Житлово-комунальне господарство — це важлива соціальна галузь, забезпечує населення, підприємства та організації необхідними Житлово-комунальними послугами, суттєво впливає на розвиток економічних взаємовідносин у державі.
У галузі Житлово-комунального господарства функціонує кілька тисяч підприємств і організацій, експлуатується майже 25 відсотків основних фондів держави, зайнято 5 відсотків працездатного населення країни. Підприємства та організації різних форм власності в сучасних умовах надають населенню понад 40 видів послуг на суму понад б млрд. гривень щороку.
Не дивно, що, виконуючи такий громіздкий та важкий пласт роботи, нині житлово-комунальне господарство є найбільш технічно відсталою галуззю економіки з багатьма проблемами, які останнім часом особливо загострилися. Фінансове становище підприємств, що надають житлово-комунальні послуги, — незадовільне і зумовлене насамперед постійно зростаючою заборгованістю з оплати послуг з боку підприємств, бюджетних установ та населення. Ситуацію погіршує велика кількість пільг, передбачених законодавством для окремих категорій населення, та заборгованість бюджетів різних рівнів з відшкодування оплати наданих послуг за цими пільгами.
Невирішеними залишаються питання фінансування утримання, оновлення, розвитку та модернізації діючих потужностей, насамперед водопостачання та водовідведення, санітарної очистки та переробки сміття, міського електротранспорту.
Дійшов критичної межі технічний стан мереж і споруд, які експлуатуються підприємствами житлово-комунального господарства. В аварійному стані перебуває ЗО відсотків водопровідних та 27 відсотків каналізаційних мереж, майже 14 тис. кілометрів теплових мереж. Планово-попереджувальний ремонт поступився місцем аварій-но-відбудовним роботам, витрати на які у 2—3 рази вищі. Постійно погіршується стан житлового фонду. Близько 40 тис. будинків (4 відсотки житлового фонду України) належать до категорії ветхих та аварійних.
Кількість та обсяги повністю амортизованих основних фондів і обладнання теплоенергетики, водопостачання, водовідведення, міського електротранспорту, систем сміттєпереробки в 1,5—2 рази більші, ніж у будь-якій іншій галузі. На межі повної зупинки перебуває ліфтове господарство.
На відновлення основних фондів потрібно понад 5 млрд. гривень. Розвиток житлово-комунального господарства стримує невідповідність структур та систем управління підприємствами житлово-комунального господарства умовам інтегрування в ринкову економіку.
Диспропорція в розвитку житлового будівництва та інженерного забезпечення, доступність та дешевизна енергоносіїв, що стали звичними протягом багатьох років, створили ситуацію практично повного ігнорування питань енергозбереження та запровадження ефективних мало витратних технологій у житлово-комунальній сфері.
Підприємства житлово-комунального господарства не мають вагомих економічних стимулів до оптимізації структури тарифів і зниження нераціональних витрат матеріально-технічних ресурсів. Усе це свідчить про наявність системної кризи в галузі та про міжгалузевий характер проблем, для розв'язання яких, а також для забезпечення переходу до нової моделі сталого функціонування житлово-комунального господарства необхідне проведення житлово-комунальної реформи.
Про важливість прийняття нового Житлового кодексу України (далі — ЖКУ) зайвий раз говорити не доводиться, адже робота з його підготовки була розпочата ще у 1995 році. Кабінет Міністрів вносив цей законопроект протягом останніх трьох скликань Верховної Ради. Попередні чотири спроби прийняти його у Верховній Раді України виявилися невдалими через те, що жодна із запропонованих редакцій не була визнана переконливою для більшості народних депутатів. Такі досить жорсткі вимоги до змісту і якості підготовки законопроекту свідчать про те, що Житловий кодекс є на сьогодні одним із найбільш складних і відповідальних законопроектів.
Це, зокрема, випливає з принципових відмінностей стану ринку житла в 1983 році, коли було прийнято чинний Житловий кодекс Української РСР, і його сучасного стану зі значно зміненими не тільки структурою житлового фонду, але й загальними соціально-економічними умовами. Відомо, що в 1983 році у приватній власності перебувало близько 55 відсотків житла. В основному це було класне житло мешканців сіл. У містах у приватній власності перебувало менше третини житлового фонду, представленого, в основному, садибною забудовою і кооперативними будинками. Решту складав державний житловий фонд, відомчий і житловий фонд місцевих рад.
Говорити про те, наскільки актуальною і гострою є проблема житла для України, сьогодні нема потреби. На черзі стоїть понад 1,5 мільйона сімей і одиноких громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Реальні ж можливості їх поліпшити щороку мають у середньому лише 1,5-2 відсотка сімей. Якщо така тенденція збережеться, термін очікування нового житла складатиме щонайменше 50 років.
На нещодавньому "круглому столі", присвяченому обговоренню проекту Житлового кодексу України, голова Комітету ВР України з питань будівництва, транспорту, житлово-комунального господарства і зв'язку Валерій Пустовойтенко відзначив, що нового, більш динамічного імпульсу набули положення щодо створення і діяльності житлово-будівельних, житлових кооперативів, молодіжних житлових комплексів. Декілька статей на початку роботи, якими регулювалися зазначені питання, сьогодні перетворилися на окрему главу (глава 3 проекту ЖКУ).
Суттєвою є заміна норм щодо виселення на норми, якими визначені підстави для виселення. Це не просто редакційна правка. Такі зміни мають глибокий юридичний зміст Житловий кодекс не повинен містити норми покарання у вигляді виселення з житла. Законопроектом сьогодні визначені лише підстави. Саме ж рішення про виселення приймається виключно судом.
Нову редакцію отримала глава, присвячена врегулюванню питань щодо житлового фонду соціального призначення (глава 4 проекту ЖКУ), де були враховані окремі положення зарубіжних аналогів, у тому числі проекту Житлового кодексу Російської Федерації. У той же час, статті цієї глави визначають лише основні, концептуальні положення правовідносин щодо надання та користування соціальним житлом. Нагадаємо, що соціальне житло, після запровадження Житлового кодексу України, буде єдиним видом житла, яке безоплатно або за доступну плату, на підставі договору найму, надаватиметься громадянам, що потребують соціального захисту. На сьогодні в Україні така форма житла відсутня оскільки законодавчо не визначена. Через відсутність механізмів надання соціального житла громадянам, які його потребують, незважаючи на існуючу систему пільг та субсидій з оплати житлово-комунальних послуг, зазначена проблема взагалі не вирішується.
Тому, враховуючи соціальну значимість, це питання було детально опрацьовано робочою групою з підготовки ЖКУ до другого читання. По-перше, цією статтею встановлюється, що житлові приміщення фонду соціального призначення, які, зрозуміло, не можуть бути престижним житлом, тим не менш повинні відповідати встановленим для них будівельним, санітарним та технічним нормам. По-друге, правом взяття на облік на одержання житла з фонду соціального призначення користуватиметься певна категорія громадян (сім'ї). Це ті, які користуються правом щодо поліпшення житлових умов, і для яких таке житло є єдиним місцем проживання або середньомісячний сукупний доход яких за попередній рік з розрахунку на одну особу не перевищував прожиткового мінімуму та розміру вартості найму житла в даному населеному пункті. При визначенні сукупного доходу буде враховуватись вартість майна, що знаходиться у власності громадянина та членів його сім'ї на момент взяття на облік. Порядок постановки, перебування та зняття громадян з обліку на одержання житла з фонду соціального призначення (ст. 46 проекту ЖКУ) має затвердити Уряд.
Надання громадянам житла з фонду соціального призначення буде здійснюватись за рішенням органів місцевого самоврядування, яке стане підставою для укладання відповідного договору найму соціального житла на термін, визначений цим рішенням.
Право позачергового отримання соціального житла матимуть:
— діти-сироти, діти, позбавлені батьківського піклування, вихованці дитячих будинків, дитячих будинків сімейного типу та прийомних сімей, при припиненні опіки (піклування) після досягнення віку повної цивільної дієздатності, а також при завершенні ними строкової служби у Збройних Силах України або при поверненні їх із закладів, які виконують покарання у вигляді позбавлення волі;
— громадяни, житло яких визнане в установленому порядку непридатним для проживання або не підлягає ремонту та реконструкції;
— громадяни із важкими формами деяких хронічних захворювань.
Першочергове право на забезпечення соціальним житлом отримують сім'ї з неповнолітніми дітьми, вагітні жінки, особи, які втратили працездатність, пенсіонери.
Наймач такого житла матиме право за письмовою згодою повнолітніх членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін зайнятого житла з іншим наймачем житла у фонді соціального призначення за згодою власника цього житла.
Громадяни, які втратили право на одержання соціального житла, за їх згодою можуть бути включені до списків на одержання пільгових кредитів на будівництво чи придбання житла, або цільових житлових позик (ст. 46 проекту ЖКУ). Тобто якщо, припустимо, громадянин поліпшив своє матеріальне становище настільки, що перестає вважатися таким, що потребує соціального захисту, він повинен буде звільнити зайняте соціальне житло, придбавши або побудувавши собі інше.
У проекті Житлового кодексу також враховано принципи нової тарифної політики в галузі надання житлово-комунальних послуг, визначеної прийнятими нещодавно законами України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2004—2010 роки" та "Про житлово-комунальні послуги". Цими законами, нарешті, чітко встановлено порядок формування та затвердження тарифів на житлово-комунальні послуги. Нині виконавці або виробники здійснюють розрахунки економічно обґрунтованих витрат на виробництво житлово-комунальних послуг і подають їх на затвердження органам місцевого самоврядування в установленому законодавством порядку. Органи місцевого самоврядування затверджують ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги в розмірі економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво. Але, у разі затвердження тарифів на житлово-комунальні послуги нижчими від розміру економічно обґрунтованих витрат на їх виробництво, орган, що їх затвердив, зобов'язаний відшкодувати з відповідного місцевого бюджету виконавцям (виробникам) різницю між затвердженим розміром тарифів та економічно обґрунтованими витратами на виробництво цих послуг. Такі видатки відповідна сільська, селищна, міська рада повинна передбачити у своєму місцевому бюджеті. Це саме стосується й відповідних центральних органів виконавчої влади, до компетенції яких віднесено встановлення тарифів на житлово-комунальні послуги. Але це право, водночас, передбачає й обов'язок — нести повну відповідальність у разі свідомого заниження економічно обґрунтованих витрат на виробництво таких послуг або у разі неможливості їх встановлення на відповідному рівні через низький рівень доходів населення та складне соціально-економічне становище конкретного населеного пункту.
Принциповою відмінністю цією редакції законопроекту є поява нового розділу "Перехідні положення", яким упорядковується черга громадян, які перебувають на обліку для поліпшення житлових умов, після набрання чинності ЖКУ. Для упорядкування цієї черги органами місцевого самоврядування створюються тимчасові спеціальні комісії не пізніше, ніж через два місяці і припиняють діяльність не пізніше, ніж через дванадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу.
Одночасно розділом визначаються особливості дії договорів найму житла, укладених до набрання чинності цим Житловим кодексом; умови приватизації житлового фонду, який було споруджено і введено в експлуатацію до введення у дію Кодексу, регламентуються питання укладання та підписання договору між балансоутримувачем і співвласниками багатоквартирного будинку.