ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ ПО ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСАХ
Л И С Т
13.04.2005 N 14-11-11/2770
Державний комітет України по земельних ресурсах розглянув звернення директора ПАФ "Злагода" Перемишлянського району Львівської області М.Пилипчука стосовно питань оренди землі та повідомляє.
При вирішенні питань, пов'язаних з орендними відносинами, слід керуватись Земельним кодексом України ( 2768-14 ), Цивільним кодексом України ( 435-15 ), Законом України "Про оренду землі" ( 161-14 ), іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також Типовим договором оренди землі.
Згідно із статтею 13 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Стосовно поновлення строку договору оренди стаття 33 вищезазначеного закону ( 161-14 ) повідомляє, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Також визначено, що у разі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення орендодавцем здійснюється листом-повідомленням.
Відповідно до статті 654 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Отже, слід зазначити, що у випадку, якщо договір оренди був укладений із додержанням усіх вимог, передбачених земельним законодавствам, і у договорі передбачалося його поновлення, то він поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені. У такому випадку орендарю слід звернутися за місцем державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та зареєструвати зміни і доповнення.
Разом з тим у випадку, коли раніше укладений договір оренди землі, строк дії якого закінчився, не відповідає вимогам чинного земельного законодавства, то такий договір підлягає переукладанню з метою приведення його у відповідність до чинного законодавства.
Щодо питання використання земельних ділянок, власники яких померли, необхідно виходити з наступного. Частинами першою та другою статті 1283 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) зазначено, що охорона спадкового майна здійснюється в інтересах спадкоємців, відказоодержувачів та кредиторів спадкодавця з метою збереження його до прийняття спадщини спадкоємцями.
Нотаріус за місцем відкриття спадщини, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, відповідні органи місцевого самоврядування з власної ініціативи або за заявою спадкоємців вживають заходів щодо охорони спадкового майна.
Відповідно до частин першої та другої статті 1285 зазначеного Кодексу ( 435-15 ), якщо у складі спадщини є майно, яке потребує утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані, нотаріус, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, відповідний орган місцевого самоврядування у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту укладають договір на управління спадщиною з іншою особою. Особа, яка управляє спадщиною, має право на вчинення будь-яких необхідних дій, спрямованих на збереження спадщини до появи спадкоємців або до прийняття спадщини.
Стаття 1277 Цивільного кодексу ( 435-15 ) зазначає, що в разі неприйняття спадкоємцями спадщини або відмови від її прийняття суд визнає спадщину відмерлою за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини. Заява про визнання спадщини відмерлою подається по закінченню одного року з часу відкриття спадщини. Спадщина, визнана судом відмерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.
Оскільки відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Законом України "Про оренду землі" ( 161-14 ), який є спеціалізованим, то він має пріоритет перед іншими законами у сфері зазначених правовідносин. Тому щодо розміру орендної плати слід вважати, що Указ Президента України "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02.02.2002 р. N 92/2002 ( 92/2002 ), де одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки визначено забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної, відповідно до законодавства, вартості земельної ділянки та поступового збільшення цієї плати незалежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря, треба брати до уваги з розвитком на перспективу. Тому в даному питанні слід керуватись частиною другою статті 21 вищевказаного закону, де зазначено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Згідно з частинами другою і третьою статті 125 Земельного кодексу ( 2768-14 ) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї та державної реєстрації, забороняється.
Оплата за реєстрацію договорів оренди в державному реєстрі земель здійснюється відповідно до розмірів, затверджених спільним наказом Держкомзему, Мінфіну, Мінекономіки від 15.06.2001 р. N 97/298/124 ( z0579-01 ) (із змінами і доповненнями).
Заступник голови комітету В.Жмуцький