Аренд-ремонтное
------------------------------------------------------------------
Нередко арендаторы производят ремонт арендуемых помещений, а
через некоторое время по каким-то причинам выезжают из них. При
этом стоимость ремонта арендатору, как правило, не возмещается. Да
он, собственно, на возмещении и не настаивает. И всё бы ничего,
кабы не налоговые последствия такого опрометчивого поступка.
Инспектора, понятное дело, тут своего шанса не упустят и потребуют
от арендатора показать налоговые обязательства по НДС с этого "по-
дарка" арендодателю. Кроме того, попросят отсторнировать налоговый
кредит (а может быть, и валовые затраты, если они были). Арендода-
телю в этой ситуации тоже придется несладко: ему быстренько "вка-
тают" валовые доходы от чего-то (ОФ, услуги) бесплатно полученно-
го.{1}
Так зачем создавать себе лишние проблемы? К данному случаю
арендатору лучше подойти творчески.
На наш взгляд, оптимальным выходом из такой ситуации является
заключение между арендодателем и арендатором до проведения ремон-
та {2} договора подряда, по которому арендатор берется произвести
ремонт арендованного помещения, а арендодатель обязуется оплатить
его работу. Причем оценить ее можно будет в любую сумму. Конечно,
сильно занижать стоимость работ нежелательно, но немножко "вле-
теть" арендатор, разумеется, может - бизнес есть бизнес. При таком
раскладе обе стороны остаются в выигрыше.
У арендатора будут валовые доходы и налоговые обязательства со
стоимости этих работ, но будут и валовые затраты с налоговым
кредитом на полную сумму понесенных расходов. Причем арендатору
здесь неплохо бы поскупиться на зарплату своим работникам (с
начслениями на нее) или на вознаграждения субподрядчикам - непла-
тельщикам НДС. Чем меньше таких расходов окажется у арендатора в
смете ремонта, тем меньше будет у него проигрыш по НДС, то есть
тем меньше будет налоговых обязательств, не перекрытых налоговым
кредитом. В идеале он может взять себе субподрядчика - плательщика
НДС и полностью перекрыть свои обязательства, возникающие по
ремонту.
Так что по налогам арендатор выходит на нули или почти на
нули, а если стоимость работ по договору подряда будет немного
ниже понесенных расходов, то арендатор может даже уменьшить себе
налоги по основной деятельности. И никакого дополнительного обло-
жения при возврате арендованного ОФ...
Об арендодателе и говорить нечего. Он практически "на халяву"
может получить налоговый кредит по этим работам, а кроме того-
либо валовые затраты, если сумма ремонта вписывается в 5% совокуп-
ной балансовой стоимости групп ОФ на начало года, либо увеличение
стоимости своих ОФ (что повлечет увеличение размера амортотчисле-
ний) в части превышения стоимости ремонта над 5%.
Безусловно, все должно быть надлежащим образом оформлено.
Во-первых, по договору аренды на арендаторе не должна висеть обя-
занность по ремонту арендуемого им ОФ. Во-вторых, в договоре под-
ряда не следует оговаривать срок оплаты арендодателем ремонта
арендатору. Это позволит арендодателю не бояться истечения срока
исковой давности по кредиторской задолженности за ремонт - ведь
этот срок по такому договору не начнется, пока арендатор не
предъявит требование оплатить ремонт. А делать он этого, естест-
венно, не станет. В-третьих, к договору подряда желательно оформ-
лять смету на проведение ремонта. В-четвертых, оплата ремонта
должна быть предусмотрена в денежной форме, иначе вся эта кутерьма
сразу сгорит синим бартерным пламенем.
Понятно, что этот совет - далеко не для всех. Скажем, при
аренде госимущества обязанность проведения ремонтов возложена на
арендатора (см., например, п. 5.3 типового договора аренды госу-
дарственного имущества, утвержденного приказом ФГИУ от 19.04.96 г.
№ 457 ( z0259-96 )) и арендодатель вряд ли пойдет на переоформле-
ние договора аренды и на подписание каких бы то ни было договоров
подряда.
Кроме того, даже обыкновенный коммерсант-арендодатель может с
недоверием подойти к идее подряда: вдруг арендатор потом возьмет
и "наедет" на него через арбитражный суд с требованием оплатить
стоимость ремонта?
И еще. До 21.10.2000 г. работы по реставрации, реконструкции и
капитальному ремонту зданий и сооружений подлежали лицензированию
согласно Постановлению КМУ от 06.04.98 г. № 451 "О Перечне отдель-
ных видов проектных и строительно-монтажных работ, инженерных
изысканий для строительства, предоставления инжиниринговых и дру-
гих услуг, требующих соответствующей аттестации исполнителя" и
ст. 4 Закона "О предпринимательстве". Правда, Лицензионая палата
Украины в письме от 24.07.98 г. № 11-112/1109 сообщала, что пос-
кольку нормативно-правовыми актами порядок аттестации исполнителя
этих работ не определен, лицензирование такого вида деятельности
неправомерно. А с 21.10.2000 г. лицензируются лишь изготовление,
монтаж несущих конструкций, монтаж конструкций в строительной,
ремонтно-строительной деятельности (ст. 9 Закона "О лицензировании
определенных видов хозяйственной деятельности"). Так что конструк-
ции своему арендодателю не монтируйте...
{1} Отбиваться от этих "наездов" и арендатору, и арендодателю
можно и нужно. Попробуйте, например, убедить инспектора в том,
что фактически все ремонтные расходы саморгизировали, что
подтверждается бухучетом (а там, напомним, с 01.07.2000 г. все ре-
монты ОС идут сразу в затраты). И вообще всячески отрицайте
наличие бесплатной передачи чего бы то ни было. Хотя если ваш
евроремонт будет слишком уж выделяться на фоне обшарпанных стен и
осыпающихся потолков остального здания, ваши аргументы могут не
сработать.
{2} Можно, конечно, и задним числом, но тогда бухгалтеру при-
дется исправлять "ошибки".
------------------------------------------------------------------
"Бухгалтер"
№ 19/00, стр. 20
[01.10.2000]
Леонид Карпов
------------------------------------------------------------------