ГУРТОЖИТОК: житло -- тимчасове, проблеми - одвічні

Житлова проблема є однією з найактуальніших для сьогодення. Утриманню житлового фонду тривалий час не приділялося відповідної уваги. Поступово житлові будинки приходили в напівзруйнований стан, і організа ції, на балансі яких вони перебували, опинилися перед проблемою їхнього капітального ремонту чи реконструкції. П'ять відсотків усього житлового фонду потребує невідкладного ремонту. За такого обсягу робіт з реконструкції надії на державне фінансування нереальні. Головне завдання полягає в створенні умов для залучення інвестицій у реконструкцію житлових будинків. Проте до цього часу відсутня нормативна база, що регулювала б відносини між мешканцями житлових будинків та інвесторами.

За наявності упорядженого власного житла людина відчуває себе впевненіше. Хоча стати власником у сучасних умовах окремим особам буває й не легко. Особливо це стосується громадян, які мешкають у гуртожитках. Упродовж довгих років їм доводиться виборювати своє право на житло.

Свого часу будівництво гуртожитків було обумовлено неможливістю забезпечення всіх громадян, які потребують житла, окремими квартирами. Для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи чи навчання викорис-товувалися гуртожитки. Більшість з них вже не відповідає своєму призначенню і можуть використовуватися як звичайні житлові будинки. Але в деяких випадках гуртожитки потрібно реконструювати.

Останнім часом власники гуртожитків почали проводити роботи з переобладнання їх у житлові будинки. В майбутньому це призведе до уможливлення перетворення кімнат на окремі ізольовані квартири та отримання їх у приватну власність.

Так, у столиці міська рада дала згоду на прийняття в комунальну власність територіальної громади міста Києва гуртожитків державних підприємств, організацій і господарських товариств. Рішенням Київської міськради від 1.03.2000 на базі Дирекції з утримання та експлуатації житлових будинків маневреного фонду комунального підприємства з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення "Київжитлоспецексплуатація" було створено комунальне підприємство Спецжитлофонд". Підпорядковане воно Головному управлінню житлового забезпечення Київської міськдержадміністрації. Пунктом 2.3 цього рішення передбачено виділення управлінню в 2001 році 10 млн грн. для замовлення проектно-кошторисної документації на реконструкцію гуртожитків з переплануванням їх під житлові будинки та часткового фінансування їхньої реконструкції.

Проблема переобладнання гуртожитків у житлові будинки виникає перед мешканцями багатьох гуртожитків не тільки Києва, а й інших міст. У них проживають родини з дітьми, які мають постійну прописку в цих будинках. Більшість з них перебуває на квартирному обліку з поліпшення житлових умов. Є серед них і ліквідатори аварії на ЧАЕС, учасники бойових дій, інтернаціоналісти, хворі, інваліди, їм пропонують переселитися в інші гуртожитки, які часто не відповідають встановленим санітарним і технічним вимогам, та будинки маневреного фонду. Окремі родини відмовляються від переселення на таких умовах, чудово усвідомлюючи, що назад повернутися не зможуть ніколи. Сподівання на забезпечення пристойним житлом залишаються для них на рівні мрій, здійснення яких потребує значних зусиль.

Як правило, сценарій у цих випадках один. Розпочинається довга судова тяганина між власниками будинків І мешканцями про примусове виселення їх з помешкань, в яких вони проживають. Суди зазвичай відмовляють у прийнятті зустрічних позовів мешканців про надання Тхнім родинам упорядкованого житла до початку реконструкції будинків та клопотань про витребування документів про непридатність будинку для проживання, проекту його реконструкції, документів про статус будинку тощо.

Посилаючись на наявність у справах достатньої кількості документів та на підставі ч.5 ст.132 Житлового кодексу суди ухвалюють рішення щодо примусового виселення мешканців (у деяких випадках разом з неповнолітніми дітьми) та задовольняють позовні вимоги власників гуртожитків.

Хоча ч.5 ст.132 ЖК передбачала виселення осіб, які проживають у гуртожитках у разі знесення будинку чи переобладнання його у нежитловий або якщо будинок чи житлове приміщення загрожує обвалом. У цих випадках гуртожитки підлягають переобладнанню в житлові будинки, і тому посилання на ч.5 ст.132 ЖК не може бути підставою для такого рішення, як не може воно мати для відповідачів і правових наслідків.

Слід зазначити, що відповідно до ст. 132 ЖК та п.43 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3.06.86 №208, надаване у зв'язку з виселенням з гуртожитку інше житлове приміщення має відповідати вимогам, передбаченим ч.2 ст.114 Кодексу, зокрема, воно повинне бути в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Житлова площа в гуртожитках надається в розмірі не менше 6 м2 на одну особу. Пункт 23 Примірного положення про гуртожитки зазначає, що в разі проведення капітального ремонту гуртожитку, коли ремонт не можна здійснити без відселення мешканців, громадянам на час ремонту адміністрацією підприємства, установи, організації надається житлова площа в тому або іншому гуртожитку чи інше житлове приміщення. Після закінчення капітального ремонту зазначеним особам надається житлова площа, яку вони займали раніше.

Відповідно до п.221 постанови Пленуму Верховного Суду "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами житлового кодексу України" від 12.04.85 №2 (зі змінами) позови про виселення з наданням іншого житлового приміщення (стст.114, 114', 117, 125, ч.3 ст.132 ЖК) не можуть бути задоволені, якщо надання приміщення відповідає санітарним і технічним вимогам. Вирішуючи це питання, суд має враховувати як визначений згідно з постановою Ради Міністрів УРСР "Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання" від 26.04.84 №189 перелік випадків, коли житлові будинки (житлові приміщення) визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, так і інші конкретні обставини (стан здоров'я, склад сім'ї тощо). Відповідне санітарним і технічним вимогам Інше житлове приміщення може бути меншим, ніж займане, і менш упорядженим, але воднораз має відповідати вимогам, що унеможливлюють визнання особи, яка поселилась у ньому, такою, що потребує поліпшення житлових умов, у тім числі в зв'язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі, старших за дев'ять років, крім подружжя.

Натомість житло, в яке переселяють мешканців гуртожитків, як правило, не пристосоване до проживання великої кількості родин. В одному з будинків манев-реного фонду Києва на одному поверсі розміщено 37 житлових кімнат і дві кухні спільного користування. На одну кухню (2 газові плити — 8 конфорок) припадає 18 — 19 кімнат, тобто 19 сімей, які мають примудритися встигнути якимось чином приготувати обід чи вечерю. Таке переселення суттєво погіршує правовий статус мешканців та умови проживання і позбавляє їх права на отримання упоряджених приміщень до початку робіт з реконструкції.

На жаль, подібні випадки нині не рідкість. А надалі їх виникатиме ще більше. До цієї проблеми необхідно підходити комплексно. І насамперед виникає необхідність законодавчого врегулювання питання взаємовідносин власників житлових будинків і осіб, які проживають у них. Актуальною є й проблема попередньої оцінки технічного стану будинків, забезпечення надійності під час експлуатації будівель тощо.

Галина КОВАЛЕНКО,

заступник завідувача секретаріату Спеціальної контрольної комісії Верховної Ради України з питань приватизації

По материалам газеты "ЗАКОН & БІЗНЕС"