ХАРКІВСЬКА МІСЬКА РАДА
ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

XVI сесія XXIII скликання

РІШЕННЯ

від 16.06.2000 р.
м. Харків

Про звіт управління комунального
майна та приватизації "Про хід при-
ватизації об'єктів комунальної влас-
ності м. Харкова та використання
коштів, що надійшли від приватизації"

На підставі ст. 26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в
Україні", п. 7.2.1. Положення про управління комунального майна та
приватизації Харківської міської ради, затвердженого розпорядженням
міського голови № 1327 від 23.05.98 р., керуючись ст. 59 Закону України
"Про місцеве самоврядування в Україні", Харківська міська рада

УХВАЛИЛА:

1. Узяти до відома звіт начальника управління комунального майні та
приватизації Поливаного А.П. про хід приватизації об'єктів комунальної
власності м. Харкова та використання коштів, що надійшли від
приватизації, за період з 1 січня по 1 травня 2000 року.

2. Контроль за виконанням даного рішення покласти на постійну
комісію міської ради з промисловості, економічного розвитку та власності.

Міський голова М.Д. ПИЛИПЧУК

О.М. Новак

Харківська міська рада

Управління комунального майна та
приватизації

Звіт
про результати приватизації об'єктів
комунальної власності
за період з 1 січня по 1 травня 2000 р.

м. Харків - 2000 р.

З метою проведення послідовної політики реформування комунальної власності м.
Харкова, підвищення ефективності процесу приватизації в м. Харкові і збільшення
надходжень коштів до міського бюджету, управлінням комунального майна та приватизації
була розроблена Програма приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова,
затверджена 12 березня 1999 р. рішенням VII сесії Харківської міської ради XXIII скликання,
на підставі якої проводилася робота з приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова
в 1999р.

Робота з виконання прийнятої Програми приватизації об'єктів комунальної власності
м. Харкова була продовжена управлінням комунального майна та приватизації в 2000 р.
За станом на 1 травня 2000 р. у частині приватизації об'єктів способом викупу вона виконана
на 90 %.

У 2000 р. основними завданнями управління щодо приватизації об'єктів комунальної
власності є завершення роботи з виконання Програми приватизації та виконання ухвалених
на сесіях Харківської міської ради рішень "Про внесення доповнень до Програми
приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова" від 17.11.1999 р., "Про внесення
змін і доповнень до рішення сесій Харківської міської ряди "Про відчуження
нежитлових приміщень", "Про Програму приватизації об'єктів комунальної власності
м. Харкова" від 30.03.2000 р., якими були доповнені переліки об'єктів комунальної власності,
що підлягають приватизації способом "викуп".

Розглядаючи результати проведення приватизації об'єктів комунальної власності за
станом на 01 травня 2000 р., можна виділити такі показники:

За звітний період управлінням укладено 100 договорів купівлі-продажу нежитлових
приміщень.

Загальна площа проданих об'єктів (нежитлових приміщень) - 13 814,4 кв. м, що
становить 1,9 % від загальної площі орендованих приміщень комунальної власності міста.

Загальна вартість відчужених управлінням 100 об'єктів складає 4200тис.грн.

Кошти, що надійшли за звітний період від приватизації, відповідно до затверджених
нормативів, розподілялися в такий спосіб:

• до міського бюджету перераховано 2 605 тис. грн.
Таким чином, при річному плані по приватизації в 6 млн.грн., за станом на 01.05.2000 р.
план виконаний на 43,4 %.

• 10% коштів, що надходять від приватизації об'єктів комунальної власності
м. Харкова і направляються на відшкодування витрат, пов'язаних із приватизацією, а також
матеріально-технічне і наукове забезпечення, інші цілі були використані в такий спосіб:

Аналіз процесу приватизації об'єктів комунальної власності за 4 місяці 2000 р.
виконувався за такими напрямками:

• аналіз структури викупу;
• аналіз впливу ціноутворюючих чинників на ціни приватизації;
• аналіз динаміки приватизації.

1. Аналіз структури викупу об'єктів нежилої нерухомості здійснювався за такими
чинниками :

• розташування в місті;
• ступінь фізичного зносу;
• розташування в будинку;
• розмір площі;
• роки будівництва будинків, у яких розташовані приватизовані об'єкти.

2. При аналізі впливи найбільш істотних у сьогочасних умовах ціноутворюючих чинників
на вартість об'єктів нежитлової нерухомості комунальної власності враховувалися такі
чинники:

• розташування об'єктів в економіко-планувальних зонах;
• розташування в будинку;
• фізичний знос.

3. Аналіз динаміки процесів приватизації за роками (1997, 1998, 1999).

Аналіз структури викупу комунальної власності за 4 місяці 2000 року

Структура задоволеного попиту на викуп приміщень за 4 місяці 2000 року по економіко-
планувальних зонах подана на мал. 1.

Структура викупу по зонах

Зона 1
61%

Зона 2
24%

Зона 3
11%

Зона 4
4%

Мал.1.

Як очевидно з діаграми, на початку 2000 року продовжували приватизовуватися приміщення,
розташовані в центральних районах міста. Так, біля 85% об'єктів нежитлової нерухомості
комунальної власності, із числа викуплених, розташовані в 1 і 2 економіко-планувальних зонах.
Слід зазначити, що структура викупу по чиннику району розташування практично не змінилася щодо
1999 року.

Структуру викупу за ступенем фізичного зносу об'єктів нежилої нерухомості демонструє
діаграма, подана на мал. 2.

Структура викупу за ступенем зносу

Мал.2.

Як очевидно з цієї діаграми, приватизовуються в основному приміщення з фізичним зносом,
що знаходиться в межах 30-40% (34%). Більш 30% приміщень, що викуповуються, потребують
проведення поточного або капітального ремонту (із них біля 5% узагалі підлягають зносу).

Щодо 1999 року в структурі викупу по даному чиннику принципових змін не відбулося. Проте
на 7% зменшилася кількість приміщень, що викуповуються із зносом до 30%, і на 6% збільшилася
кількість приміщень, що викуповуються із зносом більш 40%.

Структура викупу за розташуванням в будинку демонструється діаграмою на мал.3. За
розташуванням в будинку виділені такі рівні: підвал, напівпідвал, цоколь, 1 поверх та інше
(мансарда, антресоль, підвал і 1 поверх і т.п.).

Структура викупу за розташуванням в будинку

підвал
31%

напівпідвал, цоколь
7%

1 поверх і вище
50%

інше
12%

Мал.3.

Як випливає з діаграми, понад 38% приватизованих приміщень розташовані нижче рівня землі
(підвал, напівпідвал, цоколь), 50% складають наземні приміщення (в основному, це 1 і 2 поверхи). У
порівнянні зі структурою викупу 1999 р. спостерігаються такі зміни: на 9% збільшилася кількість
приміщень, що викуповуються, розташованих на рівні 1 і 2 поверхів; на 8% зменшилася кількість
приміщень, що викуповуються, розташованих у напівпідвалі і цоколі, а також віднесені до категорії
"інше розташування".

Діаграма на мал. 4. ілюструє структуру викупу за розміром площі приватизованих об'єктів
нежитлової нерухомості.

Структура викупу за 4 міс. 2000 року за розміром площі

Мал. 4.

Як очевидно з діаграми, найбільш інтенсивно викуповуються приміщення площею до 200
кв.м., що становлять у структурі викупу перших 4 місяців 2000 року 84,6% (проти 81,1% у 1999
році). За 4 місяці 2000 року в структурі викупу кількість приватизованих приміщень площею 50-150
кв.м збільшилася на 10,4% щодо структури викупу 1999 року, по інших же позиціях площ
спостерігається зниження від 1,2% до 3,5%.

Структура викупу по роках будівництва будинків, у яких розташовані викуплені об'єкти
нежитлової нерухомості, показана на мал. 5.

Структура викупу 4 міс. 2000 року по роках
будівництва будинків

До 1917
53%

1917-1941
14%

1946-1960
17%

1961-1982
12%

після 1982
4%

Мал. 5.

Як випливає з діаграми, більше 67% будинків, у яких розміщені викуплені за перші 4 місяці
2000 р. об'єкти, побудовані в довоєнний або дореволюційний час. У загальній структурі викупу 53%
займають будинки, побудовані до 1917 року, що на 5,4% більше, ніж у 1999 році.

Аналіз цін викупу за основними ціноутворюючими чинниками.

Як уже відзначалося вище, як основні ціноутворюючі чинники, виділені такі чинники:

розташування об'єктів у місті; розміщення в будинку; фізичний знос.

Залежність вартості приміщень, що викуповуються, за січень-квітень 2000 р. від
розташування в економіко-планувальних зонах міста показана на мал. 6.

Залежність вартості викупу від зони

Мал.6.

З приведеної діаграми очевидно, що вартість нерухомості, що викуповується, в центральних
районах у середньому більш ніж у 1,9 разу перевершує вартість нерухомості, розташованої на
околицях міста, що чітко підтверджує і тенденції вторинного ринку. Проте на вторинному ринку цей
розрив ще більший. При цьому об'єкти нерухомості, розташовані в першій економіко-планувальній
зоні, продані на 22,9% дорожче, чим об'єкти, що знаходяться в другій зоні. Розрив у цінах викупу
об'єктів нерухомості, розташованих у другій і третій зонах, становить усього 8%.

Важливим ціноутворюючим чинником є розташування об'єкту, що викуповується, в
будинку. Залежність вартості викупу 1 м2 від розташування в будинку подана на мал. 7.

Залежність вартості викупу від розташування будинку

Мал.7.

Розмір питомого показника в доларовому вимірі підвальних приміщень у середньому на 8%
нижче, чим для першого поверху. Такий розрив значно менший, ніж на вторинному ринку.
Перевищення вартості викупу 1 м2 об'єктів нерухомості, віднесених до категорії "інше
розташування" (мансарда, антресоль, "комбіновані": підвал + перший поверх, ін.), над вартістю ,
викупу 1 м2 об'єктів нерухомості, розташованих на рівні 1 поверху, обумовлено чинниками району
розташування (переважно центральні райони міста) і технічного стану (побудовані в період 1970-
1990 р.р.).

Вплив ступеня зносу на розмір вартості демонструється діаграмою, поданою на мал. 8.

Мал.8.

Ця діаграма демонструє достатньо широкий розкид у вартості питомого показника об'єктів
нерухомості, що викуповуються, в залежності від ступеня фізичного зносу. Більш ніж у 2,3 разу
відрізняється середня вартість 1 м2 приміщень із зносом до 20% від вартості приміщень із зносом
понад 60%. Як очевидно з діаграми чітко виділяються рівні цін викупу в залежності від розміру
зносу (у $ за 1 м2); до 30 %; 31-40 %; 41-60 %; понад 60 %.

Особо слід зазначити про зроблені орендарем невіддільні поліпшення. На викупному
приватизаційному сегменті ринку цей чинник відіграє істотну роль у механізмі ціноутворення.
Справа в тому, що в умовах нині чинного законодавства і при дотриманні орендарем (майбутнім
власником) установленої процедури вартість об'єкта нерухомості, який підлягає приватизації
шляхом викупу, зменшується на розмір ремонтно-відбудовних робіт, виконаних орендарем.

Так, у 26% викуплених у 2000 році приміщень орендарем були зроблені ремонтно-відбудовні
роботи. Вартість ремонту в середньому становить 35,9 $/м2. Переважно відремонтовані в період
оренди приміщення, що були передані в оренду в достатньо поганому технічному або функціонально
негожому стані, а поліпшення виконані для конструктивних елементів, без ремонту яких неможлива
була експлуатація об'єктів оренди з функціональним призначенням. Крім того, виконані поліпшення
спрямовані не тільки па підвищення капітальності будинків, у яких розміщені об'єкти викупу, але і
поліпшення вигляду міста. Поліпшувалися під час оренди в основному приміщення, розташовані в
центральних районах міста на пожвавлених транспортних і пішохідних магістралях (див. Мал. 9).

Процентне відношення відремонтованих під час
оренди приміщень за зонами

Зона 1
41%

Зона 2
44%

Зона 3
11%

Зона 4
4%

Мал.9.

Аналіз динаміки процесів приватизації

Динаміка зміни цін викупу проаналізована по середньому значенню ціни викупу 1 м2
у гривнєвому вимірі за останні три роки.

У таблиці 1 подані дані про ціни викупу і темпи їх зміни в 1997-1999 р.р., а також за січень-
квітень 2000 року.

Необхідно відзначити, що в 1998-1999 роках у процесі приватизації вдалося зберегти темпи
зростання цін приватизації, істотно перевищуючі темпи інфляції. Як випливає з табл.1, перевищення
ціни викупу над темпом інфляції зафіксовано на рівні 22-40%. У 2000 році передбачається одержати
результат не нижче рівня 1998 року.

Виходячи з вище викладеного, можна зробити такі висновки:

1. Продовжують користуватися попитом (приватизовуватися) приміщення, розташовані в
центральних районах міста або на пожвавлених транспортних магістралях (85% розташовані
в 1 і 2 економіко-планувальних зонах).

2. Приватизуються інвентарні об'єкти нежитлової нерухомості, розташовані в основному в
старих будинках дореволюційного або довоєнного будівництва, що потребують значного
поточного або капітального ремонту (67% дореволюційної і довоєнної забудови).

3. Велика частка в структурі приватизованих об'єктів припадає на підвальні і
напівпідвальні приміщення (38%).

4. У 2000 р. збережений темп зростання цін приватизації (на 12% темп росту цін викупу
перевищує темпи інфляції).