916/1872/19 Про зобов`язання Департаменту комунальної власності міської ради передати ФОП за актом приймання-передачі нежитлове приміщення відповідно до умов договору оренди - 21.04.2020 Прийняття

1. 03.07.2019 Фізична особа-підприємець Назаров Олександр Сергійович звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, в якій просить зобов`язати Департамент комунальної власності Одеської міської передати не пізніше 7-ми робочих днів ФОП Назарову О.С. за актом приймання-передачі нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_2 відповідно до умов договору оренди №22-15-Ш від 06.11.2015.

2. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 06.11.2015 між ФОП Назаровим Олександром Сергійовичем та КП "Парки Одеси" було укладено договір оренди нежилого приміщення № 22-15-III, проте у зв`язку з тим, що попередній орендар, а саме МПП "ДРУГ" відмовилось його звільняти, у позивача була відсутня можливість користуватися предметом оренди. На виконання рішення Господарського суду Одеської області від 10.01.2017 у справі №916/3042/16 МПП "ДРУГ" було виселено з відповідного приміщення, однак акт приймання передачі предмета оренди за договором № 22-15-Ш від 06.11.2015 між позивачем та КП "Парки Одеси" все ж підписано не було. З урахуванням наведеного, позивач стверджує, що орендодавець порушив зобов`язання щодо передачі позивачу нежитлової будівлі, водночас строк дії вказаного договору оренди №22-15-Ш від 06.11.2015 є продовженим, а тому є всі підстави для зобов`язання орендодавця передати відповідні приміщення позивачу відповідно до умов вказаного договору оренди.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 08.10.2019 в задоволенні позову - відмовлено.

4. Місцевий суд мотивував свої висновки тим, що 06.11.2015 між КП "Парки Одеси" та позивачем було підписано акт прийому-передачі відповідного нежитлового приміщення, при цьому в матеріалах справи відсутні належні докази повернення позивачем вищезазначеного нежитлового приміщення за актом приймання-передачі Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. При цьому, суд дійшов висновку про те, що відповідач у справі надав належні докази попередження орендаря про припинення договору оренди № 22-15-Ш від 06.11.2015 в місячний термін після закінчення строку його дії.

5. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 24.12.2019 рішення Господарського суду Одеської області від 08.10.2019 змінено, викладено мотивувальну частину в редакції постанови суду апеляційної інстанції.

6. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого суду щодо відмови у задоволенні позовних вимог, але з інших мотивів, а саме у зв`язку з тим, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради не є стороною (орендодавцем) за договором оренди № 22-15-Ш від 06.11.2015, отже не може бути зобов`язаною особою з приводу виконання зобов`язань за договором щодо передачі спірного приміщення. Отже, позивачем було неналежно визначено суб`єктний склад сторін, а саме подано позов до неналежного відповідача.

При цьому апеляційний суд зауважив, що з урахуванням наведеного, суд першої інстанції передчасно та помилково надав оцінку обставинам справи, безпідставно дійшовши висновку про те, що 06.11.2015 позивач отримав спірне приміщення за актом приймання-передачі нежитлового приміщення та в матеріалах справи відсутні належні докази повернення позивачем вищезазначеного нежитлового приміщення, а також про закінчення строку дії договору оренди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення їх доводів

7. Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення місцевого суду - залишити без змін.

8. Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував, що на підставі рішення Одеської міської ради №2248-VII від 26.07.2017 повноваження щодо управління майном комунальної власності територіальної громади міста Одеси, у тому числі будівлею, загальною площею 30,2 кв.м, що розташована за адресою АДРЕСА_2, делеговані саме Департаменту комунальної власності Одеської міської ради. З урахуванням наведеного, скаржник зазначає, що КП "Парки Одеси" позбавлене права бути орендодавцем у даних правовідносинах, а зміна сторони договору оренди №22-15-Ш від 06.11.2015 відбулась автоматично, незалежно від того, чи відбулось документальне переоформлення орендних правовідносин, шляхом внесення змін у договір стосовно орендодавця.

Отже належним відповідачем у даній справі є саме Департамент комунальної власності Одеської міської ради (скаржник), а не КП "Парки Одеси".

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

9. Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходив.

Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

10. На підставі наказу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, який є уповноваженим органом з питань проведення конкурсу з передачі в оренду нерухомого майна, від 25.09.2015 №138 було визначено провести конкурс на право укладання договорів оренди нежитлових будівель, споруд та приміщень, які є суб`єктами комунальної власності, зокрема нежилої, окремо розташованої будівлі площею 30,2 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2.

11. Наказом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради №160 від 06.11.2015 затверджено протокол №7-15/4 від 06.11.2015 та результати конкурсу на право укладання договору оренди об`єкту комунальної власності, зокрема нежилої, окремо розташованої будівлі площею 30,2 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 з переможцем ФОП Назаровим О.С., який отримав право на укладання договору оренди об`єкта.

12. 06.11.2015 між ФОП Назаровим Олександром Сергійовичем (орендар) та КП "Парки Одеси" (орендодавець) було укладено договір оренди № 22-15-Ш, згідно з яким позивач приймає у строкове платне користування нежилу окремо розташовану будівлю загальною площею 30,2 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 (п. 1.1. договору).

13. Згідно з п. 1.3. договору оренди № 22-15-Ш від 06.11.2015 термін дії договору становить два роки одинадцять місяців, а саме з 06.11.2015 до 06.10.2018.

14. У п. 7.5 договору сторони дійшли згоди про те, що зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін.

15. Відповідно до п. 7.8. зазначеного договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

16. Цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами; складено у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної сторони цього договору (п. 1.17. договору).

17. Посилаючись на те, що позивачу не було передано відповідне приміщення згідно з умовами договору оренди №22-15-Ш від 06.11.2015, останній звернуся до суду з позовом, у якому просить зобов`язати Департамент комунальної власності Одеської міської ради передати не пізніше 7-ми робочих днів ФОП Назарову О.С. за актом приймання-передачі нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_2, відповідно до умов договору оренди №22-15-Ш від 06.11.2015.

Позиція Верховного Суду

18. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про наступне.

19. Так, оскаржуючи постанову суду апеляційної інстанції, скаржник посилається на те, що відповідно до ст. 25 Закону України "Про місцеве самоврядування", ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з метою приведення відносин щодо управління об`єктами комунальної власності територіальної громади міста Одеса у відповідність до вимог законодавства, Одеською міською радою було прийнято рішення №2248-VII від 26.07.2017 "Про визначення органу уповноваженого управляти майном, яке є комунальною власністю територіальної громади м. Одеси".

20. Відповідно до вказаного рішення Одеської міської ради №2248-VII від 26.07.2017 було визначено, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради є органом, уповноваженим управляти майном комунальної власності територіальної громади міста Одеси, та виступає орендодавцем щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, за виключенням нерухомого майна, повноваження з управління яким передано іншим виконавчим органам Одеської міської ради.

21. Посилаючись на зазначене, скаржник стверджує, що КП "Парки Одеси" позбавлене права бути орендодавцем у даних правовідносинах, а зміна сторони договору оренди №22-15-Ш від 06.11.2015 відбулась автоматично, незалежно від того, чи відбулось документальне переоформлення орендних правовідносин, шляхом внесення змін у договір стосовно орендодавця.

22. Тому, на думку скаржника, суд апеляційної інстанції безпідставно не врахував, що належним відповідачем у даній справі є саме Департамент комунальної власності Одеської міської ради (скаржник), а не КП "Парки Одеси".

23. Однак, суд касаційної інстанції не може погодитись з вказаними доводами касаційної скарги, враховуючи наступне.

24. Зі змісту абз. 3 і 5 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на час звернення з даним позовом) вбачається, що орендодавцями є: органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

25. Відповідно до ч. 1 ст. 14 та ст. 629 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

26. Згідно з ч. 1 ст. 651 та ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

27. Частиною 1 ст. 770 ЦК України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

28. Відповідно до ч. 2 ст. 15 і ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на час звернення з даним позовом) у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов`язки за договором оренди. Передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно. В разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника.

29. Системний аналіз наведених норм законодавства та положень пункту 7.5 договору від 06.11.2015 свідчить про те, що автоматична заміна орендодавця, тобто без внесення відповідних змін до договору оренди, допускається лише в разі переходу до іншої особи права власності на об`єкт оренди, у зв`язку з чим наявне визначення у рішенні Одеської міської ради від 26.07.2017 № 2284-УІІ Департаменту як органу, уповноваженого управляти майном територіальної громади м. Одеси та виступати орендодавцем щодо нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності, жодним чином не породжує автоматичної зміни орендодавця за договором від 06.11.2015.

30. При цьому рішення Одеської міської ради від 26.07.2017 № 2284-УІІ не містить вказівок щодо надання цьому рішенню зворотної дії в часі щодо договорів оренди комунального майна, укладених до 26.07.2017, до яких належить і договір від 06.11.2015.

31. Наведені висновки узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 03.03.2020 у справі №916/806/19.

32. Враховуючи зазначене, оскільки орендодавцем за договором оренди №22-15-Ш від 06.11.2015 є саме КП "Парки Одеси", суд апеляційної інстанції дійшов правомірного висновку про те, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради не є належним відповідачем у даній справі за вимогами про зобов`язання передати за актом приймання-передачі нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_2 відповідно до умов договору оренди №22-15-Ш від 06.11.2015.

33. Підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу), і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. При цьому для отримання судового захисту необхідно довести законність цих прав у суді.

34. Частиною 2 ст. 48 ГПК України встановлено, що якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

35. Отже, заміна відповідача у справі може бути здійснена виключно за клопотанням позивача, в той час як суд позбавлений можливості здійснити заміну відповідача за власною ініціативою (навіть якщо суд встановить, що позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом).

36. Таким чином, встановивши, що ФОП Назаровим Олександром Сергійовичем подано позов не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, та позивачем не заявлено клопотання про заміну первісного відповідача належним відповідачем, то суд апеляційної інстанції дійшов правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог до неналежного відповідача (Департаменту комунальної власності Одеської міської ради).

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

37. Відповідно 300 ГПК України (1798-12) до якої переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

38. Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.

39. Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права (ч. 1 ст. 309 ГПК України).

40. Таким чином, перевіривши постанову суду апеляційної інстанції в межах доводів касаційної скарги, встановивши, що доводи касаційної скарги про порушення і неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального та процесуального законодавства при прийнятті оскаржуваної постанови не знайшли свого підтвердження, Верховний Суд дійшов висновку щодо відсутності підстав для її задоволення.