917/1549/18 Про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - 16.03.2020 Прийняття

1.1. У грудні 2018 року Фермерське господарство "Карат" (далі - ФГ "Карат") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Ялосовецької сільської ради Хорольського району Полтавської області (далі - Ялосовецька сільська рада) про визнання укладеною між ФГ "Карат" та Ялосовецькою сільською радою додаткову угоду про поновлення договору від 01.11.2007 оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 20,91 га ріллі (кадастровий номер 5324888209:09:004:0003), розташованої у с. Лагодівка на території Ялосовецької сільської ради Хорольського району Полтавської області строком на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

1.2. Позовні вимоги із посиланням на положення статті 93 Земельного кодексу України, статей 641, 642 Цивільного кодексу України, частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обґрунтовані тим, що сторони договору оренди землі від 01.11.2007 увійшли у процедуру поновлення договору на підставі правової конструкції, унормованої частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", сторони дійшли згоди щодо встановлення строку дії договору на 7 років та розміру орендної плати - 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, Ялосовецькою сільською радою підготовлено проект рішення про продовження строку дії договору, проте саме рішення про поновлення договору оренди не прийнято, як і не прийнято рішення про відмову у поновленні цього договору.

Отже, позивач вважає, що дійшовши згоди про поновлення договору на змінених умовах у частині строку його дії з 10 на 7 років і розміру орендної плати з 3% на 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач ухилився від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на погоджених умовах, чим порушив права позивача, а тому вимога позивача про поновлення договору за переважним правом є правомірною і підлягає задоволенню.

1.3. Ялосовецька сільська рада у відзиві на позовну заяву, заперечуючи проти її задоволення, наголосила на безпідставності тверджень позивача про досягнення між сторонами згоди про поновлення договору на запропонованих позивачем умовах, а наявність проєкту рішення сільської ради не є належним доказом на підтвердження підстав для поновлення договору.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 14.05.2019 (суддя Кльопов І. Г.) позов задоволено, визнано укладеною між ФГ "Карат" та Ялосовецькою сільською радою додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 20, 91 га ріллі (кадастровий номер 5324888209:09:004:0003), розташованої у с. Лагодівка на території Ялосовецької сільської ради Хорольського району Полтавської області до договору оренди землі від 01.11.2007, зареєстрованого Хорольським виробничим відділом Полтавської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" 19.05.2008 за № 04085630008, строком на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

Суд першої інстанції дійшов висновку щодо доведеності та обґрунтованості позовних вимог.

2.2. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 29.08.2019 рішення Господарського суду Полтавської області від 14.05.2019 скасовано, у задоволенні позову ФГ "Карат" відмовлено.

Суд апеляційної інстанції установив, що зміст наданих орендарем проектів додаткових угод свідчить, що запропоновані ним зміни до договору оренди землі стосуються строку його дії та розміру орендної плати, які є істотними умовами договору оренди земельної ділянки в розумінні статті 15 Закону України "Про оренду землі", проте згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі між сторонами досягнуто не було, що вбачається, зокрема, з листа Ялосовецької сільської ради від 03.01.2018 № 02-27/05.

При цьому, ураховуючи положення частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що переважне право орендаря у цьому випадку не порушено, оскільки ще до закінчення строку дії договорів оренди позивач отримав від відповідача відмову про поновлення його дії.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 29.08.2019, ФГ "Карат" у касаційній скарзі просить її скасувати, а рішення Господарського суду Полтавської області від 14.05.2019 залишити в силі, наголошуючи, що встановлені обставини справи достеменно свідчать про те, що Ялосовецька сільська рада відмовилася від участі у передбаченій законом процедурі реалізації переважного права орендаря (ФГ "Карат") на поновлення чинного договору оренди на нових умовах, посилаючись на закінчення строку договору та його припинення, чим безпідставно позбавила ФГ "Карат" як добросовісного користувача землею, права на поновлення договору оренди. Таку відмову відповідача безпідставно розцінено судом апеляційної інстанції як відсутність домовленості між сторонами щодо нових істотних умов оренди, у зв`язку з чим постанову суду апеляційної інстанції необхідно скасувати.

3.2. Ялосовецька сільська рада не скористалася правом на надання відзиву на касаційну скаргу.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників позивача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Суди попередніх інстанцій установили, що 01.11.2007 між Ялосовецькою сільською радою (орендодавець) та ФГ "Карат" (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1, 2. 5, 15 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 20,91 га ріллі, розташовану у с. Лагодівка на території Ялосовецької сільської ради, нормативна грошова оцінка якої становить 241 874,96 грн.

За змістом пункту 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 173,50 грн за 1 га, що становить 3627,88 грн у рік, що становить 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки.

12.08.2010 між сторонами укладено угоду про внесення змін до договору оренди землі щодо збільшення розміру орендної плати і визначено, що орендна плата становить 423,36 гривень за 1 га; 8 852,46 грн у рік та відповідає 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

01.11.2007 договір зареєстровано Хорольським виробничим відділом Полтавської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.05.2008 № 04085630008.

4.3. Суд апеляційної інстанції установив, що строк дії договору оренди землі встановлено до 19.05.2018 і зазначене повністю відповідає положенням чинного законодавства, а саме статтям 125, 126 Земельного кодексу України, статтям 638, 640 Цивільного кодексу України та статтям 18, 20 Закону України "Про оренду землі", а також правовій позиції, викладеній, зокрема у постанові Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.

4.4. Водночас суд апеляційної інстанції установив, що 30.11.2017 Ялосовецька сільська рада листом-повідомленням № 460/02-27 повідомила ФГ "Карат" про відсутність правових підстав на автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а також що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури за наявності волевиявлення сторін.

06.12.2017 ФГ "Карат" звернулося до Ялосовецької сільської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки загальною площею 20,91 га за кадастровим номером 5324888209:09:004:0003 з наданням проєкту додаткової угоди.

Зі змісту наданого до зазначеного листа-повідомлення проєкту додаткової угоди убачається, що орендар пропонував, зокрема, строк оренди - 10 років; розмір орендної плати - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (том 1, а. с. 27-28).

Разом з цим, як установив суд апеляційної інстанції, ФГ "Карат" надано до Ялосовецької сільської ради проєкт додаткової угоди до договору земельної ділянки загальною площею 20,91 га (кадастровий номером 5324888209:09:004:0003) (отримано сільською радою 27.12.2017) за змістом якого, зокрема, зменшено строк оренди з 10 років до 7 років і збільшено розмір орендної плати, установлений договором з 3 % до 10 % від нормативної грошової оцінки (том 1, а. с. 36-37).

Ялосовецькою сільською радою підготовлено проєкт рішення двадцять п`ятої сесії сьомого скликання від 27.12.2017 "Про поновлення договору оренди" (строк договору - 7 років, розмір орендної плати - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), однак зазначене рішення сесією Ялосовецької сільської ради не прийнято.

4.5. Предметом позову у справі, яка розглядається, є вимога ФГ "Карат" про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 01.11.2007 укладеною у редакції, запропонованій позивачем, на підставі статті 93 Земельного кодексу України, статей 641, 642 Цивільного кодексу України, частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", з посиланням на те, що сторони дійшовши згоди щодо поновлення договору на змінених умовах в частині строку дії договору з 10 на 7 років та розміру орендної плати з 3% на 10% від нормативної грошової оцінки, відповідач ухилився від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди землі на погоджених умовах, чим порушив права позивача.

4.6. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 5 статті 33 цього Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення орендаря із проектом додаткової угоди вимогам закону не можуть бути відхилені без наведення відповідних причин, а мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проєкті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

4.7. При цьому, за змістом частини 2 статті 14 Цивільного кодексу України особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Згідно з частиною 1 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України (254к/96-ВР) , цим та іншими законами.

Рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом (частини 1, 2 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

4.8. Суд апеляційної інстанції установив, що Ялосовецька сільська рада у листі від 03.01.2018 № 02-27/05 (до закінчення строку дії договору оренди землі), повідомила ФГ "Карат" про відсутність намірів продовжити строк дії договору оренди землі на новий строк.

При цьому, як установив суд апеляційної інстанції, зміст наданих ФГ "Карат" проєктів додаткових угод свідчить, що запропоновані ним зміни до договору оренди землі стосуються строку його дії та розміру орендної плати, які є істотними умовами договору оренди земельної ділянки в розумінні статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Водночас згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі між сторонами не досягнуто, відповідного рішення органом місцевого самоврядування не прийнято.

При цьому, суд апеляційної інстанції зазначив, що наявність проєкту рішення сільської ради без подальшого його прийняття на пленарному засіданні більшістю голосів депутатів ради, не може свідчити про досягнення між орендарем та орендодавцем згоди з усіх істотних умов договору оренди землі.

4.9. Ураховуючи положення чинного законодавства та встановлені судом апеляційної інстанції обставини щодо недосягнення між сторонами договору оренди землі згоди щодо нових істотних умов цього договору (строк і розмір орендної плати), колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4.10. Щодо доводів скаржника, викладених у касаційній скарзі, про відмову Ялосовецької сільської ради від участі у передбаченій законом процедурі реалізації переважного права орендаря - ФГ "Карат" на поновлення чинного договору оренди на нових умовах, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що згідно з частиною 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Як установив суд апеляційної інстанції і не спростував скаржник, наявність заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з ФГ "Карат" свідчить, що переважне право орендаря в цьому випадку не порушено, оскільки ще до закінчення строку дії договору оренди позивач отримав від відповідача відмову про поновлення його дії.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. Згідно зі статтею 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. Частиною 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Згідно зі статтею 300 цього Кодексу (у редакції, чинній на час відкриття касаційного провадження), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

5.4. Відповідно до частини 1 статті 309 цього Кодексу суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

5.5. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що постанову у справі прийнято із додержанням норм матеріального і процесуального права, тому підстав для її скасування не вбачається.

5.6. Доводи, викладені у касаційній скарзі, про порушення і неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваної постанови не отримали підтвердження, не спростовують обставин, на які послався суд як на підставу для відмови у позові, ґрунтуються на переоцінці доказів, зібраних у справі, що за змістом статті 300 Господарського процесуального кодексу України не належить до повноважень суду касаційної інстанції, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскарженої у справі постанови суду апеляційної інстанції не вбачається.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).