923/412/17 Про поновлення договору оренди землі - 19.03.2019 Прийняття

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду (головуючий - С.І. Колоколов, судді Н.М. Принцевська, Я.Ф. Савицький) від 06.12.2018 у справі Господарського суду Херсонської області

за позовом Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни

до Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача ОСОБА_4

про поновлення договору.

Учасники справи:

представник позивача - не з'явився,

представник відповідача - не з'явився,

представник третьої особи - не з'явився.

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1 11.05.2018 Фізична особа-підприємець Масалитіна Світлана Георгіївна (далі - Позивач) подала позовну заяву про поновлення договору оренди землі від 07.06.2007 № 040772800037 (далі - Договір), укладеного між Складовською міською радою (далі - Відповідач) та Позивачем стосовно земельної ділянки площею 0,052 га, кадастровий номер НОМЕР_3, розташованої на розі вул. Курортна та вул. Набережна у м. Скадовськ (далі - Земельна ділянка), зі змінами, внесеними додатковою угодою від 14.11.2013, на тих самих умовах і на той самий строк - 5 років з дня набрання чинності рішення суду.

1.2 Позовна заява мотивована тим, що Відповідач зволікає з укладенням додаткової угоди до Договору, оскільки з часу отримання ним заяви про поновлення Договору на новий строк з проектом додаткової угоди, направлених Позивачем 15.02.2017, Відповідач понад три місяці не приймає жодного рішення з цього питання. При цьому Позивач має переважне право на поновлення Договору відповідно до вимог частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки він належним чином виконує обов'язки за Договором, заборгованість з орендної плати відсутня, а повідомлення про намір поновити Договір на новий строк із додаванням проекту додаткової угоди Позивач направив вчасно - до закінчення дії Договору, Відповідач же протягом місяця з дня отримання відповідної заяви не повідомив про наявність заперечень та про відповідне рішення, фактично усунувшись від виконання свого обов'язку.

1.3 22.05.2017 Позивач подав заяву про зміну позовних вимог, в якій, з посиланням на частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" просив поновити Договір стосовно Земельної ділянки на тих самих умовах і на той самий строк - до 20.04.2022.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

2.1 01.06.2017 Господарський суд Херсонської області ухвалив залучити до участі у справі як третю особу, як не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4 (далі - Третя особа).

2.2 18.04.2018 Господарський суд Херсонської області прийняв рішення: відмовити у задоволенні позовних вимог.

2.3 Рішення суду мотивоване тим, що Позивач не довів обставин, з яким законодавство пов'язує застосування до спірних правовідносин норм частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме щодо відсутності заперечень орендодавця (Відповідача) проти продовження дії Договору протягом місяця після закінчення дії цього договору, оскільки Договір закінчив свою дію 20.04.2017, а 03.05.2017 Відповідач повідомив Позивача про заперечення щодо поновлення Договору та про його припинення, причиною якого стало надходження заяви Третьої особи про надання йому в оренду Земельної ділянки на умовах спільного користування з Позивачем. Також суд вказав, що рішення Відповідача про припинення дії Договору відображено в пункті 1 рішення Відповідача № 476 від 19.05.2017 (чинного на час розгляду справи), за яким Відповідач вважає Договір припиненим.

3. Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

3.1 06.12.2018 Південно-Західний апеляційний господарський суд постановив: апеляційну скаргу Позивача задовольнити, рішення Господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 скасувати, позовну заяву задовольнити: поновити Договір на тих самих умовах і на той самий строк.

3.2 Рішення апеляційного суду мотивоване тим, що Позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права на поновлення Договору в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку, відповідно до положень Закону України "Про оренду землі" (161-14) , а тому це право підлягає відновленню через належне виконання Позивачем умов Договору, сплату ним орендної плати за користування земельною ділянкою та через неспростування цих фактів Відповідачем.

4. Встановлені судами обставини

4.1 20.04.2007 між сторонами укладений Договір оренди Земельної ділянки, який зареєстрований у Скадовському реєстраційному окрузі Херсонської регіональної філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель зроблено відповідний запис від 07.06.2007 за №4АА 002214- 040772800037.

4.2 Додатковою угодою від 14.11.2013 до Договору поновлений строк оренди Земельної ділянки - до 20.04.2017, про що 01.12.2013 року внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з даного реєстру від 20.12.2013 №15077202.

4.3 Відповідно до пункту 2.2 Договору зацікавлена у поновленні договору сторона не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку його дії має повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

4.4 15.02.2017 Позивач направив Відповідачу заяву про поновлення Договору на новий строк, а також проект додаткової угоди до Договору, які отримані Відповідачем.

4.5 15.02.2017 та 25.04.2017 до Відповідача звернулась Третя особа із заявою про надання йому в оренду Земельної ділянки для завершення будівництва центру відпочинку та розваг, що знаходиться в місті Скадовську по вул. Курортна, 1-ж, на умовах спільного користування з Позивачем. До заяви було додано копію договору купівлі-продажу від 08.11.2011, згідно з яким Позивач (продавець) передав за плату Третій особі частину центру відпочинку та розваг готовністю 53%, що знаходиться за адресою: м. Скадовськ, вул. К. Лібкнехта, 1-ж.

4.6 21.04.2017 року Відповідач направив Позивачу та Третій особі лист, в якому пославшись на статтю 30 Закону України "Про оренду землі" та необхідність врегулювання питання щодо поновлення Договору та прийняття відповідного рішення, просив Позивача надати згоду на включення в Договір Третьої особи як орендаря, як співвласника ? частини майна, розташованого на Земельній ділянці, відповідно до договору купівлі-продажу від 08.11.2011 року № ВРН № 288765.

4.7 03.05.2017 року Виконавчий комітет Відповідача звернувся до Позивача з листом-повідомленням, в якому зазначив, що строк дії Договору закінчився 20.04.2017, а через заяву Третьої особи про надання йому в оренду Земельної ділянки для завершення будівництва центру відпочинку та розваг у м. Скадовськ по вул. Курортна, 1-ж на умовах спільного користування з Позивачем та через відсутність згоди Відповідача щодо внесення змін до Договору цей договір вважається непоновленим.

4.8 19.05.2017 Відповідач прийняв рішення № 476 про припинення дії Договору 20.04.2017, надання в оренду Позивачу та Третій особі Земельної ділянки.

4.9 Рішенням Господарського суду Херсонської області від 26.09.2017 у справі № 923/515/17 (залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 29.11.2017) визнаний недійсним пункт 2 рішення Відповідача № 476 від 19.05.2017 про надання згоди на оренду Земельної ділянки двома особами - Позивачем та Третьою особою.

5. Короткий зміст вимог касаційних скарг

5.1 26.12.2018 Відповідач і Третя особа подали касаційні скарги, у яких просять скасувати постанову Південно-Західного апеляційного господарського суду від 06.12.2018 і залишити в силі рішення Господарського суду Херсонської області від 18.04.2018.

6. Доводи осіб, які подали касаційні скарги

6.1 Апеляційний суд вийшов за межі позовних вимог, оскільки залишив поза увагою, що Позивач змінив підстави позову - з частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" на частину 6 цієї статті закону та зробив правовий аналіз існуючих у справі обставин і фактів щодо підстав для поновлення Договору відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а не відповідно до частини 6 цієї статті Закону.

6.2 Підстави для поновлення Договору відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" Позивачем не доведені, оскільки Відповідач листом від 03.05.2017 повідомив про заперечення проти поновлення Договору, що відображено також в рішенні № 476 від 19.05.2017.

6.3 Позивач не довів належного виконання умов Договору, оскільки не виконав умову цього договору щодо виконання робіт з благоустрою за свої кошти пішохідної частини вулиці К.Лібкнехта і виходи на пляжну зону до моменту введення в експлуатацію об'єкту, що розташований на Земельній ділянці, а відповідно не довів переважного права на оренду Земельної ділянки.

6.4 Наданий Позивачем проект додаткової угоди до Договору не містить істотної умови договору оренди - строк дії договору.

6.5 Незгода Позивача на пропозицію Відповідача щодо зміни умов Договору та включення Третьої особи до Договору як орендаря, оскільки ця особа є співвласником об'єкту готовністю 53 %, розташованого на Земельній ділянці, є недосягненням сторонами договору згоди щодо зміни умов Договору, через що в силу вимог частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" припинилось переважне право Позивача на поновлення Договору, що свідчить про відсутність порушеного права Позивача у спірних правовідносинах.

7. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права

7.1 Відносини, пов'язані з орендою землі, врегульовані, зокрема спеціальним нормативним актом у сфері правовідносин з оренди землі - Законом України "Про оренду землі" (161-14) (далі - Закон). Законом визначені умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

7.2 Статтею 33 Закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

7.3 Законодавець у частині 5 статті 33 Закону визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності направленого орендарем листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не пролонгація на попередніх умовах.

У разі ж встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі, однак невиконання при цьому орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону обов'язку у місячний строк розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення цю поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

7.4 Частиною 6 статті 33 Закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Відповідно до частини 6 статті 33 Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже щодо прав та обов'язків орендодавця відповідно до порядку поновлення договору оренди землі, визначеного частиною 6 статті 33 Закону, то орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті Закону.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону).

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Суд звертається до правових позицій щодо підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, які викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та cудовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.09.2018 № 920/739/17.

7.5 Дійшовши викладених висновків (пункти 7.3, 7.4), з огляду на встановлені судами обставини: укладення сторонами 20.04.2007 Договору оренди Земельної ділянки (пункт 4.1 цієї постанови), поновлення строку оренди Земельної ділянки до 20.04.2017 згідно з Додатковою угодою від 14.11.2013 до Договору (пункт 4.2), висловлення орендодавцем протягом місяця після закінчення Договору заперечення Позивачу як орендарю проти поновлення Договору листом-повідомленням від 03.05.2017, Суд погоджується із висновками суду першої інстанції у скасованому апеляційним судом рішенні, про відсутність підстав для поновлення Договору відповідно до частини 6 статті 33 Закону.

7.6 Таким чином висновки в постанові апеляційного суду про існування підстав для захисту та відновлення в судовому порядку порушеного Відповідачем права Позивача на поновлення Договору в силу закону, про дотримання Позивачем процедури та порядку поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до положень Закону, у тому числі через належне виконання Позивачем умов Договору та сплату ним орендної плати за користування Земельною ділянкою, зроблені з неправильним застосуванням апеляційним судом наведених норм статті 33 Закону, а висновки в скасованому апеляційним судом рішенні Господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 зроблені з правильним застосуванням норм матеріального та відповідно до норм процесуального права на підставі встановлених обставин справи.

7.7 У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 4 частини 1 статті 308 та статті 312 ГПК України оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню, а скасоване нею рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційні скарги Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області та ОСОБА_4 задовольнити.

2. Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 06.12.2018 скасувати, а рішення Господарського суду Херсонської області від 18.04.2018 у справі № 923/412/17 залишити в силі.

3. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни (ідентифікаційний податковий номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1) на користь Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області (ідентифікаційний код юридичної особи 26285017, 75700, Херсонська область, Скадовський район, місто Скадовськ, вул. Гагаріна, 63) судовий збір за подання касаційної скарги в сумі 3200 (три тисячі двісті) грн. 00 коп.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Масалитіної Світлани Георгіївни (ідентифікаційний податковий номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1) на користь ОСОБА_4 (ідентифікаційний податковий номер НОМЕР_2, АДРЕСА_2) судовий збір за подання касаційної скарги в сумі 3200 (три тисячі двісті) грн. 00 коп.