923/157/17 Про розірвання договору оренди землі, вилучення та повернення земельної ділянки - 08.11.2017 Прийняття

Заступник прокурора Херсонської області звернувся до Господарського суду Херсонської області в інтересах держави в особі Скадовської міської ради Скадовського району Херсонської області з позовною заявою та заявою про уточнення позовних вимог до Приватного підприємця ОСОБА_5 про розірвання договору оренди земельної ділянки рекреаційного призначення загальною площею 1,0140 га, кадастровий номер: НОМЕР_1, нормативна грошова оцінка, з урахуванням її уточнення, 1072972,00 грн., що розташована у АДРЕСА_1), укладеного 09.06.2009 між Скадовською міською радою та Приватним підприємцем ОСОБА_5, зареєстрованого 24.06.2009 за № 040972800123, із змінами, внесеними до нього додатковою угодою від 29.11.2013; вилучення у Приватного підприємця ОСОБА_5 та повернення Скадовській міській раді Херсонської області до земель запасу зазначеної земельної ділянки шляхом складання акту приймання-передачі земельної ділянки у стані, який існував до надання її в оренду.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 20.04.2017, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 05.07.2017 у задоволенні позову відмовлено за недоведеністю наявності підстав для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Заступник прокурора Херсонської області звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить постанову та рішення скасувати, а справу направити на новий розгляд, мотивуючи скаргу порушенням судом норм матеріального і процесуального права, зокрема положень ст. 626, 628, 629 Цивільного кодексу України, ст. 15, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 189 Земельного кодексу України, ст. 34, 43, 84 Господарського процесуального кодексу України.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оскаржуваних судових актів, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити, враховуючи наступне.

З матеріалів справи слідує, що 09.06.2009 між Скадовською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємцем ОСОБА_5 укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку рекреаційного призначення (частину міського пляжу), яка знаходиться в м. Скадовськ, вул. Набережна, між вулицями Радянська та Пролетарська.

Згідно п.п. 2, 3 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,0140 га, яка знаходиться на території Скадовської міської ради; на земельній ділянці знаходиться частина міського пляжу.

Відповідно до п. 4. Договору земельна ділянка передається в оренду під розміщення та благоустрій частини міського пляжу.

Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору).

За положенням п. 17 Договору умовами збереження стану об'єкта оренди є використання земельної ділянки згідно цільового призначення з дотриманням норм та правил, необхідних для збереження якості землі.

До обов'язків орендаря пунктом 31 Договору віднесено, зокрема, виконання встановлених щодо об'єкта оренди обмежень (обтяжень) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; проведення заходів по благоустрою території; підтримання зовнішнього вигляду об'єкту у задовільному естетичному та технічному стані.

Пунктом 38 Договору передбачено, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: - взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

29.11.2013 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою, зокрема, поновлено Договір строком до 24.06.2019 та внесено зміни до нього.

Пунктом 2 Додаткової угоди встановлено розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 296055 гривень.

Пунктом 4 Додаткової угоди доповнено пункт 31 Договору "Обов'язки орендаря " текстом такого змісту:

"- щорічно до початку оздоровчого сезону завозити 300 тонн морського піску на пляж;

- проводити ремонт бетонних парапетів;

- встановлювати 4 біотуалети, урни для сміття, душові кабінки і роздягальні;

- облаштовувати спуски зі східцями до моря, фонтанчики з питною водою.

- своєчасно вивозити морські водорості;

- протягом оздоровчого сезону спушувати пісок на території пляжу двічі на місяць".

Судом в ході розгляду справи встановлено, що Розпорядженням Скадовського міського голови від 25.12.2015 № 174-р "Про утворення комісії з питань здійснення контролю за дотриманням орендарями умов договорів оренди пляжів" створено комісію з питань здійснення контролю за дотриманням орендарями умов договорів оренди пляжів.

Зі змісту наявного в матеріалах справи акта від 28.12.2015 обстеження вказаною комісією дотримання умов договору оренди пляжу між АДРЕСА_1 ПП ОСОБА_5 при огляді зазначеної земельної ділянки рекреаційного призначення площею 1,0140 га вбачається, що орендар неналежним чином виконує умови договору, морські водорості своєчасно не вивозяться, територія пляжу знаходиться у занедбаному стані (пляжна зона поросла травою), недостатня кількість морського піску.

Розпорядженням голови Скадовської районної державної адміністрації від 10.05.2016 № 245 "Про утворення комісії з відкриття пляжів у 2016 році" утворено комісію з відкриття пляжів. У даному розпорядженні зазначено, що документом на право відкриття пляжів є паспорт, який підписується членами та головою комісії після обстеження об'єкту.

На виконання проведеного 20.07.2016 спільного засідання виконавчого комітету Скадовської міської ради з Скадовською районною державною адміністрацією (на якому була присутня у тому числі ПП ОСОБА_5.) щодо підвищення ефективності використання пляжної території та дотримання правил благоустрою на землях рекреації, оформленого відповідним протоколом, виконавчим комітетом Ради на адресу відповідача було направлено лист від 21.07.2016 № 03-02-793, в якому вказано, що у 10-денний термін "необхідно усунути такі вимоги:

- провести та здійснити заходи для забезпечення відпочиваючих питною водою на території пляжу;

- виконати роботи по благоустрою території пляжів, своєчасно вивозити зостеру;

- вжити заходи щодо забезпечення безпеки при використанні сходових маршів до води на територіях орендованих та закріплених ділянках пляжів".

При цьому вказаним листом орендаря попереджено про можливий розгляд міською радою питання щодо розірвання договору оренди у разі невиконання вимог.

Відповідно до рішення робочої групи від 31.08.2016 про проведення огляду відповідності пляжів, зданих в оренду, вимогам чинного законодавства в той же день робочою групою здійснено огляд центрального пляжу міста, внаслідок якого складено довідку за результатами огляду відповідності пляжу вимогам чинного законодавства, в якій зазначено: "ПП ОСОБА_5, стан піску - незавоз або; берегова частина: не прибрана, не прокультивована".

З листа виконавчого комітету Скадовської міської ради від 23.01.2017 № 03-10-52 до прокуратури Херсонської області вбачається, що комісією з питань здійснення контролю за дотриманням орендарями умов договорів оренди пляжів, створеною розпорядженням Скадовського міського голови від 25.12.2015 № 174-р "Про утворення комісії з питань здійснення контролю за дотриманням орендарями умов договорів оренди пляжів", 28.12.2015 проведено обстеження дотримання умов договору оренди пляжу ПП ОСОБА_7 в районі центрального пляжу по АДРЕСА_1), про що складено відповідні акти. У 2016 році умови щодо щорічного завезення до початку оздоровчого сезону 300 тонн морського піску на пляж, облаштування фонтанчиків з питною водою ПП ОСОБА_5 не були виконані. Бетонні парапети та спуски до моря на даній ділянці пляжу раніше були засипані піском, тому не потребують ремонту.

У ході розгляду даної справи місцевим господарським судом представником позивача надано акт обстеження від 03.04.2017 дотримання умов договору земельної ділянки рекреаційного призначення загальною площею 1,0140 га, кадастровий № НОМЕР_1, що розташована у АДРЕСА_1, укладеного 09.06.2009 між Скадовською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5, зареєстрованого 24.06.2009 за № 040972800123, із змінами, внесеними до нього додатковою угодою від 29.11.2013, складений комісією, створеною вищевказаним розпорядженням міського голови від 25.12.2015 № 174-р.

У відповідності до цього акта при огляді зазначеної земельної ділянки встановлено, що орендар неналежним чином виконує умови Договору оренди, а саме: -недостатня кількість морського піску; - бетонний парапет потребує ремонтних робіт; - відсутні біотуалети, урни для сміття, душові кабінки і роздягальні; - східці до моря не облаштовані; - не облаштовані фонтанчики з питною водою; - морські водорості своєчасно не вивозяться. В акті обстеження також вказано, що станом на теперішній час ніяких підготовчих робіт щодо підготовки до сезону орендарем не ведеться.

Підставою звернення прокурора з даним позовом є те, що ПП ОСОБА_5 упродовж тривалого часу порушує обумовлений Договором оренди та Законами України режим використання природних територій міста Скадовськ, що підлягають особливій охороні, що в свою чергу призводить до дискредитації політики Держави у сфері охорони курортів.

Відмовляючи у задоволені позовних вимог прокурора, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що:

- аналіз змісту умов договору та додаткових угод до нього дає підстави для висновку, що обов'язки відповідача за вказаними правочинами щодо завезення та спушування морського піску мали виконуватись орендарем саме перед літнім (курортним) сезоном, однак, ані прокурором, ані позивачем не було надано доказів, що до початку оздоровчого сезону в 2016 році морський пісок не завозився, біотуалети, урни для сміття, душові кабінки і роздягальні не встановлювалися;

- лист Виконавчого комітету Скадовської міської ради від 23.01.2017 № 03-10-52 та акт від 28.12.2015 є неналежними доказами на підтвердження обставин порушення зобов'язання, оскільки такі документи були складені в зимовий період, а не на початку чи протягом оздоровчого сезону;

- відомості, зазначені в довідці за результатами огляду, проведеного 31.08.2016, відповідності пляжу вимогам чинного законодавства, відхиляються з підстав проведення огляду в кінці курортного сезону, а також "візуально" встановленого факту відсутності нового піску;

- акт обстеження дотримання умов Договору від 03.04.2017 судом оцінюється критично, оскільки в даному акті зазначено про присутність при обстеженні представника ПП ОСОБА_5 ОСОБА_8, який таку присутність заперечує;

- в матеріалах справи відсутні докази вжиття до відповідача заходів адміністративного впливу.

З огляду на викладене, зазначивши, що оцінка наведених прокурором доводів щодо порушення відповідачем умов Договору та Додаткової угоди не дає підстав вважати доведеним недотримання відповідачем всіх умов вказаних документів істотними порушеннями, що свідчить про відсутність підстав для розірвання Договору відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, а також, про ненадання прокурором доказів, які б підтверджували факт нанесення шкоди внаслідок невиконання підприємством умов Договору та Додаткової угоди, що в розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України є однією з обов'язкових умов для розірвання договору, господарський суд попередніх інстанцій дійшов висновку про відмову в позові.

Однак з такими висновками суду першої та апеляційної інстанції, колегія не погоджується, з огляду на таке.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 цього Закону визначено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші істотні умови договору.

Статтею 25 Закону передбачено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі, дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Статтею 32 Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.

Абзацом 2 п.38 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, закон пов'язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду у зв'язку із невиконанням сторонами обов'язків, передбачених договором, укладеним між сторонами.

Натомість, відмовляючи в позові із наведених вище підстав, судом попередніх інстанцій не було враховано, що:

- позовні вимоги у справі обґрунтовані не тільки невиконанням орендарем сезонних обов'язків (завезення до початку сезону 300 тон морського піску на пляж та його спушування протягом оздоровчого сезону двічі на місяць), а й невиконанням обов'язків, які не ставились сторонами правочину в залежність від пори року (проведення ремонту бетонних парапетів, облаштування спусків зі східцями до моря, фонтанчиків з питною водою, вивезення морських водоростів), які за змістом Договору мали виконуватись "вчасно", тобто, по мірі настання об'єктивних підстав для їх виконання, а не виключно до чи під час курортного сезону;

- в порушення приписів ст.ст. 33, 34, 36 ГПК України відповідачем на підтвердження своєї позиції по суті спору та на спростування доводів прокуратури і позивача, не надано належних та допустимих доказів, що підтверджували б як обставини виконання згаданих вище сезонних обов'язків орендаря, так і інших, визначених умовами п.31 Договору обов'язків орендаря в редакції Додаткової угоди;

- в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі доказ, надані відповідачем на спростування вказаних обставин, що, як наслідок, свідчить про порушення судами приписів ст. 43 ГПК України.

Щодо висновків господарського суду попередніх інстанцій про відсутність шкоди, завданої спірними порушеннями, то суд касаційної інстанції зазначає таке.

За приписами статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона, що відповідає правовій позиції Верховного Суду України, викладеній в постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

Згідно з умовами договору оренди земельна ділянка загальною площею 0,5137 га має рекреаційне призначення та є частиною міського пляжу у м. Скадовськ. Законом України "Про оголошення природних територій міста Скадовська Херсонської області курортом державного значення" від 06.09.2011 № 3698-УІ (3698-17) природні території м. Скадовська Херсонської області оголошено курортом державного значення.

Статтею 1 Закону України "Про курорти" передбачено, що курорт - це освоєна природна територія на землях оздоровчого призначення, що має природні лікувальні ресурси, необхідні для їх експлуатації будівлі та споруди з об'єктами інфраструктури, використовується з метою лікування, медичної реабілітації, профілактики захворювань та для рекреації і підлягає особливій охороні.

Таким чином, земельні ділянки у межах пляжної зони м. Скадовськ - курорту державного значення, є природними територіями, які мають особливо цінні та унікальні природні властивості, які підлягають особливій охороні.

Основною метою передачі земельної ділянки в оренду шляхом укладання відповідного договору було не лише отримання орендної плати, а й забезпечення утримання частини міського пляжу у належному, в тому числі естетичному стані, що сприяло б створенню позитивної репутації та економічному розвитку курортного міста, яке приваблювало б туристів упродовж будь-якого сезону.

Відтак, при укладенні договору оренди земельної ділянки з відповідачем Скадовська міська рада розраховувала, зокрема, на забезпечення орендарем належного благоустрою частини міського пляжу ( п.4 Договору оренди), разом з тим, систематичне невиконання умов договору оренди не дозволило Скадовській міській раді отримати очікуване.

З огляду на викладене, судами першої та апеляційної інстанції не досліджено в повному обсязі матеріали та обставини справи, що мають суттєве значення для розгляду спору. Порушення господарськими судами вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України щодо оцінки доказів на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності є підставою для скасування постановлених по справі судових рішень та передачі справи на новий розгляд.