Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого Гончарука П.А. (доповідача), Суддів Кондратової І.Д., Стратієнко Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника прокурора Чернігівської області на рішення господарського суду Чернігівської області від 10 листопада 2015 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 12 січня 2016 року справі № 927/1618/14 за позовом прокурора Козелецького району Чернігівської області в інтересах держави в особі Козелецької районної ради Чернігівської області до приватного підприємства фірми "Санта-ОДА" про стягнення суми, за зустрічним позовом приватного підприємства фірми "Санта-ОДА" до Козелецької районної ради Чернігівської області про визнання частково недійсним договору оренди нерухомого майна,-

У жовтні 2014 року прокурор Козелецького району Чернігівської області в інтересах держави в особі Козелецької районної ради Чернігівської області звернувся до господарського суду Чернігівської області з позовом про стягнення з приватного підприємства фірми "Санта-ОДА" 84 517,36 грн. заборгованості з орендної плати.

Приватне підприємство фірми "Санта-ОДА" звернулося до господарського суду із зустрічним позовом про визнання недійсними з моменту укладення пунктів 3.10., 10.4 договору оренди нерухомого майна від 29 лютого 2012 року №4.

Справа розглядалась судами неодноразово.

Останнім рішенням господарського суду Чернігівської області від 10 листопада 2015 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12 січня 2016 року, у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.

У касаційній скарзі заступник прокурора Чернігівської області, посилаючись на неправильне застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права, просить постановлені у справі судові рішення в частині відмови у задоволенні первісного позову скасувати, а справу в цій частині направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Заслухавши пояснення прокурора, який підтримав доводи касаційної скарги, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи касаційної скарги, суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 29 лютого 2012 року між Козелецькою районною радою Чернігівської області, як орендодавцем, та ПП фірмою "Санта-Ода", як орендарем, укладено договір №4 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району, згідно якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування цілісний майновий комплекс будівель та споруд кінотеатру "Ювілейний", до складу якого входять: будівля кінотеатру "Ювілейний" по вул. І.Франка, 1 загальною площею 1 085,1 кв. м, ринкова вартість 557 166 грн., будівля гаражу літера "А" по вул. Урицького, 2 загальною площею 127,4 кв. м, ринкова вартість 28 219 грн. та будівля гаражу літера "Б" загальною площею 39,2 кв.м., ринкова вартість 11 178 грн.

Також у договорі сторони погодили, що орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, зазначений у договорі, але не раніше дати підписання сторонами договору та акта приймання-передачі майна, який є його невід'ємною частиною (Додаток №1). Обов'язок із складання акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає комплекс іншій стороні договору (п.п. 2.1, 2.4).

Пунктом 3.1 договору встановлено, що орендна плата є платежем у грошовій формі, який орендар вносить орендодавцю та до районного бюджету незалежно від наслідків діяльності підприємства і сплачується за весь термін фактичного користування майном, що визначається на підставі акта приймання-передачі в оренду та акта приймання-передачі майна з орендного користування; розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району, затвердженої рішенням районної ради від 22 липня 2011 року (четверта сесія шостого скликання); розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у додатку №2 до договору, що є його невід'ємною частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за яким є інформація про індекс інфляції) 4 981,30 грн. Орендна плата за перший місяць оренди (березень 2012 року) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за лютий місяць 2012 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. (п. 3.4); розмір орендної плати за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.5); орендну плату орендар зобов'язаний перераховувати щомісячно не пізніше останнього числа поточного місяця, згідно з виставленими рахунками орендодавцем у співвідношенні: 70% - до районного бюджету, 30% - орендодавцю, відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району (п. 3.6).

29 лютого 2012 року за актом приймання-передачі орендованого майна позивач передав, а орендар прийняв у користування орендоване майно.

Рішеннями Козелецької районної ради Чернігівської області (8 сесія 6 скликання) від 18 травня 2012 року до Положення про порядок передачі майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району в оренду та до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району внесено зміни, на підставі чого, орендодавець направив відповідачу пропозицію щодо підписання додаткової угоди щодо зміни об'єкту оренди з цілісного майнового комплексу на три окремих об'єкти оренди - три нежитлових приміщення, та збільшення розміру орендної плати.

Листом від 18 листопада 2013 року відповідач за первісним позовом відмовився від укладення зазначеної додаткової угоди, в зв'язку з чим позивач повідомив позивача про зміну з 1 грудня 2013 року розміру орендної плати щодо нерухомого майна, яке знаходиться в оренді у відповідача, та надано новий розрахунок, з посиланням на п. 7.1 Методики.

В новому розрахунку орендної плати цілісний майновий комплекс, який є предметом договору оренди, роз'єднано на три окремих об'єкти, ставки орендної плати за кожним з яких є різними.

У своїй претензії від 30 грудня 2013 року №1, орендар заперечував проти змін предмету договору оренди, в частині характеристик орендованого об'єкту без укладення відповідної додаткової угоди, та вказує на безпідставність зміни коефіцієнту орендної плати з коефіцієнту, що застосовується до цілісних майнових комплексів, на три коефіцієнти за три окремі об'єкти оренди, які не є цілісними майновими комплексами.

В період з грудня 2013 року по вересень 2014 року позивачем відповідачу були виставлені рахунки на оплату орендних платежів на загальну суму 88 778,35 грн., які були оплачені останнім частково у сумі 45 000 грн., внаслідок чого орендодавець звернувся до господарського суду з цим позовом.

Крім того, Державна фінансова інспекція в Чернігівській області звернулася до Козелецької райради з вимогою від 15 серпня 2014 року №25-08-18-14/6613 про усунення порушень та недоліків, відображених в акті ревізії від 8 серпня 2014 року №25-08-21/34, яким встановлено, що в результаті заниження розміру орендної ставки райрадою спричинено збитки територіальній громаді, внаслідок заниження розміру орендної ставки за договором оренди, у розмірі 40 739,02 грн., і ця сума на думку прокурора, підлягає стягненню.

Відповідач, вказуючи на те, що сторонами під час укладення договору оренди було порушено вимоги ст. 526 Цивільного кодексу України, відповідно до якої одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускаються, якщо інше не встановлено договором або законом, просив суд визнати недійсними пункти 3.10., 10.4 договору.

Господарський суд першої інстанції, посилаючись на ст. 11, 526, ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України, ч. 7 ст. 179, ч.ч. 1, 2 ст. 193, ст. 283 Господарського кодексу України, ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", дійшов висновку про необґрунтованість первісних позовних вимог, оскільки до договору оренди в установленому умовами договору та вимог законодавства зміни не вносились, тобто розрахунок орендної плати мав відбуватись за коефіцієнтом встановленим Методикою (у редакції, що діяла до внесення до неї змін рішенням Козелецької райради від 22 липня 2011 року), а такі рахунки відповідачу орендодавцем не виставлялись.

Крім того, посилаючись на ст.ст. 203, 215 ЦК України, п.п. 1, 3 ч. 4 ст. 179 ГК України, суд першої інстанції дійшов висновку, що зустрічний позов про визнання пунктів договору недійсними задоволенню не підлягає. В спірних пунктах договору сторони, шляхом вільного волевиявлення, дійшли згоди щодо умов та порядку зміни орендної плати у тому числі і в односторонньому порядку у випадку зміни Методики її розрахунку, а також за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством України.

З такими висновками суду першої інстанції погодився і апеляційний господарський суд, залишивши рішення суду від 10 листопада 2015 року без змін.

Проте з висновками попередніх судових інстанцій в частині вирішення спору за первісним позовом погодитись не можна з таких підстав.

Встановлено, що позовні вимоги ґрунтуються на договорі оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району.

Правовідносини, що виникли з цього договору регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Цивільним кодексом України (435-15) та іншими нормативно-правовими актами.

Орендна плата з урахуванням її індексації, в силу ст. 10 ч. 1 Закону віднесена до істотних умов договору оренди і може бути змінена відповідно до частин 1, 2 ст. 21 Закону, на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин, істотно змінився стан обставин, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Порядок зміни та розірвання договору передбачено ст. 188 ГК України, ч. 1 якої визначено недопустимість зміни договору в односторонньому порядку, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 626, ст. 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, а сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договори та інші правочини, в силу ст. 11 ЦК України, є підставою для виникнення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 526 ЦК України визначено загальні умови виконання зобов'язання, які повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

При вирішенні спору за первісним позовом ці норми матеріального права попередніми судовими інстанціями враховані не в повній мірі.

Встановлено, що при укладенні договору, сторони визначили, що предметом договору є цілісний майновий комплекс та споруда кінотеатру "Ювілейний", а розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району, затвердженої рішенням районної ради від 22 липня 2011 року (п.п.1.1, 33 договору).

Розмір орендної плати, відповідно до п. 3.10 договору, змінюється орендодавцем в односторонньому порядку у випадку зміни Методики її розрахунку та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями обласної Ради.

Рішенням Козелецької районної ради Чернігівської області від 18 травня 2012 року внесені зміни до Методики розрахунку та порядку використання плати за орендну майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міста Козелецького району, затвердженої рішенням районної ради від 22 липня 2011 року.

У зв'язку зі зміною Методики орендодавець повідомив орендаря про зміну орендної плати за нерухоме майно з 1 грудня 2013 року.

Висновки попередніх судових інстанцій про недопустимість односторонньої зміни орендної плати не відповідає встановленим обставинам справи та вимогам вказаним вище нормам матеріального права, а тому прийняті ним судові рішення в цій частині не можна визнати такими, що постановлені з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим вони підлягають скасуванню.

Разом з тим, попередніми судовими інстанціями правильно зазначено, що орендодавець не вправі змінювати в односторонньому порядку умови щодо предмету договору оренди.

При новому розгляді справи суду слід урахувати наведене, перевірити правильність визначення орендодавцем розміру орендної плати, встановлений зміненою Методикою відносно оренди відповідачем цілісного майнового комплексу, і в разі його невідповідності виходячи з умов Методики, самостійно його визначити, з'ясувати дійсні права та обов'язки сторін і, залежно від встановленого та вимог закону, прийняти відповідне судове рішення.

Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного господарського суду в частині вирішення спору за зустрічним позовом постановлені з дотриманням норм матеріального і процесуального права, сторонами не оскаржуються, а тому їх слід залишити без змін.

Клопотання про повернення Прокуратурі Чернігівської області зайво сплаченого судового збору в сумі 1 521,31 грн. підлягає задоволенню виходячи з вимог ст. 7 Закону України "Про судовий збір".

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-10, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України, ст. 7 Закону України "Про судовий збір" Вищий господарський суд України -

Касаційну скаргу заступника прокурора Чернігівської області на рішення господарського суду Чернігівської області задовольнити.

Рішення господарського суду Чернігівської області від 10 листопада 2015 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 12 січня 2016 року у справі №927/1618/14 в частині вирішення спору за первісним позовом скасувати, а справу в цій частині направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

В решті судові рішення залишити без змін.

Повернути Прокуратурі Чернігівської області (14000, м.Чернігів, вул. Князя Чорного, 9, код ЄДРПОУ 02910114) з Державного бюджету України зайво сплачений за платіжним дорученням №150 від 1 лютого 2016 року судовий збір у розмірі 1 521 (одна тисяча п'ятсот двадцять одна) грн. 31 коп.