921/221/14-г/17 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення комунальної власності, та визнання переважного права на придбання названого приміщення - 24.12.2014 Прийняття

Корсака В.А.- головуючого, Данилової М.В. (доповідача), Данилової Т.Б., за участю представників: позивача Зарічанська О.І. (директор, довідка АА № 167020) Юхимець Г.І. (дов. від 01.04.2014 р. № 1) відповідачів третя особа 1. Сухарська А.В. (дов. від 14.02.2013 р. № 266/9-у) 2. Мельничук І.І. (дов. від 08.04.2014 р.) Сухарська А.В. (дов. від 12.09.2013 р. № 3167/01) розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 29.09.2014 р. у справі № 921/221/14-г/17 господарського суду Тернопільської області за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" до за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1 1.Управління обліку та контролю за виконанням комунального майна Тернопільської міської ради; 2.Товариства з обмеженою відповідальністю завод "Ремпобуттехніка" Тернопільської міської ради про визнання недійсним договору та визнання переважного права на придбання спірного нежитлового приміщення

Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Гілея" ЛТД звернулось до господарського суду Тернопільської області з позовом до Тернопільської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю завод "Ремпобуттехніка про визнання недійсним договору купівлі-продажу приміщення комунальної власності, яке знаходиться за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького,7, загальною площею 27,8 м. кв., що становить 7/1000 частин житлового будинку, а саме: 4-1 приміщення, площею 26,6 м. кв., VIII коридор, площею 1,2 м. кв., укладений 17 листопада 2009 р. між Департаментом економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ремпобуттехніка"; визнання за позивачем переважного права на придбання названого приміщення.

Ухвалою господарського суду Тернопільської області від 28.04.2014 р. первісного відповідача -Тернопільську міську раду було замінено на належного відповідача- Управління обліку та контролю за виконанням комунального майна Тернопільської міської ради, крім того, залучено до участі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1 Тернопільську міську раду.

Товариством з обмеженою відповідальністю завод "Ремпобуттехніка" було надано до господарського суду Тернопільської області заяву про застосування строку позовної давності від 07.04.2014 р. вих. № 7698.

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 20.06.2014 р. у даній справі (суддя Андрусик Н.О.) залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 29.09.2014 р. (колегія суддів у складі головуючого судді Гриців В.М., суддів Давид Л.Л., Зварич О.В.), у задоволенні позову відмовлено, у зв'язку з відсутністю підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу у розумінні чинного законодавства.

Не погоджуючись із прийнятими судовими рішеннями, Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" звернулась до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить рішенням господарського суду Тернопільської області від 20.06.2014 р. та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 29.09.2014 р. скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю, посилаючись на те, що судами попередніх інстанцій не було належним чином досліджено всіх доказів та встановлено всіх обставин, необхідних для правильного вирішення спору, що призвело, на думку скаржника, до невідповідності висновків судів обставинам справи та порушення судами норм матеріального та процесуального права.

У відзиві та додаткових запереченнях Управління обліку та контролю за виконанням комунального майна Тернопільської міської ради просить залишити касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" без задоволення, а оскаржувані судові рішення у даній справі без змін, як такі, що прийняті при належному встановленні обставин та дослідженні матеріалів справи, та у відповідності до норм матеріального та процесуального права.

У відзиві на касаційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю завод "Ремпобуттехніка" заперечує проти доводів касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" та просить залишити оскаржувані судові рішення у даній справі без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Також Товариство з обмеженою відповідальністю завод "Ремпобуттехніка" надало додаткові пояснення по справі № 921/221/14-г/17, які просить врахувати під час розгляду касаційної скарги.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 28.11.2014 р. касаційну скаргу у справі № 921/221/14-г/17 прийнято до провадження та призначено до розгляду на 10.12.2014 р.

10.12.2014 р. у судовому засіданні було оголошено перерву до 24.12.2014 р., про що присутні сторони були повідомлені під розписку.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" є власником нежитлового приміщення, площею 55,7 кв. м, яке знаходиться за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 7, а саме: 4-2 приміщення пл. 49,5 кв. м, 4-3 склад. площею 6,2 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу від 14.10.2003 р.

До укладення договору купівлі-продажу від 14.10.2003 р. Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" орендувало нежитлові приміщення 4-2 площею 53,02 кв. м, які знаходяться за адресою: вул. Князя Острозького, 7 у м. Тернопіль.

Судами встановлено, що окремий вхід до приміщення 4-2 будівлі за адресою вул. Князя Островського, 7, м. Тернопіль відсутній, а перехід до приміщення 4-2 здійснювався через приміщення 4-1 будівлі за адресою вул. Князя Островського, 7 у м. Тернопіль.

На підставі рішення Тернопільської міської ради від 02.10.2009 р. № 5/29/5 Департамент економіки, підприємництва та управління комунальним майном Тернопільської міської ради і Товариство з обмеженою відповідальністю завод "Ремпобуттехніка" 17.11.2009 р. уклали договір купівлі-продажу нежилого приміщення, яке є комунальною власністю, що знаходиться за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, буд, 7, загальною площею 27,8 кв.м, що становить 7/1000 частин житлового будинку, а саме: 4-1 приміщення пл. 26,6 кв.м,VIII коридор пл. 1,2 кв.м.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Денисюк І.Л., зареєстровано в реєстрі за № 6164.

Право власності зареєстровано ТОВ "Міське бюро технічної інвентаризації", витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно за № 24507655 від 19.11.2009 р.

Відповідно до п. 5 Договору купівлі-продажу на покупця покладено обов'язок забезпечувати перехід до приміщення 4-2 будівлі за адресою вул. Князя Островського, 7, протягом року з дати укладення цього договору (тобто, до 18.11.2010 р.) шляхом укладення відповідного договору.

Судами встановлено, що до укладення спірного договору купівлі-продажу Товариство з обмеженою відповідальністю завод "Ремпобуттехніка" орендувало приміщення комунальної власності за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького,7, загальною площею 27,8 кв.м, а саме: 4-1 приміщення пл. 26,6 кв.м, VIII коридор пл. 1,2 кв.м.

Крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" орендувало частину приміщень 4-1 будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Островського, 7 з метою переходу до належного позивачу на праві власності приміщення 4-2, який здійснювався через приміщення 4-1 будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Островського, 7.

Згідно Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 5008 від 16.06.2008 р. Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" орендувало на умовах спільного користування частину нежитлового приміщення 4-1 пл.3,1 кв.м. у будівлі за адресою: м. Тернопіль вул. Князя Островського, 7, договір оренди від 16.06.2008 р. було продовжено до 31.05.2009 р.

Відповідно до п.10.1. договору № 5008 його укладено строком на один рік та діє він з 01.01.2008 р. до 31.12.2008 р.

Згідно п. 10.3. договору № 5008 в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий час і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди.

24.02.2009 р. було укладено додаток до договору оренди нежитлових приміщень № 5008 від 16.06.2008 р., за умовами якого сторони домовились договір оренди продовжити до 31.05.2009 р.

Відповідно до приписів ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у чинній на той час редакцій) термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Згідно ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 26.06.2009 р. Департамент економіки, підприємства та управління комунальним майном Тернопільської міської ради надіслав до Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" лист-повідомлення № 807-у про те, що договір оренди № 5008 від 16.06.2008 р., у зв'язку із припиненням його дії не буде продовжено на новий строк, Товариство з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" зобов'язано звільнити орендоване приміщення комунальної власності та в 10-денний термін передати його по акту прийому-передачі Департаменту.

Відправлення 26.06.2009 р. листа-повідомлення на адресу позивача підтверджено рекомендованою кореспонденцією згідно реєстру рекомендованих листів по списку № 934 (11 листів), факт надіслання повідомлення від 26.06.2009 р. встановлено у рішенні господарського суду Тернопільської області по справі № 8/47-814 від 12.07.2010 р., яке набрало законної сили.

Судами встановлено, що сторони після 31.05.2009 р. не укладали додаткової угоди на продовження орендних відносин.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності № 5008 припинено з 01.06.2009 р., при цьому позивач сплачував кошти за відсутності виставлених рахунків за оренду з власної ініціативи.

Відтак, твердження Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" про наявність переважного права, як орендаря, на придбання нежитлового приміщення загальною площею 27,8 кв.м у будівлі за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Островського, 7, а саме: 4-1 приміщення пл. 26,6 кв.м, VIII коридор пл. 1,2 кв.м, не має під собою достатніх правових підстав.

Крім того, судами попередніх інстанцій встановлено, що на момент укладення позивачем 14.10.2003 р. договору купівлі-продажу комунального майна - нежитлового приміщення, площею 55,7 кв. м, яке знаходиться за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 7, а саме: 4-2 приміщення пл. 49,5 кв. м, 4-3 склад. площею 6,2 кв.м., він знав про відсутність окремого входу до цього приміщення, однак вважав і вважає, що окремий вхід до належного йому приміщення повинен бути обладнаний через інше приміщення 4-1, що продане за договором купівлі-продажу від 17.11.2009 р.

Відповідно до розділу 5 спірного договору купівлі-продажу від 17.11.2009 р. визначено обов'язок покупця (ТОВ завод "Ремпобуттехніка") забезпечувати перехід до приміщення будівлі 4-2 за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 7 до 17.11.2010 р., шляхом укладення відповідного договору.

Як вбачається з матеріалів справи, представники сторін пояснили, що такий договір укладено не було, а дверний проріз було закрито лише 22.04.2012 р.

Судами встановлено, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу, питання забезпечення переходу до належного Товариством з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" приміщення 4-2 було вирішено належним чином і про це вказано у договорі, встановлений річний термін переходу у приміщення 4-2 був передбачений як строк, у межах якого позивач повинен був узгодити та влаштувати окремий вхід у власне приміщення магазину.

Однак, причини, якими позивач пояснює відмову від призначення судової будівельно-технічної експертизи з метою з'ясування питань щодо наявності/відсутності можливостей облаштування окремого входу в належні приміщення не доводять вчинення позивачем добросовісних і конкретних дій, спрямованих на облаштування окремого входу у приміщення будівлі 4-2 за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 7 і тим більше не доводять неможливість влаштування окремого входу.

Звернення позивача у 1993 р. щодо облаштування входу до приміщень та відповідь управління архітектури і будівництва за 1993 рік про заборону будь-яких самовільних робіт про влаштуванню додаткового отвору в цокольний поверх будинку, висновки комісії від 26.12.1994 р., проект влаштування окремого входу в названі приміщення свідчать, що на час викупу приміщень позивач знав про відсутність окремого входу у приміщення, однак придбав це приміщення.

Ескізні пропозиції, виготовлені КП "Місто" у 2008 році не були затверджені, управління комунальної власності їх направило на доопрацювання.

Доводи про неможливість влаштування іншого окремого входу через високий рівень тротуару над існуючими приміщеннями з посиланням на лист № 775/09 від 13.05.2008 р. не спростовують можливості розгляду питання щодо внесення змін у запропоновану ескізну пропозицію та влаштування окремого входу до належного позивачу приміщення 4-2 за адресою: вул. Князя Острозького, 7 м. Тернопіль за рахунок частини цього ж приміщення.

Відповідно до ст. 143 Конституції України встановлено, що територіальні громади міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування зокрема, управляють майном, що є в комунальній власності.

Згідно ст. 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України (254к/96-ВР) , цим та іншими законами.

Приписами ст.ст. 3, 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній у жовтні-листопаді 2009 р.) одним із способів приватизації майна є викуп. Зокрема викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Відповідно до ст.ст. 4, 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, чинній у жовтні-листопаді 2009 р.) продавцями об'єктів малої приватизації, що перебувають у комунальній власності органи приватизації, створені місцевими Радами. Місцеві ради затверджують переліки об'єктів, які перебувають у комунальній власності і підлягають приватизації шляхом продажу на аукціоні, за конкурсом чи викупу.

Судами встановлено, що нежитлове приміщення за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького,7, загальною площею 27,8 м.кв., а саме: 4-1 приміщення, площею 26,6 м.кв., VIII коридор, площею 1,2 м.кв. було комунальною власністю Тернопільської міської ради.

Крім того, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ремпобуттехніка" орендувало нежитлові приміщення площею 24,7 кв. м. по вул. Князя Острозького, 7 в м. Тернополі, на підставі договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності за № 5068 від 16.06.2008 р., зі строком дії від 01.01.2008 р. до 31.12.2008 р.

Додатками до договору оренди № 5068, укладеними 12.02.2009 р. і 14.07.2009 р. сторони продовжили строк дії договору та продовжили з 01.01.2009 р. до 31.05.2009 р. та з 01.06.2009 р. до 31.12.2009 р. відповідно.

14.08.2009 р. сторони уклали додаток до договору оренди № 5068, яким внесли зміни щодо площі орендованого нежитлового приміщення (27,8 кв.м.) та розміру орендної плати,відповідні додатки до договору оренди № 5068 укладено на підставі чинних рішень виконавчого комітету Тернопільської міської ради № 96 від 30.01.2009 р.; № 1074 від 09.07.2009 р.; № 1234 від 13.08.2009 р. та № 5/20/1 від 21.08.2009 р.

Рішенням Тернопільської міської ради від 02.10.2009 р. № 5/29/5 "Про приватизацію об'єктів комунальної власності" було затверджено Перелік об'єктів комунальної власності міста, які підлягають приватизації шляхом викупу орендарем.

У Переліку в числі інших об'єктів значиться й нежитлове приміщення за адресою: м. Тернопіль, вул. Князя Острозького, 7, загальною площею 27,8 м.кв., орендоване Товариством з обмеженою відповідальністю "Ремпобуттехніка" (Додаток № 2 до рішення Тернопільської міської ради від 02.10.2009 р. № 5/29/5).

Ухвалою Львівського апеляційного адміністративного суду від 28.08.2014 р. адміністративний позов Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Гілея" про скасування п. 8 додатку № 1 та п. 8 додатку № 2 до рішення Тернопільської міської ради № 5/29/5 від 02.10.2009 р. залишено без розгляду.

Судами встановлено, що рішення Тернопільської міської ради № 5/29/5 від 02.10.2009 р. "Про приватизацію об'єктів комунальної власності", на підставі якого укладено спірний договір купівлі-продажу, чинне і було таким на дату укладення цього правочину.

Таким чином договір купівлі-продажу 17.11.2009 р. вчинений з дотриманням вимог закону, зміст договору не суперечить вимогам Цивільного кодексу (435-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а отже підстав для визнання його недійсним у розумінні ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, зокрема, та чинного законодавства в цілому, немає.

Як вбачається з матеріалів справи, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ремпобуттехніка" звернулось до господарського суду Тернопільської області із заявою про застосування строку позовної давності, доводи якої суд прийняв до уваги при розгляді справи по суті, застосувавши приписи ст.ст. 261, 267 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, виходячи з положень ч. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України вбачається, що позовна давність застосовується за наявності порушення права особи, яка звернулась до суду з відповідним позовом.

Таким чином, враховуючи, що суди попередніх інстанцій при розгляді даної справи дійшли висновку, що права позивача порушені не були, а також беручи до уваги, що застосування строку позовної давності є окремою підставою для відмови у позові, колегія суддів касаційної інстанції вважає застосування позовної давності у даному випадку недоцільним.

Разом з тим, вказане не спростовує правильних висновків судів попередніх інстанцій стосовно відсутності підстав для задоволення позову.

Відповідно до статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Доводи скаржника, викладені у касаційній скарзі судова колегія вважає непереконливими та такими, що спростовуються наявними доказами та встановленими матеріалами справи.

Таким чином, враховуючи встановлені обставини справи та досліджені докази, судова колегія вважає прийняту у справі постанову апеляційного суду, якою було залишено в силі рішення суду першої інстанції, такою, що відповідає нормам матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим підстав для її зміни чи скасування, не вбачається.