911/680/13-г - 29.01.2014 Прийняття - Юридический Харьков плюс

Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Інвестиційний Альянс", що діє як компанія з управління активами від імені Пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу "Вітчизна" звернулося до господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Екобуд" про визнання за позивачем майнових прав на квартири №№ 1-120 та нежитлові приміщення №№ 1-6, що входять до складу житлового комплексу в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, буд. 1 (1 черга) та на квартири №№ 121-308 та нежитлові приміщення №№ 7-16, що входять до складу житлового комплексу в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, буд. 1 (2 черга), як на окремі об'єкти інвестування.

Ухвалою господарського суду Київської області від 12.03.2013 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Бастіон-2005".

Ухвалою господарського суду Київської області від 25.04.2013 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний банк "Київ".

02.07.2013 позивач звернувся з заявою про збільшення позовних вимог, відповідно до якої просив також визнати недійсними іпотечні договори майнових прав від 22.10.2007, від 28.03.2008, від 29.05.2008, укладені АКБ "Київ" та ТОВ "Екобуд", з усіма їх додатками, доповненнями та змінами.

Рішенням господарського суду Київської області від 27.08.2013 (колегія суддів у складі: суддя Ярема В.А. - головуючий, судді Лилак Т.Д., Лопатін А.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.11.2013 (колегія суддів у складі: суддя Іоннікова І.А. - головуючий, судді Зубець Л.П., Коротун О.М.), позовні вимоги задоволено. Визнано за ТОВ "Компанія з управління активами "Інвестиційний Альянс", що діє як компанія з управління активами від імені Пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу "Вітчизна" майнові права на: квартири №№ 1-120 та нежитлові приміщення №№ 1-6, що входять до складу житлового комплексу в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, буд. 1 (1 черга); квартири №№ 121-308 та нежитлові приміщення №№ 7-16, що входять до складу житлового комплексу в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, буд. 1 (2 черга), як на окремі об'єкти інвестування. Визнано недійсними іпотечні договори майнових прав від 22.10.2007, від 28.03.2008, від 29.05.2008, укладені АКБ "Київ" та ТОВ "Екобуд", з усіма їх додатками, доповненнями та змінами.

У касаційній скарзі ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ" просить скасувати рішення господарського суду першої інстанції від 27.08.2013 і постанову апеляційного суду від 07.11.2013 в частині визнання недійсними договорів іпотеки та прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. В обґрунтування касаційної скарги відповідач стверджує, що судами при прийнятті оскаржуваних рішень порушено вимоги ст.ст. 4, 179, 181, 184, 203, 215, 546, 575, 576, 1054 ЦК України, ст.ст. 5, 18 Закону України "Про іпотеку", ст. 1 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати". Крім того, на думку скаржника, судами попередніх інстанцій не взято до уваги правову позицію викладену в постанові Верховного Суду України від 30.10.2013 у справі № 6-110цс13.

У письмових поясненнях на касаційну скаргу ТОВ "Екобуд" просить Вищий господарський суд України відмовити у задоволенні касаційної скарги.

Перевіривши правильність застосування господарськими судами норм процесуального та матеріального права, Вищий господарський суд України вважає касаційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню виходячи з такого.

Суди попередніх інстанцій, ґрунтуючись на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності встановили наступне:

- 06.03.2008 та 07.03.2008 ТОВ "Компанія з управління активами "Інвестиційний Альянс", що діє як компанія з управління активами від імені Пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу "Вітчизна" (інвестор) та ТОВ "Екобуд" (забудовник), були укладені договори про участь у будівництві № 0603/08 та № 0703/08 (далі - договори про участь у будівництві);

- згідно з п. 2.2 договорів про участь у будівництві забудовник передає, а інвестор приймає на себе виконання функцій замовника з будівництва житлового будинку (житловий будинок відповідно до Проектної документації - житловий будинок, будівництво якого здійснюється у Київській обл., Києво-Святошинському р-ні, с. Петрівське, вул. Красного Пахаря, 2В та який складається з 5 секцій і 10 поверхів), забезпечує повне фінансування об'єктів фінансування (об'єкт фінансування - житлове/нежитлове приміщення (квартира), яке розташовано в житловому будинку, що складається з одиниць нерухомості), визначених у додатку № 1 до даного договору своїми або залученими коштами, а забудовник зобов'язується збудувати належної якості об'єкти фінансування, що входять до складу житлового будинку, забезпечити введення його в експлуатацію та набуття інвестором права власності на збудовані об'єкти інвестування при виконанні інвестором умов цього договору;

- пунктами 4.4.5-4.4.7 вказаних договорів передбачено, що після здійснення інвестором остаточних розрахунків за цими договорами забудовник зобов'язується надати йому довідку про виконання інвестором своїх зобов'язань щодо фінансування в повному обсязі об'єктів фінансування, що входять до складу житлового будинку, та передбачені додатком № 1. Протягом 10 календарних днів з дня здійснення інвестором остаточних розрахунків забудовник зобов'язується вжити всі необхідні заходи для набуття інвестором права власності на об'єкти фінансування та підписати акт прийому-передачі на кожний окремий об'єкт фінансування. Протягом 10 календарних днів з дня здійснення інвестором остаточних розрахунків забудовник зобов'язується надати інвестору документи, які необхідні для оформлення права власності на об'єкти інвестування: акт прийому-передачі, довідку про сплату повної вартості, технічний паспорт, виданий БТІ, інші документи необхідні для оформлення права власності;

- на виконання умов договорів про участь у будівництві сторонами були підписані акти приймання-передачі, відповідно до яких забудовник передав, а інвестор прийняв майнові права на квартири №№ 121-308 та нежитлові приміщення №№ 7-16, що входять до складу житлового будинку, будівництво якого здійснюється у Київській обл., с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, (2 черга) та на квартири №№ 1-120 та нежитлові приміщення №№ 1-6, що входять до складу житлового будинку, будівництво якого здійснюється у Київській обл., с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, (1 черга);

- позивачем було перераховано на розрахунковий рахунок останнього 14119804,30 грн., що складає 100% вартості квартир №№ 121-308 та нежитлових приміщень №№ 7-16 у будинку № 1 в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, (2 черга), а також 12562104,80 грн., що складає 100% вартості квартир №№ 1-120 та нежитлових приміщень №№ 1-6 у будинку № 1 в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, (1 черга);

- 31.01.2012 сторонами підписані акти приймання-передачі квартир (як сукупності майнових прав) №№ 121-308, №№ 1-120 та акти прийому-передачі нежитлових приміщень (як сукупності майнових прав) № НП/7-НП/16, № НП/1-НП/6, відповідно до яких забудовник передав, а інвестор прийняв майнові права на вказані квартири та нежитлові приміщення у будинку № 1 в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В;

- під "майновими правами на квартиру/нежитлове приміщення" сторони розуміють право інвестора та реєстрацію квартири/нежитлового приміщення у власність після прийняття в експлуатацію завершеного будівництва житлового будинку;

- позивач свої грошові зобов'язання за договорами про участь у будівництві виконав, повністю сплативши вартість об'єктів інвестування, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права набуття майнових прав на ці об'єкти та/або вимоги переходу права власності на об'єкти будівництва;

- 17.01.2013 ТОВ "Екобуд" надіслало позивачу лист, в якому повідомило останнього про те, що подальші дії за договорами про участь у будівництві № 0603/08 та № 0703/08 відповідач-1 буде здійснювати з ТОВ "Бастіон-2005", оскільки інвестором будівництва вважає саме ТОВ "Бастіон-2005", посилаючись на те, що 21.03.2007 ТОВ "Бастіон-2005" на підставі рішення Петрівської сільської ради від 28.12.2006 "Про передачу земельної ділянки в оренду ТОВ "Бастіон-2005" під будівництво десятиповерхового житлового комплексу в межах Петрівської сільської ради" було укладено договір найму (оренди) земельної ділянки площею 2,5830 га за рахунок земель запасу Петрівської сільської ради під будівництво житлово-комунального комплексу.

Звертаючись до господарського суду з позовом про визнання майнових прав на вказані вище квартири та нежитлові приміщення, що входять до складу житлового комплексу в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, буд. 1, позивач обґрунтовував його тим, що інформація, викладена відповідачем-1 у листі від 17.01.2013 свідчить про невизнання останнім наявності у позивача як інвестора за договорами про участь у будівництві № 0603/08 та № 0703/08, права набуття майнових прав на повністю ним профінансовані об'єкти інвестування.

Сукупності встановлених у справі обставин суди дали належну оцінку і, з урахуванням вимог ст.ст. 328, 392 ЦК України, дійшли правильного висновку про те, що вимога позивача як інвестора за договорами про участь у будівництві від 06.03.2008 № 0603/08 та від 07.03.2008 № 0703/08 про визнання за ним майнових прав на квартири №№ 1-120 та нежитлові приміщення №№ 1-6, що входять до складу житлового комплексу в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, буд. 1 (1 черга) та на квартири №№ 121-308 та нежитлові приміщення №№ 7-16, що входять до складу житлового комплексу в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, буд. 1 (2 черга) як на окремі об'єкти інвестування підлягає задоволенню.

Рішення господарських судів першої та апеляційної інстанцій у вказаній частині ґрунтуються на вимогах чинного законодавства та відповідають фактичним обставинам справи і не оскаржуються жодною з сторін.

В той же час, задовольняючи позовні вимоги в частині визнання недійсними іпотечних договорів майнових прав від 22.10.2007, від 28.03.2008, від 29.05.2008, укладених АКБ "Київ" та ТОВ "Екобуд", з усіма їх додатками, доповненнями та змінами, суди попередніх інстанції виходили з наступного:

22.10.2007, 28.03.2008 та 29.05.2008 АКБ "Київ" (яке в подальшому було перейменовано на ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ") як іпотекодержателем та ТОВ "Екобуд" як іпотекодавцем було укладено іпотечні договори майнових прав, якими забезпечується виконання іпотекодавцем грошових зобов'язань за кредитним договором №76/07 від 12.09.2007.

Відповідно до п. 2.1 вказаних іпотечних договорів, на забезпечення виконання основного зобов'язання іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателеві належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме:

- майнові права на квартири №№ 1-224, загальною площею 14528,37 м2 у будинку в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, (2 черга);

- майнові права на квартири №№ 225-228, 264-308, загальною площею 3153,33 м2 у будинку № 1 в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, (2 черга);

- майнові права на квартири №№ 229-263, загальною площею 2125,85 м2 у будинку № 1 в с. Петрівське по вул. Красного Пахаря, 2В, (2 черга).

Дані майнові права іпотекодавця визначені договором № 0507/01, укладеним 05.07.2006 іпотекодавцем та ТОВ "Бастіон-2005" про фінансування будівництва та додатковими угодами до нього.

Відповідно до приписів ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно з ст. ст. 1, 5 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення договорів іпотеки) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття "іпотека майнових прав" і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України "Про іпотеку" не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25.12.2008 "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (800-17) , яким були внесені зміни до Закону України "Про іпотеку" (898-15) , тоді як спірні договори були укладені 22.10.2007, 28.03.2007 та 29.05.2008.

Враховуючи викладене, Вищий господарський суд України погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що під час укладення спірних іпотечних договорів майнових прав були порушені положення ст. 5 Закону України "Про іпотеку", у редакції, яка була чинною на час їх укладення, оскільки майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 30.01.2013 у справі № 6-168цс12 та від 17.04.2013 у справі № 6-8цс13.

Господарськими судами попередніх інстанцій правомірно не взято до уваги твердження ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ" про те, що на момент укладення спірних іпотечних договорів майнових прав їх предметом могли бути майнові права на нерухомість відповідно до Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (979-15) , Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю" (978-15) , оскільки предметом правового регулювання Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (979-15) є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, який виникає після невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не забезпечення кредитного договору, а тому положення вказаного закону не можуть застосовуватися до регулювання відносин за спірними іпотечними договорами майнових прав.

Положення Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю" (978-15) не можуть застосовуватися до регулювання правовідносин щодо визначення предмету і укладення спірних іпотечних договорів майнових прав, оскільки вказаний закон регулює відносини залучення фінансовою установою (яка від свого імені діє в інтересах установників) через фонд фінансування будівництва та фонд операцій з нерухомістю, шляхом розміщення відповідних цінних паперів, коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами.

Посилання скаржника на правову позицію викладену у постанові Верховного Суду України від 30.10.2013 у справі № 6-110цс13, яка на думку скаржника протилежна висновкам викладеним у оскаржуваних судових рішеннях, не беруться Вищим господарським судом України до уваги з огляду на те, що зазначеною постановою Верховного Суду України від 30.10.2013 відмовлено заявнику у задоволенні його заяви про перегляд рішення суду касаційної інстанції, оскільки наведені заявником судові рішення не є прикладом неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Враховуючи викладене, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що рішення господарського суду та постанова суду апеляційної інстанції ґрунтуються на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідають нормам матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги не підтверджуються матеріалами справи.