910/6597/13 Про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості - нежилого будинку та визнання права власності на цю нерухомість - 03.12.2013 Прийняття

Головуючого судді: Алєєвої І.В., суддів: Акулової Н.В., Владимиренко С.В. - доповідач, розглянув касаційну скаргу ліквідатора Акціонерного товариства закритого типу "Консул" Коноплі Андрія Михайловича на постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.06.2013 р. та рішення господарського суду міста Києва від 22.04.2013 р. у справі №910/6597/13 господарського суду міста Києва за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкурс-Експерт" до Акціонерного товариства закритого типу "Консул" про визнання договору дійсним та визнання права власності,

Розпорядженням секретаря першої судової палати Вищого господарського суду України №02-05/940 від 03.12.2013р. у зв'язку з перебуванням судді Запорощенка М.Д. на лікарняному для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Алєєва І.В., судді Акулова Н.В., Владимиренко С.В. (доповідач).

За участю представників:

- позивача: Свєташев А.Ю., директор;

- відповідача: Алексюк М.І., дов. б/н від 30.07.2013р.;

Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкурс-експерт" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Акціонерного товариства закритого типу "Консул" про визнання дійсним договору від 16.07.2012р., укладеного між позивачем та відповідачем, купівлі-продажу нерухомості - нежилого будинку загальною площею 2565,3кв. м., який розташований за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А), а також визнання за позивачем права власності в цілому на вищевказаний об'єкт.

Рішенням господарського суду міста Києва від 22.04.2013р. у справі №910/6597/13 (суддя Бойко Р.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.06.2013р. (колегія суддів у складі головуючого судді Зубець Л.П., суддів Кропивної Л.В., Мартюк А.І.), позов задоволено. Визнано дійсним договір купівлі-продажу нежилого будинку загальною площею 2565,3кв. м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ.А), укладений 16.07.2012р. між позивачем та відповідачем, в редакції, що підписана ліквідатором відповідача Капелюшним І.В. та директором позивача Свєташевим А.Ю. Визнано за позивачем право власності на нежилий будинок загальною площею 2565,3кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А); присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 47322,4грн.

Не погодившись з прийнятими у справі судовими актами, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.06.2013р. та рішення господарського суду міста Києва від 22.04.2013р. у справі № 910/6597/13 і постановити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Позивачем подано відзив на касаційну скаргу з проханням оскаржувані судові акти залишити без змін, а у задоволенні касаційної скарги - відмовити.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, відзив на неї, заслухавши суддю-доповідача, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів касаційної інстанції дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судами попередніх інстанцій з аналізу матеріалів справи з'ясовано, що 25.02.2002р. між Головним управлінням з питань майна Київської міської державної адміністрації, як розпорядником, КП "Київжитлоспецексплуатація", як балансоутримувачем, та відповідачем, як інвестором, було підписано інвестиційний договір №37 про передачу частини нежилого будинку комунальної власності територіальної громади Подільського району міста Києва №28/12 (літ. А) на вул. Верхній Вал для реконструкції. За умовами названого договору (п.п.1.1, 2.2.1, 2.3.1) предметом останнього є вкладення інвестицій в реконструкцію нежилого будинку №28/12 (літ. А) на вул. Верхній Вал загальною площею 1781,7кв.м., частина якого площею 937,9кв.м. належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та частина якого площею 843,8кв.м. належить до комунальної власності територіальної громади Подільського району міста з метою досягнення соціального ефекту для власника будинку та створення прибутку (доходу) для інвестора. Інвестор зобов'язаний прийняти частину будинку комунальної власності Подільського району міста Києва площею 937,9кв.м. під реконструкцію по акту приймання-передачі, який оформляється одночасно з підписанням цього договору. Розпорядник і балансоутримувач повинні передати частину будинку площею 937,9кв.м. №28/12 (літ. А) на вул. Верхній Вал інвестору у власність згідно з розпорядженням представника Президента України у м. Києві від 03.06.1994р. №471 (ra0471017-94) із змінами та доповненнями, внесеними розпорядженнями Київської міської державної адміністрації від 27.01.1997р. №81 та від 03.11.1997р. №1769 (ra1736017-01) по акту одночасно із підписанням цього договору.

12.06.2002р. між Управлінням з питань майна Подільської районної у м. Києві адміністрації, як розпорядником, Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства, як балансоутримувачем, та відповідачем, як інвестором, було підписано інвестиційний договір №1 про передачу частини нежилого будинку комунальної власності територіальної громади Подільського району міста Києва №28/12 (літ. А) на вул. Верхній Вал для реконструкції, згідно з умовами вказаного договору (п.п.1.1, 2.2.1, 2.3.1) предметом останнього є вкладання інвестицій в реконструкцію нежилого будинку №28/12 (літ.А) на вул.Верхній Вал загальною площею 1781,7кв. м., частина якого площею 937,7кв.м. належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та частина якого площею 843,8кв.м. належить до комунальної власності територіальної громади Подільського району міста з метою досягнення соціального ефекту для власника будинку та створення прибутку (доходу) для інвестора. Інвестор зобов'язаний прийняти частину будинку комунальної власності Подільського району міста Києва площею 843,8кв.м. під реконструкцію по акту приймання-передачі, який оформляється одночасно з підписанням цього договору. Розпорядник, балансоутримувач повинні передати частину будинку площею 843,8кв.м. №28/12 (літ. А) на вул. Верхній Вал інвестору у власність згідно з розпорядженням Представника Президента України у м. Києві від 03.06.1994р. №471 (ra0471017-94) із змінами та доповненнями, внесеними розпорядженнями Київської міської державної адміністрації від 27.01.1997р. №81 та від 03.11.1997р. №1769 (ra1736017-01) по акту одночасно із підписанням цього договору.

На підставі вищенаведеного суди попередніх інстанцій зазначили, що у власність відповідачу було передано нежилий будинок, розташований в м. Києві, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А), загальною площею 1781,7кв. м.

05.04.2006р. між відповідачем, як орендарем, та Київською міською радою, як орендодавцем, було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого (п.п.1.1, 2.1, 3) орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 06.10.2005р. №82/3546 (ra_082023-05) "Про передачу акціонерному товариству закритого типу "Консул" земельної ділянки для будівництва (реконструкції), обслуговування та експлуатації будівлі торговельного та офісного призначення на вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А) у Подільському районі м. Києва", за актом приймання-передачі передає, а орендодавець приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором. Об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А) у Подільському районі м.Києва; розмір - 1403кв.м.; цільове призначення - для будівництва (реконструкції), обслуговування та експлуатації будівлі торговельного та офісного призначення; кадастровий номер 8000000000:85:419:0005. Договір укладено строком на 15 років.

Зі здійсненого аналізу матеріалів справи судами попередніх інстанцій вказано, що 18.04.2008р. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві було видано відповідачу дозвіл №0283-Пд на виконання будівельних робіт: реконструкція нежилого будинку під торгівельні та офісні приміщення за адресою: вул. Верхній Вал, 28/12 (літ.А) у Подільському районі м. Києва.

Київським міським Бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна було виготовлено технічний паспорт від 14.05.2004р. на нежитловий будинок по вул. Верхній Вал, буд. 28/12 літера "А", згідно з яким, враховуючи здійснені відповідачем заходи з реконструкції, загальна площа приміщень у названому будинку становила 2565,3кв.м.

Крім того, судами попередніх інстанцій встановлено, що постановою господарського суду міста Києва від 11.02.2011р. у справі №50/624-б відповідача (Акціонерне товариство закритого типу "Консул") було визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру та зобов'язано ліквідатора провести ліквідаційну процедуру.

В матеріалах справи наявний протокол про проведення 19.04.2012р. засідання комітету кредиторів відповідача у справі про банкрутство №50/624-б, в якому зазначено про розгляд питань щодо обрання голови комітету кредиторів: щодо звіту ліквідатора про проведену роботу; визначення умов оплати послуг арбітражного керуючого; прийняття рішень, віднесених Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (2343-12) до компетенції комітету кредиторів.

Колегія суддів касаційної інстанції зазначає, що судами першої та апеляційної інстанції не надавалась юридична оцінка відповідності чинному законодавству процедури проведення засідання комітету кредиторів АТЗТ "Консул" 19.04.2012р. Так само, суди попередніх інстанцій не надавали оцінку протоколу комітету кредиторів АТЗТ "Консул", складеного за результатами проведення відповідного засідання, та не вирішували питання про його достовірність, як доказу правомірності укладення договору від 16.07.2012р. Як наслідок, місцевий та апеляційний господарські суди не врахували вказаних у касаційній скарзі обставин при вирішенні питання про дійсність договору від 16.07.2012р. Таким чином, враховуючи приписи статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України, суд касаційної інстанції також не має права додатково перевіряти вищенаведені обставини.

Судом апеляційної інстанції з аналізу наявних матеріалів справи вказано, що в протоколі зазначено про прийняття рішення про затвердження порядку продажу майна відповідача, зокрема, наведено наступне:

1) продаж майна банкрута - АТЗТ "Консул" здійснюється шляхом проведення аукціону (з урахуванням положень Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) на нижче встановлених комітетом кредиторів у справі №50/624-б умовах, за результатами якого право власності на майно банкрута переходить до покупця, що запропонує у ході торгів найвищу ціну. У випадках, встановлених чинним законодавством або діючими договорами, відчуження майна банкрута та умови його подальшого використання погоджуються ліквідатором та/або переможцем торгів із відповідними уповноваженими органами чи установами;

2)продажу в ліквідаційній процедурі підлягають активи банкрута - АТЗТ "Консул": будівля енергоцеху по вул. Виборзькій в м. Києві, будівля по вул. Верхній Вал, 28/12 в м. Києві, а також інші активи банкрута, виявлені в процедурі ліквідації та включені до складу ліквідаційної маси. Продаж активів банкрута здійснюється окремими лотами, до складу кожного з яких входить один об'єкт продажу, які формуються товарною біржею за погодженням із ліквідатором;

3)продаж майнових активів АТЗТ "Консул" відбувається на умовах відкритих торгів у формі аукціону, що проводиться на спеціалізованому підприємстві - товарній бірж "Універсальна земельна товарна біржа "Придніпровська", шляхом виставлення на торги окремих лотів з майном банкрута.

З аналізу матеріалів справи судом апеляційної інстанції вказано про наявність протоколу від 11.07.2012р. Товарної біржі "Універсальна земельна товарна біржа "Придніпровська" про проведення прилюдних біржових торгів (аукціону) з реалізації майна відповідача в процесі ліквідаційної процедури (протокол №1 від 11.07.2012р.), у якому переможцем біржових торгів (аукціону) зазначено позивача, який запропонував ціну купівлі об'єкта у розмірі 2308770грн., без ПДВ.

16.07.2012р. між позивачем, як покупцем, та відповідачем, як продавцем, було підписано договір-купівлі продажу нерухомості (далі - договір купівлі-продажу), за умовами якого (розділ 1) продавець зобов'язався передати у власність покупця нежилий будинок загальною площею 2565,3кв.м., який розташований по вул. Верхній Вал, 28/12 (літ.А) в м. Києві на земельній ділянці площею 1403кв.м. з кадастровим номером 8000000000:85:419:0005 (що перебуває в оренді до 05.04.2021р.) (далі - об'єкт нерухомості), а покупець зобов'язався прийняти об'єкт нерухомості і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі. Підставою для укладання договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості вказано протокол біржових торгів №1 від 11.07.2012р., затверджений Товарною біржею "Універсальна земельна товарна біржа "Придніпровська", про визнання переможцем біржових торгів щодо продажу нежилого будинку площею 2565,3кв.м. за адресою: м. Київ, вул.Верхній Вал, 28/12 (літ. А) за 2308770грн. Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкурс-експерт".

Порядок розрахунків зазначений сторонами в розділі 2 договору купівлі-продажу, за умовами якого покупець зобов'язаний перерахувати повну вартість об'єкта нерухомості в сумі 2308770грн. на поточний рахунок Товарної біржі "Універсальна земельна товарна біржа "Придніпровська" протягом 30 календарних днів з дня нотаріального посвідчення цього договору купівлі-продажу. Сплачений покупцем для участі в аукціоні 10% гарантійний (заставний) внесок від початкової вартості майна, а саме 2308770грн. зараховується в якості проведеної покупцем часткової оплати за придбаний об'єкт нерухомості.

Відповідно до п.6.2 договору купівлі-продажу продавець зобов'язаний за письмовою вимогою покупця забезпечити нотаріальне посвідчення цього договору.

З наявних матеріалів справи судом апеляційної інстанції з'ясовано проведення позивачем оплати гарантійного внеску від початкової вартості майна для участі в аукціоні на суму 230877грн., підтвердженої платіжними дорученнями.

У вимогах від 26.07.2012р. та від 04.03.2013р. позивач просив відповідача з'явитися до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Мазурчука В.В. для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Однак, відповідач листом №12-08/1 від 03.08.2012р. повідомив позивача про недоцільність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, оскільки останній укладено на підставі затвердженого Товарною біржею "Універсальна земельна товарна біржа "Придніпровська" біржового протоколу №1 від 11.07.2012р., а тому укладений договір є біржовою угодою і не потребує посвідчення у нотаріуса.

Посилаючись на те, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, позивач на підставі ст. 220 Цивільного кодексу України просив суд визнати договір купівлі-продажу дійсним та визнати за позивачем право власності на спірний об'єкт нерухомого майна.

Місцевий господарський суд позов задовольнив повністю, визнавши вимоги позивача нормативно обґрунтованими та документально підтвердженими. З доводами місцевого господарського суду погодився апеляційний господарський суд.

Доводи касаційної скарги обґрунтовуються тим, що рішенням господарського суду м. Києва від 08.08.2013р., залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 30.10.2013р. у справі №910/13173/13 позов Акціонерного товариства закритого типу "Консул" задоволено повністю. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомості - об'єкту незавершеного будівництва - нежилого будинку загальною площею 2565,3кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А), укладений 16.07.2012р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкурс-Експерт" та Акціонерним товариством закритого типу "Консул". Визнано відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкурс-Експерт" право власності на об'єкт незавершеного будівництва - нежилий будинок загальною площею 2565,3кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ.А).

Однак колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що відповідно до ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що відповідно до вимог статті 43 Господарського процесуального кодексу України рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного господарського суду ґрунтуються на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають значення для вирішення спору, а доводи касаційної скарги не спростовують висновків судів попередніх інстанцій.

Відповідно до приписів ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція перевіряє правильність правозастосування на момент ухвалення оскаржуваних судових актів, тому колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність підстав для скасування обґрунтованого рішення місцевого господарського суду, в зв'язку з чим рішення господарського суду першої інстанції підлягає залишенню в силі. Твердження скаржника про порушення і неправильне застосування господарськими судами норм законодавства при прийнятті рішення і постанови не знайшли свого підтвердження, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування законних та обґрунтованих судових актів колегія суддів не вбачає.

Заявлені відповідачем доводи про наявність рішення по справі № 910/13173/13, яким визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомості - об'єкту незавершеного будівництва - нежилого будинку загальною площею 2565,3 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А), укладений 16.07.2012 року між позивачем та відповідачем та визнано відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкурс-Експерт" права власності на об'єкт незавершеного будівництва - нежилий будинок загальною площею 2565,3 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 28/12 (літ. А), не враховуються Вищим господарським судом України, оскільки переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати обставини, збирати нові докази або додатково перевіряти докази. Прийняття судових рішень по справі № 910/13173/13 є підставою для звернення сторони з заявою про перегляд рішення по даній справі за нововиявленими обставинами.