Вищий господарський суд України в складі колегії

суддів: Грейц К.В. - головуючого, Бакуліної С.В., Рогач Л.І., розглянувши касаційну скаргу Акціонерного товариства "Готельний комплекс "Славія" на постанову від 02.10.2012 Харківського апеляційного господарського судуу справі господарського суду Харківської області № 5023/1290/12 за позовом Харківської міської ради до Акціонерного товариства "Готельний комплекс "Славія" треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача- Управління містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації - Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради про визнання недійсним договору, за участю представників: позивача - Воронова Ю.В.відповідача - третьої особи 1 - третьої особи 2 -Коваль А.П. не з'явився Воронова Ю.В.

Рішенням господарського суду Харківської області від 11.07.2012 у справі №5023/1290/12 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Аюпова Р.М., судді Суярко Т.Д., Шатерніков М.І.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 02.10.2012 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Івакіна В.О., судді Ільїн О.В., Медуниця О.Є.), задоволенні позовні вимоги Харківської міської ради (далі -позивач) до Акціонерного товариства "Готельний комплекс "Славія" (далі -відповідач), за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації (далі -третя особа-1) та Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі -третя особа-2), про визнання недійсним охоронно-орендного договору №70 від 09.08.1996 на користування нерухомою пам'яткою історії та культури, укладеного між Управлінням містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації та Акціонерним товариством "Готельний комплекс "Славія".

Відповідач, не погоджуючись з рішенням місцевого суду та постановою суду апеляційної інстанції у справі, в поданій касаційній скарзі просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на порушенням та неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме ст. 13 Закону СРСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури", п. п. 67, 69, 70, 72, 76 Інструкції про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, затвердженої наказом Міністерством культури СРСР від 13.05.1986 за №203, п. 59 Положення про охорону і використання пам'яток історії та культури, затвердженого постановою Ради Міністрів СРСР №865 від 16.09.1982.

Зокрема, скаржник зазначає, що судами не враховано, що Управління містобудування та архітектури обласної державної адміністрації, передаючи в оренду пам'ятку архітектури, діяло в межах визначеної законодавством компетенції та з урахуванням прямого функціонального призначення будівлі.

У відзивах на касаційну скаргу позивач та третя особа-2 заперечили проти її задоволення.

За розпорядженням Секретаря другої судової палати Вищого господарського суду України від 08.11.2012 № 03.08-5/1038 у зв'язку з хворобою судді Глос О.І. для розгляду касаційної скарги у справі сформовано колегію суддів у складі: Грейц К.В. -головуючий суддя, судді Бакуліна С.В., Рогач Л.І.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні представників позивача, відповідача та третьої особи-2 у справі, перевіривши доводи касаційної скарги, повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого та постанові апеляційного господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що рішенням Харківського облвиконкому №334 від 30.04.1980 затверджено список пам'яток архітектури, до якого включено будівлю за адресою: м. Харків, вул. Свердлова, 52, як пам'ятку архітектури місцевого значення.

Рішенням Виконавчого комітету Харківської обласної ради народних депутатів №68 від 12.03.1992 "Про розмежування комунальної власності між адміністративно-територіальними одиницями Харківської області" готель "Першотравневий" (м. Харків, вул. Свердлова, 52) передано до комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць Харківської області.

Рішенням ХІІ сесії ХХІ скликання Харківської міської ради народних депутатів від 28.09.1992 "Про комунальну власність міста" готель "Травневий" по вул. Свердлова, 52 прийнято у комунальну власність міста Харкова.

Між тим, розпорядженням представника Президента України № 293 від 18.08.1992 "Про передачу на баланс Управління архітектури Харківської обласної державної адміністрації пам'яток архітектури" на виконання вимог Закону УРСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" від 13.07.1978 готель "Першотравневий передано на баланс Управління містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації.

09.08.1996 між Управлінням містобудування та архітектури облдержадміністрації, що діє на підставі Закону СРСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" від 29.10.1976 і Положення про охорону і використання пам'яток історії і культури (держорган) та Акціонерним товариством "Готельний комплекс "Славія" (орендар) укладено охоронно-орендний договір №70 на користування нерухомою пам'яткою історії та культури, за умовами якого держорган передає, а орендар приймає в орендне користування мебльовані кімнати (охр.№377) для використання їх під готель (п. 1 договору); строк оренди з 09.08.1996 по 01.01.2020 (п. 3 договору).

Рішенням господарського суду Харківської області від 04.03.2009, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.05.2009 та постановою Вищого господарського суду України від 14.10.2009 у справі №35/400-08, визнано право комунальної власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради на нежитлові приміщення літ "Р-3" підвал №184-201, перший поверх №202-280, другий поверх №281-347, третій поверх №348-356 площею 3133,8 м2, які розташовані за адресою: м. Харків, вул. Полтавський шлях, 52.

За актом приймання-передачі основних засобів від 09.04.2010 пам'ятка архітектури місцевого значення -нежитлова будівля по вул. Полтавський шлях, 52 (бувша Свердлова) в м. Харкові передана з балансу Управління містобудування та архітектури Харківської облдержадміністрації на баланс Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.

Підставою звернення до суду з позовом про визнання охоронно-орендного договору №70 від 09.08.1996 недійсним, за твердженням позивача, стали ті обставини, що орендовані приміщення використовуються відповідачем всупереч Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , оскільки оцінка об'єкту оренди повинна передувати укладенню зазначеного договору, адже, орендна плата є його істотною умовою, а повноваження щодо передачі в оренду пам'ятки історії та архітектури після набрання чинності Закону України "Про охорону культурної спадщини" (1805-14) більше не належать Управлінню містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації. При цьому, позивачем також зазначено, що на час укладення спірного договору дії і повноваження держоргану, що передавав у користування пам'ятку історії та архітектури, відповідали приписам Закону Української РСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" (3600-09) .

Задовольняючи позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що Управління містобудування та архітектури облдержадміністрації не мало достатнього обсягу повноважень на укладення спірного договору, оскільки, стороною в договорі оренди повинен виступати власник об'єкту оренди; умови спірного договору не відповідали приписам Положення про охорону та використання пам'яток історії та культури, затвердженого постановою Ради Міністрів СРСР №865 від 16.09.1982, та Інструкції про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, затвердженої наказом Міністерством культури СРСР №203 від 13.05.1986, оскільки приміщення, які були передані орендарю, згідно зазначених норм, не могли бути використані в якості житлових.

Колегія суддів не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій щодо наявності правових підстав для задоволення позову, з огляду на таке.

Згідно з ч. 1 ст. 48 Цивільного кодексу УРСР (в редакції, що діяла на момент укладення сторонами спірного договору) недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

Отже, підставою для визнання угоди недійсною повинна бути її невідповідність вимогам законодавства, діючого на момент її укладення.

Оспорюючи дійсність вищевказаного договору, позивач посилався на використання відповідачем приміщення всупереч Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

На момент укладення спірного договору особливості передачі у користування майна, яке є пам'яткою історії та культури, визначались нормами Закону Української РСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" від 13.07.1978 (3600-09) .

Відповідно до ст. 6 цього Закону до пам'яток історії та культури належать також пам'ятки архітектури та містобудування.

Згідно зі ст. 4 Закону пам'ятки історії та культури перебувають у власності держави, а також колгоспів, інших кооперативних організацій, їх об'єднань, інших громадських організацій і в особистій власності громадян.

Державний контроль за охороною і використанням пам'яток історії та культури здійснюється Радами народних депутатів, їх виконавчими і розпорядчими органами та спеціально уповноваженими на те державними органами відповідно до законодавства Союзу РСР і Української РСР (ст. 10 Закону).

Відповідно до ст. 21 зазначеного Закону будинки і споруди, віднесені до пам'яток історії та культури, надаються в користування державним, кооперативним, іншим громадським підприємствам, організаціям, установам, а також іншим організаціям і особам виконавчими комітетами обласних, міських (міст республіканського підпорядкування) Рад народних депутатів за погодженням з спеціально уповноваженими державними органами охорони пам'яток.

Об'єкт, який за умовами спірного договору передавався відповідачеві в оренду є пам'яткою архітектури місцевого значення. Отже, його передача у користування мала відбуватись відповідно до норм чинного на той час Закону УРСР "Про охорону і використання пам'яток історії і культури", втім, суди попередніх інстанцій не врахували, що зазначений Закон є спеціальним по відношенню до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , який, до того ж, був прийнятий пізніше (10.04.1992), отже, покликання на норми цього Закону як на підставу вважати спірний договір недійсним є хибним.

Харківська обласна державна адміністрація, розпорядженням представника Президента якої від 18.08.1992 № 293 готель "Першотравневий по вул. Свердлова, 52 на виконання вимог зазначеного Закону був переданий на баланс Управління архітектури, є правонаступником виконавчого комітету відповідної Ради щодо її зобов'язань, прав та

обов'язків, що визначено п. 3 Указу Президента України від 24.07.1995 № 640/95 "Про обласні, Київську та Севастопольську міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації" (640/95) .

Відповідно до п. 58 Положення про охорону і використання пам'яток історії та культури, затвердженого постановою Ради Міністрів СРСР №865 від 16.09.1982, нерухомі пам'ятники історії і культури (будівлі і споруди), які знаходяться у власності держави і можуть бути використані в господарських і інших практичних цілях (за винятком використання в якості житлових приміщень), передаються в установленому порядку на баланс місцевих державних органів охорони пам'ятників для надання в користування підприємствам, установам, організаціям і громадянам. Аналогічний припис міститься в пункті 71 Інструкції про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, затвердженої наказом Міністерством культури СРСР від 13.05.1986 за №203 (v0203400-86) .

Згідно п. 59 зазначеного Положення порядок і умови використання пам'яток історії та культури встановлюються державними органами охорони пам'яток і визначаються для кожної пам'ятки, що знаходиться в користуванні або власності підприємств, установ, організацій і громадян, відповідним охоронним документом: охоронно-орендним договором, охоронним договором або охоронним зобов'язанням.

Пунктом 74 Інструкції про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, затвердженої наказом Міністерством культури СРСР від 13.05.1986 за №203 (v0203400-86) встановлено, що охоронно-орендні договори укладаються між підприємствами, установами, організаціями, громадянами, яким передаються пам'ятки історії та культури для використання в господарських цілях і місцевими державними органами охорони пам'яток, на балансі яких знаходяться ці пам'ятки.

Отже, враховуючи що розпорядженням Представника Президента України від 18.08.1992 № 293 "Про передачу на баланс управління архітектури Харківської обласної державної адміністрації пам'яток архітектури" готель "Першотравневий" передано на баланс Управління архітектури Харківської обласної державної адміністрації і відповідно до реєстраційного посвідчення, виданого Харківським міським БТІ, зареєстрований 10.11.1992 за № 228 за Головним управлінням містобудування та архітектури, колегія суддів вважає, що державний орган, який укладав спірний договір, діяв в межах наданих йому повноважень.

За таких обставин, не є ґрунтовними висновки судів попередніх інстанцій що Управління архітектури Харківської обласної державної адміністрації не мало право укладати спірний договір.

При цьому, колегія суддів зазначає, що позивач свої позовні вимоги на відсутності у державного органу повноважень на укладення спірного договору не ґрунтував і цієї обставини під час розгляду справи не доводив.

Щодо висновків судів попередніх інстанцій про невідповідність спірного договору приписам чинного законодавства, яке забороняє використання пам'яток історії та культури під житло, колегія суддів зазначає таке.

Згідно з ч. 2 ст. 20 Закону Української РСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" використання пам'яток історії та культури в господарських і інших цілях допускається, якщо це не завдає шкоди схоронності пам'яток і не порушує їх історико-художньої цінності.

Відповідно до п. 72 Інструкції про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури порядок і умови використання пам'ятників історії і культури встановлюються державними органами охорони пам'ятників і визначаються для кожного пам'ятника, що знаходиться в користуванні або власності підприємств, установ, організацій і громадян, відповідним охоронним документом: охоронно-орендним договором (додаток № 8), охоронним договором (додаток № 9) або охоронним зобов'язанням (додатки № 10 і № 11).

Додатком № 8 до вказаної Інструкції встановлено типову форму охоронно-орендного договору на користування пам'яткою історії та культури, якою сторони і скористалися при укладенні спірного договору.

Згідно з п. 1 договору в оренду передаються мебльовані кімнати (охоронний № 377) саме для використання під готель, тобто, держорган визначив умову використання пам'ятки архітектури у відповідності до функціонального призначення, адже, як вбачається з матеріалів справи, будівля готелю "Славія" (бувший готель "Травневий") збудована в 1898 році як готель, і саме з таким статусом була зареєстрована 10.11.1992 в Харківському міському БТІ за №228 за Головним управлінням містобудування та архітектури в якості нежитлового фонду, тобто, вже після включення її до списку пам'яток архітектури місцевого значення за рішенням Харківського облвиконкому №334 від 30.04.1980, технічний паспорт також виданий БТІ на нежитлові приміщення готелю, а майно готелю "Травневий", яке згідно з договором №118 від 02.02.1993, укладеним з Фондом комунального майна Харківської міської ради, знаходилось в оренді правопопередника відповідача - Організації орендарів Готель "Травневий", було викуплене останнім в якості цілісного майнового комплексу (без приміщення) за договором купівлі-продажу № 184-В від 13.09.1994.

Посилання судів попередніх інстанцій як на підставу визнання недійсним спірного договору на п. 8 "в" договору, яким визначено обов'язок орендаря не заселяти приміщення пам'ятки для проживання як постійного так і тимчасового характеру, колегією суддів відхиляється, адже, позивач не доводив під час розгляду справи обставин порушення відповідачем цієї умови договору і не ґрунтував свої позовні вимоги на цій обставині, яка, до того ж, за умов її доведення, може бути лише підставою для покладення на відповідача відповідальності за порушення договірних зобов'язань, втім, не для визнання договору недійсним.

Підсумовуючи викладене, слід дійти висновку, що сторони спірного договору, врегульовуючи між собою правовідносини щодо користування пам'яткою архітектури, діяли на підставі Закону Української РСР "Про охорону і використання пам'яток історії та культури" (3600-09) та Положення про охорону і використання пам'яток історії і культури, затвердженого постановою Ради Міністрів СРСР №865 від 16.09.1982, і, укладаючи охоронно-орендний договір, скористалися типовою формою, встановленою Інструкцією про порядок обліку, забезпечення збереження, змісту, використання і реставрації нерухомих пам'яток історії та культури, затвердженої наказом Міністерства культури СРСР від 13.05.1986 за №203 (v0203400-86) , досягнувши згоди відносно всіх вимог, передбачених нормами спеціального законодавства, що діяло на момент його укладення.

При цьому, задовольняючи позовні вимоги про визнання спірного договору недійсним, суди попередніх інстанцій не звернути увагу також на ту обставину, що обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, Харківська міська рада зазначила про необхідність визнання недійсним охоронно-орендного договору з 08.06.2000 у зв'язку зі зміною законодавства, яка сталася після його укладення, втім, взагалі не вказала яким нормам не відповідав спірний договір на момент його укладення, під час розгляду справи обставин суперечності договору діючому на час його укладення законодавству не доводила, а судами попередніх інстанцій такі обставини не встановлені, що зумовлює відмову у позові.

Таким чином, оскаржувані рішення і постанова у справі господарського суду Харківської області № 5023/1290/12 прийняті з порушенням норм чинного матеріального законодавства, а, отже, підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у позові.

Керуючись статтями 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

Касаційну скаргу Акціонерного товариства "Готельний комплекс "Славія" задовольнити.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 02.10.2012 у справі господарського суду Харківської області № 5023/1290/12 та рішення господарського суду Харківської області від 11.06.2012 у цій справі скасувати.

В позові відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради на користь Акціонерного товариства "Готельний комплекс "Славія" 1073,00 (одну тисячу сімдесят три) грн. 00 коп. судового збору, стягненого з відповідача за рішенням господарського суду Харківської області від 11.06.2012, та 1287,60 (одну тисячу двісті вісімдесят сім) грн. 60 коп. витрат відповідача на сплату судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.