Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

1.Стислий виклад суті рішень судів попередніх інстанцій

Рішенням господарського суду міста Києва від 07.06.2011 року (суддя Мудрий С.М.) у справі № 33/121 був задоволений повністю позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" до Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", визнаний недійсним договір іпотеки, укладений 14.09.2007 року між ТОВ "Шаян-Еліт" та АКБ "Київ", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_1 та зареєстрований за № 256.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду міста Києва від 07.06.2011 року ПАТ "АКБ "Київ" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою про скасування рішення господарського суду міста Києва від 07.06.2011р. у справі № 33/121 та прийняття нового рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. (головуючий суддя –Ткаченко Б.О., судді Лобаня О.І., Криворотько В.В.) апеляційна скарга ПАТ "АКБ "Київ" була залишена без задоволення, рішення господарського суду міста Києва від 07.06.2011 р. у справі 33/121 –без змін.

Суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку, що договір іпотеки від 14.09.2007р. суперечить вимогам ч. 2 ст. 16 Закону України "Про іпотеку" в редакції, станом на день укладення спірного договору, оскільки передача в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва була здійснена без передачі в іпотеку прав на земельну ділянку. Крім того, в договорі іпотеки від 14.09.2007р. всупереч вимогам п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації та/або його реєстраційні дані, що є істотною умовою іпотечного договору. На підставі ч. 2 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" та ст. 215 Цивільного кодексу України суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку про недійсність договору іпотеки від 14.09.2007р.

2. Підстави, з яких порушене питання про перегляд рішень судів попередніх інстанцій

Вважаючи, що судами першої та апеляційної інстанції при розгляді справи № 33/121 були порушені норми матеріального та процесуального права, ПАТ "АКБ "Київ" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. та рішення господарського суду міста Києва від 07.06.2011 р. у справі № 33/121 та прийняти нове рішення про відмову в позові. Також ПАТ "АКБ "Київ" звернувся з клопотанням про зупинення виконання рішення господарського суду міста Києва від 07.06.2011р. та постанови Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. у справі № 33/121 до закінчення їх перегляду в порядку касації.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 13.12.2011 р. було задоволено зазначене клопотання ПАТ "АКБ "Київ" та зупинено виконання рішення господарського суду міста Києва від 07.06.2011р. та постанови Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011р. у справі № 33/121 до закінчення їх перегляду в порядку касації.

ПАТ "АКБ "Київ" касаційну скаргу мотивує тим, що згідно з п. 3.1 кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007р. виконання зобов'язань позичальника –ТОВ "Оздоровчий центр "Сонячний" забезпечується іпотекою незавершеного будівництвом об'єкта, що належить майновому поручителю –ТОВ "Шаян-Еліт". Скаржник зазначає, що оскільки предметом іпотеки за договором іпотеки від 14.09.2007р. є нерухоме майно, будівництво якого не завершено, висновки судів щодо відсутності достатніх даних, з яких би вбачалось, що іпотекодавець за спірним договором, набуде право власності на це майно у майбутньому, що є підставою для визнання договору недійсним, не відповідають дійсності.

В обґрунтування своїх доводів скаржник посилається на ст.ст. 203, 215, 216, 415, 575, 576 Цивільного кодексу України, ст. 1 Закону України "Про іпотеку", ст. 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", ст. 1 Закону України "Про архітектурну діяльність", ч. 1 ст. 28 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Скаржник зазначає, що предмет іпотеки розташований на земельній ділянці, яка передана в оренду іпотекодавцю на підставі попереднього договору оренди земельної ділянки від 06.07.2006р. Вважає помилковими висновки судів про невідповідність положень договору іпотеки вимогам ст. 18 Закону України "Про іпотеку".

За твердженням скаржника, судом першої інстанції було порушене правило територіальної підсудності, що є підставою для скасування оскаржуваних судових рішень.

20.12.2011 р. від ТОВ "Шаян-Еліт" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи в зв'язку з неможливістю представника бути присутнім у судовому засіданні 21.12.2011 р., який перебуває на лікарняному.

Колегія суддів касаційної інстанції відмовляє в задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи, оскільки зазначені обставини не перешкоджають скаржнику направити іншого представника для участі у судовому засіданні 21.12.2011 р.

3. Мотиви, за якими суд касаційної інстанцій виходить при прийнятті постанови

Згідно ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

У касаційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 14.09.2007 року між ТОВ "Шаян-Еліт" (іпотекодавцем), яке є майновим поручителем ТОВ "Оздоровчий центр "Сонячний" (позичальника), та АКБ "Київ" був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_1 та зареєстрований за № 256.

Відповідно до п.1.1. договору іпотеки від 14.09.2007 р. цей договір забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007 року, укладеного між іпотекодержателем та позичальником, а також усіх додаткових угод до нього.

Згідно з п.1.2. договору іпотеки від 14.09.2007 р. предметом іпотеки за цим договором є нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця в майбутньому, а саме: два спальні корпуси санаторного типу на 100 місць (95 % готовності), загальною площею 1084,6 кв.м., що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт".

Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 0,8999 га, яка передана в оренду іпотекодавцю на підставі попереднього договору оренди земельної ділянки, укладеного 06.07.2006 року між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та ТОВ "Шаян-Еліт", та зареєстрованого Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 06.07.2006 р. № 2/50 та угоди про продовження договору оренди земельної ділянки від 01.08.2007 р., укладеної між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та ТОВ "Шаян-Еліт", та зареєстрованої Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 01.08.2007 р. № 2/82.

Відповідно до п. 1.3. договору іпотеки від 14.09.2007 р. право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, який передається в іпотеку іпотекодержателю підтверджуються докуметами, якими є:

- рішення № 18 про надання дозволу на будівництво, виданого виконавчим комітетом Вишківської селищної ради Хустського району Закарпатської області 26.07.2006 року;

- договір про організацію будівництва санаторних корпусів в с. Шаян Закарпатської області, укладений 10.09.2007 року між ТОВ "Шаян-Еліт" та ТОВ "Оздоровчий центр "Сонячний".

Колегія суду касаційної інстанції не приймає через необґрунтованість доводи скаржника про порушення правил територіальної підсудності у даній справі № 33/121, оскільки відповідно до п. 20.5 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам" (va120600-07) від 24.10.2011р. № 10 згідно з ч. 1 ст. 15 Господарського процесуального кодексу України справи зі спорів, зокрема, про визнання договорів недійсними, розглядаються господарським судом за місцезнаходженням сторони, зобов'язаної за договором здійснити на користь другої сторони певні дії, такі як: передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо. При цьому стороною, зобов'язаною здійснити певні дії, може бути будь-яка із сторін, у якої з огляду на умови договору та з урахуванням фактичних обставин справи відповідний обов'язок існує на момент подання позову.

Як вбачається зі змісту договору іпотеки від 14.09.2007р., пункт 3 договору іпотеки встановлює не тільки права, але й обов'язки іпотекодержателя, передбачені у п.п. 3.2.1 п. 3.2 спірного договору. Зазначене свідчить про те, що договір іпотеки від 14.09.2007р. є двостороннім відповідно до визначення ч. 3 ст. 626 Цивільного кодексу України. Таким чином, враховуючи вимоги ч. 1 ст. 15 Господарського процесуального кодексу України, спір про визнання недійсним договору іпотеки від 14.09.2007р. може розглядатись господарським судом за місцезнаходженням будь-якої сторони за спірним договором за вибором позивача.

Перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення судами першої та апеляційної інстанції, судова колегія касаційної інстанції дійшла висновку, що судами при вирішенні спору по суті не повно встановлені обставини, які мають значення для справи, не повно досліджені докази наявні в матеріалах справи.

Предметом розгляду у даній справі є визнання недійсним договору іпотеки, укладеного 14.09.2007 року між ТОВ "Шаян-Еліт" та АКБ "Київ", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_1 та зареєстрованого за № 256 з підстав невідповідності його умов вимогам ч. 2 ст. 5, ст. 16, п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на момент укладення спірного договору –від 23.02.2006 року.

Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частиною 4 ст. 6 Закону України "Про іпотеку", передбачено, якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

Згідно зі ст. 16 Закону України "Про іпотеку" передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

Відповідно до п. 3. ч.1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Згідно з ч. 2 статті 18 Закону України "Про іпотеку" у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Відповідно до ст.32 Господарського суду України доказами у справі є будь-які фактичні дані,на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін,а також інші обставини,які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку, що договір іпотеки від 14.09.2007р. був укладений з порушенням вимог законодавства, а отже має бути визнаний недійсним враховуючи, що договір укладено з порушенням вимог Закону України "Про іпотеку" (898-15) , а саме іпотечний договір не містить опису предмета іпотеки, достатнього для його ідентифікації та не вказує те, на підставі якого документу іпотекодавець набуде право власності на це майно в майбутньому.

При цьому суди посилалися на Постанову Верховного Суду України від 29.11.2010 року № 3-24сг10, яка є обов'язковою відповідно до ч. 1 ст. 11128 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , згідно якої предметом іпотеки за ч. 2 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" в редакції від 23.02.2006р. може виступати як нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, так і майнові права на нерухоме майно, які можуть бути відчужені іпотекодавцем, і на які може бути звернене стягнення.

Судами першої та апеляційної інстанції було встановлено, що відповідно до оспорюваного договору в договорі відсутні безспірні докази (документальне підтвердження) права на набуття позивачем у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Але обставини справи встановлені судами не можуть вважатися такими, що встановлені з дотриманням норм процесуального кодексу з огляду на таке:

Суди дійшли висновку про те, що в оспорюваному договорі відсутні безспірні докази (документальне підтвердження) права на набуття позивачем у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому,аналізуючи виключно зміст п.1.3 договору іпотеки, при чому зміст документів перелічених у цьому пункті, як такі, що підтверджують право власності іпотекодавця на предмет іпотеки в майбутньому, судами не досліджувалися.

Поза увагою судів залишився п.1.4 договору, в якому зазначено,що відповідно до даних, викладених у Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданому Хустським державним підприємством технічної інвентаризації 5.09.2007р. за № 1587428 загальна вартість нерухомого майна, будівництво якого не завершено,що є предметом цього договору становить 2634778 грн. Судами не досліджувалось та не встановлювалось чи був виділений предмет іпотеки в натурі чи здійснювалася державна реєстрація права власності на неї як окремого об'єкту нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Зазначені порушення норм процесуального права унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення спору і є підставою відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 1119, ч. 1 ст. 11110 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) для скасування постанови Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011 р. та рішення господарського суду міста Києва від 07.06.2011р. у справі № 33/121 та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

При повторному розгляді справи суду першої інстанції слід вчинити дії щодо належного дослідження договору іпотеки від 14.09.2007 р., документів, зазначених в п.1.3,1.4 договору іпотеки від 14.09.2007 р., в залежності від встановленого здійснити розгляд справи з урахуванням вимог ст. ст. 43, 82, ч. 3 ст. 84 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 –11111 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

1. Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" задовольнити частково.

2. Скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011 р. та рішення господарського суду міста Києва від 07.06.2011р. у справі № 33/121.

3. Справу направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.