26/349/10 Про визнання недійсним договору іпотеки - 17.05.2011 Прийняття

У жовтні 2010 року позивач –Приватне підприємство "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та Інвестиції" (надалі –ПП ТІК "Будівництво та Інвестиції") звернулося до господарського суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КС "Будінвест 2006" (надалі – ТОВ "КС "Будінвест 2006", відповідач-1), Приватного підприємства "Урожай" (надалі –ПП "Урожай", відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю "Перша факторингова компанія" (надалі –ТОВ "Перша факторингова компанія", відповідач-3), Відкритого акціонерного товариства "Селянський комерційний банк "Дністер" (надалі –ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер", відповідач-4) про визнання договору іпотеки від 15.10.2007 недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що договір іпотеки укладений з порушенням частини 3 ст. 413 Цивільного кодексу України, якою заборонено передавати в заставу право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови; частини 5 ст. 93 Земельного кодексу України, якою визначено, що право оренди земельної ділянки може відчужуватися, крім випадків, визначених законом; зазначені обставини відповідно до частини 1 ст. 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання іпотечного договору недійсним. Окрім того, оспрюваний правочин порушу публічний порядок в розумінні ст. 228 Цивільного кодексу України, оскільки спрямований на порушення прав іншої юридичної особи –позивача, що є додатковою підставою для визнання зазначеного правочину недійсним.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 24.11.2010 у справі № 26/349/10 (суддя Юлдашев О.О.) позов задоволено повністю; визнано недійсним договір іпотеки від 15.10.2007, укладений між ТОВ "КС "Будінвест 2006" (Заставодавець) та ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер" (Заставодержатель), посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_2 Київського нотаріального округу та зареєстрований 15.10.2007 в реєстрі за № 99, який суперечить законодавству; стягнуто з відповідачів судові витрати.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що договір іпотеки від 15.10.2007 суперечить приписам ст. ст. 13, 142 Конституції України та положенням Закону України "Про оренду землі" (161-14) , порушує конституційні права Кременчуцької міської ради щодо прав орендодавця земельної ділянки переданої в іпотеку та право власності ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" на об’єкт незавершеного будівництва, який розташований на орендованій земельній ділянці, що передана в іпотеку. Крім того, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що умови пунктів 1.5, 3.2.1, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5-6.6 Договору іпотеки від 15.10.2007 порушують публічний порядок вчинення правочину, який передбачено ст. 228 Цивільного кодексу України.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 09.02.2011 (колегія суддів: Запрощенко М.Д. –головуючий, судді: Дучал Н.М., Калантай М.В.) рішення господарського суду Запорізької області від 24.11.2010 у справі № 26/349/10 –скасовано; у задоволенні позовних вимог ПП ТІК "Будівництво та інвестиції" до ТОВ "КС "Будінвест 2006", ПП "Урожай", ТОВ "Перша факторингова компанія", ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер" про визнання недійсним договору іпотеки від 15.10.2007, посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_2 Київського нотаріального округу та зареєстрований 15.10.2007 в реєстрі за № 99 відмовлено; стягнуто з ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" судові витрати за подання апеляційних скарг.

постанова апеляційної інстанції обґрунтована тим, що оспорюваний договір іпотеки не зачіпає прав чи охоронюваних інтересів позивача; при укладенні оспорюваного договору іпотеки сторонами було дотримано вимог законодавства щодо його форми та змісту, чим спростовано висновок суду першої інстанції про не відповідність договору вимогам діючого законодавства. Апеляційним судом також відхилено посилання на те, що умови іпотечного договору порушують публічний порядок, оскільки в супереч положенням ст. 228 Цивільного кодексу України ні позивач, ні суд першої інстанції приймаючи рішення не вказали, у чому конкретно виразилася спрямованість оспорюваного правочину на порушення публічного порядку.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, позивач – ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та Інвестиції" звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить постанову Донецького апеляційного господарського суду від 09.02.2011 скасувати, а рішення господарського суду Запорізької області від 24.11.2010 залишити в силі. В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовані норми матеріального права, зокрема, ст. 13 Конституції України, частини 3 ст. 413 Цивільного кодексу України, частини 5 ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", порушено процесуальні норми, зокрема, ст. ст. 43, 47, 32, 43 Господарського процесуального кодексу України, оскільки судом надано невірну юридичну оцінку правовідносинам сторін, що призвело до прийняття не законного та необґрунтованого судового акту.

Відповідач-3 –ТОВ "Перша факторингова компанія" у запереченні на касаційну скаргу послався на необґрунтованість її доводів, та просив касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову без змін.

Інші відповідачі не скористалися правом, наданим ст. 1112 Господарського процесуального кодексу України, та відзивів на касаційну скаргу позивача до Вищого господарського суду України не надіслали, що не перешкоджає касаційному перегляду судового акту, який оскаржуються.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України, заслухавши суддю-доповідача, представників сторін та перевіривши матеріали справи, дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судами встановлено, що 15.10.2007 між ТОВ "КС "Будінвест 2006" (Заставодавець) та ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер" (Заставодержатель) укладений договір іпотеки, який посвідчений нотаріально приватним нотаріусом ОСОБА_2 Київського нотаріального округу та зареєстрований 15.10.2007 в реєстрі за № 99. В той же день цим нотаріусом накладена заборона відчуження предмета іпотеки до повного виконання зобов’язань боржником.

Згідно пункту 1.1 договору іпотеки, договір укладено на забезпечення вимог ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер", що випливають з кредитного договору між Заставодержателем та ПП "Урожай" (Боржник) щодо повернення кредиту в розмірі 990000 доларів США та відсотків.

Предметом іпотеки визначено право оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення, площею 0,6474 га, що знаходиться за адресою: Полтавська область, м. Кременчук, мікрорайон 290, кадастровий номер 5310436100:02:001:0200, який належить Іпотекодавцю на підставі договору оренди землі, який укладено Кременчуцькою міською радою та ТОВ "Будінвест 2006" 10.10.2006. Цільове призначення земельної ділянки –для будівництва багатоповерхових житлових будинків № 1 та № 2 в мікрорайоні 290 (п. п. 1.2, 1.3 Договору іпотеки).

ПП ТІК "Будівництво та інвестиції" на підставі договору купівлі-продажу від 04.02.2010 придбало об’єкт незавершеного будівництва, який розташований за адресою: м. Кременчук, Полтавської області, вул. Карнаухова Трохима, 29, на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки за оскаржуваним договором. Договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва укладений з дотриманням письмової форми та зареєстрований відповідно до вимог діючого законодавства, а тому, місцевий господарський суд дійшов висновку, що ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" набуло право власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Звертаючись з позовом, позивач –ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" посилається на те, що пунктом 1.5 договору іпотеки від 15.10.2007 порушуються права позивача на об’єкт незавершеного будівництва, який розташований на земельній ділянці, яка є предметом іпотеки, оскільки зазначеним пунктом сторони іпотечного договору передбачили, що у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки, право власності на споруди (розпочате будівництво багатоповерхових житлових будинків № 1 і № 2), які розташовані на земельній ділянці, переходять до набувача разом з правом оренди земельної ділянки. При цьому набувачем може бути будь-яка особа, тобто договором визначені права не встановленої особи.

Місцевий господарський суд, дослідивши умови договору іпотеки, зокрема, пункти 1.2, 1.5, 3.2.1, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5-6.6, якими визначено, що предметом іпотеки є право оренди земельної ділянки і щодо цього права здійснюється стягнення на користь ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер", тобто договір іпотеки передбачає умови та підстави виникнення у іпотекодержателя права на користування землею органу місцевого самоврядування без відома цього органу (без погодження та без укладання договору оренди), дійшов висновку, що зазначені умови договору іпотеки від 15.10.2007 обмежують та відповідно звужують право органу місцевого самоврядування на розпорядження своєю власністю, чим порушено частину 1 ст. 13 та частину 1 ст. 142 Конституції України .

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 Цивільного кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 628 Цивільного кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

В силу приписів частини 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України (435-15) , іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) та Цивільному кодексу (435-15) , міжнародним договорам, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України (254к/96-ВР) та законом, а також моральним засадам суспільства.

За таких обставин, місцевий господарський суд дійшов висновку, що договір іпотеки від 15.10.2007 укладений з порушенням ст. 13, ст. 142 Конституції України, положень Закону України "Про оренду землі" (161-14) , тому в силу приписів частини 1 ст. 203, частини 1 ст. 215 Цивільного кодексу України є недійсним.

Окрім цього, місцевий господарський суд зауважив, що умовами пунктів 1.5, 3.2.1, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5-6.6 договору про іпотеку від 15.10.2007 порушено публічний порядок вчинення правочину, який передбачено ст. 228 Цивільного кодексу України, оскільки порушено конституційні права Кременчуцької міської ради щодо прав орендодавця земельної ділянки та право власності ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" на об’єкт незавершеного будівництва, який розташований на орендованій земельній ділянці.

Частиною 2 ст. 228 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Відповідно до ст. 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Виходячи з цього, місцевий господарський суд дійшов висновку про правомірність та обґрунтованість позовних вимог, задовольнивши їх у повному обсязі.

Скасовуючи рішення апеляційний господарський суд виходив з того, що місцевим господарським судом не у повному обсязі досліджені фактичні обставини справи, а правовідносинам сторін надано невірну юридичну оцінку.

ТОВ "КС "Будінвест 2006" є орендарем земельної ділянки несільськогосподарського призначення кадастровий номер № 5310436100:02:001:0200 для будівництва багатоповерхових житлових будинків № 1 і № 2 в мікрорайоні № 290, площею 6474 га, що знаходиться за адресою: Полтавська область, м.Кременчук, мікрорайон 290, на підставі договору оренди від 10.10.2006 укладеного з Кременчуцькою міською радою. Строк дії договору визначений до 01.09.2008 (п. 8 Договору).

28.11.2008 між Кременчуцькою міською радою та ТОВ "КС "Будінвест 2006" укладений договір оренди цієї ж земельної ділянки; строк дії договору визначений два роки, тобто до 28.11.2010 (п. 8 Договору).

В подальшому, зазначена земельна ділянка передана в заставу на підставі іпотечного договору від 15.10.2007 укладеного між ВАТ "Селянський комерційний банк "Дністер" та ТОВ "КС "Будінвест 2006", за умовами якого заставою забезпечуються вимоги Заставодержателя (Банка), що випливають з кредитного договору № 3364/2 від 15.10.2007, укладеного між Заставодержателем (Банком) та Боржником –ПП "Урожай" (п.1.1 Договору).

Позивач –ПП "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та інвестиції" звертаючись з позовом про визнання недійсним іпотечного договору посилається на те, що на підставі договору купівлі-продажу від 04.02.2010 укладеного з ТОВ "Брікбуд-Інвест" (Продавець), він є власником об’єкту незавершеного будівництва, який складається з: літера А –незавершений будівництвом житловий будинок, № 2 –котлован із звоями під житловий будинок № 2, який знаходиться за адресою: м. Кременчук Полтавської області, вул. Карнаухова Трохима, буд. 29. Відповідно до пункту 1.2 Договору об’єкт належить Продавцю на праві власності на підставі рішення господарського суду Запорізької області від 11.01.2010 (справа № 26/8/10) . Відчужуваний об’єкт розташований на земельній ділянці, яка надана Кременчуцькою міською радою для закінчення будівництва багатоповерхових житлових будинків (п. 1.3 Договору).

При цьому місцевим господарським судом не враховано, що рішення господарського суду Запорізької області від 11.01.2010 у справі № 26/8/10, яким задоволено позов ТОВ "Брікбуд-Інвест" до ТОВ "КС "Будінвест 2006" про визнаний дійсним договору купівлі-продажу від 15.12.2009 об’єкту незавершеного будівництва реєстраційний номер № 28283391, кадастровий номер № 5310436100:02:001:0200, що розташований за адресою: м. Кременчук Полтавської області по вул. Карнаухова Трохима, буд. 29; а також визнано за ТОВ "Брікбуд-Інвест" право власності на нерухоме майно: реєстраційний номер: 28283391; тип об’єкта: об’єкт незавершеного будівництва; кадастровий номер: 5310436100:02:001:0200; адреса об’єкта: Полтавська область, м. Кременчук, вул. Карнаухова Трохима, 29; номер запису: 1 в книзі: НЖЮ-1, в подальшому скасовано постановою Донецького апеляційного господарського суду від 27.10.2010 у справі № 26/8/10, та прийнято нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Відповідно до ст. ст. 1, 2 ГПК України, підприємство має право звертатися до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. господарський суд порушує провадження у справі за позовами, зокрема, підприємств, які звертаються до господарського суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів.

В постанові Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) , зокрема в частині 5 пункту 5 визначено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Зокрема, положеннями ст. 20 Господарського кодексу України та ст. 16 Цивільного Кодексу України визначені способи захисту прав і законних інтересів суб’єктів господарювання.

При цьому, предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою –посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права, та правове обґрунтування необхідності його захисту.

Пред’явлення позову про визнання недійсним правочину не є універсальним способом захисту прав, а застосовується з метою припинення для сторін правочину встановлених у ньому зобов’язань, проведення реституції сторін правочину, або відшкодування шкоди заподіяної сторонам недійсного правочину.

Заявивши позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки стороною якого позивач не є, позивач обґрунтував дані вимоги невідповідністю оспорюваного договору вимогам чинного законодавства, а також тим, що вони порушують права позивача, як власника об’єкту незавершеного будівництва, який складається з: літера А –незавершений будівництвом житловий будинок, № 2 –котлован із звоями під житловий будинок № 2, які знаходяться за адресою: м. Кременчук Полтавської області, вул. Карнаухова Трохима, будинок 29, що є об’єктом спірного договору.

Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, не заборонених законом, та вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Встановивши, що права власності на означене майно позивач у законному порядку не набув, господарський суд апеляційної інстанції дійшов правомірного висновку про те, що оспорюваний договір іпотеки не порушує права позивача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

З огляду на викладене, колегія суддів касаційної інстанції не приймає до уваги доводи скаржника про його добросовісність, як набувача об’єкта незавершеного будівництва, оскільки, як вірно встановлено апеляційним господарським судом, на момент укладення оспорюваного договору іпотеки об’єкт незавершеного будівництва належав ТОВ "КС "Будінвест 2006", і права та законні інтереси позивача вчиненням правочину порушено не було.

Окрім цього, судом апеляційної інстанції правомірно відхилено доводи позивача про те, що оспорюваний договір іпотеки порушує права Кременчуцької міської ради, оскільки позивач не є особою уповноваженою здійснювати захист прав чи охоронюваних законом інтересів органів місцевого самоврядування.

Крім того, відповідно до ст. 16 Закону України "Про іпотеку", в редакції що діяла на момент укладення оспорюваного договору іпотеки, передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва. В частині 4 ст. 6 Закону України "Про іпотеку" встановлено, що у випадку звернення стягнення на будівлі (споруди) розташовані на орендованій земельній ділянці їх новий власник набуває права і обов’язки, які мав іпотекодавець за договором оренди. Уклавши договір оренди земельної ділянки, орендодавець самостійно обмежує свої правомочності власника землі, делегувавши їх частину іншій особі –орендарю.

Заборона та обмеження щодо передачі в іпотеку права на оренду земельної ділянки комунальної власності була введена до законодавства із прийняттям Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" № 509-VI від 16.09.2008 (509-17) , шляхом внесення змін до частити 3 статті 413 Цивільного кодексу України та частини 3 статті 93 Земельного кодексу України. Даним нормам зворотньої дії в часі не надано, а на момент укладення оспорюваного договору законодавство України таких обмежень не містило. З огляду на наведене судова колегія відхиляє доводи скаржника про незастосування вказаних норм судом апеляційної інстанції при правовій оцінці оспорюваного договору іпотеки.

Згідно частини 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, а також має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до ст. 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Згідно абз. 4 пункту 18 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 за № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) при кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.

В супереч положенням ст.ст. 32- 34 ГПК України позивачем не доведено належними та допустимими доказами наявності у діях відповідачів, як сторін оспорюваного договору, вини, спрямованої на порушення публічного порядку, у зв’язку з чим посилання скаржника на нікчемність договору від 30.03.2007 з підстав, передбачених ст. 228 Цивільного кодексу України є необґрунтованими.

Виходячи з встановленого, апеляційний господарський суд дійшов висновку щодо відсутності правових підстав для задоволення позову про визнання недійсним іпотечного договору. А отже, місцевим господарський судом невірно надано юридичну оцінку правовідносинам сторін та невірно застосовані норми матеріального права, які підлягають застосуванню, а тому рішення місцевого суду скасовано та прийнято нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Беручи до уваги встановлені під час здійснення апеляційного провадження обставини, судова колегія вважає правомірним висновок суду апеляційної інстанцій щодо скасування рішення суду першої інстанції.

Викладені у касаційній скарзі доводи заявника, судова колегія вважає непереконливими та такими, що зводяться до оцінки доказів у справі, розгляд яких за приписами статті 1117 Господарського процесуального кодексу України виходить за межі повноважень касаційної інстанції.

Враховуючи викладене, касаційна інстанція вважає прийняту у справі постанову такою, що відповідає нормам матеріального та процесуального права, підстав для її зміни чи скасування не вбачається.

господарського суду Запорізької області
за позовом	Приватного підприємства "Торгово-Інвестиційна компанія "Будівництво та Інвестиції"