Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

за участю представників:

Рішенням господарського суду м.Києва від 14.07.2010 (суддя Головатюк Л.Д.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.10.2010 (судді: Григорович О.М., Гольцова Л.А., Рябуха В.І.), в позові відмовлено у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог.

ТОВ "Міжнародний центр інноваційних технологій" у поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, а саме ч.2 ст. 16, ч.6 ст. 762 ЦК України та ст. 43 ГПК України. Зокрема, скаржник вказує на доведеність належними та допустимими доказами (договором оренди від 01.04.2008 №28, постановами про відмову в порушенні кримінальних справ від 27.11.2008 та від 05.02.2009, протоколом від 01.04.2010, висновком від 07.04.2010, актом спільного огляду від 15.06.2010, угодою від 10.06.2009 тощо) обставин фактичного зайняття орендованих позивачем нежилих приміщень іншими суб'єктами господарювання у період з 22.10.2008р. по 15.06.2010р., в зв'язку з чим орендар на підставі укладених з відповідачем-1 договорів оренди від 22.10.2008 №№2/2008/ГоловКЕУ; 3/2008/ГоловКЕУ; 4/2008/ГоловКЕУ був позбавлений можливості використовувати орендовані приміщення з незалежних від товариства причин.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судами попередніх інстанцій, заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників позивача та відповідача-2, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова – залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що:

22.10.2008 року між ТОВ "Міжнародний центр інноваційних технологій" (далі - позивач, орендар) та Міністерством оборони України (далі –відповідач-1, орендодавець) в особі Головного Квартирно-Експлуатаційного управління Збройних Сил України було укладено договори оренди, а саме:

1)договір оренди №2/2008/ГоловКЕУ нерухомого військового майна, розташованого в Київському гарнізоні за адресою: м.Київ, вул. Мельникова,81, військове містечко №116, інв. №2 (перший поверх, площа 50 кв.м.);

2)договір оренди №3/2008/ГоловКЕУ нерухомого військового майна, розташованого в Київському гарнізоні за адресою: м.Київ, вул.Мельникова,81, військове містечко №116, інв. №2 (цоколь, площа 74 кв.м.);

3)договір оренди №4/2008/ГоловКЕУ нерухомого військового майна, розташованого в Київському гарнізоні за адресою: м. Київ, вул.Мельникова, 81, військове містечко №116, інв. №2 (перший поверх, площа 186 кв.м.).

Згідно п.1.1 вказаних договорів оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування наступні приміщення:

- №№35a,39,40 першого поверху будівлі літ. "В" по вул.Мельникова81 в м.Києві (договір оренди №2/2008/Голов КЕУ);

- №№1,2,3,4,5 цокольного поверху будівлі літ. "В" по вул.Мельникова,81 в м.Києві (договір оренди №3/2008/Голов КЕУ);

- №№24,25,26,28,29,30,31,32,32а,33,34,35,36,37,38,39,39а першого поверху будівлі літ. "В" по вул.Мельникова,81 в м.Києві (договір оренди №4/2008/Голов КЕУ), що знаходяться на балансі Київського КЕУ (далі - відповідач-2, балансоутримувач), у зв'язку з чим обов'язок передати орендовані приміщення позивачу делеговано відповідачу-2.

Відповідно до п.2.1 договорів оренди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний в договорах, але не раніше дати підписання сторонами цих договорів та актів приймання-передачі майна.

Як свідчать матеріали справи, між сторонами було підписано акти прийому-передачі нежитлових приміщень від 22.10.2008.

Отже, з 22.10.2008 позивач став орендарем вказаних вище приміщень, які належать до державного майна.

В позовній заяві позивач посилається на те, що в момент підписання актів прийому-передачі відповідачем-2 не були передані орендарю ключі від зазначених приміщень, а коли позивач з'явився в зазначені приміщення, він не зміг в них увійти у зв'язку з перебуванням в них попередніх орендарів та інших сторонніх осіб. У зв’язку з наведеним позивач просить звільнити його від орендної плати за період з 22.10.2008р. по 15.06.2010р. та зобов'язати відповідачів забезпечити безперешкодний доступ представників позивача до орендованих приміщень.

Частиною 1 ст. 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі ст. 765 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Сторони в договорах оренди чітко обумовили, що в разі підписання сторонами договорів оренди та актів приймання-передачі майна орендар вступає у строкове платне користування майном.

Орендар, підписуючи вказані вище договори та акти приймання-передачі майна, зобов’язаний був перевірити наявність сторонніх осіб в орендованих ним приміщеннях і у разі виявлення таких мав право відмовитися від підписання актів приймання-передачі приміщень до моменту виселення вказаних осіб.

Судом першої інстанції було встановлено, що позивач є власником частини приміщень по вул.Мельникова,81 в м.Києві, а частину приміщень за цією ж адресою позивач орендує у відповідачів. Тобто, будучи власником частини приміщень по вул.Мельникова,81 в м.Києві, позивач на час підписання договорів оренди не міг не знати, що в іншій частині приміщень, які ним отримуються в оренду, можуть перебувати попередні орендарі.

Представник відповідача-2 в судових засіданнях заперечує факт перебування у спірних приміщеннях колишніх орендарів та зазначає, що Міністерство оборони України ні з ким із зазначених позивачем суб’єктів господарювання, які нібито займають спірні приміщення, договорів оренди не укладало.

У відповідності до ст. 610 ЦК України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Зі змісту ч.1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

З урахуванням викладеного, суд дійшов до висновку, що відповідач-1 виконав всі взяті на себе зобов’язання за договорами оренди, зокрема, передав орендовані приміщення позивачу за актами приймання-передачі, а позивач, в свою чергу, прийняв майно без жодних заперечень та зауважень.

Таким чином, оскільки позивач підписав акти приймання-передачі спірних приміщень, то він погодився з тим, що приміщення, які передавалися йому за цими актами відповідають його вимогам та умовам договору.

Крім того, слід зазначити, що в акті огляду нежитлових приміщень від 24.06.2010, розташованих в будівлі літ. "В" по вул. Мельникова, 81 в м.Києві, представники сторін, в тому числі і позивача, своїми підписами посвідчили про те, що будь-яких сторонніх осіб (фізичних чи юридичних), які б перешкоджали позивачу в доступі до вищевказаних приміщень, не виявлено.

Колегія погоджується з висновками суду з огляду на таке.

Згідно зі ст. 42 ГК України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Відповідно до ч.1 ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Наведеному кореспондуються обов'язок наймодавця передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч.1 ст. 767 ЦК України).

Разом з тим, згідно з імперативними приписами ч.6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Зважаючи на те, що норма ч.6 ст. 762 ЦК України не містить договірних застережень, то її застосування в орендних правовідносинах сторін ніяким чином не залежить від таких обставин, як-от, невизначеність в договорі умов щодо звільнення орендаря від внесення орендної плати через неможливість користування орендованим майном, за яку орендар не відповідає; обізнаність чи необізнаність орендаря з незадовільним (аварійним) технічним станом орендованого нерухомого майна чи фактичним його використанням іншими особами тощо.

У зв'язку з наведеним, колегія погоджується з обґрунтованим висновком апеляційного суду про те, що позивач, будучи власником частини приміщень по вул.Мельникова,81 в м.Києві, на час підписання договорів оренди та актів приймання-передачі мав бути обізнаний з тими обставинами, що в іншій частині приміщень, які ним отримуються в оренду, можуть перебувати попередні орендарі.

Окрім того, з матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та позивачем не доведено звернення орендаря до орендодавця з пропозиціями про звільнення від внесення орендної плати протягом певного часу (періоду неможливості користування орендованим майном).

Вказаним вище спростовуються доводи орендаря про доведеність порушення його прав діями відповідачів.

Судами першої та апеляційної інстанцій на підставі ретельної правової оцінки умов договорів оренди від 22.10.2008 №№2/2008/ГоловКЕУ; 3/2008/ГоловКЕУ; 4/2008/ГоловКЕУ, акта спільного огляду нежитлових приміщень від 24.06.2010 та інших наявних у справі доказів в їх сукупності достовірно встановлено, а скаржником не спростовано недоведеність неможливості використання ним орендованих приміщень в період з 22.10.2008р. по 15.06.2010р. з незалежних від товариства причин та обумовлену цим відсутність передбачених ч.6 ст.762 ЦК України підстав для звільнення орендаря від сплати орендної плати в спірний період.

Наявні ж заперечення заявника зводяться передусім до посилань на неналежну оцінку судами доказів та до намагань надати перевагу певним доказам (постанови про відмову в порушенні кримінальних справ від 27.11.2008 та від 05.02.2009, протокол від 01.04.2010, висновок дільничного інспектора Шевченківського РУ МВС України у м.Києві від 07.04.2010, акт спільного огляду від 15.06.2010, угода від 10.06.2009), в тому числі новим доказам (договір оренди від 01.04.2008 №28), долученим до скарги, проте, згідно імперативних приписів ч.2 ст. 1117 ГПК України касаційна інстанція не має права вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Касаційна інстанція також враховує, що позовна вимога про зобов'язання відповідачів забезпечити безперешкодний доступ представників позивача до орендованих приміщень шляхом їх звільнення від сторонніх осіб не відповідає способам захисту цивільних прав орендаря, оскільки згідно з ч.2 ст. 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.

Вказана вище позовна вимога по суті спрямована на безпідставне перекладання на орендодавця обов'язку по вжиттю заходів щодо виселення сторонніх осіб, що суперечить приписам ч.ч.1,2 ст. 14 ЦК України, згідно якої цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

Таким чином, позивач не позбавлений можливості захистити свої порушені права шляхом звернення з негаторним позовом до фактичних незаконних користувачів орендованими приміщеннями, оскільки, як встановлено судами та не спростовано заявником, Міністерство оборони України ні з ким із зазначених позивачем суб’єктів господарювання, які нібито займають спірні приміщення, договорів оренди не укладало.

Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування постанови.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11111 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України,

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.10.2010 у справі №50/17 залишити без змін, а касаційну скаргу ТОВ "Міжнародний центр інноваційних технологій" - без задоволення.