4/71-ПН-09 Про повернення орендованого нерухомого майна з підстав закінчення договору оренди та стягнення неустойки - 21.10.2010 Прийняття

Вищим навчальним закладом "Херсонський державний морський інститут" у березні 2009 року заявлений позов, з урахуванням змін, до Приватного підприємства "Стройцемент" про зобов’язання відповідача повернути орендовані ним приміщення, площею 128,3 кв.м та 127,9 кв.м, розташовані в місті Херсоні на проспекті Ушакова, 42. Водночас, позивач просив стягнути з відповідача 21965,41 грн вартості комунальних послуг. В обґрунтування позову, позивач вказував на те, що відповідач користується орендованими приміщеннями після закінчення терміну дії договорів оренди, що за приписами статті 27 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", є підставою для повернення орендованого майна. При цьому, позивач зауважував, що орендодавець належним чином повідомив орендаря про припинення дії договорів оренди у зв'язку із закінченням строків, на які їх було укладено. Також позивач, з посиланням на приписи статті 1 Закону України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкової території", зазначав, що відповідач не сплачував комунальні послуги за час користування об'єктом оренди.

доповідач: Добролюбова Т.В

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 13.05.09, ухваленим суддею Ємленіновою З.І., в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі. Вмотивовуючи рішення, господарський суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для повернення орендованого майна, оскільки позивачем не доведено належне повідомлення відповідача про припинення дії договорів оренди. При цьому, суд визнав спірні договори оренди від 29.12.03 продовженими на строк, визначений цими договорами, та на умовах, що передбачені ними.

Запорізький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: Хуторного В.М.- головуючого, Зубкова Т.П., Коробка Н.Д., постановою від 02.10.09, перевірене рішення суду першої інстанції скасував частково. Зобов'язав ПП "Стройцемент" повернути орендовані за договорами оренди від 29.12.03 спірні приміщення. Задовольняючи позов в цій частині, апеляційна інстанція дійшла висновку про обізнаність відповідача відносно незгоди позивача на продовження дії цих договорів. Разом з цим, апеляційний суд визнав припиненими договори оренди через закінчення строку, на який вони укладалися.

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів: Добролюбової Т.В. –головуючого, Гоголь Т.Г., Швеця В.О., постановою від 28.01.10, рішення та постанову у справі скасував в частині вимог про повернення спірних приміщень з передачею справи в цій частині на новий розгляд. Суд касаційної інстанції вмотивовуючи постанову виходив з того, що судами не було з'ясовано правового статусу спірних приміщень, не встановлено їх власника, відтак і особи, яка має право вимагати звільнення приміщень.

Після нового розгляду справи, господарський суд Херсонської області рішенням від 28.05.10, ухваленим суддею Гридасовою Ю.В., у задоволенні позову про повернення спірних приміщень відмовив. Водночас, суд першої інстанції дійшов висновку, що договори оренди від 29.12.03 є продовженими на строк, визначений цими договорами, та на умовах, передбачених ними.

Запорізький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: Кагітіної Л.П. –головуючого, Шевченко Т.М., Яценко О.М., постановою від 04.08.10, перевірене рішення суду першої інстанції залишив без змін, а апеляційну скаргу Вищого навчального закладу "Херсонський державний морський інститут" –без задоволення.

Вищий навчальний заклад "Херсонський державний морський інститут" звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у справі скасувати, та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог. Обґрунтовуючи свої вимоги скаржник вказує на те, що спірний договір не може бути продовженим на новий термін, оскільки відповідно до статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцем вказаного майна може бути Фонд державного майна чи його регіональні відділення. Скаржник наголошує на тому, що ним вчинені усі необхідні дії для вчасного повідомлення відповідача про відсутність наміру продовжувати дію договору оренди.

Від Приватного підприємства "Стройцемент" отримано відзив на касаційну скаргу, в якому підприємство просить постанову у справі залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Добролюбової Т.В. та пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, переглянувши матеріали справи і доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування господарськими судами приписів чинного законодавства, відзначає наступне.

Судами попередніх інстанцій установлено та підтверджується матеріалами справи, що 29.12.03 між Херсонським судномеханічним технікумом ім. адмірала Ф.Ф. Ушакова - орендодавцем та Приватним підприємством "Стройцемент"- орендарем, укладено, зокрема, два договори оренди, за умовами яких, підприємству передаються в оренду приміщення гуртожитку площами 128,3 кв. м, 127,9 кв.м, розташовані за адресою: м. Херсон, проспект Ушакова, 42. Судами установлено, що будівля гуртожитку була передана до Херсонського морського коледжу, правонаступника Херсонського судномеханічного технікуму ім. адмірала Ф.Ф. Ушакова згідно з Наказом Міністерства освіти і науки України від 15.01.04 №18 за актом прийому - передачі від 01.03.04 і на даний час знаходиться в управлінні Вищого навчального закладу "Херсонський державний морський інститут", створеного відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 13.06.07 № 414-р (414-2007-р) та наказу Міністерства освіти і науки України від 16.06.07 №500, який є правонаступником ліквідованого Херсонського морського коледжу. Власником гуртожитку є держава в особі Міністерства освіти і науки України, що підтверджується свідоцтвом про право власності серії САВ №214970. Судами також установлено, що 30.12.03 між сторонами укладено дві додаткові угоди до договорів оренди, зокрема, внесено зміни до пунктів 10.6 основних договорів, згідно яких, після закінчення строку дії договору оренди, якщо орендар належним чином виконував вимоги договору, договір вважається пролонгованим на той же термін і на тих же умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін в законодавстві на дату продовження цього договору. Як вбачається з матеріалів справи, предметом даного судового розгляду є вимога Вищого навчального закладу "Херсонський державний морський інститут" до Приватного підприємства "Містраль" про зобов’язання відповідача повернути орендовані ним приміщення, площею 128,3 кв.м та 127,9 кв.м, розташовані в місті Херсоні на проспекті Ушакова, 42. Підставою позову інститутом визначено те, що, укладені між сторонами договори оренди спірних приміщень припинили свою дію, про що відповідачеві неодноразово направлялись повідомлення, втім, останнім приміщення не повернуті. Ухвалюючи рішення у справі, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення цих вимог. Такий висновок судів визнається помилковим. Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , так і норми Цивільного (435-15) та Господарського кодексів України (436-15) . Відповідно до приписів статей 2, 3 вказаного Закону правовою підставою користування державним майном є договір оренди. Статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" унормовано, що термін дії договору визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди упродовж одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Дана норма кореспондує з приписами статті 764 Цивільного кодексу України. Зі змісту наведених норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовженим на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, початок перебігу строку для надіслання заяви однією із сторін про припинення дії договору законодавчо не встановлений, в даному випадку, має значення лише те, чи збіг встановлений місячний термін для звернення з такою заявою. Отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і упродовж місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється. Відповідно до п унктів 10.7 договорів оренди, їх дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку на який його було укладено. Частиною 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" унормовано, що у разі закінчення строку дії договору орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві об’єкт оренди на умовах, зазначених в договорі оренди. Вимога про повернення об’єкта оренди у зв’язку з припиненням дії договору оренди передбачена також умовами договорів оренди, зокрема, пунктами 5.7. Згідно з приписами статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. Після припинення договору орендар зобов’язаний звільнити приміщення. Відповідно до приписів статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Таким чином, предметом доказування у спорі про повернення майна у зв'язку з

припиненням дії договору оренди, зокрема, є встановлення обставин щодо повідомлення орендаря про відсутність наміру орендодавця продовжувати дію договору, встановлення припинення договору, і не повернення спірного приміщення відповідачем після закінчення дії договору. Судами установлено, що пунктами 10.1 договорів оренди, сторони узгодили, що строк їх дії становить п'ять років, тобто, до 29.12.08. З матеріалів справи вбачається, і це установлено судами обох інстанцій, що позивачем на підтвердження своїх вимог та доводів про належне повідомлення відповідача щодо припинення дії договорів надано наступні документи: листи від 19.12.07 №01-1/539 та від 25.12.08 №01-17/3415 яким попереджено відповідача про закінчення строку дії вказаних договорів та повернути орендоване майно за актами приймання - передачі, телеграма від 24.12.08 з повідомленням, що договори оренди приміщень гуртожитку продовжені не будуть; акт від 13.01.09 складений працівниками позивача про те, що прибувши за юридичною адресою працівник відповідача повідомив про відмову його керівництва повернути орендовані приміщення. Водночас, як установлено судами, адміністрацією Херсонського морського інституту розміщено повідомлення в газеті "Новий день" від 25.12.08 та в газеті "Гривня" № 53(729) від 25.12.08 про те, що договори оренди приміщень продовжені не будуть. Суди обох інстанцій, дослідили ці документи, проте, визнали недоведеним факт отримання цих повідомлень відповідачем, тому дійшли висновку про продовження дії спірних договорів. Втім приписами законодавства, як і умовами спірних договорів не визначено яким саме доказом повинен підтверджуватись факт доведення до орендаря волі орендодавця не продовжувати дію договорів оренди на той же строк і на тих же умовах. Враховуючи те, що надані позивачем документи свідчать про обізнаність відповідача щодо відсутності волевиявлення позивача на продовження строку дії спірних договорів, а встановлені судами обставини, підтверджують належне направлення орендодавцем повідомлень відповідачеві про припинення договорів оренди з грудня 2008 року, судами попередніх інстанцій помилково не застосовано до спірних відносин положення частини 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". За таких обставин, оскаржувані рішення та постанова не відповідають вимогам чинного законодавства, тому підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про повернення Приватним підприємством "Стройцемент" приміщень гуртожитку площами 128,3 кв.м та 127,9 кв.м, розташованих в будинку №42 на проспекті Ушакова у місті Херсоні. Відтак, доводи касаційної скарги Вищого навчального закладу "Херсонський державний морський інститут" знайшли своє підтвердження.