14/145-Д Про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна - 24.06.2010 Прийняття

Перший заступник прокурора Житомирської області в інтересах держави в особі Міністерства аграрної політики України та Фонду державного майна України звернувся з позовом до Державного комплексного торгівельного підприємства "Хрещатик", Приватного підприємства "Лард-Стайл-Житомир", Приватного підприємства "Реалспецсервіс" про: визнання недійсними договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.12.05 та додаткової угоди до нього від 27.01.06, укладених між Державним комплексним торгівельним підприємством "Хрещатик" і Приватним підприємством "Лард-Стайл-Житомир"; 2) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 19.02.08, укладеного між Приватним підприємством "Лард-Стайл-Житомир" та Приватним підприємством "Реалспецсервіс" - нежитлових приміщень, будівель та споруд загальною площею 5 428, 4 кв.м, розташованих за адресою: м. Житомир, вул. Коростишівська, 56, до складу якого входить: адміністративний будинок, літера Б, загальною площею 1 774, 6 кв.м; станція техобслуговування, літера В, загальною площею 1 894, 3 кв.м; прохідна, літера Г, загальною площею 125, 4 кв.м; котельня, літера Д, загальною площею 376,8 кв.м; приміщення для охорони машин, літера 3, загальною площею 374, 4 кв.м; склад, літера Л, загальною площею 530, 5 кв.м; будівля для зберігання води, літера Е, загальною площею 86, 7 кв.м; електроцех, акумуляторна, літера М, загальною площею 65, 6 кв.м; приміщення ПММ, літера С, загальною площею 94,5 кв.м; кузня, загальною площею 34,8 кв.м; будівля мийки загальною площею 10,8 кв.м; склад загальною площею 15,5 кв.м.; уборна загальною площею 16,3 кв.м.; гараж загальною площею 28,2 кв.м; 3) зобов'язання ПП "Реалспецсервіс" на підставі частини 1 статті 388 Цивільного кодексу України повернути у власність держави, органу, який повинен здійснювати управління майном - Міністерству аграрної політики України - нежитлові приміщення, будівлі та споруди загальною площею 5 428, 4 кв.м, розташовані за адресою: м. Житомир, вул. Коростишівська, 56, до складу яких входять: адміністративний будинок, літера Б, загальною площею 1 774, 6 кв.м; станція техобслуговування, літера В, загальною площею 1 894, 3 кв.м; прохідна, літера Г, загальною площею 125, 4 кв.м, котельня, літера Д, загальною площею 376, 8 кв.м; приміщення для охорони машин, літера 3, загальною площею 374, 4 кв.м; склад, літера Л, загальною площею 530, 5 кв.м; будівля для зберігання води, літера Е, загальною площею 86, 7 кв.м; електроцех, акумуляторна, літера М, загальною площею 65, 6 кв.м; приміщення ПММ, літера С, загальною площею 94, 5 кв.м; кузня, загальною площею 34, 8 кв.м; будівля мийки загальною площею 10, 8 кв.м; склад загальною площею 15, 5 кв.м.; уборна загальною площею 16, 3 кв.м.; гараж загальною площею 28, 2 кв.м.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 17.07.09 в задоволенні позову відмовлено. Рішення вмотивоване тим, що прокурор при зверненні з даним позовом до суду неправильно визначив позивачами Міністерство аграрної політики України та Фонд державного майна України, оскільки власником спірного майна згідно свідоцтва про право власності є держава в особі Верховної Ради України, а не Міністерство аграрної політики України, відсутні будь-які підстави для застосування порядку приватизації, визначеного Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) , а отже Фонд державного майна України також не є органом, інтереси якого порушено в даних правовідносинах. Також зазначає, що відсутні підстави для повернення майна на підставі статті 388 Цивільного кодексу України, на яку посилається прокурор у позовній заяві як на підставу витребування майна від ПП "Реалспецсервіс".

Житомирський апеляційний господарський суд, колегією суддів у складі: Горшкової Н.Ф. –головуючого, Майнора Г.Ы., Філіпової Т.Л., постановою від 02.03.10 перевірене рішення місцевого господарського суду скасував в частині відмови в задоволенні позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.12.05 та додаткової угоди до нього від 27.01.06. В цій частині задовольнив позов. В решті позову відмовив. Приймаючи постанову апеляційний суд виходив з того, що Міністерство аграрної політики України є органом, який здійснює функції щодо управління майном ДКТП "Хрещатик", а Фонд державного майна України є органом, що наділений функціями розпорядження державним майном, відтак дійшов висновку, що прокурор правомірно визначено зазначені органи в якості позивачів по даній справі. Апеляційний суд установив, що спірний договір від 30.12.05 (з додатковою угодою) укладено між відповідачами без врахування положень Закону України "Про приватизацію державного майна" (2163-12) , Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) , а також Декрету Кабінету Міністрів України від 15.12.92 № 8-92 "Про управління майном, що є у загальнодержавній власності" (8-92) (який діяв на час укладення спірного договору), що має наслідком визнання такого договору недійсним. Крім того, суд визнав необґрунтованою вимогу прокурора про повернення спірного майна у власність держави, органу, який повинен здійснювати управління майном, заявленої на підставі пункту 3 частини 1 статті 388 Цивільного кодексу України, вказуючи на відсутність доказів, які б свідчили, що зазначене вище нерухоме майно вибуло з володіння ДКТП "Хрещатик" не з його волі.

Не погоджуючись з винесеною у справі постановою, перший заступник прокурора Житомирської області звернувся до Вищого господарського суду України з касаційним поданням, в якому просить постанову апеляційного суду скасувати в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 19.02.08 і зобов"язання ПП "Реалспецсервіс" повернути спірне нерухоме майно у власність держави і прийняти в цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог. Касаційне подання вмотивоване доводами щодо порушення судом апеляційної інстанції статті 388, 658 Цивільного кодексу України, статті 7 закону України "Про приватизацію державного майна", статті 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Швеця В.О., пояснення прокурора та представників сторін, переглянувши матеріали справи та доводи касаційного подання, перевіривши правильність застосування господарськими судами приписів матеріального та процесуального законодавства, відзначає наступне.

Враховуючи те, що скаржник оскаржує постанову апеляційного господарського суду в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 19.02.08 і зобов"язання ПП "Реалспецсервіс" повернути спірне нерухоме майно у власність держави, оскаржуване рішення переглядається касаційною інстанцією в межах заявлених касаційних вимог.

Судами обох інстанцій установлено та підтверджено матеріалами справи, що 30 грудня 2005 року між Державним комплексним торгівельним підприємством "Хрещатик" (першим відповідачем) та Приватним підприємством "Лард-Стайл-Житомир" (другим відповідачем) було укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного окремого нерухомого майна - нежитлових приміщень, будівель та споруд загальною площею 5428,4 кв.м., розташованих за адресою: м. Житомир, вул. Коростишівська, 56, до складу якого входить: адміністративний будинок, літера Б, загальною площею 1774,6 кв.м.; станція техобслуговування, літера В, загальною площею 1894,3 кв.м.; прохідна, літера Г, загальною площею 125,4 кв.м; котельня, літера Д, загальною площею 376,8 кв.м; приміщення для охорони машин, літера 3, загальною площею 374,4 кв.м; склад, літера Л, загальною площею 530,5 кв.м; будівля для зберігання води, літера Е, загальною площею 86,7 кв.м; електроцех, акумуляторна, літера М, загальною площею 65,6 кв.м; приміщення ПММ, літера С, загальною площею 94,5 кв.м; кузня, загальною площею 34,8 кв.м; будівля мийки загальною площею 10,8 кв.м; склад загальною площею 15,5 кв.м; уборна загальною площею 16,3 кв.м ; гараж; загальною площею 28,2 кв.м., продаж вищезазначеного нерухомого майна здійснювався у відповідності до Протоколу засідання конкурсної комісії з продажу нерухомого майна Державного комплексного торгівельного підприємства "Хрещатик" від 29.12.05 за №7 (далі № 1). 27 січня 2006 року між сторонами вищезазначеного договору купівлі-продажу було укладено додаткову угоду до даного договору, якою внесено зміни до наступних пунктів 3.2, 3.4, 4.1, 4.2 договору. Пунктом 1.2 Договору №1 визначено, що нерухоме майно належить державі в особі Верховної Ради України та знаходиться в господарському віданні ДКТП "Хрещатик" на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконкомом Житомирської міської ради 27.10.05.

Судами установлено, що згідно пункту 4.4 Статуту Державного комплексного торгівельного підприємства "Хрещатик" майно державного підприємства є державною власністю і закріплюється за ним на праві господарського відання. Здійснюючи право господарського відання, підприємство володіє, користується та розпоряджається зазначеним майном на свій розсуд, вчиняючи щодо нього будь-які дії, які не суперечать чинному законодавству та цьому Статуту. Згідно з пунктом 4.5 Статуту підприємство має право відчужувати рухоме та нерухоме майно за попередньою згодою органу управління майном, тобто Міністерства аграрної політики України. Передбачено, що право власності на об’єкти нерухомості покупець набуває з моменту державної реєстрації права на нерухомість, але не раніше нотаріального посвідчення даного договору, перерахування покупцем на рахунок продавця коштів за нерухомість в повному обсязі або передачі векселя покупцем продавцю на зазначену суму, передачі нерухомості продавцем покупцю і підписання акту прийому-передачі нерухомості. Ціна реалізації нерухомості згідно з пунктом 3.1 Договору № 1 склала 762 500, 00 грн, крім того ПДВ - 152 500,00 грн. Всього разом 915 000, 00 грн. Відповідно до пункту 3.2 договору зі змінами внесеними додатковою угодою реалізація нерухомості покупцю здійснюється шляхом 100% попереднього перерахування покупцем всієї суми коштів, визначеної в пункті 3.1 цього договору, на рахунок продавця протягом 3-х банківських днів з дати підписання цього договору або шляхом передачі покупцем продавцю векселя на зазначену суму. Після підписання даного договору продавець зарахував суму конкурсного забезпечення у розмірі 91 197, 00 грн сплаченого покупцем для участі у конкурсі щодо визначення покупців об'єкта державної власності - нерухомого майна, в рахунок часткової оплати нерухомості за даним договором (пункт 3.3 договору). На виконання умов Договору № 1 27.01.06 другий відповідач передав на користь першого відповідача в оплату майнового комплексу вексель на суму 823 803, 00 грн (акт прийому-передачі векселя від 27.01.06), що свідчить про повне виконання другим відповідачем свого обов’язку в частині розрахунків за договором на загальну суму 915 000, 00 грн. Факт передачі об’єкта купівлі-продажу підтверджується актом прийому-передачі нерухомого майна від 30.01.06.

Судами попередніх інстанцій установлено, що 19.02.08 між Приватним підприємством "Лард-Стайл-Житомир" (другий відповідачем) та Приватним підприємством "Реалспецсервіс" (третім відповідачем) було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна - нежитлових приміщень, будівель та споруд загальною площею 5428,4кв.м., розташованих за адресою: м. Житомир, вул. Коростишівська, 56, до складу якого входить: адміністративний будинок, літера Б, загальною площею 1774, 6 кв.м.; станція техобслуговування, літера В, загальною площею 1894,3 кв. м.; прохідна, літера Г, загальною площею 125,4кв.м; котельня, літера Д, загальною площею 376,8кв.м; приміщення для охорони машин, літера 3, загальною площею 374,4 кв.м; склад, літера Л, загальною площею 530,5кв.м; будівля для зберігання води, літера Е, загальною площею 86,7кв.м; електроцех, акумуляторна, літера М, загальною площею 65,6кв.м; приміщення ПММ, літера С, загальною площею 94,5кв.м; кузня, загальною площею 34,8кв.м; будівля мийки загальною площею 10,8кв.м ; склад загальною площею 15,5кв.м; уборна загальною площею 16,3кв.м; гараж; загальною площею 28,2кв.м. 9далі –Договір № 2) Згідно з пунктом 2 вищезазначеного договору комплекс виробничих будівель продано за 920000,00 грн, в тому числі ПДВ.

Відмовляючи у задоволенні вимоги прокурора про визнання недійсним договору від 19.02.08, укладеного між ПП "Лард-Стайл-Житомир" та ПП "Реалспецсервіс" апеляційний суд вірно виходив з того, що стаття 330 Цивільного кодексу України чітко розмежовує випадки, в яких належним способом захисту порушеного права є визнання правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності, від випадків, коли має заявлятися позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Якщо майно передане власником за правочином, який є нікчемним або оспорюваним, то позов про визнання правочину недійсним та (або) про застосування наслідків недійсності правочину має пред'являтися тоді, коли майно залишається у набувача. Тобто якщо вчинений один правочин і повернути майно можна шляхом застосування реституції, то ефективним способом захисту буде визнання правочину недійсним. Якщо ж набувач, який набув майно за недійсним правочином, надалі відчужив таке майно іншій особі, необхідним є звернення з віндикаційним позовом. Якщо після укладення недійсного правочину було укладено ще декілька, то вбачається правильним визнавати недійсними не всі правочини, а лише перший і заявляти позов про витребування майна в останнього набувача. Проте в цьому випадку немає перешкод для задоволення лише віндикаційного позову, оскільки право на витребування майна з чужого володіння не потребує визнання недійсним правочину, за яким майно вибуло від законного власника, воно лише обмежене добросовісністю набувача і зберігається за власником за умови, якщо майно вибуває з володіння власника поза його волею, що й повинно бути доведено в суді. Застосування реституції та повернення майна за недійсним правочином, враховуючи положення статті 216 Цивільного кодексу України, є можливим тоді, коли предметом спору є правочин за участю власника і першого покупця (набувача).

Крім того, судова колегія враховує, що прокурор, посилаючись на приписи частини 1 статті 388 Цивільного кодексу України, зазначав, що порушене право державної власності підлягає захисту шляхом повернення ПП "Реалспецсервіс" спірного нерухомого майна у власність держави. Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Зазначений засіб захисту права власності застосовується в тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти й користуватися належною йому річчю, тобто коли річ незаконно вибуває з його володіння. Згідно з вказаною нормою, власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна з чужого незаконного володіння з дотриманням вимог, передбачених Цивільним кодексом (435-15) . З правового аналізу статті 387 Цивільного кодексу України вбачається, що мова у цій нормі йде про право власника на віндикаційний позов, тобто позов власника, що не володіє, до невласника, що незаконно володіє майном про вилучення цього майна в натурі. Віндикаційним позовом захищається право власності в цілому, оскільки він пред'являється в тих випадках, коли порушені права володіння, користування та розпорядження одночасно. Сторонами у віндикаційному позові виступають власник речі, який не лише позбавлений можливості користуватися і розпоряджатися річчю, але вже й фактично нею не володіє, та незаконний фактичний володілець речі (як добросовісний, так і недобросовісний). Під незаконним володінням розуміється фактичне володіння річчю, якщо воно не має правової підстави (володіння вкраденою річчю) або правова підстава якого відпала (минув термін дії договору найму), або правова підстава якого недійсна (володіння, установлене в результаті недійсного правочину). Частиною 1 статті 388 вказаного Кодексу передбачено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Закон розрізняє два види незаконного володіння чужою річчю, що породжує різні цивільно –правові наслідки. Умови задоволення віндикаційного позову залежать від характеру незаконного володіння, в якому перебуває річ. Володілець визнається добросовісним, якщо здобуваючи річ він не знав і не повинен був знати про те, що відчужувач речі не має права на її відчуження. У випадку, якщо володілець речі знав чи повинен був знати, що здобуває річ у особи, що не мала права на її відчуження, він вважається недобросовісним. Для визнання набувача недобросовісним потрібне встановлення наміру чи грубої необережності, що встановлюється, виходячи з презумпції добросовісності набувача. Відповідальність недобросовісного володільця перед власником заснована не тільки на об'єктивній протиправності придбання майна, але і на суб'єктивному факторі, тобто провині набувача. Вимога власника про вилучення майна у недобросовісного незаконного володільця підлягає задоволенню у всіх випадках. Він зобов'язаний повернути власнику річ у тому вигляді, у якому вона знаходилась в момент заволодіння, і несе відповідальність за усяке винне зменшення її цінності. Витребування майна від добросовісного набувача залежить від умов, при яких річ вибула з володіння власника чи особи, якій він передав майно за договором та оплатності (безоплатності) придбання.

Судом апеляційної інстанції установлено відсутність в даному випадку підстав з якими закон пов"язує можливість витребування майна від добросовісного набувача. Крім того, колегія суддів касаційної інстанції зазначає, що з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння має право звертатися саме власник цього майна, тобто Верховна Рада України, повноваження власності якої встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджено матеріалами справи.

Таким чином, у постанові суд апеляційної інстанції вірно застосував норми матеріального права і обґрунтовано задовольнив позов частково. Згідно з частиною другою статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази. Доводи касаційної скарги, не можуть бути підставою для скасування постанови у справі, оскільки спростовуються обставинами встановленими судом. Скаржник в касаційній скарзі вказує і на питання, які стосуються оцінки доказів. Проте, оцінка доказів, на підставі яких суд дійшов висновку про встановлення тих чи інших обставин справи, не віднесена до компетенції касаційної інстанції. За таких обставин справи, колегія суддів визнає, що апеляційний господарський суд правильно застосував норми матеріального і процесуального права, тому підстави для скасування переглянутої постанови відсутні.