Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий суддя : Першиков Є.В.

судді: Данилова Т.Б., Ходаківська І.П.

Розпорядженням № 02.03-10/342 від 19.05.2010р. змінено склад колегії суддів у справі № 8/1308-НМ, призначеної до розгляду у складі: головуючий суддя Першиков Є.В., судді Данилова Т.Б., Муравйов О.В., утворено колегію суддів у постійному складі: головуючий суддя Першиков Є.В., судді Данилова Т.Б., Ходаківська І.П.

У липні 2007 року відкрите акціонерне товариство "Житомирський комерційний центр громадського харчування" звернувся до господарського суду Житомирської області з позовом до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 та Житомирської міської ради про визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку площею 0,0710 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, виданого першому відповідачеві - приватному підприємцю ОСОБА_1

16.04.09р. ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування" подав до суду заяву про збільшення позовних вимог: просив суд визнати недійсним державний акт на право власності на земельну ділянку площею 0,0710 га, що знаходиться в. Житомирі по вул. Котовського, 61, виданого приватному підприємцю ОСОБА_1, визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 14.04.06р., укладеного між відповідачами, визнати недійсним рішення Житомирської міської ради № 39 від 18.07.02р. в частині вилучення спірної земельної ділянки площею 0,0710 га із постійного землекористування позивача (п.3.5 рішення) та в частині надання даної земельної ділянки 1-му відповідачеві в короткострокову оренду терміном на 5 років для комерційного використання (п.4.1.13 рішення), а також просить суд визнати недійсним рішення Житомирської міської ради № 665 від 17.02.06р. в частині укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0710 га по вул. Котовського,61 в м. Житомирі з приватним підприємцем ОСОБА_1 для роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 05.08.2009 ( суддя Давидюк В.К.) припинено провадження у справі в частині визнання недійсним Державного акту на право власності на земельну ділянку площею 0,0710 га, що знаходиться в. Житомирі по вул. Котовського, 61, виданого приватному підприємцю ОСОБА_1, в решті позову відмовлено.

Рішення вмотивоване тим, що реорганізація Державного комунального комерційного центру громадського харчування в орендне підприємство, а далі у Відкрите акціонерне товариство є юридичним фактом для припинення права користування земельною ділянкою державним підприємством, а відтак і наявність права у Житомирської міської ради приймати рішення щодо розпорядження земельною ділянкою.

Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 09.02.2010 ( головуючого судді Філіпової Т.Л., суддів Горшкової Н.Ф., Майора Г.І.) в судове рішення господарського суду Житомирської області від 05.08.2009 внесено зміни, а саме: визнано недійсним рішення Житомирської міської ради №39 від 18.07.2002р. в частині вилучення спірної земельної ділянки площею 0,0710 га по вул. Котовського, 61 із постійного землекористування Державного комунального комерційного центру громадського харчування та в частині надання даної земельної ділянки приватному підприємцю ОСОБА_1 в короткострокову оренду терміном на 5 років. В решті судове рішення залишено без змін.

постанова суду апеляційної інстанції вмотивована переходом права користування земельною ділянкою від Державного комунального комерційного центру громадського харчування до Відкритого акціонерного товариства "Житомирський комерційний центр громадського харчування" та тим, що вилучення частини земельної ділянки можливе лише за згодою землекористувача, а ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування" згоду на вилучення частини земельної ділянки не надавав.

Не погоджуючись із постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 09.02.2010, приватний підприємець ОСОБА_1 звернулась до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій посилається на порушення норм матеріального права, просить Постанову апеляційного суду скасувати, а Рішення господарського суду Житомирської області від 05.08.2009 залишити в силі.

В касаційній скарзі ПП ОСОБА_1 наголошує на тому, що після придбання нерухомого майна у позивача вона оформляла право на користування та викуп земельної ділянки під нерухомим майном в розмірі, необхідному для обслуговування нерухомого майна, у відповідності до Земельного кодексу України (2768-14) .

Не погоджуючись із постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 09.02.2010, Відкрите акціонерне товариство "Житомирський комерційний центр громадського харчування" також звернувся до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій посилається на порушення норм матеріального права, просить Постанову апеляційного суду та Рішення господарського суду Житомирської області від 05.08.2009 скасувати.

Касаційна скарга ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування", який вважає себе землекористувачем спірної земельної ділянки, вмотивована відсутністю згоди землекористувача на вилучення у нього спірної земельної ділянки, відсутністю погодження із ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування" меж землевідведення, не погоджується із виділенням ПП ОСОБА_1 не лише земельної ділянки під нерухомим майном, а й частини прилеглої території. Порушенням норм матеріального права заявник також вважає продаж спірної земельної ділянки не на конкурентних засадах, а відтак вважає, що всі рішення та укладений договір купівлі-продажу і державна реєстрація повинні бути визнані недійсними.

Заслухавши пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні і постанові та доводи касаційних скарг, колегія суддів вважає, що касаційна скарга приватного підприємця ОСОБА_1 підлягає задоволенню, а касаційна скарга ВАТ"Житомирський комерційний центр громадського харчування" не підлягає задоволенню.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, що між позивачем - Відкритим акціонерним товариством "Житомирський комерційний центр громадського харчування" та 1-им відповідачем - приватним підприємцем ОСОБА_1 09.08.2001р. укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна –приміщень, за яким приватний підприємець ОСОБА_1 купила приміщення в будівлі літ. "Г" загальною площею 171,0 кв. м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно ст. 30 Земельного кодексу УРСР, який діяв на момент укладення зазначеного договору купівлі-продажу та втратив чинність з 01.01.2002 у зв'язку із набранням чинності Земельним кодексом України (2768-14) від 25 жовтня 2001 року, а також ст. 120 Земельного кодексу України, до особи, яка придбала будинок, будівлю або споруду переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

На підставі зазначеного вище договору купівлі-продажу Житомирська міська рада Рішенням № 39 від 18.07.02р. вилучила із постійного користування Державного комунального комерційного центру громадського харчування земельну ділянку площею 0,0710 га по вул. Котовського, 61 та на підставі проекту відведення земельної ділянки надала спірну земельну ділянку площею 0,0710 га в короткострокову оренду терміном на 5 років для комерційного використання приватному підприємцю ОСОБА_1.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

14.10.04р. відповідачі Житомирська міська рада та приватний підприємець ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого приватному підприємцю ОСОБА_1 надано в строкове платне користування терміном на 5 років спірну земельну ділянку загальною площею 0,0710 га, в тому числі під будівлями - 0,0203 га, під проїздами, проходами та площадками - 0,0507 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

27.12.04р. ПП ОСОБА_1 здійснено відвід в натурі земельної ділянки площею 0,0710 га, що підтверджується актом визначення меж земельної ділянки в натурі від 27.12.04р. та відповідно до акту прийому-передачі об'єкта оренди від 27.12.04р. ПП ОСОБА_1 прийняла в строкове платне користування зазначену земельну ділянку для роздрібної торгівлі та комерційних послуг. З моменту укладення даного договору оренди земельної ділянки відповідач ПП ОСОБА_1 використовувала її згідно умов договору та своєчасно сплачувала орендну плату.

Статтею 127 Земельного кодексу передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Частина 2 ст. 127 Земельного кодексу України ( в редакції, чинній на день укладання договору купівлі-продажу) встановлює, що продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах ( аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок.

Згідно зі ст. 128 Земельного кодексу України продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, що встановлено ч.2 ст. 128 Земельного кодексу України.

Приватний підприємець ОСОБА_1 звернулася до Житомирської міської ради з відповідними документами про продаж земельної ділянки площею 0,0710 га.

17.02.06р. відповідач - Житомирська міська рада рішенням тридцятої сесії четвертого скликання № 665 від 17.02.06р. вирішила заключити з приватним підприємцем ОСОБА_1 договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0710 га по вул. Котовського, 61 в м. Житомирі.

Відповідно до ч.6 ст. 128 Земельного кодексу України рішення міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

На підставі зазначеного рішення між відповідачами було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 14.04.06р., відповідно до якого приватний підприємець ОСОБА_1 отримала у власність спірну земельну ділянку.

Оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню згідно із ч.7 ст. 128 Земельного кодексу України, тому договір купівлі-продажу між відповідачами 14.04.06р. був посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_3

Документ про оплату або про сплату першого платежу є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації згідно з ч.7 ст. 128 Земельного кодексу України.

Оскільки ОСОБА_1 оплатила вартість спірної земельної ділянки, 19.05.06р. Житомирським міським управлінням земельних ресурсів приватному підприємцю ОСОБА_1 видано Державний акт на право власності на спірну земельну ділянку серії НОМЕР_1, який зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею за НОМЕР_2.

Заявник касаційної скарги ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування" вважає, що зазначений вище Державний акт на право власності на земельну ділянку порушує його права як постійного користувача земельною ділянкою, тому вважає, що Державний акт на право власності на земельну ділянку повинен бути визнаний недійсним.

Проте, ця обставина була предметом розгляду судами попередніх інстанцій під час розгляду справи по суті.

Суди попередніх інстанцій підставно виходили з того, що державний акт лише посвідчує наявність відповідного права, але не породжує, змінює або припиняє певні права та обов'язки, тобто він не є актом в розумінні ст. 12 ГПК України, який може бути оскаржено до господарського суду. У разі визнання недійсним правового акту (рішення), який породжував права і обов'язки, посвідчені вказаним актом, цей державний акт втрачає свою дію та виходячи з п.3.10 Інструкції про порядок складання видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі, затвердженої наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 №43 (z0354-99) , підлягає поверненню до архіву відповідного державного органу земельних ресурсів.

За таких обставин господарський суд припинив провадження у справі, з чим погодився апеляційний суд, в частині позовних вимог щодо визнання недійсним Державного акту на право власності на земельну ділянку площею 0,0710 га, що знаходиться в. Житомирі по вул. Котовського, 61, виданого приватному підприємцю ОСОБА_1 на підставі п.1 ч.1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України.

Відмовляючи в задоволенні решти позовних вимог, суд першої інстанції дійшов підставного висновку, що реорганізація Державного комунального комерційного центру громадського харчування в орендне підприємство, а далі у Відкрите акціонерне товариство є юридичним фактом для припинення права користування земельною ділянкою державним підприємством.

Згідно з вимогами ст. 141 Земельного кодексу України, (який набрав чинності з 01.01.2002 та діяв на момент прийняття рішення про передачу спірної земельної ділянки в оренду та про продаж земельної ділянки) підставами припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, є припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій.

Статтею 104 Цивільного кодексу України передбачено, що юридична особа припиняється в результаті передання всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам - правонаступникам (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або в результаті ліквідації.

Судами встановлено, що відповідно до рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради народних депутатів № 212 від 13.04.95р. Державному комунальному комерційному центру громадського харчування видано Державний акт на право постійного користування землею серія НОМЕР_3, зареєстрований в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею за №327. Згідно даного державного акту, Державному комунальному комерційному центру громадського харчування надано в постійне користування земельну ділянку площею 3,6594 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

12.07.95р. виконкомом Житомирської міської ради народних депутатів був зареєстрований статут Орендного підприємства "Житомирський комерційний центр громадського харчування", яке було створено рішенням конференції організації орендарів комерційного центру громадського харчування та регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області і яке є правонаступником Житомирського державного комунального комерційного центру громадського харчування.

Відкрите акціонерне товариство "Житомирський комерційний центр громадського харчування" створений 25.07.97р. спільним рішенням регіонального відділення Фонду Державного майна України по Житомирській області і рішенням загальних зборів організації орендарів шляхом перетворення Орендного підприємства "Житомирський комерційний центр громадського харчування" у відкрите акціонерне товариство, про що свідчить статут позивача.

Таким чином, реорганізація Державного комунального комерційного центру громадського харчування в орендне підприємство, а далі у Відкрите акціонерне товариство є юридичним фактом для припинення права користування земельною ділянкою державним підприємством.

У відповідності до ст. 125 Земельного кодексу України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Згідно ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до повноважень виконавчих органів міських рад належить, зокрема, реєстрація суб'єктів права власності на землю; реєстрація права користування землею і договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею.

Державний акт на право користування спірною земельною ділянкою ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування" в установленому порядку не оформив, а тому не набув права постійного користування земельною ділянкою площею 0,0710 га по вул. Котовського, 61 в м. Житомирі.

Скасовуючи частково судове рішення та приймаючи нове про визнання недійсним рішення Житомирської міської ради №39 від 18.07.2002р. в частині вилучення спірної земельної ділянки площею 0,0710 га по вул. Котовського, 61 із постійного землекористування Державного комунального комерційного центру громадського харчування та в частині надання даної земельної ділянки приватному підприємцю ОСОБА_1 в короткострокову оренду терміном на 5 років, суд апеляційної інстанції виходив із Рішення Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 (v005p710-05) , яким визнано таким, що не відповідає Конституції України (254к/96-ВР) ( є неконституційним) положення п.6 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України (2768-14) в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди до 01.01.2005.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що переоформлення суб'єктами права державних актів на право постійного користування земельними ділянками не є їх обов'язком, а є дією, що вчиняється добровільно і на власний розсуд, а відтак між позивачем та Житомирською міською радою виникли правовідносини щодо вилучення земельної ділянки, постійним користувачем якої є позивач –ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування".

Однак, такий висновок апеляційного суду є помилковим, прийнятим внаслідок невірного застосування Рішення Конституційного Суду України.

Згідно зі ст. 92 Земельного кодексу України, який набрав чинності 01.01.2002, право постійного користування земельними ділянками можуть набувати лише державні та комунальні юридичні особи.

Пунктом 6 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України (2768-14) було встановлено, що громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2005 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них. Рішенням Конституційного Суду України від 22.09.2005 № 5-рп/2005 (v005p710-05) визнано таким, що не відповідає Конституції України (254к/96-ВР) ( є неконституційним) положення п.6 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України (2768-14) в частині зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою громадянами або юридичними особами, які мають у постійному користування земельні ділянки, але за цим кодексом не можуть мати їх на такому праві, на право власності або право оренди до 01.01.2005, а також в частині щодо втрати громадянами, підприємствами, установами і організаціями після закінчення строку оформлення права власності або права користування землею раніше наданого їм права користування земельною ділянкою.

Однак, у статті 141 Земельного кодексу України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій.

Стаття 141 Земельного кодексу України не визнавалась Конституційним Судом України неконституційною.

Припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій відбувається у випадках їх ліквідації або реорганізації.

За таких обставин Рішення господарського суду Житомирської області від 05.08.2009, яким визнано, що реорганізація Державного комунального комерційного центру громадського харчування в орендне підприємство, а далі у Відкрите акціонерне товариство є юридичним фактом для припинення права користування земельною ділянкою державним підприємством, відповідає приписам ст. 141 Земельного кодексу України.

Таким чином, для вилучення частини земельної ділянки у ліквідованого державного підприємства та прийняття рішення Житомирської міської ради № 39 від 18.07.2002р. не було потрібно отримання згоди ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування", так само як і погоджувати із ВАТ "Житомирський комерційний центр громадського харчування" проект земельного відводу та встановлення меж земельної ділянки ПП ОСОБА_1 в натурі.

Пунктом 34 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що до виключної компетенції міських рад віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Тому Житомирською міською радою правомірно прийнято спірні рішення №39 від 18.07.02р. про вилучення земельної ділянки площею 0,0710 га із постійного землекористування Державного комунального комерційного центру громадського харчування (п.3.5 рішення) та про надання даної земельної ділянки 1-му відповідачеві в короткострокову оренду терміном на 5 років для комерційного використання (п.4.1.13 рішення), та №665 від 17.02.06р. про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0710 га по АДРЕСА_1 з приватним підприємцем ОСОБА_1 для роздрібної торгівлі та комерційних послуг (п.2 зазначеного рішення).

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Суди встановили, що підстави для визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 14.04.06р., укладеного між відповідачами, відсутні.

Статтею 111 -7 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга приватного підприємця ОСОБА_1 підлягає задоволенню, а касаційна скарга ВАТ"Житомирський комерційний центр громадського харчування" не підлягає задоволенню.

Враховуючи наведене, та керуючись ст.ст. 111 -5, 111 -7, 111 -9, 111 -10, 111 -11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

Касаційну скаргу суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 задовольнити.

Касаційну скаргу відкритого акціонерного товариства "Житомирський комерційний центр громадського харчування" залишити без задоволення.

Постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 09.02.2010р. у справі № 8/1308-НМ скасувати.

Рішення господарського суду Житомирської області від 05.08.2009 у справі № 8/1308-НМ залишити в силі.

постанова не підлягає повторному касаційному оскарженню.