Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Укркапітал"

за позовом ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал"

за участю представників

В жовтні 2007 року ТОВ "Інвес" звернулось до господарського суду з позовом до ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" про припинення зобов’язань за договором купівлі-продажу № 54 від 20.08.2004, укладеним з відповідачем, щодо передачі у власність майнових прав на квартири №№ 54, 56, 86, 88, орієнтовною площею 311 м2 кожна, в будинку по вул. Грушевського, 9-а в м. Києві. Позов обґрунтовано тим, що на момент введення будинку в експлуатацію внаслідок коригування проекту будівництва органами містобудування та архітектури, поверховість будинку зменшена на 5 поверхів, а збудований будинок не містить квартир з родовими ознаками, визначеними в договорі, що зумовлює неможливість виконання умов договору щодо передачі у власність ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" вказаних квартир.

ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" подало позов до ТОВ "Інвес", в якому просило суд визнати право вимоги від ТОВ "Інвес" передачі за актом майнових прав на чотири квартири у будинку № 9-а по вул. Грушевського у м. Києві та зобов’язати останнього передати за актом майнові права на ці чотири квартири, а також визнати на них право власності.

В обґрунтування власної позиції відповідач зазначає, що на час розгляду справи будинок № 9а, розташований за вказаною адресою, був введений в експлуатацію, на нього зареєстровано право власності, проте, позивач не виконав взяті на себе зобов'язання та не передав вказані приміщення у власність відповідачу та робить все можливе для невиконання своїх зобов'язань щодо передачі квартир. ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" вважає, що ТОВ "Інвес", звернувшись до суду із відповідним позовом, намагається припинити свої договірні зобов'язання перед ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", посилаючись лише на зміну нумерації квартир в будинку, що суперечить чинному законодавству та порушує законні права добросовісного покупця майнових прав на вказані приміщення.

В подальшому ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" уточнило позовні вимоги та остаточно просило суд визнати за ним право власності на квартири, що розташовані в будинку № 9а по вул. Грушевського в м. Києві, а саме: на квартири №А8-2 загальною площею 308,2 м2, № Б13-2 загальною площею 303,6 м2, квартиру № В13-1 загальною площею 303,7 м2, № В14-1 загальною площею 307,3 м2; зобов'язати Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна" скасувати державну реєстрацію права власності позивача на вказане нерухоме майно (квартири), здійснити державну реєстрацію права власності ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" на нерухоме майно та внести відповідні зміни до Державного реєстру прав на нерухоме майно, надати відповідачу витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно, згідно із яким відповідач є власником вказаного нерухомого майна.

ТОВ "Інвес" проти заявлених вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" заперечило, посилаючись на те, що виконання зобов'язань з боку ТОВ "Інвес" є неможливим, оскільки проект будинку, розташованого по вул. М.Грушевського, 9а в м. Києві змінено в зв'язку із рішенням Архітектурно –містобудівної ради при Головному управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища у такий спосіб, що квартири, належні ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", не були запроектовані, а відтак, і не були споруджені, оскільки загальну поверховість будинку зменшено з 25 до 20 поверхів. ТОВ "Інвес" також вказує на неможливість виконання договірних зобов’язань за договором купівлі-продажу майнових прав на спірні приміщення з незалежних від нього причин, а також у зв’язку з тим, що інші приміщення (квартири) в цьому будинку в межах 1-20 поверхів вже переоформлені у власність третім особам –покупцям майнових прав на ці квартири згідно відповідних договорів. Відтак, за твердженнями ТОВ "Інвес", задоволення вимог про визнання за ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" права власності та про передачу зазначених у позові квартир призведе до порушення законних прав власників цих квартир.

Рішенням господарського суду міста Києва від 05 лютого 2009 року товариству з обмеженою відповідальністю "Інвес" в позові відмовлено, а уточнений позов ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" задоволено.

Приймаючи вказане рішення, суд першої інстанції визнав безпідставними доводи ТОВ "Інвес" про припинення договірного зобов’язання на підставі ст. 607 ЦК України, оскільки вказана стаття передбачає припинення зобов'язання неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає. За висновком суду, виключно від ТОВ "Інвес" залежало коригування проекту відповідно до всіх рекомендацій архітектурно-містобудівної ради, і забудовник в свою чергу не був позбавлений права вчиняти дії, спрямовані на погодження первинного проекту. Окрім того, судом вказано, що рішення архітектурно-містобудівної ради не носять обов’язкового характеру та не є документом, що засвідчує остаточне погодження містобудівних, архітектурних, інженерних та інших проектних рішень. Поряд з цим, виходячи з відсутності в договорі положень про індивідуальні ознаки квартир, майнові права, на які ТОВ "Інвес" мало передати ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", та належності їх до певної частини будинку, яка була б зафіксована в проектній документації, місцевим судом визнано неможливим встановити факт, що саме ті квартири, права на які належали до передачі відповідачу, не були збудовані у зв'язку із зміною проектної документації.

Окрім того, судом спростовано протилежні доводи ТОВ "Інвес" та не прийнято в якості допустимого доказу висновок експерта про неможливість виконати зобов’язання перед ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" у зв’язку з відсутністю в спорудженому будинку квартир, які б відповідали ознакам, вказаним в договорі.

Щодо позовних вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", то місцевий суд визнав їх обґрунтованими та доведеними з огляду на викладене вище та у зв’язку із повним виконанням ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" своїх обов'язків по договору, а також з огляду на те, що на час вирішення спору зазначений будинок введено в експлуатацію, а відтак передбачений пунктом 3.1.1 договору строк для виконання ТОВ "Інвес" своїх зобов’язань передати майнові права на квартири настав.

Київським апеляційним господарським судом спростовано висновки місцевого суду, зроблено протилежні висновки, викладені у постанові від 03 червня 2009 року, якою скасовано рішення місцевого суду, прийнято нове рішення, позов ТОВ "Інвес" задоволено, а у задоволенні позову ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятою постановою, ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, на невідповідність викладених у постанові висновків фактичним обставинам справи, просить скасувати постанову апеляційного суду, а рішення місцевого суду залишити без змін.

Ознайомившись з матеріалами справи на предмет надання їм належної оцінки судами та повноти встановлення всіх обставин по справі, перевіривши на підставі встановлених обставин, правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та дотримання норм процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення касаційної скарги з урахуванням наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 20 серпня 2004 року між ТОВ "Інвес" (продавець) та ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" (покупець) укладено договір купівлі-продажу № 54, предметом якого були майнові права на приміщення (квартири) №№ 54, 56, 86, 88 орієнтовною загальною площею по 311 квадратних метрів кожна, які розташовані у будинку № 9-а по вул. Грушевського в м. Києві. Наведені права продавець набуває з моменту отримання свідоцтва про право власності на об’єкт будівництва (будинок № 9-а) після чого передає їх (та відповідні квартири) у власність покупцю.

В пункті 2.3. договору купівлі-продажу № 54 сторони зафіксували, що на момент укладення договору всі необхідні роботи по вищенаведеному будинку № 9-а ще не закінчені, а сам будинок не зданий в експлуатацію. Підставою для укладення сторонами договору купівлі-продажу майнових прав стали відомості Ескізного проекту житлового комплексу з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою за адресою вул. Грушевського, 9-а в Печерському районі міста Києва 2004 р. (коригування ескізного проекту будівництва житлового будинку з підземною автостоянкою по вул. Грушевського, 9-а, у м. Києві), згідно якого поверховість комплексу проектувалась від 11 до 25 поверхів в залежності від секцій, що узгоджується з положеннями ст.ст. 331, 656 ЦК України.

Судом апеляційної інстанції з’ясовано, що на момент укладення договору сторонами, ТОВ "Інвес" мало всі підстави отримати в майбутньому свідоцтво про право власності та майнові права на приміщення (квартири) №№ 54, 56, 86, 88 орієнтовною загальною площею по 311 квадратних метрів кожна у вказаному будинку, після чого виконати умови договору купівлі-продажу № 54 шляхом передачі відповідачу майнові права за актом у відповідності до п. 3.1.3 договору.

Відповідно до пункту 2.5. договору, вартість майнових прав на квартири склала 8 157 568, 00 грн., які ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" платіжним дорученням № 50 від 27 серпня 2004 року перерахувало на користь ТОВ "Інвес".

Дослідивши умови договору купівлі-продажу №54, суд апеляційної інстанції вказав, що сторони, укладаючи його, не зазначили в тексті договору поверх в будинку, на якому позивач продає, а відповідач купує майнові права на спірні приміщення. Вирішуючи спір між сторонами даної справи щодо невиконання продавцем зобов’язань за договором купівлі-продажу майнових прав на квартири, судом апеляційної інстанції встановлено, що чотири спірні житлові приміщення були запроектовані на непобудованих 21 та 22 поверхах будинку.

Такого висновку суд апеляційної інстанції дійшов на підставі дослідження умов договору купівлі-продажу, а також висновку спеціаліста з будівельно-технічних досліджень Київського науково-дослідного інституту судових експертиз № 8689 від 26 вересня 2008 року та Ескізного проекту "Житловий комплекс з діловим і культурним центром та підземною автостоянкою по вул. Грушевського, 9-а в Печерському районі міста Києва (Коригування ескізного проекту житлового будинку з підземною автостоянкою по вул. Грушевського, 9-а, в Печерському районі м. Києва)", розробленого ТОВ "Архітектурна спілка".

Враховуючи, що зазначеними проектом та висновком експерта підтверджується той факт, що ТОВ "Інвес" планувало збудувати лише чотири квартири орієнтовної площі 311 м2 саме на виконання умов договору з ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", суд апеляційної інстанції вирішив, що сукупністю вказаних доказів підтверджується погодження сторонами передачі майнових прав на квартири, які виділені індивідуальними ознаками із загальної маси інших квартир у зазначеному будинку. Відтак, посилаючись на приписи ст. 184 ЦК України суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що квартири, визначені договором купівлі-продажу № 54, є незамінними.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції спростував висновки місцевого суду та визнав доведеним ТОВ "Інвес" неможливість виконання свого зобов’язання за спірним договором, оскільки вказані обставини виникли внаслідок виконання забудовником вимог Державних будівельних норм, якими встановлено обов’язковість подачі ескізного проекту до місцевих органів містобудування і архітектури з метою погодження архітектурно-планувального рішення.

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції визнав помилковим висновок місцевого господарського суду про наявність у ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" права отримати задоволення своїх позовних вимог за рахунок набуття майнових прав та права власності на інші однорідні речі, а саме, на квартири №№ А8-2, Б13-2, В13-1, В14-1.

Проте, судова колегія з висновками суду апеляційної інстанції не погоджується у зв’язку з необґрунтованим застосуванням до спірних правовідносин ст. 607 ЦК України та безпідставним звільненням продавця за договором від обов’язку передати майно за умови належного виконання покупцем всіх умов договору та враховуючи настання строку для виконання вказаного обов’язку.

Зокрема, покладаючи в основу оскаржуваної постанови висновок спеціаліста з будівельно-технічних досліджень про неможливість передачі квартир, які є предметом договору купівлі-продажу, через те, що саме ці квартири відповідно до ескізного проекту були запроектовані на 21 та 22 поверхах, суд апеляційної інстанції не врахував, що такі висновки зроблені спеціалістом поза межами будівельно-технічного дослідження, оскільки за своєю сутністю такий висновок має правовий характер. Колегія суддів касаційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що суд апеляційної інстанції порушив вимоги норм процесуального права та самоусунувся від дослідження вказаного висновку спеціаліста в сукупності з іншими доказами, надав цьому доказу заздалегідь встановлену силу та дійшов невірного висновку про доведеність факту неможливості виконання зобов’язання у зв’язку з існуванням обставин, за які не відповідає продавець.

Поряд з цим, як вірно зазначив місцевий господарський суд, умовами укладеного між сторонами договору передбачена передача майнових прав на квартири з орієнтовною площею без зазначення поверхів та розташування. Укладаючи договір, предметом якого є майнові права на ще незбудовані квартири згідно попередньої нумерації, сторонами не було передбачено індивідуальних ознак об’єктів, як вірно з’ясував місцевий господарський суд. Що ж до погодження орієнтовної площі квартир в договорі, то наведена обставина не може свідчити про наявність згоди про передачу квартир саме на 21, 22 поверхах.

Як свідчать матеріали справи, в результаті зменшення кількості запроектованих поверхів будинку без зміни площі фундаменту кількість збудованих квартир збільшилась в порівнянні з передбаченою незатвердженим проектом. При цьому, очевидним є те, що внесення таких змін до проекту було можливими лише за рахунок зменшення запланованої площі квартир, що в свою чергу залежало виключно від забудовника –ТОВ "Інвес".

Відтак, не відповідають дійсності доводи ТОВ "Інвес" відносно неможливості виконання умов договору з передачі квартир орієнтовною площею 311 м2 у зв’язку з існуванням обставин, за які останнє не відповідає, а саме, у зв’язку із не затвердженням проекту 25-поверхового будинку, наслідком чого стала неможливість будівництва поверхів, на яких мали б бути розташовані чотири квартири зазначеної площі, які визначені індивідуальними ознаками, що виключає можливість їх заміни на інші.

З огляду на викладене, судова колегія погоджується з рішенням місцевого суду в частині відмови у позові ТОВ "Інвес".

Щодо позовних вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", судова колегія вважає передчасним як висновок суду апеляційної інстанції про відмову у їх задоволенні, так і висновок місцевого суду про їх задоволення. Зокрема, суд апеляційної інстанції, відмовляючи у вказаному позові, виходив з того, що обґрунтованим є позовом ТОВ "Інвес" про припинення зобов’язання з передачі майнових прав на незбудовані не з вини забудовника квартири. Суд першої інстанції, дійшовши на підставі матеріалів справи висновку, що договором не обумовлено індивідуальних ознак квартир, на які передавались майнові права, вірно зазначив, що квартири можуть бути замінено на інші. Проте, приймаючи рішення про задоволення позову ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" про визнання за останнім права власності на квартири, що розташовані в будинку № 9а за вказаною адресою, а саме: на квартири № А8-2, №Б13-2, № В13-1, № В14-1, місцевим судом не враховано, що матеріали справи не містять доказів наявності майнових прав (права власності) у ТОВ "Інвес" на час розгляду справи на зазначені квартири, та не надано правової оцінки доводам ТОВ "Інвес" про те, що квартира № В14-1 належить на праві власності ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченого та зареєстрованого договору купівлі-продажу квартири. Майнові права на квартири № Б13-2 та № В13-1 належать ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу майнових прав. Квартира № В14-1 належить на праві власності ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченого та зареєстрованого договору купівлі-продажу квартири від 01.08.2008.

Відтак, задоволення позовних вимог про визнання права власності на вказані квартири може призвести до порушення прав третіх осіб, а з огляду на приписи ст. 321 ЦК України право власності є непорушним і протиправне позбавлення або обмеження власника у здійсненні цього права не допускається.

Враховуючи відсутність належних та достатніх доказів того, що зазначені треті особи були законними власниками вказаних квартир (а не майнових прав) на момент прийняття місцевим судом рішення, судова колегія не має повноважень вирішувати спір по суті позовних вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", оскільки ст. 1117 ГПК України касаційній інстанції не надано право встановлювати або вважати доведеними обставини, які не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

За таких обставин, судова колегія вважає за необхідне судові рішення, прийняті за результатами розгляду позовних вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", скасувати, а справу в цій частині передати на новий розгляд.

При новому розгляді суду першої інстанції слід врахувати вищевикладене, а також вичерпно дослідити дійсну правову природу укладеного між сторонами справи договору, зокрема, встановити чи не є цей договір за своїми ознаками інвестиційним договором. Зокрема, суду належить врахувати положення ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність", якою передбачено, що об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права .

Поряд з цим, ч. 3 ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" визначено, що об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління.

Частиною першою ст. 382 Цивільного кодексу України встановлено, що квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Проте, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Згідно із частиною першою статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Отже, об'єкт будівництва набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об'єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Таким чином, до завершення будівництва об'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації, квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном, тому інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього.

Згідно із абзацом 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України особі до завершення будівництва надається право укладати договори щодо об'єкта незавершеного будівництва. Так, до завершення будівництва, особа може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Проте, суди обох інстанцій, обмежившись посиланнями на загальні положення ЦК України (435-15) про договір купівлю-продаж не з’ясували дійсної правової природи відносин між сторонами справи, не перевірили доводи ТОВ "Інвес" стосовно наявності у нього на початок будівництва всього обсягу необхідних грошових коштів, можливості самостійного фінансування всього обсягу будівельних робіт до здачі в експлуатацію, відтак, про не залучення для вказаних цілей інвестиційних коштів, в тому числі, не з’ясували призначення та подальшого руху 8 157 568, 00 грн. (чи були залучені зазначені грошові кошти під час будівництва), перерахованих ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал" на виконання умов договору.

Поряд з цим, без з’ясування дійсної правової природи укладеного між сторонами договору, неможливим є об’єктивний та всебічний розгляд всіх обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору.

При новому розгляді справи для з’ясування дійсних правовідносин між сторонами суду першої інстанції слід встановити дійсні джерела фінансування вказаного будівництва, перевірити відомості про рух грошових коштів ТОВ "Інвес" та їх цільове призначення, встановити інші обставини, необхідні для прийняття законного рішення.

Окрім того, суду першої інстанції належить з’ясувати всі обставини, пов’язані з набуттям ТОВ "Інвес" права власності на квартири, що є предметом позовних вимог ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", та відповідності вимогам діючого законодавства України подальшої передачі вказаних об’єктів іншим особам за умови відсутності законних підстав для звільнення від виконання договірних зобов’язань перед ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал".

Щодо вимог ТОВ "Інвес", колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо відсутності правових підстав для їх задоволення, тому рішення місцевого суду в цій частині підлягає залишенню без змін, а постанова суду апеляційної інстанції –скасуванню.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.06.2009 року у справі № 6/647-32/444-32/473 скасувати.

Рішення господарського суду міста Києва від 05.02.2009 року у справі № 6/647-32/444-32/473 скасувати в частині задоволення позову ТОВ "Інвестиційна компанія "Укркапітал", справу в цій частині передати на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

В решті рішення господарського суду міста Києва від 05.02.2009 року у справі №6/647-32/444-32/473 залишити без змін.