Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

за участю представників:

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 14.10.2008 (суддя Василяка К.Л.) позов задоволено –на підставі ч.5 ст. 376 ЦК України визнано за позивачем право власності на об'єкт самочинної реконструкції, а саме нежитлове приміщення кафе літ.А загальною площею 72,8 кв.м. поблизу житлового будинку №12 по просп.Корабелів в м.Миколаєві.

Перший заступник прокурора Миколаївської області у внесеному касаційному поданні просить рішення скасувати, в позові відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, а саме ч.2 ст. 331, ч.1 ст. 375, ч.ч.1,2 ст. 376 ЦК України, ст. 18 Закону України "Про основи містобудування" та положень постанови КМ України від 22.09.2004 №1243 "Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" (1243-2004-п) .

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судом та заслухавши пояснення присутнього у засіданні представника прокуратури, дійшла висновку, що касаційне подання підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Миколаївської області з наступних підстав.

Задовольняючи позов суд виходив з того, що позивачем на орендованій земельній ділянці самочинно перебудовано (переплановано) існуючий торгівельний павільйон під кафе більшою площею та погоджено самочинну реконструкцію з відповідними службами містобудування і архітектури, санепідемнагляду та пожежного нагляду. Визнання за забудовником права власності на спірний об'єкт не порушує прав інших осіб, а тому на підставі ч.5 ст. 376 ЦК України позивач може бути визнаний власником вказаного об'єкта нерухомості.

Проте, колегія не може погодитися з висновками суду з огляду на таке.

Відповідно до ч.1 ст. 23 Закону України "Про планування і забудову територій" забудова територій полягає в розміщенні та здійсненні будівництва нових об'єктів, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування існуючих об'єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств (далі - будівництво).

Таким чином, терміном "будівництво" охоплюється як будівництво нових об'єктів так і реконструкція чи перепланування існуючих об'єктів містобудування.

Згідно положень ч.ч.1-5 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник або користувач земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

За цих обставин, перш за все суду належало з'ясувати, чи вирішував компетентний орган місцевого самоврядування (Миколаївська міська рада) за зверненням позивача питання про надання останньому земельної ділянки, на якій був розміщений торговельний павільйон, на умовах саме такого цільового призначення, яке передбачає можливість реконструкції існуючої торгівельної споруди під кафе, та чи мали місце заперечення Миколаївської міської ради проти визнання за позивачем права власності на самочинно реконструйоване нерухоме майно.

Адже, згідно з п.1.1 укладеного між сторонами договору оренди землі від 17.01.2005 (а.с.18-19) земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт самочинного будівництва, надано позивачу під конкретне цільове призначення –для обслуговування торговельного павільйону поблизу житлового будинку.

Спірне ж кафе, на відміну від торгівельного павільйону, є закладом громадського харчування, створення якого умовами договору оренди землі від 17.01.2005 не передбачено.

Доказів внесення змін до вказаного договору оренди в частині цільового призначення займаної позивачем земельної ділянки матеріали справи не містять, судом не встановлено та позивачем не надано.

Однак, суд обмежився лише посиланнями на відсутність порушення прав інших осіб фактом самочинної перебудови торгівельного павільйону позивачем та на погодження ним об'єкту самочинної реконструкції з управлінням містобудування та архітектури Миколаївського міськвиконкому і відповідними службами санепідемнагляду та пожежного нагляду.

Водночас господарський суд не врахував, що відповідно до положень ст .95 Земельного кодексу України (2768-14) , ч.1 ст. 375 ЦК України, ст. 25 Закону України "Про оренду землі" та п.п."в" п.9.3 договору оренди землі від 17.01.2005 позивач, як тимчасовий землекористувач, з урахуванням умов надання земельної ділянки та її цільового призначення (обслуговування торговельного павільйону), має право зводити будівлі та споруди лише за письмовою згодою орендодавця. Тобто чинним земельним законодавством орендарю не надано права на самостійну забудову чужої земельної ділянки для власних потреб.

Вирішуючи юридичну долю спірного майна, зокрема, постановляючи рішення про задоволення позову та визнання права власності на це майно за позивачем, місцевий господарський суд неповно з'ясував обставини справи щодо дійсних прав та обов'язків сторін і не зазначив, які дії відповідача (Миколаївської міської ради) свідчать про те, що ним оспорюється чи не визнається право власності позивача на спірне майно, як того вимагає ст. 392 ЦК України.

Колегія враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах про визнання права власності на об'єкти самочинного будівництва (постанови ВСУ від 03.04.2007 у справі №14/317 та від 12.02.2008 у справі №11/30-07).

Окрім того, наявні обставини погодження позивачем об'єктів самочинного будівництва з управлінням містобудування та архітектури Миколаївського міськвиконкому і відповідними службами санепідемнагляду та пожежного нагляду не звільняють його від дотримання приписів ч.3 ст. 376 ЦК України щодо підстав набуття права власності на самочинно перебудоване нерухоме майно.

За таких обставин, ухвалене в справі судове рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, а тому воно підлягає скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційна інстанція з врахуванням передбаченого п.3.1 договору оренди землі від 17.01.2005 терміну дії договору (до 23.05.2009р.) також вважає за необхідне на підставі ст.11112 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) доручити суду першої інстанції при новому розгляді справи достовірно з'ясувати, чи має місце на даний час продовження дії вказаного договору оренди землі в порядку, передбаченому ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Вказані обставини мають істотне значення для правильного вирішення даного спору, оскільки в обґрунтування підстав для задоволення позову суд послався на норму ч.5 ст. 376 ЦК України, обов'язковою передумовою для застосування якої є наявність у позивача права власності чи користування земельною ділянкою.

Разом з тим, з врахуванням предмету даного спору колегія не приймає до уваги посилання прокуратури на необхідність отримання позивачем належного дозволу на будівництво, дозволу на виконання проектно-пошукових робіт, належно затвердженого проекту, введення об'єкта в експлуатацію за актом та додержання забудовником інших будівельних норм і правил, в тому числі передбачених постановою КМ України від 22.09.2004 №1243 "Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів" (1243-2004-п) , оскільки такі доводи касаційного подання свідчать про необґрунтоване застосування до спірних правовідносин норми ст. 331 ЦК України, яка визначає загальні підстави та порядок набуття права власності на нове майно, яке створене з додержанням вимог закону (тобто при наявності всі необхідних дозволів та актів, передбачених ст.ст. 24, 29 Закону України "Про планування і забудову територій", ст. 18 Закону України "Про основи містобудування") та інших правових актів, однак, не регулює правовий режим самочинного будівництва.

Водночас, поняття самочинного будівництва, а також правові підстави та умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно визначені в ст. 376 ЦК України, яка є спеціальною в регулюванні спірних правовідносин, оскільки унормовує відносини, що виникають у тих випадках, коли вимоги закону та інших правових актів при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені.

Колегія враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах про визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва (постанова ВСУ від 12.02.2008 у справі №11/30-07).

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11112 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України,

Касаційне подання першого заступника прокурора Миколаївської області задовольнити частково.

Рішення господарського суду Миколаївської області від 14.10.2008 у справі №11/397/08 скасувати з передачею справи на новий розгляд до цього ж господарського суду.