30/68-09-1884 Про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на це нерухоме майно - 30.09.2009 Прийняття

У квітні 2009 року Фізична особа–підприємць ОСОБА_1 (далі – ФОП ОСОБА_1.) звернувся в суд з позовом до Малого приватного підприємства "Сіріус" (далі- МПП "Сіріус"),третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комінтернівська районна державна адміністрація Одеської області про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 26.10.2005 року, укладеного між сторонами та визнання за позивачем права власності на нерухоме майно - 8 фінських будиночків, їдальню з обладнанням, трансформаторну підстанцію, душові з умивальниками, туалети та сторожку, що знаходяться на базі відпочинку "Прибой - 1", розташованій в с. Сичавка Комінтернівського району Одеської області, нині територія Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, 53 –км. Автодороги

Одеса –Мелітополь –Новоазовськ, 16, з тих підстав, що між сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу вказаного нерухомого майна, за умовами якого відповідач передав у власність позивачеві спірне майно, а останній прийняв зазначене майно і сплатив за нього обумовлену ціну, що підтверджується платіжними документами та актом приймання –передачі майна. Проте, наприкінці 2008 року йому стало відомо, що відповідач відмовляється визнавати за ним право власності на спірне майно і нотаріально оформити договір купівлі–продажу. Виконавчим комітетом Сичавської сільської ради Комінтернівського району 05.10.2007 року видано МПП "Сіріус" свідоцтво про право власності на нерухоме майно - базу відпочинку "Прибой - 1", куди увійшло і спірне майно, на підставі якого КП "Комінтернівське РБТІ" здійснена реєстрація права власності на вказану базу відпочинку за відповідачем. Вважаючи, що право власності на майно, зазначене у спірному договорі, придбано ним на законних підставах, позивач на підставі ст. 174 ГК України, ст. ст. 6, 220, 328, 334, 392, 638, 655, 657, 658 ЦК України просив задовольнити позов.

В процесі розгляду даної справи позивач 07.05.2009 року, в порядку ст. 22 ГПК України, подав до господарського суду заяву про доповнення своїх позовних вимог і просив господарський суд вважати його позовні вимоги такими: визнати договір купівлі - продажу нерухомого майна від 26.10.2005 року, укладений між фізичною особою –підприємцем ОСОБА_1. та МПП "Сіріус", дійсним; визнати за фізичною особою –підприємцем ОСОБА_1., право власності на нерухоме майно - 8 фінських будиночків (2 фінських будинка по 4 кімнати, вартістю 967,10 грн., 4 фінських будинка по 5 кімнат, вартістю 2047,72 грн., 2 фінських будинка, вартістю 1308,36 грн.), загальною вартістю –4323,18 грн., їдальню з обладнанням, вартістю –5884,16 грн., трансформаторну підстанцію ІY-КПТ-400/10кВ, вартістю 2760 грн., душові з умивальниками, вартістю 467,01 грн., туалети, вартістю 386,14 грн., сторожку, вартістю 247,02 грн., що знаходяться на базі відпочинку "Прибой", що розташована в с. Сичавка Комінтернівського району Одеської області, нині територія Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, 53 –км. автодороги Одеса –Мелітополь –Новоазовськ, 16; визнати незаконним рішення виконавчого комітету Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області про оформлення права власності та видачу свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомого майна –базу відпочинку "Прибой - 1", яке знаходиться на території Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, 53 –км. автодороги Одеса –Мелітополь –Новоазовськ, № 16 за МПП "Сіріус" № 78 від 27.09.2007 року; визнати недійсним свідоцтво про право власності на об’єкт нерухомого майна –базу відпочинку "Прибой - 1", яке знаходиться на території Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, 53 –км. автодороги Одеса –Мелітополь –Новоазовськ, № 16 від 05.10.2007 року серія ЯЯЯ № 950386, та скасувати реєстрацію права власності, реєстраційний № 20534114, номер запису 33 у книзі 41, проведену КП "Комінтернівське РБТІ" 13.12.2007 року; зобов’язати МПП "Сіріус" передати ФОП ОСОБА_1. майно, придбане згідно з договором купівлі –продажу від 26.10.2005 року, а саме –8 фінських будиночків (2 фінських будинка по 4 кімнати, вартістю 967,10 грн., 4 фінських будинка по 5 кімнат, вартістю 2047,72 грн., 2 фінських будинка, вартістю 1308,36 грн.), загальною вартістю –4323,18 грн., їдальню з обладнанням, вартістю –5884,16 грн., трансформаторну підстанцію ІY-КПТ-400/10кВ, вартістю 2760 грн., душові з умивальниками, вартістю 467,01 грн., туалети, вартістю 386,14 грн., сторожку, вартістю 247,02 грн., що знаходяться на базі відпочинку "Прибой", розташованій в с. Сичавка Комінтернівського району Одеської області, нині територія Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, 53 –км. автодороги Одеса –Мелітополь –Новоазовськ, 16.

В судовому засіданні господарського суду першої інстанції 11.06.2009 року позивач просив суд розглядати та задовольнити його позовні вимоги, що викладені у позовній заяві від 14.04.2009 року.

МПП "Сіріус" заперечувало проти позову посилаючись на те, що сторонами при укладенні спірного договору не було додержано вимоги чинного законодавства України, а саме: ст. 657 ЦК України щодо обов’язкового нотаріального посвідчення договору купівлі–продажу нерухомого майна, а подальші дії МПП "Сіріус" після укладення зазначеного договору щодо оформлення за собою права приватної власності на об’єкт нерухомого майна –базу відпочинку "Прибой - 1" та проведення реєстрації права власності на вказану базу відпочинку свідчать про те, що продавець не мав на меті створення для сторін договору правових наслідків, обумовлених цим правочином.

Рішенням господарського суду Одеської області від 11.06.2009 року у справі (суддя –Рога Н.В.), яке було залишено без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 21.07.2009 року у справі №30/68-09-1884 (судді - БєляновськийВ.В. (головуючий), Шевченко В.В., Мирошниченко М.А.) у задоволенні позову було відмовлено з мотивів необґрунтованості позовних вимог та того, що право власності у МПП "Сіріус" на об’єкт нерухомого майна - базу відпочинку "Прибой - 1" виникло лише 13.12.2007 року, тобто право на розпорядження об’єктами нерухомості вказаної бази відпочинку у МПП "Сіріус" виникло тільки після належної реєстрації права власності на зазначені об’єкти, а тому при укладенні спірного договору було допущено порушення ч. 1 ст. 203 ЦК України. Окрім того, спірний договір не був посвідчений нотаріально та не пройшов державну реєстрацію. Також при укладенні спірного договору сторонами було порушено п. 4 ст. 203 ЦК України. Посилання позивача на ч. 2 ст. 220 ЦК України судом першої інстанції визнано безпідставним, оскільки до матеріалів справи не надано доказів ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного договору.

В касаційній скарзі ФОП ОСОБА_1. ставиться питання про скасування рішень судів попередніх інстанцій та прийняття нового про задоволення позову, оскільки суди при постановленні рішень допустили порушення матеріального та процесуального права.

Перевіривши за матеріалами справи наведені в касаційній скарзі доводи колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення.

Як видно із матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій 26.10.2005 року між МПП "Сіріус" (продавець) та суб’єктом підприємницької діяльності –фізичною особою ОСОБА_1. (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець зобов’язався передати їдальню з обладнанням, трансформаторну підстанцію, 8 фінських будиночків, душові з умивальниками, туалети та сторожку, що знаходяться на базі відпочинку "Прибой", с. Сичавка, Комінтернівського району Одеської області, у власність покупця, а покупець зобов’язався прийняти зазначені матеріальні цінності та здійснити оплату на умовах даного договору. Загальна сума даного договору складає 14067,51 грн. Покупець зобов’язаний у триденний строк повідомити продавця про здійснені розрахунки. Продавець передає покупцю: протокол МПП "Сіріус", акт приймання –передачі, накладну і податкову накладну. Договір вступає в силу з моменту його підписання.

В цей же день сторонами було складено та підписано акт приймання-передачі майна: їдальні з обладнанням, трансформаторної підстанції ІY-КПТ-400/10кВ, 2-х фінських будиночків з 4-х кімнат, 4-х фінських будиночків з 5-ти кімнат, 2-х фінських будиночків з 6-ти кімнат, душових з умивальниками, туалетів і сторожки, а також покупцем перераховано продавцеві повну вартість майна, що підтверджується копіями банківських квитанцій наявними в справі.

Відповідно до вимог ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно з ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Частиною 1 ст. 319 ЦК України встановлено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

В силу вказаних правових норм право розпоряджатися, у тому числі продавати своє майно, належить лише власнику.

Згідно з ч. ч. 1, 2, 4 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Частиною 4 ст. 334 ЦК України передбачено, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Це положення кореспондується з ч. 6 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", де зазначено, що правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону (1952-15) .

Відповідно до ст. 19 цього Закону підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, є, зокрема, нотаріально посвідчений договір купівлі –продажу нерухомого майна.

Відповідно до ч. 8 ст. 3 цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень проводиться місцевим органом державної реєстрації прав.

Згідно зі ст. 55 Закону України "Про нотаріат" (у редакції, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Пунктом 38 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. N 20/5 (z0283-04) , передбачено, що договори про відчуження та заставу (іпотеку) майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, та в передбачених законодавством випадках державну реєстрацію прав на це майно.

Такі документи нотаріус приймає лише за наявності відмітки (штампа) про реєстрацію відповідних прав та витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, що є невід'ємною частиною правовстановлювального документа.

Підтвердженням права власності на об’єкти нерухомого майна може бути насамперед правовстановлювальні документа, перелік яких наведено у Додатку № 1 до п. 2.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року № 7/5 (z0157-02) . Правовстановлювальними документами, зокрема, є договори за якими відповідно до законодавства передбачається перехід права власності, зокрема, договори купівлі–продажу, міни, дарування, довічного утримання, лізингу, предметом яких є нерухоме майно; свідоцтво про право власності на об’єкти нерухомого майна, видані органами місцевого самоврядування; рішення судів про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності.

Проте жодного посилання на будь–який правовстановлювальний документ, що підтверджував би право власності продавця –МПП "Сіріус" на відчужуване нерухоме майно, у спірному договорі не міститься.

Частиною 4 ст. 203 ЦК України встановлено, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом

Частиною 1 ст. 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно з вимогами ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Рішенням господарського суду Одеської області від 16.11.2006 року у справі №31/364-06-10623, що набрало законної сили, задоволено позов МПП "Сіріус" до ТОВ "Наша гарантія –база відпочинку "Прибой" та визнано дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України договір купівлі–продажу від 11.05.2004 року, що був укладений між ними у простій письмовій формі без дотримання вимоги закону про його нотаріальне посвідчення. Предметом даного договору було нерухоме майно у вигляді 8 фінських будиночків, їдальні з обладнанням та трансформаторної підстанції, розташоване на базі відпочинку "Прибой", с. Сичавка Комінтернівського району Одеської області. Рішенням господарського суду Одеської області від 04.09.2007 року у справі № 31/283-07-6892, що набрало законної сили, визнано за МПП "Сіріус" право власності на об’єкти нерухомості за адресою: Одеська область, Комінтернівський район, с. Сичавка, база відпочинку "Прибой - 1", а саме: три будинки з мансардами (№ 10-2, 10-3, 10-4), два будинки з верандами (№ 9-1, 9-2), будинок з прибудовою, верандою, навісом, мансардою (№ 11-4), 11 фінських будинків (№ 5-1, 5-,2 5-3, 5-4, 5-5, 7-1, 7-2, 7-3, 7-4, 7-5, 8-2), сауну з прибудовою (№ 1-1), кухню (№ 1-2), 2 будинки (№ 11-2, 12-2).

05.10.2007 року виконавчим комітетом Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області на підставі власного рішення від 27.09.2007 року №78 "Про оформлення права власності та видачу свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомого майна –базу відпочинку "Прибой - 1", що знаходиться на території Сичавської сільської ради Комінтернівського району Одеської області, 53 –км. автодороги Одеса –Мелітополь –Новоазовськ, № 16 за МПП "Сіріус", відповідачеві було видано свідоцтво серії ЯЯЯ № 950386 про право власності на нерухоме майно - базу відпочинку "Прибой - 1", розташовану за вказаною адресою, яка складається із об’єктів: їдальня, А; сторожка, Б; прибудова, Б1, Б2, Ж; будинок, В-В3; мансарда, мнсВ-мнс (ВЗ); будинок, Г-Г2; веранда, г-г2, н, м; будинок, Д, И, К, М, Р, С, Н; будинок, Е-Е9,; сауна, Ж; кухня, З; трансформаторна підстанція, Л; прибудова, Н1, Н2; навіс, н1; будинок, П-П2; мансарда, мнс (Н); вбиральня, Т; душова, Ф, Х; огорожа, 1-5; брукування, І.

13.12.2007 року Комунальним підприємством "Комінтернівське районне бюро технічної інвентаризації" здійснено державну реєстрацію права власності МПП "Сіріус" на вищевказане нерухоме майно за реєстраційним номером 20534114.

До переліку зазначеного майна увійшло і майно, яке є предметом спірного договору купівлі–продажу.

Наведене дало підстави судам попередніх інстанцій прийти до висновку, що на момент укладення спірного договору купівлі–продажу від 26.10.2005 року власником 8 фінських будиночків, їдальні з обладнанням та трансформаторної підстанції, що були предметом даного договору, залишалося ТОВ "Наша гарантія", а продавець –МПП "Сіріус" не набуло у встановленому законом порядку право власності на це майно, а також решту майна зазначеного у спірному договорі, а тому, не будучи його власником і не мало права його відчужувати, а недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення спірного договору пов’язане не з ухиленням відповідача від таких дій, а з неможливістю подати нотаріусу необхідні для його нотаріального посвідчення документи.

Таким чином у порушення наведених вище норм Законів (1952-15) сторони уклали спірний договір купівлі–продажу нерухомого майна у простій письмовій формі (наслідком якої є нікчемність даного договору згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України) і ніяких дій для його нотаріального посвідчення не приймали, що підтверджується відсутністю будь–яких звернень жодної із сторін одна до одної з приводу нотаріального посвідчення даного договору.

Оскільки спірний договір купівлі–продажу нерухомого майна є нікчемним та відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України не створив для його сторін ніяких юридичних наслідків, окрім тих, що пов’язані з його недійсністю, тому суди попередніх інстанцій визнали, що відсутні підстави вважати про набуття позивачем права власності на зазначене у спірному договорі майно, а позивач не є тією особою, яка має суб’єктивне матеріальне право або охоронюваний законом інтерес, на захист якого поданий позов (визнання права власності на спірне майно), а тому прийшли до висновку про відмову в задоволенні позову.