8/149-08 Про усунення перешкод у користуванні орендованим приміщенням - 23.09.2009 Прийняття

У жовтні 2008 року Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі –позивач) звернувся до господарського суду Вінницької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Побутсервіс" ЛТД (далі –відповідач), в якому просив:

- визнати за позивачем право оренди приміщення площею 18 м2 по вул. П. Орлика, 16 в м. Козятині, зазначене в договорі оренди №12 від 15.08.2008 на період, вказаний у договорі;

- зобов'язати відповідача усунути перешкоди в користуванні позивачем частиною приміщення згідно з договором оренди № 12 від 15.08.2008 та вчиняти будь-які перешкоди позивачу по здійсненню підприємницької діяльності в орендованому приміщенні;

- зобов'язати відповідача відновити становище, яке існувало до порушення прав та законних інтересів позивача (поставити самовільно винесене майно позивача на місце в орендоване приміщення) та переукласти договір оренди на тих же умовах та на той же строк з моменту набрання рішенням суду законної сили;

- стягнути на користь позивача понесені ним судові витрати.

До прийняття рішення позивач неодноразово уточнював позовні вимоги, останньою заявою про уточнення позовних вимог від 28.11.2008, отриманою господарським судом Вінницької області 04.12.2008, позивач уточнив пункт 3 позовних вимог та просив суд зобов'язати відповідача відновити становище, яке існувало до порушення прав та законних інтересів позивача (поставити самовільно винесене все майно позивача на місце в орендоване приміщення у вигляді та формі, яке воно мало місце до вилучення відповідачем –в цілому та неушкодженому вигляді без подряпин та вм'ятин, передавши його по акту) та переукласти договір оренди на тих же умовах, на той же строк з моменту набрання рішенням суду законної сили .

Рішенням господарського суду Вінницької області від 04.12.2008 у справі № 8/149-08 (суддя Мельник І.Ю.) позовні вимоги задоволено частково:

визнано за позивачем - Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 право оренди на нежитлове приміщення загальною площею 18м2, яке розташоване на першому поверсі трьохповерхової будівлі ТОВ "Побутсервіс" по вул. П. Орлика, 16 у м. Козятині;

зобов'язано відповідача - ТОВ "Побутсервіс" ЛТД усунути перешкоди в користуванні позивачем частиною орендованого нежитлового приміщення згідно з договором оренди № 12 від 15.08.2008 та не чинити будь-яких перешкод позивачу по здійсненню користування орендованим нежитловим приміщенням загальною площею 18м2, яке розташоване на першому поверсі трьохповерхової будівлі ТОВ "Побутсервіс" по вул. П. Орлика, 16 у м. Козятині;

зобов'язано відповідача відновити становище, яке існувало до порушення прав та законних інтересів позивача, повернувши йому по акту приймання-передачі все вилучене у нього майно, вказане в акті від 09.09.2008;

стягнуто з відповідача на користь позивача 63,75 грн. державного мита та 88,50 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу;

в решті задоволення позовних вимог відмовлено.

Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 02.06.2009 у справі № 8/149-08 (колегія суддів у складі: Зарудяна Л.О. –головуючий суддя, судді Вечірко І.О., Ляхевич А.А.) апеляційну скаргу ТОВ "Побутсервіс" ЛТД задоволено.

Рішення господарського суду Вінницької області від 04.12.2008 скасовано в частині визнання за позивачем права оренди на нежитлове приміщення загальною площею 18м2, яке розташоване на першому поверсі трьохповерхової будівлі ТОВ "Побутсервіс" по вул. П. Орлика, 16 у м. Козятині; зобов'язання відповідача усунути перешкоди в користуванні позивачем частиною орендованого нежитлового приміщення згідно з договором оренди № 12 від 15.08.2008 та не чинити будь-яких перешкод позивачу по здійсненню користування орендованим нежитловим приміщенням загальною площею 18м2, яке розташоване на першому поверсі трьохповерхової будівлі ТОВ "Побутсервіс" по вул. П. Орлика, 16 у м. Козятині; зобов'язання відповідача відновити становище, яке існувало до порушення прав та законних інтересів позивача, повернувши йому по акту приймання-передачі все вилучене у нього майно, вказане в акті від 09.09.2008.

Прийнято в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

В іншій частині рішення залишено без змін.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції для усунення допущених порушень закону та прав учасників процесу.

Обґрунтовуючи підстави звернення з касаційною скаргою, скаржник посилається на порушення та неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених в оскаржуваній постанові, обставинам справи.

Від відповідача та третьої особи відзиви на касаційну скаргу не надходили, що відповідно до ч. 2 ст. 1112 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваного судового рішення.

Усіх учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги, однак, повноважні представники сторін та третьої особи не з'явились у призначене судове засідання суду касаційної інстанції.

Ознайомившись з матеріалами та обставинами справи на предмет надання їм судами попередніх судових інстанцій належної юридичної оцінки та повноти встановлення обставин справи, дотримання норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга позивача підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 15.08.2008 сторонами у справі було підписано договір оренди нежитлового приміщення № 12, на підставі якого по акту приймання-передачі від 15.08.2008 відповідач передав, а позивач прийняв нежитлове приміщення площею 18м2, яке розташоване на першому поверсі трьохповерхової будівлі ТОВ "Побутсервіс" по вул. П. Орлика, 16 у м. Козятині.

Пунктами 10.3, 10.4 та 10.5 договору № 12 сторонами визначено випадки розірвання чи припинення дії договору, а саме: за ініціативою однієї із сторін договір може бути розірваний за згодою сторін або рішенням суду у випадках передбачених чинним законодавством; реорганізація орендодавця є підставою для зміни або припинення чинності цього договору; чинність договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено (строк дії договору з 15.08.2008 по 15.07.2009 відповідно до п. 10.1 договору № 12); загибелі орендованого майна, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду, у разі відчуження орендодавцем предмету договору та в інших випадках передбачених договором.

Пунктом 8.4 договору № 12 сторонами встановлено, що використання не за призначенням орендованого майна та здачі його в суборенду є підставою для розірвання договору.

Судом встановлено, що орендодавцем (відповідачем) було надіслано орендарю (позивачу) лист № 74 від 05.09.2008 про розірвання договору в односторонньому порядку у зв'язку з грубим порушенням умов договору оренди нежитлового приміщення № 12 від 15.08.2008 та ст. 188 ГК України, ст. 651 ЦК України, а саме: самовільне використання майна не за цільовим призначенням та вважати розірваним даний договір з 05.08.2008. Цим же листом відповідач повідомив позивача, що йому необхідно звільнити орендоване приміщення протягом 3-х діб з часу отримання вказаного листа, в разі не звільнення приміщення у визначений термін керівництво відповідача залишає за собою право звільнити незаконно займане ним приміщення в примусовому порядку.

Листом № 79 від 09.09.2008 керівництво відповідача повідомило позивача про те, що в зв'язку з невиконанням ним вимоги про звільнення орендованого приміщення по договору від 15.08.2008 у зв'язку з його розірванням все майно позивача перенесено до складу ТОВ "Побутсервіс" ЛТД, де його можна отримати згідно з актом.

09.09.2008 комісією в складі працівників відповідача було складено акт про те, що у зв'язку з невиконанням СПД ОСОБА_1 рішення керівництва ТОВ "Побутсервіс" ЛТД про звільнення орендованого приміщення (частини перукарні) за адресою: вул. П. Орлика, 16, тому вказане приміщення звільнене шляхом перенесення в склад ТОВ "Побутсервіс" ЛТД майна СПД ОСОБА_1 в цілому та неушкодженому вигляді згідно з переліком, вказаним в акті від 09.09.2008.

Як встановлено місцевим господарським судом, у зв'язку з вищезазначеними діями відповідача та з метою надання відповіді на лист відповідача про розірвання договору оренди № 12 від 15.08.2008, позивач направив на адресу відповідача лист № 3-СІН від 10.09.2008 про незгоду на розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 12 від 15.08.2008 та з вимогою повернути незаконно вилучене майно, яке перебувало в орендованому позивачем приміщенні.

Таким чином, позивачем висловлено свою позицію про незгоду на розірвання договору оренди № 12 від 15.08.2008.

Проаналізувавши норми чинного законодавства, які регулюють договірні відносини оренди, зокрема, порядок розірвання такого договору, місцевий господарський суд дійшов висновку, що відповідачем недотримано процедури порядку розірвання договору оренди № 12 від 15.08.2008, тоді як своїми діями, враховуючи незгоду позивача на дострокове розірвання договірних відносин оренди, відповідач фактично розірвав договір в односторонньому порядку, що є неприпустимим.

При цьому, місцевим господарським судом не встановлено, а відповідачем не доведено, що позивачем орендоване ним приміщення використовується не за цільовим призначення, всупереч договору № 12 від 15.08.2008 та передано останнім у користування іншій особі без дозволу відповідача.

За таких обставин у відповідача були відсутні правові підстави для примусового звільнення орендованого приміщення шляхом перенесення майна, яке належить позивачу, в складське приміщення відповідача.

Таким чином, досліджені та встановлені місцевим господарським судом обставини справи, дали підстав дійти до висновку, що договір оренди № 12 від 15.08.2008 не можна вважати розірваним, а відтак позовні вимоги про визнання за позивачем права оренди приміщення, зобов'язання відповідача усунути перешкоди в користуванні частиною приміщення та про зобов'язання відповідача відновити становище, яке існувало до порушення прав та законних інтересів позивача, визнаються судом обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Переглядаючи рішення місцевого господарського суду в апеляційному порядку, апеляційний господарський суд не погодився із зробленими судом першої інстанції висновками.

Так, скасовуючи в частині рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції виходив з наступного:

- договір оренди від 15.08.2008 укладено відповідачем щодо приміщення, яке у цей час було об'єктом оренди за договором оренди № 22 від 02.07.2007, укладеним між ТОВ "Побутсервіс" ЛТД та підприємцем ОСОБА_2, згідно з п. 1.1 якого останньому було передано в строкове платне користування частину нежитлового приміщення в м. Козятині, по вул. П. Орлика, 16, площею 46м2, розміщеного на першому поверсі в трьохповерховій будівлі ТОВ "Побутсервіс" ЛТД для здійснення підприємницької діяльності; даний договір оренди укладено строком на 11 місяців –з 02.07.2007 по 06.06.2008 (п. 11.1 договору № 22);

- з посиланням на положення ст. 764 ЦК України, судом апеляційної інстанції встановлено, що в матеріалах справи відсутні докази наявності заперечень наймодавця про поновлення договору оренди № 22; з врахуванням поданих відповідачем рахунків за червень-жовтень 2008 року, які виставлялись підприємцю ОСОБА_2, та квитанцій, що свідчить про оплату цих рахунків, суд апеляційної інстанції дійшов до висновку про чинність договору оренди № 22 від 02.07.2007 після 06.06.2008;

- передача предмета договору оренди, визначеного індивідуальними ознаками, в оренду за іншим договором суперечить вимогам глави 58 ЦК України (435-15) , зокрема, ст. ст. 759-765, оскільки один об'єкт оренди у період дії відповідного договору не може бути об'єктом оренди за іншим договором, укладеним пізніше, оскільки це унеможливлює реалізацію права користування цим об'єктом; за таких обставин, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що договір оренди № 12 від 15.08.2008, укладений з підприємцем ОСОБА_1 не може бути дійсним –його слід визнати недійсним;

- при цьому, суд апеляційної інстанції прийняв до уваги, що рішенням господарського суду Вінницької області від 19.03.2009 у справі № 6/12-09 за позовом суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_2 до ТОВ "Побутсервіс" ЛТД та суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про визнання недійсним договору, залишеного без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 26.05.2009, укладений 15.08.2008 між ТОВ "Побутсервіс" ЛТД та підприємцем ОСОБА_1 договір № 12 оренди частини нежитлового приміщення, яке розміщене на першому поверсі в трьохповерховій будівлі ТОВ "Побутсервіс" ЛТД у м. Козятині по вул. П. Орлика, 16, визнано недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України;

- враховуючи зазначене, судом апеляційної інстанції зроблено висновок, що з огляду на недійсність договору № 12 від 15.08.2008 відсутні підстави для задоволення позовних вимог у справі № 8/149-08 в частині визнання за позивачем права оренди на спірне нежитлове приміщення, зобов'язання відповідача усунути перешкоди в його користуванні позивачем та в частині не чинити перешкод позивачу по здійсненню користування орендованим нежитловим приміщенням ;

- щодо вимоги про зобов'язання відповідача відновити становище, яке існувало до порушення прав та законних інтересів позивача, суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що вона підлягає задоволенню з підстав відсутності у позивача будь-якого права на частину спірного приміщення, однак, останній не позбавлений права вирішувати питання про повернення йому майна у встановленому законом порядку.

Колегія суддів суду касаційної інстанції не може погодитись із правовою позицією апеляційного господарського суду, з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, укладений між сторонами у справі договір оренди № 12 від 15.08.2008 зі строком дії до 15.07.2009, не можна вважати припиненим у зв'язку із закінченням строку його дії через відсутність в матеріалах справи доказів заперечень орендодавця на продовження договірних відносин сторін за цим договором (в порядку ст. 764 ЦК України), так само, як і не можна вважати даний договір розірваним на вимогу однієї із сторін –орендодавця, через вчинення орендарем дій, перелік яких чітко обумовлено договірними сторонами, зокрема, на які посилається відповідач у своєму листі № 74 від 05.09.2008 –самовільне використання позивачем майна не за цільовим призначенням, оскільки відповідачем в силу приписів ст. ст. 33, 34 ГПК України не доведено вчинення позивачем дій, наслідком яких є можливість дострокового розірвання договору на вимогу однієї із його сторін.

При цьому, місцевий господарський суд зробив вірний висновок, що відсутність згоди орендаря (позивача) на дострокове розірвання договору оренди, так само як і доказів розірвання такого договору за рішенням суду, дають підстави для задоволення вимог позивача про визнання за ним права на оренду приміщення, що є об'єктом договору оренди № 12 від 15.08.2008, та похідних вимог про зобов'язання відповідача усунути перешкоди в користуванні частиною приміщення та про зобов'язання останнього відновити становище, яке існувало до порушення прав та законних інтересів позивача.

Водночас, здійснюючи розгляд справи, апеляційний господарський суд не досліджував обставин справи, пов'язаних з вирішенням питань чи припинив свою дію договір оренди № 12 від 15.08.2008, чи можна вважати його розірваним на вимогу однієї із сторін (з дослідженням обставин справи, пов'язаних з дотримання відповідачем процедури розірвання договору –ст. 188 ГК України), а побудував свою позицію на дослідженні обставин справи, пов'язаних з існуванням ще одного договору оренди, укладеного між відповідачем та третьою особою у даній справі, зазначивши про те, що укладення договору оренди № 12 від 15.08.2008 між позивачем та відповідачем в період дії договору оренди від 02.07.2007, укладеного між відповідачем та третьою особою, має наслідком визнання такого договору недійсним.

Так, судом апеляційної інстанції при розгляді справи № 8/149-08 з посиланням на ч. 2 ст. 35 ГПК України прийнято до уваги рішення господарського суду Вінницької області від 19.03.2009 у справі № 6/12-09 за позовом суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_2 до ТОВ "Побутсервіс" ЛТД та суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 про визнання недійсним договору, залишеного без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 26.05.2009, за яким укладений 15.08.2008 між ТОВ "Побутсервіс" ЛТД та підприємцем ОСОБА_1 договір № 12 оренди частини нежитлового приміщення, яке розміщене на першому поверсі в трьохповерховій будівлі ТОВ "Побутсервіс" ЛТД у м. Козятині по вул. П. Орлика, 16, було визнано недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України.

З даного приводу колегія суддів суду касаційної інстанції повідомляє, що постановою Вищого господарського суду України від 08.09.2009 у справі № 6/12-09 постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 26.05.2009 та рішення господарського суду Вінницької області від 19.03.2009 у справі № 6/12-09 скасовано, справу передано на новий розгляд до господарського суду Вінницької області .

При перегляді судових рішень у справі № 6/12-09, Вищим господарським судом України зазначено, що судами не встановлено, частина приміщення якої площі фактично орендувалась позивачем на момент укладення спірного договору, враховуючи різну площу орендованого приміщення, зазначену у договорах.

Крім того, судами не досліджено та не надано оцінки зібраним у справі доказам. Зокрема, свідоцтву про право власності на спірне приміщення, відповідно до якого належне ТОВ "Побутсервіс" ЛТД приміщення по вул. П. Орлика, 16 у м. Козятині складається з приміщення будинку побуту з прибудовою загальною площею 1 024,4м2 та приміщення складу Б, загальною площею 82,3м2.

Між тим, судами не досліджено з яких приміщень і якою площею складається будинок побуту, зокрема, його перший поверх. Для з'ясування відповідного питання, суд першої інстанції не був позбавлений можливості, відповідно до ст. 38 ГПК України, витребувати у місцевому органі державної реєстрації прав на нерухоме майно (бюро технічної інвентаризації) відповідні документи.

Досліджуючи відповідні докази у сукупності з іншими зібраними у справі письмовими доказами, зокрема, договорами та актами приймання-передачі до них, суд першої інстанції мав з'ясувати: яка саме частина і якого приміщення надана позивачу, а яка –СПД ОСОБА_1; чи є відповідні частини складовою одного приміщення; чи перевищує добуток частин орендованих позивачем та СПД ОСОБА_1 площі відповідного внутрішнього приміщення, у випадку якщо ці частини –частини одного приміщення (залу, кімнати тощо).

Крім того, суду необхідно було з'ясувати шляхом витребування у сторін відповідних доказів чи була виділена відповідна частина кожному в натурі, яким чином визначались межі відповідних частин, чи були вони відокремлені орендарями шляхом встановлення перегородок тощо.

За таких обставин, висновок суду апеляційної інстанції у справі № 8/149-08 про недійсність договору оренди № 12 від 15.08.2008 є передчасним та таким, що не може ґрунтуватись на фактах, встановлених у рішенні господарського суду Вінницької області від 19.03.2009 у справі № 6/12-09, залишеного без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 26.05.2009, через скасування даних судових рішень судом касаційної інстанції.

Враховуючи вищевикладене, та виходячи з того, що на час розгляду даної справи відсутні правові підстави вважати договір оренди № 12 від 15.08.2008 припиненим чи таким, що був розірваним на вимогу однієї із сторін, та з огляду на вчинення відповідачем дій, що спонукали позивача звернутись до суду за захистом своїх прав та законних інтересів, є всі підстави погодитись з позицією місцевого господарського суду, рішення якого визнається судом касаційної інстанції законним та справедливим, в свою чергу, постанова апеляційного господарського суду у даній справі, підлягає скасуванню як така, що не спростовує зроблених місцевим господарським судом висновків.