10/125-ПД-08 Про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна - 17.09.2009 Прийняття

У лютому 2008р. Приватний підприємець ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Херсонської області з позовом до Приватного підприємця ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28.11.2007р. (будівлі "Магазин №2"), загальною площею –71,5кв.м., що розташовано за адресою: вул. Промислова, №7, м. Нова Каховка, Херсонська область, та визнання права власності на нерухоме майно (будівлі "Магазин №2"), загальною площею –71,5кв.м., що розташовано за адресою: вул. Промислова, №7, м. Нова Каховка, Херсонська область, за суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1, який проживає за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 12.03.2008р. у справі №10/125-ПД-08 (суддя Александрова Л.І.) позов задоволено. Визнано дійсним укладений між Приватним підприємцем ОСОБА_1 та Приватним підприємцем ОСОБА_2 договір купівлі-продажу від 28.11.2007р. магазину №2, розташованого за адресою: Херсонська область, м. Нова Каховка, вул. Промислова, 7. Визнано за Приватним підприємцем ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно –"Магазин №2" загальною площею 71,5кв.м, розташований за адресою: Херсонська область, м. Нова Каховка, вул. Промислова, 7. Стягнуто з Приватного підприємця ОСОБА_2 на користь Приватного підприємця ОСОБА_1 170грн. витрат по сплаті державного мита та 118грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В апеляційному порядку рішення місцевого господарського суду оскаржено не було.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, Відкрите акціонерне товариство "Фірма Херсоноблагробуд" звернулося у порядку ст. 107 ГПК України до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, без залучення до участі у справі скаржника, просив скасувати рішення суду першої інстанції та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

В судове засідання представники сторін не з’явилися. Враховуючи, що про час, дату та місце розгляду справи сторони та скаржник були повідомлені своєчасно та належним чином, Вищий господарський суд України вважає за можливе розглянути касаційну скаргу за відсутності представників сторін.

Сторони не скористалися правом, наданим статті 111 -2 ГПК України, та не надіслали до Вищого господарського суду України відзивів на касаційну скаргу, що не перешкоджає касаційному перегляду оскарженого судового акту.

Розглянувши матеріали справи, касаційну скаргу, заслухавши суддю-доповідача, представника скаржника, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено місцевим господарським судом, 28.11.2007р. між сторонами був укладений договір на купівлю нерухомого майна, за умовами якого продавець передає, а покупець зобов'язується прийняти у власність об'єкт купівлі-продажу - магазину №2 та оплатити його вартість.

Судом першої інстанції з акту приймання-передачі від 30.11.2007р. з’ясовано, що на виконання цього договору відповідач передав позивачу об'єкт нерухомості (будівлю "Магазин №2" загальною площею 71,5кв.м, розташовану в м. Нова Каховка, вул. Промислова, 7), а з актів звірки взаєморозрахунків від 01.11.2007р. та від 30.11.2007р. встановлено, що оплату за цим договором в сумі 13900,11грн. проведено у повному обсязі шляхом взаємозаліку заборгованості за поставлену продукцію (п.5 договору).

На підставі зазначеного, місцевий господарський суд дійшов висновку, що договір купівлі-продажу виконаний сторонами у повному обсязі.

Пославшись на положення ст.ст. 220, 657 ЦК України, стверджуючи про погодження сторонами усіх умов договору та виконання ними договору купівлі-продажу у повному обсязі, встановивши відмову відповідача нотаріально посвідчувати вказаний договір за надісланим листом від 15.01.2008р. на пропозицію позивача про нотаріальне посвідчення цього договору, місцевий господарський суд дійшов висновку про задоволення вимоги позивача про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

При цьому, посилаючись на положення ст.ст. 328, 334, 392 Цивільного Кодексу України, вказавши про підтвердження права позивача на спірне нерухоме майно договором купівлі-продажу нерухомого майні та актом його приймання-передачі, суд першої інстанції задовольнив позовну вимогу про визнання права власності на спірне нерухоме майно.

Проте колегія суддів касаційної інстанції не може погодитись з такими висновками суду першої інстанції щодо визнання дійсним спірного договору купівлі-продажу та визнання права власності за позивачем та вказане нерухоме майно, відчужене за цим договором, та вважає їх передчасними з наступних підстав.

Відповідно до приписів статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За приписами ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, згідно частин 1-5 цієї норми зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.1 ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Дана стаття встановлює виключний перелік договорів купівлі-продажу, які укладаються в письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Разом з тим, якщо правочин повністю або частково виконаний однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд відповідно до частини другої статті 220 ЦК України за вимогою сторони, що виконала правочин (або її правонаступника), може визнати його дійсним. У цьому випадку наступне нотаріальне посвідчення договору не потрібно.

Це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов.

Зі змісту частини 3 статті 640 ЦК України вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації –з моменту державної реєстрації.

Отже, за частиною 1 статті 210 ЦК України такі правочини є вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

Однак чинним Цивільним кодексом України (435-15) не передбачено можливості визнання судом дійсним правочину в разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов’язкову державну реєстрацію.

Відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Проте, вирішуючи спір, щодо дійсності укладеного сторонами правочину, господарський суд не досліджував обставин щодо дотримання сторонами вимог, які є необхідними для чинності правочину, зокрема, щодо змісту правочину та відповідності цього договору чинному законодавству, та чи немає підстав для визнання правочину нікчемним (невідповідність умовам законодавства).

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази надаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Разом з тим, місцевий господарський суд визнаючи за позивачем право власності на спірне нерухоме майно не врахував, що визнання у судовому порядку права власності на річ за загальним правилом є способом захисту наявного цивільного права, а не підставою для його виникнення.

Крім того, при розгляді спору по суті суд першої інстанції всупереч приписів ст. 43 ГПК України не з’ясовував наявності обставин, з якими закон пов'язує право на відчуження зазначеного у договорі майна (наявність у відповідача правовстановлюючого документа на майно, яке він відчужує, або іншого документа, який з достовірністю підтверджує право власності, інших доказів; відсутність заборони на відчуження або арешт зазначеного майна, відсутність податкової застави та заставної за даними Державного реєстру обтяжень нерухомого майна).

Згідно ст. 107 ГПК України сторони у справі мають право подати касаційну скаргу, а прокурор касаційне подання на рішення місцевого господарського суду, що набрало законної сили, та постанову апеляційного суду. Касаційну скаргу мають право подати також особи, яких не було залучено до участі у справі, якщо суд прийняв рішення чи постанову, що стосується їх прав і обов'язків.

До суду касаційної інстанції Відкритим акціонерним товариством "Фірма Херсоноблагробуд" у порядку ст. 107 ГПК України подано касаційну скаргу з посиланням на приписи ст. 377 Цивільного кодексу України, із зазначенням, що суд при прийнятті оскарженого рішення не залучив до участі у справі, а також не з'ясував, кому і на якій підставі належить земельна ділянка, розташована під спірним об’єктом нерухомості, із зазначенням, що фактичне визнання за позивачем права власності на нерухомість згідно з приписами ст. 377 ЦК України надає позивачу і право на оформлення прав на землю, на якій розташований спірний об’єкт, чим порушуються інтереси скаржника як власника комплексу торгівельно-виробничої бази на території якої ПП ОСОБА_2. самовільно був побудований магазин та як користувача земельної ділянки, на якій знаходиться виробничо-торгівельна база, не залученого до участі у справі у певному процесуальному статусі, внаслідок чого останній позбавляється права користування земельною ділянкою, на якій розміщена будівля "Магазин №2". Водночас скаржник в обґрунтування наявності підстав для скасування прийнятого у справі рішення вказав, що судом першої інстанції не було досліджено наявності у відповідача правомочності щодо продажу майна та не досліджено якими доказами підтверджується його право власності на відчужений об'єкт нерухомості.

Так, згідно статті 13 Конституції України земля є об’єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно до пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) (в ред. на момент прийняття судового рішення) до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, та земель, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Згідно статті 116 Земельного кодексу України (в ред. на момент прийняття судового рішення) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Водночас статтею 377 ЦК України передбачені випадки переходу права на земельну ділянку при придбанні будівлі, що розміщені на ній. Зокрема, зазначено, що до особи, яка придбала будівлю, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вона розміщена без зміни її цільового призначення у розмірах, встановлених договором. Якщо будівля розміщена на землі, наданій в користування, то до покупця будівлі переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для обслуговування будівлі.

Тоді як, з метою уникнення можливого порушення прав та інтересів власника чи користувача земельної ділянки, на якій розташоване спірне нерухоме майно, місцевий господарський суд повинен був у відповідності до приписів ст. 43 ГПК України з'ясувати особу, яка є власником чи користувачем земельної ділянки, на якій знаходиться придбана нерухомість за спірним договором, та залучити її до участі у справі у певному процесуальному статусі.

Натомість, при розгляді спору по суті суд першої інстанції всупереч положень ст.ст. 38, 43 ГПК України не надав належної правової оцінки наявним в матеріалах справи поданим позивачем робочому проекту групи зблокованих магазинів на території виробничо-торгової бази Відкритого акціонерного товариства "Фірма Херсоноблагробуд" за 2006р., заяві від 14.02.2006р. адресованій голові Відкритого акціонерного товариства "Фірма Херсоноблагробуд" щодо виділення бетонної площадки під забудови некапітального будівництва, рішенню Новокаховської міської ради Херсонської області від 27.06.2006р. №152 "Про дозвіл на проектування та будівництво, узаконення раніше збудованих споруд", додатковій угоді від 16.03.2006р. №7 до договору оренди №11/04-01 від 11.04.2001р., договору оренди земельної ділянки від 27.02.2001р., висновку Н.Каховської міськСЕС №02-1/11-160, договору оренди від 11.04.2001р. №11/04-01 з додатковими угодами №№1-8 до нього.

Вищенаведене свідчить про неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, а також про порушення вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України щодо всебічного, повного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Оскільки передбачені ст.ст. 111 -5, 111 -7 ГПК України межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення у справі підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції у зв'язку з чим, касаційна скарга Відкритого акціонерного товариства "Фірма Херсоноблагробуд" підлягає задоволенню.

Під час нового розгляду справи, господарському суду необхідно врахувати викладене, з’ясувати суб’єктивний склад сторін у даній справі та залучити у певному процесуальному статусі осіб, на права та обов’язки яких може вплинути рішення у даній справі, з метою забезпечення можливості реалізації процесуальних прав усіх учасників процесу, перевірити та надати належну правову оцінку викладеним Відкритим акціонерним товариством "Фірма Херсоноблагробуд" у касаційній скарзі доводам, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, та наданим скаржником в їх обґрунтування доказам, витребувати та залучити до матеріалів справи усі документи, які стосуються предмету даного спору, дати їм належну правову оцінку, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно визначити норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення з дотриманням норм процесуального права.