Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Козир Т.П. - головуючого, Малетича М.М., Мамонтової О.М.,

за участю представників: прокуратури –Гаврилової Ю.Ю., позивача –Заїки Я.О. дов. № 08-11/2776/2-10 від 9 грудня 2010 року та ПП "Олексанлра" –Супонько Г.В. дов. б/н від 16 лютого 2010 року,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційну скаргу Приватного підприємства "Олександра" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 20 жовтня 2010 року у справі господарського суду Харківської області за позовом прокурора міста Харкова в особі Харківської міської ради до Управління комунального майна та приватизації департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Приватного підприємства "Олександра", треті особи –Управління охорони здоров’я департаменту охорони здоров’я та соціальних питань Харківської міської ради та ОСОБА_7, про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення,

У лютому 2007 року прокурор міста Харкова звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Харківської міської ради (далі - позивач) до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі –відповідач 1) та Приватного підприємства "Олександра" (далі –відповідач 2) про визнання недійсними договору № 1551 від 2 березня 2005 року оренди нежитлового приміщення та договору № 3448-В-С від 13 грудня 2006 року купівлі-продажу нежитлової будівлі, орендованої приватним підприємством "Олександра".

Позовні вимоги обґрунтовано невідповідністю спірних договорів вимогам закону.

Рішенням господарського суду Харківської області від 13 березня 2007 року позовні вимоги задоволено.

Визнано недійсним договір № 1551 оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 2 березня 2005 року, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та Приватним підприємством "Олександра".

Визнано недійсним договір №3448-В-С купівлі-продажу нежитлової будівлі, орендованої Приватним підприємством "Олександра" від 13 грудня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_8, зареєстрованого в реєстрі за № 848, між Територіальною громадою міста Харкова в особі Харківської міської ради Харківської області, від імені якої діє Управління комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Харківської міської ради Харківської області та Приватним підприємством "Олександра".

Зобов’язано Приватне підприємство "Олександра" повернути Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради Харківської області в належному стані нежитлову відокремлену одноповерхову будівлю загальною площею 351, 7 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Зобов’язано Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради Харківської області повернути Приватному підприємству "Олександра" 747 000, 00 грн.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 19 вересня 2007 року апеляційну скаргу Приватного підприємства "Олександра" задоволено.

Рішення господарського суду Харківської області від 13 березня 2007 року скасовано та прийнято нове рішення.

У задоволенні позовних вимог відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 5 грудня 2007 року касаційну скаргу Харківської міської ради задоволено частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 19 вересня 2007 року та рішення господарського суду Харківської області від 13 березня 2007 року скасовано.

Справу передано до господарського суду Харківської області на новий розгляд в іншому складі суду.

У лютому 2008 року першим заступником прокурора міста Харкова до господарського суду подано заяву, у якій останній виправив технічну описку у тексті прохальної частини позову та просив визнати недійсним договір № 3448-В-С від 13 грудня 2005 року, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Харківської міської ради Харківської області та приватним підприємством "Олександра".

Рішенням господарського суду Харківської області від 5 серпня 2010 року позовні вимоги задоволено частково.

Визнано недійсним договір № 1551 оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 2 березня 2005 року, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради та Приватним підприємством "Олександра".

Визнано недійсним договір №3448-В-С купівлі-продажу нежитлової будівлі, орендованої Приватним підприємством "Олександра" 13 грудня 2005 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_8, зареєстрований в реєстрі за № 848, між Територіальною громадою міста Харкова в особі Харківської міської ради Харківської області, від імені якої діє Управління комунального майна та приватизації Головного управління економіки та комунального майна Харківської міської ради Харківської області, та приватним підприємством "Олександра".

У решті позовних вимог відмовлено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 20 жовтня 2010 року апеляційну скаргу Приватного підприємства "Олександра" залишено без задоволення, а рішення господарського суду Харківської області від 5 серпня 2010 року –без зміни.

У касаційній скарзі, посилаючись на порушення судами норм матеріального права, Приватне підприємство "Олександра" просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 20 жовтня 2010 року і прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Прокурора міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради відмовити у повному обсязі.

Заявник вважає, що спірні договори відповідають вимогам чинного законодавства.

Представники Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та третіх осіб у судове засідання не з’явились.

Враховуючи, що про час та місце розгляду касаційної скарги Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та треті особи повідомлені належним чином, суд вважає за можливе розглянути справу за їх відсутності.

Вислухавши пояснення представників прокуратури, позивача та ПП "Олександра", обговоривши доводи касаційної скарги, вивчивши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 2 березня 2005 року між Управлінням комунального майна та приватизації Харківської міської ради (орендодавець) та Приватним підприємством "Олександра" (орендар) було укладено договір № 1551 оренди нежитлового приміщення, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлову відокремлену одноповерхову будівлю площею 351, 7 кв.м. по АДРЕСА_1.

У позовній заяві Прокурор міста Харкова зазначив, що у спірному договорі до складу об’єкту оренди не включено інженерні мережі водопроводу та каналізації, що є порушенням закону щодо істотності складу об’єкта оренди.

Відповідно до п. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є, зокрема, об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

12 січня 2005 року Комунальною установою охорони здоров’я Міська дитяча клінічна лікарня № 23 передано Управлінню комунального майна та приватизації нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_1 та інженерні мережі водопроводу та каналізації.

Крім того, відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи № 3584 експлуатація будівлі по вул. Пушкінська 55 літера "А-1" в м. Харкові згідно з призначенням за спірними договорами, без використання споруд та інженерних мереж є неможливою.

Відповідно до ст. 331 ЦК України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Судами встановлено, що свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю літера "А-1" загальною площею 351, 7 кв.м., що розташована в АДРЕСА_1 за територіальною громадою м. Харкова видане 31 жовтня 2005 року та зареєстроване за реєстраційним номером № 12654616, а отже на час укладення спірного договору оренди у Управління комунального майна та приватизації не виникло право розпоряджатися зазначеною будівлею, у тому числі, право передачі її в оренду.

13 грудня 2005 року між Територіальною громадою міста Харкова в особі Харківської міської ради (продавець), від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації, та Приватним підприємством "Олександра" (покупець) укладено договір № 3448-В-С купівлі-продажу нежитлової будівлі, нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі під № 848, відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує нежитлову будівлю літера "А-1" площею 351,7 кв.м. у АДРЕСА_1.

Зазначений договір купівлі-продажу укладено сторонами на підставі рішення ХІІІ Харківської міської ради № 75 від 30 квітня 2003 року "Про програму приватизації об’єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2003-2006 р.р." та рішення Харківської міської ради № 117/05 від 6 липня 2005 року "Про внесення змін та доповнень до рішень сесій Харківської ради з питань Програми приватизації об’єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2003-2006 р.р."

Визначення об’єкту купівлі-продажу та розмір викупу є суттєвими умовами договору купівлі-продажу майна в ході приватизації об’єктів комунальної власності.

Судами встановлено, що в договорі купівлі-продажу № 3448-В-С від 13 грудня 2005 року невірно визначено предмет договору –об’єкт купівлі-продажу, а саме, не вказано невід’ємні складові нежитлової будівлі –інженерні мережі, що, в свою чергу, призвело до штучного заниження оціночної вартості об’єкту приватизації.

Відповідно до ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об’єкта малої приватизації із залученням, у разі необхідності, аудитора (аудиторської фірми) та здійснюється його оцінка в порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. Акт інвентаризації затверджується керівником та головним бухгалтером підприємства, акт оцінки вартості об’єкта приватизації – керівником органу приватизації.

Судами встановлено, що, однак, станом на 13 грудня 2005 року при проведенні підготовки об’єкту до приватизації не проведено інвентаризацію майна, не усунені невідповідності даних оцінки майна даним бухгалтерського обліку.

Також встановлено, що спірні приміщення на час вирішення спору не належать Приватному підприємству "Олександра".

19 листопада 2006 року між Приватним підприємством "Олександра" (продавець) та ОСОБА_7 (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 загальною площею 351,7 кв.м.

Зазначений договір посвідчено нотаріально.

Право власності на спірну будівлю перейшло до фізичної особи ОСОБА_7 та зареєстровано в реєстрі прав власності на нерухоме майно за № 12654616.

На час розгляду справи власником спірних будівель залишається фізична особа ОСОБА_7

Визнаючи спірні угоди недійсними, суди, в порушення ст.ст. 38, 43, 65, 84 і 105 ГПК України, неповно з’ясували істотні для справи обставини, зокрема, суди не встановили вартість інженерних мереж, які за твердженням позивача, підлягають приватизації разом з будівлею.

Таким чином, доводи щодо істотного заниження вартості об’єкту приватизації є непереконливими і носять характер припущення.

Також суди не навели порушень норм закону при укладенні спірної угоди, наслідком яких закон прямо визначає визнання угоди недійсною.

За таких обставин судові рішення визнати законними не можна, тому вони підлягають скасуванню, а справа –передачі на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Під час нового розгляду суду необхідно врахувати наведене, більш ретельно перевірити доводи сторін, встановити дійсні обставини справи та прийняти рішення відповідно до вимог закону.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117-11112 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , суд

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 20 жовтня 2010 року та рішення господарського суду Харківської області від 5 серпня 2010 року.

Справу передати до господарського суду Харківської області на новий розгляд в іншому складі суду.