Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду" Дніпровської районної у м. Києві ради звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вітос мода" про повернення нежилого приміщення.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.11.2008 року по справі №4/401 (суддя Борисенко І. І.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.02.2009 року по справі №4/401 (головуючий суддя Ропій Л. М., судді Гольцова Л. А., Капацин Н. В.), в позові відмовлено.

Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду" Дніпровської районної у м. Києві ради рада звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 11.11.2008 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.02.2009 року, в якій стверджує про порушення судами норм матеріального та процесуального права, зокрема ст. ст. 17, 18, 22, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. ст. 188, 285, 291 ГК України, ст. ст. 610, 611, 782, 783 ЦК України, у зв'язку з чим просить скасувати оскаржені рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Відзив на касаційну скаргу не надходив, що не перешкоджає її розгляду по суті.

Відводів складу суду не заявлено.

Представники відповідача та третьої особи в судове засідання касаційної інстанції не з'явились, хоча про дату, час та місце розгляду скарги повідомлені заздалегідь належним чином.

Враховуючи особливості розгляду справи в касаційній інстанції, передбачені ст. ст. 111-5, 111-7 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за наявними матеріалами без участі представників відповідача та третьої особи.

За згодою представника позивача в судовому засіданні 19.05.2009 року оголошені вступна та резолютивна частина постанови Вищого господарського суду України.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні у даній справі, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог статей 108, 111-7 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України переглядає за касаційною скаргою (поданням) рішення місцевих господарських судів та постанови апеляційних господарських судів та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Підставою для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Місцевим та апеляційним судами встановлено, що 08.04.2005 року між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва, правонаступником якого є Комунальне підприємство "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду" Дніпровської районної у м. Києві ради (орендодавець) та ТОВ "Вітос мода" (орендар) був укладений договір оренди №1811 нежилого приміщення, відповідно до умов якого орендодавець згідно розпорядження №473 від 08.04.2005 року Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації надає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення за адресою: м. Київ, Русанівська набережна, 12, загальною площею 230,9 кв. м, для розміщення майстерні по ремонту та пошиву одягу.

Згідно розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації від 08.04.2005 року №473, яким Відділу з питань майна Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації доручено видати ордер ТОВ "Вітос мода" на право зайняття частини нежилого приміщення по Русанівській набережній, 12 загальною площею 230,9 кв. м під майстерню по ремонту та пошиву одягу, а Комунальному підприємству по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва доручено укласти договір оренди з ТОВ "Вітос мода" з дати закінчення попереднього договору оренди терміном на три роки.

Судами встановлено, що на виконання умов договору, орендодавець за актом приймання-передачі нежилого приміщення від 01.10.2003 року, підписаним представниками орендодавця в особі ЖРЕО №421 та орендаря, передав орендарю обумовлене договором майно.

В пункті 5.12 договору сторонами погоджено строк дії договору оренди з 01.10.2003 року по 01.10.2006 року.

Судами встановлено, що в умовах згаданого договору сторони визначили, що при припиненні договору оренди орендар зобов'язується в 3-х денний термін з моменту пред'явлення орендодавцем вимоги про передачу його орендованого приміщення передати його орендодавцю в стані, придатному для подальшої експлуатації; при передачі приміщення, що орендується, складається акт приймання-передачі, який підписується членами двосторонньої комісії; приміщення, що орендується, вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання акта приймання-передачі, після чого припиняються нарахування орендної плати та платежів, вказаних в п. 3.3. даного договору.

27.07.2005 року сторонами укладено додаткову угоду до договору №1811 оренди нежилого приміщення від 08.04.2005 року та додаткову угоду від 28.10.2005 року про зміну договору №1811 від 08.04.2005 року оренди нежилого приміщення, яким сторони погодили нові умови щодо збільшення площі об'єкта оренди, його вартості, тощо.

Строк дії договору оренди нежилого приміщення по Русанівській набережній, 12 у м. Києві у редакції додаткової угоди від 27.07.2005 року залишився з 01.10.2003 року по 01.10.2006 року. Умовами п. 7.3 згаданої додаткової угоди передбачено, що після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації.

Приписами статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що кореспондується з ст. 764 ЦК України визначено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Судами встановлено, що позивач листом від 30.10.2006 року № 35-3392/1 повідомив орендаря про те, що строк дії договору № 1811 закінчився 01.10.2006 року та запропонував останньому, за умови, якщо він має намір поновити орендні відносини з позивачем, провести за власні кошти оцінку експертної вартості орендованого приміщення.

Місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку, що даний лист не може розглядатись в якості заяви орендодавця про припинення договору оренди чи відмови щодо намірів продовження з ТОВ "Вітос мода" орендних відносин, оскільки з його змісту навпаки вбачається пропозиція орендодавця продовжувати з відповідачем дію договору оренди приміщення по Русанівській набережній, 12 в м. Києві.

Залучений позивачем лист від 08.11.2006р. № 35-3481 про припинення договору оренди від 08.04.2005р. № 1811 нежитлового приміщення по Русанівській набережній, 12 м. Києва та передачі орендованого приміщення по акту приймання-передачі ЖРЕО-421, правомірно не взятий судом І інстанції в якості доказу на підтвердження факту належного повідомлення орендаря про припинення дії договору оренди у порядку, передбаченому приписами ч. 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки згаданий лист скерований відповідачеві лише 08.11.2006р., тобто за межами місячного терміну, встановленого вимогами статей 764 Цивільного кодексу України та п. 4 статті 284 Господарського кодексу України.

Відповідно до вимог статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Наведені норма кореспондується з вимогами ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", приписами якої визначено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Суди дійшли висновку, що договір оренди від 08.04.2005 року № 1811 нежитлового приміщення по Русанівській набережній, 12, м. Києва є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Проте, колегія суддів вважає зазначений висновок передчасним, виходячи з наступного.

Необхідною умовою для застосування положень ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є належне виконання умов договору.

Апеляційним господарським судом встановлено, що позивачем не наведено жодного доводу та не залучено жодного доказу, які б свідчили про неналежне виконання відповідачем своїх обов'язків орендаря, зокрема щодо сплати орендної плати, нецільового використання орендованого приміщення, погіршення його стану, тощо.

Проте, в матеріалах справи наявний меморіальний ордер №8 від 19.07.2007 року, в якому в пункті "призначення платежу" вказано: оренда приміщення за липень, індекс інфляцій та пеня за договором №1811 (а.с. 38).

Відповідно до ст. 230 ГК України пеня відноситься до штрафних санкцій, які застосовуються в разі порушення правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Оцінка зазначеним обставинам здійснена судами першої та апеляційної інстанцій не була, доводів про мотиви відхилення зазначеного вище доказу не наведено.

Також суди першої та апеляційної інстанцій не перевіряли належне виконання орендарем інших умов договору, зокрема, в частині дотримання відповідачем умов договору щодо страхування (п. 2.9.3 договору), належного утримання майна (пп. 2.2, 2.3 договору), дотримання правил пожежної безпеки (пп. 2.4.2, 2.10 договору) тощо.

Враховуючи викладене, суд касаційної інстанції вважає, що оскаржені судові рішення прийняті з порушенням норм процесуального права, яке полягало в неповному з'ясуванні обставин справи, що згідно ч. 1 ст. 111-10 ГПК України є підставою для їх скасування.

Оскільки в силу приписів ст. 111-7 ГПК України встановлення обставин справи, збирання доказів та їх оцінка не входить до компетенції суду касаційної інстанції, під час розгляду касаційної скарги виправити зазначені недоліки оскаржених судових рішень неможливо, а тому останні підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Під час нового розгляду суду першої інстанції слід врахувати викладене, застосувати при оцінці доводів сторін норми матеріального права, які повинні бути застосовані, зокрема, встановити обставини належного виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Вітос мода" своїх обов'язків за спірним договором оренди.

Керуючись ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

Касаційну скаргу Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового та нежитлового фонду" Дніпровської районної у м. Києві ради задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.02.2009 року по справі №4/401 та рішення Господарського суду міста Києва від 11.11.2008 року по справі №4/401 скасувати.

Справу передати на новий розгляд Господарського суду міста Києва.