Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

26.06.2007р. Товариство з обмеженою відповідальністю "РІАЛТІНВЕСТ" звернулося до господарського суду з позовом до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2005р. та вважати укладеною угоду до договору оренди у викладеній позивачем редакції.

Позовні вимоги вмотивовано тим, що позивач надіслав пропозицію від 01.05.2007р. до Київської міської ради про поновлення договору оренди, який був укладений на три роки і закінчив свою дію. Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. Однак, Київською міською радою порушено терміни розгляду питання поновлення договору від 10.08.2005р., що призводить до порушення прав товариства у поновленні договору оренди на 7 років для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом на вул. Волгоградській у Солом’янському районі м. Києва.

Київська міська рада відхилила позовні вимоги, вказавши що угода до договору оренди земельної ділянки може бути укладена лише за взаємним волевиявленням сторін, а оскільки така угода не підписана відповідачем-1, то відсутнє волевиявлення однієї із сторін договору.

У відзиві відповідача-2 зазначено, що управління не порушувало законні права та інтереси позивача, оскільки до Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з приводу державної реєстрації підписаною обома сторонами угодою про поновлення договору оренди позивач не звертався.

Рішенням господарського суду міста Києва від 05.07.2007р. (суддя Хрипун О.О.) позовні вимоги задоволено повністю; визнано угоду до договору земельної ділянки від 10.08.2005р. за № 72-6-00305 в редакції Товариства з обмеженою відповідальністю "РІАЛТІНВЕСТ" укладеною; зобов’язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати угоду до договору оренди земельної ділянки між орендодавцем –Київською міською радою та орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛТІНВЕСТ", у встановленому порядку.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.09.2007р. (судді: Зеленін В.О. - головуючий, Рєпіна Л.О., Синиця О.Ф.) рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін з мотивів його законності та обґрунтованості.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, Заступник прокурора м. Києва звернувся з касаційним поданням, в якому просить скасувати рішення місцевого суду та постанову апеляційної інстанції та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову.

Касаційне подання вмотивовано невідповідністю судових рішень вимогам чинного законодавства, порушенням судами норм матеріального права, а саме статті 142- 145 Конституції України, 188 Господарського кодексу України (436-15) , 124 Земельного кодексу України (2768-14) , статті 19 Закону України "Про оренду землі". Тобто законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття сесією відповідного рішення органу місцевого самоврядування, таким чином зобов’язання цього органу укласти або поновити договір оренди земельної ділянки за відсутності такого рішення є порушенням його виключної компетенції на здійснення права власності від імені українського народу та управління землями, яке підлягає захисту.

Позивач та відповідач-2 - Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) не подали відзив на касаційне подання, не скористалися правом на участь представників у судовому засіданні.

Відповідач-1 –Київська міська рада підтримав в судовому засіданні доводи касаційного подання, зазначивши про невідповідністю судових рішень вимогам чинного законодавства.

Заслухавши доповідь судді –доповідача, пояснення представника відповідача-1 та прокурора, присутніх у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційне подання підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підстав встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або перевіряти докази.

Як встановлено місцевим господарським судом, рішенням Київської міської ради від 18.11.2004р. № 825/2235 (ra0825023-04) передано в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку площею 0, 75 га для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом на вул. Волгоградській у Солом’янському районі м. Києва.

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "РІАЛТІНВЕСТ" укладено договір оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом на вул. Волгоградській у Солом’янському районі м. Києва, що був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів від 10.08.2005р. за № 72-6-00305, строком на 3 роки.

Розглядаючи доводи позовної заяви, місцевий господарський суд прийняв до уваги, що на виконання вимог статті 188 Господарського кодексу України, позивач звернувся до Київської міської ради з пропозицією внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2005р. за № 72-6-00305, визначивши термін оренди 7 років та надіслав підписані зі свого боку два примірники угоди до договору.

Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди виходили з того, що угода до договору оренди земельної ділянки від 10.08.2005р. за № 72-6-00305 Київським міським головою не була підписана та не повернена позивачу із зауваженнями, тому відповідно до частини 4, 5 статті 188 Господарського кодексу України, якщо у разі сторони не досягли згоди щодо зміни договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати пір на вирішення суду, а якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Однак колегія суддів вважає висновки судів попередніх інстанцій передчасними та такими, що не ґрунтуються на повному та всебічному дослідженні істотних обставин справи з огляду на таке.

Згідно статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Зі змісту статті 9 Земельного кодексу України, у редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин, вбачається, що розпорядження землями територіальної громади міста Києва, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень Київської міської ради та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу.

За частиною 1 статті 124 Кодексу передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Статтею 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Господарські суди прийняли рішення щодо подовження договору оренди земельної ділянки на 7 років, однак статтею 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При зміні умов договору сторонам за договором необхідно керуватись статтею 651 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 3 статті 16 Закону України "Про оренду землі" сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

Господарські суди не врахували, що позов подано до закінчення строку дії первісного договору оренди, та що запропонована позивачем угода містить положення про зміну умов первісного договору оренди.

Пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.

Господарськими судами встановлено, що питання продовження дії договору оренди земельної ділянки від 10.08.2005 року №72-6-00305 на сесії Київської міської ради не розглядалось. Також у матеріалах даної справи наявна копія листа Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.06.2007р. №05-358/16649 в якому повідомлено позивача, що рішення Київради про розгляд питання щодо внесення змін до спірного договору не приймалось.

Однак, господарськими судами першої та апеляційної інстанції не надано оцінки тому, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов'язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної передбаченої Конституцією України (254к/96-ВР) компетенції на здійснення права власності від імені українського народу та управління землями, яке підлягає захисту, а порушені права позивача мають захищатися способами, передбаченими статтею 152 Земельного кодексу України з обов'язковим дотриманням норм чинного законодавства.

Отже, задовольняючи позов, господарські суди попередніх інстанції не врахували право Київської міської ради самостійно вирішувати питання щодо надання в користування земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 123 вищезазначеного Кодексу до компетенції судів віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути подане зацікавленою особою клопотання без визначення змісту самого рішення сесії. Крім того, суди неправомірно зобов'язали міськраду продовжити дію договору із зазначенням певного строку в той час, коли згідно з вимогами статті 12 Кодексу такі строки самостійно визначаються власником земельної ділянки.

Також не можна погодитися з рішеннями господарських судів в частині задоволення позовних вимог про зобов'язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) провести реєстрацію угоди до договору оренди земельної ділянки, оскільки згідно з пунктом 3.13 Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), затверджене рішенням Київської міської ради від 19 грудня 2002 року №182/342 (ra_182023-02) , Управління організовує, зокрема, оформлення та видачу договорів оренди земельних ділянок та здійснює їх реєстрацію. Проте за відсутності рішення уповноваженого органу про надання згоди на укладення такої угоди висновок суду про обґрунтованість цих позовних вимог також є передчасним.

Натомість всупереч викладеним вище нормам чинного законодавства України судові рішення не містять двохстороннього аналізу даних правовідносин та відповідності спірного договору приписам чинного законодавства.

Відповідно до роз’яснень, що викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 29.12.1976 р. № 11 "Про судове рішення" (v0011700-76) зі змінами та доповненнями, рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 111-7 Господарського процесуального кодексу України, постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи, господарському суду слід врахувати вищенаведене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від установлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 111-7, пунктом 3 статті 111-9, статтями 111-10, 111-11, 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційне подання Заступника прокурора міста Києва задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 19.09.2007р. року у справі № 32/379 Господарського суду міста Києва та рішення Господарського суду міста Києва від 05.07.2007р. скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.