Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

за участю представників сторін від (за первісним позовом):

Згідно розпорядження Заступника голови Вищого господарського суду України Осетинського А.Й. від 06.10.2009р. розгляд касаційної скарги здійснюється у складі колегії суддів: Кривда Д.С. (головуючий), Волковицька Н.О., Уліцький А.М.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 22.12.2008р. (суддя Іллічов М.М.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 01.07.2009р. (судді Остапова К.А. –головуючий, Антонова І.В., Маслова З.Д.), у задоволенні первісного позову про визнання договору оренди комунального нерухомого майна з правом викупу від 29.05.2006р. дійсним, відмовлено; у задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди комунального нерухомого майна з правом викупу від 29.05.2006р. недійсним, відмовлено.

В касаційній скарзі Приватне підприємство "Надежда-К.С." просить скасувати рішення та постанову в частині відмови в задоволенні первісного позову і прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити, посилаючись на неповне встановлення обставин, що мають значення для справи, та порушення норм матеріального та процесуального права.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали (фактичні обставини) справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення представника позивача за первісним позовом, дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 29.05.2006р. між Новосвітською селищною радою та Приватним підприємством "Надежда-К.С." укладено договір про взаємовідносини, який був затверджений рішенням 2-ої сесії 5-го скликання Новосвітської селищної ради №14 від 30.05.2006. Пунктом 2.1 даного договору передбачено, що Новосвітська селищна рада зобов'язується укласти з ПП "Надежда-К.С." договір оренди колишньої насосної станції з правом викупу площею 105,8м2 на земельній ділянці площею 0,07га для реконструкції під офіс, прийняти переданий ПП "Надежда-К.С." Новосвітській селищній раді мікроавтобус безоплатно протягом двох місяців після підписання даного договору, передати в оренду земельну ділянку під колишньою насосною станцією (площею 105,8м ) площею 0,07га.

Суди дослідили наявний в матеріалах справи договір оренди комунального майна з правом викупу від 29.05.2006, укладений між Новосвітською селищною радою (орендодавець) та ПП "Надежда-К.С." (орендар), відповідно до п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у користування будівлю колишньої насосної станції площею 105,8м2 на земельній ділянці 0,07га для реконструкції під офіс, яка знаходиться на балансі Новосвітської селищної ради, вартість якої складає 31600грн.

Пунктом 2.1 договору встановлено, що орендар вступає у строкове платне користування майном в строк, визначений в договорі, але не раніше дати підписання сторонами даного договору та акту прийому-передачі майна.

Згідно з пунктом 3.1 договору орендна плата складає без ПДВ за перший місяць оренди 52,66грн.

Строк дії договору - з 29.05.2006 до 29.05.2036 (п.9.1 договору).

29.05.2006 Новосвітською селищною радою та ПП "Надежда-К.С." підписано акт прийому-передачі, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду індивідуально визначене майно у наступному складі: будівля колишньої насосної станції. Загальна площа орендованого приміщення, яке розташовано на земельній ділянці площею 0,07га, для реконструкції під офіс становить 105,8м2.

Рішенням 2-ої сесії 5-го скликання Новосвітської селищної ради від 30.05.2006 № 13 було вирішено затвердити договір оренди комунального майна з правом викупу будівлі колишньої насосної станції на площі 0,07га між Новосвітською селищною радою та ПП "Надежда-К.С.".

Також між виконавчим комітетом Новосвітської селищної ради та ПП "Надежда-К.С." 30.05.2006р. укладена угода про внесення змін і доповнень до договору оренди від 29.05.2006, згідно з якою був змінений пункт 3.1 договору та викладений у новій редакції: орендна плата становить без ПДВ за перший місяць оренди 52,66грн., а також договір доповнений пунктом 3.6 наступного змісту: орендна плата за рік становить без ПДВ 632грн. із нарахуванням індексу інфляції.

Як вбачається з матеріалів справи, ПП "Надежда-К.С.", з посиланням на статті 220, 793, 795 Цивільного кодексу України, статтю 180 Господарського кодексу України та статті 10, 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", просить визнати договір оренди від 29.05.2006 дійсним.

При цьому Новосвітська селищна рада у зустрічній позовній заяві просить визнати вищевказаний договір недійсним з підстав його невідповідності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Методиці розрахунку та порядку використання плати за оренду комунального майна Новосвітської селищної ради, затвердженої рішенням №5 8-ої сесії 3-го скликання Новосвітської селищної ради.

За змістом ч.2 ст. 220 Цивільного кодексу України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 ст. 638 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч.1 ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Статтею 10 цього ж Закону встановлено, що однією із істотних умов договору оренди майна, є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно з ч.2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначаються органами місцевого самоврядування.

Рішенням Новосвітської селищної ради №5 від 12.03.2003 затверджено Методику розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна Новосвітської селищної ради.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що розмір орендної плати, встановлений спірним договором оренди у сумі 52,66грн. щомісяця, за рік - 632грн. суперечить Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна Новосвітської селищної ради, оскільки розмір орендної плати суттєво занижений.

Також судами встановлено, що умови спірного договору суперечать нормам чинного законодавства, оскільки п.7.1 не відповідає вимогам статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", нормам Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) щодо переходу орендованого майна у власність орендаря.

Крім того, згідно п.5.2.17 спірного договору орендар зобов'язаний провести оцінку орендованого майна за рахунок орендаря протягом 45 днів, тоді як за приписами ч.2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. Доказів здійснення оцінки об'єкта оренди до укладення договору оренди суду не надано.

Обставини ухилення Новосвітської селищної ради від нотаріального посвідчення договору оренди є недоведеними, оскільки при вирішенні спору суду першої інстанції не надано доказів направлення на адресу Новосвітської селищної ради клопотання про забезпечення явки представника ради в нотаріальну контору з метою нотаріального посвідчення спірного договору до звернення з позовом про визнання спірного договору дійсним.

Також, враховуючи вказівки Верховного Суду України, під час нового розгляду справи суди дослідили питання щодо дотримання сторонами вимог діючого законодавства відносно державної реєстрації оспорюваного договору.

Так, відповідно до ч.6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з врахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (435-15) .

За ст. 793 Цивільного кодексу України договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Водночас ст.794 цього Кодексу передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

Зі змісту ч.3 ст. 640 Цивільного кодексу України вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення, або державної реєстрації, а в рази необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Отже, згідно з ч.1 ст.210 вказаного Кодексу такі правочини є вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

При цьому суди попередніх інстанцій встановили, що сторонами договору оренди вимоги діючого законодавства щодо державної реєстрації спірного договору не дотримані.

Чинним Цивільним кодексом України (435-15) не передбачено можливості визнання судом дійсним правочину в разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов'язкову державну реєстрацію, а тому слід погодитись з висновками судів попередніх інстанцій щодо відсутності підстав для задоволення позову Приватного підприємства "Надежда-К.С." про визнання дійсним договору оренди від 29.05.2006.

Відповідно до ч.8 ст. 181 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним.

Встановивши обставини недосягнення сторонами згоди по всім істотним умовам, які є необхідними для договору оренди комунального майна, суди дійшли висновку щодо неможливості задоволення зустрічного позову про визнання недійсним договору, оскільки визнати недійсним можливо лише укладений договір.

Згідно імперативних вимог ст.ст. 111-5, 111-7 ГПК України касаційна інстанція перевіряє на підставі вже встановлених фактичних обставин справи лише застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права. При цьому касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що були встановлені у рішенні суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Твердження заявника про порушення судами норм матеріального права не знайшли свого підтвердження, суперечать матеріалам справи та зводяться до переоцінки доказів, що відповідно статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України не входить до компетенції касаційної інстанції в зв’язку з чим підстав для зміни чи скасування постанови апеляційної інстанції колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 108, 111-5, 111-7, ст.ст. 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 01.07.2009 року у справі №2-12/9987.1-2008 залишити без змін, а касаційну скаргу – без задоволення.