30/232 Про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним - 15.01.2009 Прийняття

Рішенням господарського суду міста Києва від 05.06.2007 (суддя Ващенко Т.М.) задоволені позовні вимоги ТОВ "Класика будівництва" до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації), визнано право ТОВ "Класика будівництва" на оренду земельної ділянки на вул. Воскресенській у Дніпровському районі м. Києва згідно з проектом відведення та висновками, які містяться в ньому, який погоджений в порядку, встановленому рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 457/1867 "Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в м. Києві", вирішено вважати укладеним договір оренди земельної ділянки на вул. Воскресенській у Дніпровському районі м. Києва між ТОВ "Класика будівництва" та Київською міською радою в редакції, яка підписана ТОВ "Класика будівництва" та відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) та умовам Типового договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (220-2004-п) , а земельну ділянку такою, що передана в оренду, з моменту набрання чинності рішенням законної сили на умовах, визначених цим договором, зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати у встановленому порядку договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід'ємними частинами, між орендодавцем - Київською міською радою та орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю"Класика будівництва".

Рішення мотивовано тим, що позивач на виконання вимог ст. 16 Закону України "Про оренду землі" та ст. 123 Земельного кодексу України розробив та погодив в установленому порядку проект відведення земельної ділянки, у відповідності до ст. 181 Господарського кодексу України надіслав до Київради пропозиції про укладення договору оренди земельної ділянки, натомість Київська міська рада не підписала зі свого боку договір та не надала зауважень до договору, який відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) , оформленому згідно з проектом відведення та висновками, які містяться в ньому, погоджений в порядку, встановленому рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 № 457/1867 (ra0457023-04) "Про врегулювання процедури передачі і користування земельних ділянок в м. Києві".

Київський апеляційний господарський суд, здійснюючи апеляційний перегляд в зв’язку зі скаргою Київської міської ради, постановою від 16.07.2007 (колегія суддів у складі головуючого судді О.В.Вербицької, суддів В.М.Коваленко, Л.Л.Гарник) рішення у справі змінив, виключивши з його резолютивної частини текст договору оренди земельних ділянок, в інший частині рішення у справі залишено без змін, як законне та обґрунтоване.

Об’єднаний кооператив по будівництву та експлуатації колективних автостоянок "Дніпровський" звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, вважаючи рішення та постанову у справі такими, що стосуються його прав та обов’язків, однак його не було залучено до участі у справі, в зв’язку з чим судові акти у справі підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Свої вимоги скаржник обґрунтовує перебуванням спірної земельної ділянки у його користуванні, що підтверджується рішенням виконавчого комітету Київської міської ради від 01.11.1982 № 1757 про відведення земельної ділянки для влаштування відкритої автостоянки.

Листом від 08.01.2009 № 05/1/3-9151-09 Заступник Генерального прокурора України заявив про вступ у справу.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні пояснення представників сторін і прокуратури, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого та постанові апеляційного господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що на підставі згоди від 1209.2005 № Д-1342 Київського міського голови на розроблення проекту відведення Товариству з обмеженою відповідальністю "Класика будівництва" в оренду на 10 років земельної ділянки орієнтовним розміром 0,521 га по вул. Воскресенській у Дніпровському районі м. Києва для будівництв, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою, позивач забезпечив розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та своїм листом від 15.03.2007 № 15 звернувся до Київської міської ради з проханням укласти договір оренди земельної ділянки, надіславши підписані ним два примірника проекту договору оренди для відповідного оформлення.

Разом з тим, договір оренди земельної ділянки Київською міською радою не було підписано. Вважаючи, що таким чином Київська міська рада порушує право на придбання в оренду спірної земельної ділянки, позивач звернувся до суду з цим позовом.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання за позивачем права оренди спірної земельної ділянки, визнання з моменту набрання судовим рішенням укладеним договору оренди, а земельну ділянку такою, що передана в оренду, а також зобов'язання Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати у встановленому порядку договір оренди земельної ділянки, суди попередніх інстанцій виходили з того, що відповідачі, в порушення власних повноважень і порядку укладення господарських договорів, встановленого ст. 181 Господарського кодексу України, ухилилися від розгляду запропонованого позивачем проекту договору оренди землі, який відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі" (161-14) та умовам Типового договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (220-2004-п) , натомість позивач відповідно до вимог ст. 16 Закону України "Про оренду землі" та ст. 123 Земельного кодексу України розробив та погодив в установленому порядку проект відведення земельної ділянки з усіма відповідними органами, тобто, дотримався порядку набуття права оренди на земельну ділянку.

Втім, висновки судів попередніх інстанцій про підставність і ґрунтовність позовних вимог колегія суддів вважає суперечливими, передчасними і такими, що не ґрунтуються на повно встановлених обставинах, які мають значення для правильного вирішення спору, та впливають на права і обов’язки осіб, не залучених до участі у справі.

Відповідно до ст. 107 ГПК України касаційну скаргу мають право подати також особи, яких не було залучено до участі у справі, якщо суд прийняв рішення чи постанову, що стосується їх прав і обов’язків.

Об’єднаний кооператив по будівництву та експлуатації колективних автостоянок "Дніпровський" вважаючи себе особою, не залученою до участі у справі, оскільки суд прийняв рішення, яке стосується його прав на спірну земельну ділянку, в своїй касаційній скарзі посилається на перебування спірної земельної ділянки у його користуванні, що підтверджується рішенням виконавчого комітету Київської міської ради від 01.11.1982 № 1757, відповідно до якого Виконавчому комітету Дніпровської районної ради відведено земельну ділянку площею близько 0,40 га для влаштування відкритої автостоянки по вул. Воскресенській в Дніпровському районі.

Як вказує скаржник, це рішення виконавчого комітету Київської міської ради є чинним, у встановленому порядку не скасоване, Дніпровська районна рада в межах своєї компетенції передала йому цю земельну ділянку, отже, він з 1982 року є користувачем земельної ділянки і сплачує всі належні платежі, однак, суд прийняв рішення щодо цієї ж земельної ділянки про її примусову передачу в оренду іншій особі.

Колегія суддів зазначає, що доводи скаржника про приналежність земельної ділянки Дніпровській районній раді і перебування її у користуванні Об’єднаного кооперативу по будівництву та експлуатації колективних автостоянок "Дніпровський" підтверджуються також матеріалами справи, зокрема, пунктом 4.12 наданого позивачем проекту рішення Київської міської ради (а.с.23), пояснювальною запискою до Проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки позивачеві, розробленого Товариством з обмеженою відповідальністю "Геометікс-плюс" (а.а.с.25,26), земельно-кадастровою інформацією на земельну ділянку (а.с.27), технічними умовами Головного управління земельних ресурсів Київської міської ради на розробку проекту відведення земельної ділянки від 24.10.2005 № Д-1342 (а.с.30), висновком від 03.10.2005 № 19-8194 Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища (а.с.32), висновком Головного управління земельних ресурсів (а.с.39), витягом з бази даних Державного земельного кадастру від 17.10.2005 (а.с.42 на звороті) тощо.

Згідно статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) , до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України (2768-14) та Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності (стаття 92 Земельного кодексу України).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 Кодексу).

Пунктом 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради.

Відповідно до приписів статті 16 Закону України "Про оренду землі" особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання), розгляд якої і надання земельної ділянки в оренду проводиться в порядку, встановленому Земельним кодексом України (2768-14) , при цьому, сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

Згідно статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками з земель державної та комунальної власності за рішеннями органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених Земельним кодексом України (2768-14) , при цьому, надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому статтями 149-151 цього Кодексу.

За приписами ст. 149 Земельного кодексу України земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатись для суспільних та інших потреб за згодою землекористувачів за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

Юридичні особи, зацікавлені у вилученні (викупі) земельних ділянок, звертаються з клопотанням про погодження місць розташування об'єктів до відповідної сільської, селищної, міської ради, місцевої державної адміністрації. Клопотання щодо об'єктів, вилучення яких провадиться Кабінетом Міністрів України, подаються до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Севастопольської міської державної адміністрації. До клопотання додаються необхідні матеріали та розрахунки (ч. ч. 5, 6 ст. 151 Земельного кодексу).

Втім, в порушення зазначених законодавчих приписів, судами не встановлено, чи розглядалось питання щодо спірної земельної ділянки, її вилучення (викупу) у попереднього власника або землекористувача, погодження місця розташування об'єкту і надання її в оренду позивачеві на сесії ради, і чи прийняте органом місцевого самоврядування у встановленому законом порядку позитивне рішення щодо цих питань або рішення про відмову у їх позитивному вирішенні.

Зважаючи на те, що необхідною передумовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній (комунальній) власності, та/або у власності чи користуванні інших осіб є наявність рішення відповідного органу про вилучення (викуп) у попереднього власника або землекористувача і про надання земельної ділянки в оренду іншій особі, зобов’язання цього органу укласти такий договір, а, тим більше, вважати його укладеним в примусовому порядку за відсутності вказаних рішень є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією України (254к/96-ВР) , компетенції на здійснення права власності від імені українського народу та управління землями, а також може свідчити про порушення прав або охоронюваних законом інтересів попереднього власника (землекористувача), які підлягають судовому захисту.

При цьому, відповідно до ч. 9 ст. 123, ч. 16 ст. 151 Земельного кодексу України право позивача на звернення до суду обумовлене наявністю відмови органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або погодженні місця розташування об’єкту, також, до компетенції судів може бути віднесено розгляд вимог про спонукання ради розглянути відповідне питання на сесії ради, а не прийняття судом замість ради конкретного і бажаного позивачем рішення щодо розпорядження землею.

Отже, задовольняючи позов, суди не врахували право ради самостійно вирішувати питання щодо надання в оренду земельної ділянки і залишили поза увагою, що до вирішення радою цього питання право позивача на оренду не може вважатись порушеним, відтак, є передчасним висновок судів попередніх інстанцій про задоволення всіх інших позовних вимог, які є похідними від цієї основної вимоги про визнання права.

Крім того, поза увагою судів попередніх інстанцій залишилося і те, що згідно ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації, при цьому, судами не встановлено чи відповідає примус до укладення договору за рішенням суду за відсутності волевиявлення ради на укладення договору оренди землі вимогам ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України щодо обов’язковості укладення такого договору.

За таких обставин слід визнати, що спір про визнання права на оренду земельної ділянки може стосуватися прав та обов’язків осіб, які є власниками чи належними користувачами земельної ділянки - Дніпровської районної ради м. Києва та Об’єднаного кооперативу по будівництву та експлуатації колективних автостоянок "Дніпровський", а відтак незалучення їх до участі у справі відповідно до вимог п. 3 ч. 2 ст. 111-10 ГПК України є в будь-якому випадку підставою для скасування рішень судів попередніх інстанцій.

З огляду на викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України, дійшла висновку, що судові акти у справі підлягають безумовному скасуванню з підстав, визначених п. 3 ч. 2 ст. 111-10 ГПК України, а справа –передачі на новий розгляд до господарського суду м. Києва для встановлення всіх зазначених обставин і надання їм належної правової оцінки з врахуванням вищевикладених вказівок цієї постанови та вирішення питання залучення до участі у справі з відповідним статусом осіб, які є власниками чи належними користувачами земельної ділянки - Дніпровської районної ради м. Києва та Об’єднаного кооперативу по будівництву та експлуатації колективних автостоянок "Дніпровський".