5023/3683/12 Про розірвання договору оренди земельної ділянки - 20.11.2012 Прийняття

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Торговельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Харків - Москва" про розірвання договору оренди земельної ділянки від 07.06.2001 р., зареєстрованого у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №110/01, укладеного між виконавчим комітетом Харківською міської ради та Торговельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "ХАРКІВ-МОСКВА" та про зобов'язання Торговельно-комерційного товариства з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Харків-Москва" повернути земельну ділянку, загальною площею 0,1257 га по вул. Університетській, 26 у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

В обґрунтування позову позивач посилається на порушення відповідачем істотних умов договору, а саме вказує на те, що відповідач не приступив до будівництва на орендованій земельній ділянці тимчасового літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки до майданчику кафе у встановлені договором строки та фактично не використовує вказану земельну ділянку за цільовим призначенням, внаслідок чого на ній утворився смітник.

В обґрунтування своїх заперечень відповідач посилається на безпідставність доводів позивача щодо того, що відповідач не приступив до будівництва на орендованій земельній ділянці тимчасового літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки до майданчику кафе у встановлені договором строки та фактично не використовує орендовану земельну ділянку.На думку відповідача належне виконання ним пункту 1.2. договору, а саме факт роботи тимчасового відкритого літнього майданчику кафе підтверджується: індивідуальною карткою обліку основних засобів станом на 01.03.2002 р., в якій міститься відображення у ТК ТОВ з іноземними інвестиціями "Харків - Москва" літнього майданчика кафе за адресою: м. Харків, вул. Університетська, 26 первісною (балансовою) вартістю 263 215,79 грн.;роздруківкою з офіційного сайту http://streets-kharkiv.info/universitetskaya "аеросъемка: Дмитрий Следюк, источник hfnoramio/com/photo/5359666"; погодженням Харківської міської санітарно- епідеміологічної станції на роботу літнього майданчику; виданим Управлінням споживчого ринку ордером №10-27 в/с-320 на здійснення торгівлі з виносних столиків; заявою начальника управління споживчого ринку; висновком державної санітарно - епіодеміологічної експертизи на початок роботи підприємства, установи, організації; асортиментом продукції, що реалізується ТК ТОВ з іноземними інвестиціями "Харків - Москва".

Рішенням господарського суду Харківської області від 05 жовтня 2012 року у справі № 5023/3683/12 (суддя Светлічний Ю.В.) позов задоволено повністю.

Розірвано договір оренди земельної ділянки від 07.06.2001 р., зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №110/01, укладений між виконавчим комітетом Харківської міської ради та Торговельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Харків-Москва".

Зобов'язано Торговельно-комерційне товариство з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Харків-Москва" повернути земельну ділянку, загальною площею 0,1257 га по вул. Університетській, 26 у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Відповідач із вказаним рішенням не погодився, подав до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення місцевим господарським судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими, невідповідність викладених в рішенні висновків, обставинам справи, просить це рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач посилається на необґрунтованість та недоведеність висновку господарського суду першої інстанції щодо порушення відповідачем умов спірного договору. Зокрема відповідач посилається на те, що позивачем не доведено факту випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Також відповідач вказує на те, що господарським судом Харківської області в основу рішення було покладено лише докази, надані позивачем та не було надано належної оцінки наданим відповідачем доказам існування на орендованій за спірним договором земельній ділянці станом на 01.03.2002 р. збудованого тимчасового літнього майданчику кафе.

Представники відповідача в судовому засіданні підтримують апеляційну скаргу.

Представник позивача в судовому засіданні та у відзиві на апеляційну скаргу проти її задоволення заперечує, просить оскаржуване рішення залишити без змін.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та правильність застосування норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 14.03.2001 р. № 422 Торговельно-комерційному товариству з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями "Харків-Москва" надано в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку по вул. Університетській, 26 в м. Харківі загальною площею 0,1278 га для проектування та будівництва до 01.03.2003 р. тимчасового відкритого літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки до майданчику кафе та подальшої експлуатації до 01.03.2018 р. без компенсації витрат у разі їх зносу( т. 1 а.с. 18-19).

Пунктом 3 зазначеного рішення ТК ТОВ з іноземними інвестиціями "ХАРКІВ-МОСКВА" зобов'язано: одержати архітектурно-планувальне завдання на розробку робочого проекту в управлінні містобудування та архітектури; розробити та погодити робочий проект на будівництво об'єкту у встановленому порядку. Після погодження робочого проекту виконати проект відводу; одержати та виконати технічні умови управління соціально - економічного розвитку, планування та обліку по пайовій участі у розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста; зареєструвати об'єкт будівництва у відділі Державного архітектурно - будівельного контролю управління містобудування та архітектури; виконати сумісно з управлінням містобудування та архітектури встановлення на місцевості всіх будівель та трас підвідних інженерних мереж; після закінчення будівництва виконати виконавчу зйомку об'єкту, підвідних інженерних мереж та благоустрою; об'єкт будівництва здати до експлуатації чинним порядком( т. 1 а.с. 19).

На підставі цього рішення між позивачем-Харківською міською радою та відповідачем-Торговельно-комерційним товариством з обмеженою відповідальністю з іноземними інвестиціями «Харків-Москва»було укладено договір оренди земельної ділянки від 05.06.2001 р., зареєстрований у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за №110/01 (т. 1 а.с 20-22).

Згідно з пунктом 1.1. цього договору позивач-орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 14.03.2001 р. № 422 надає, а відповідач -орендар приймає в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Університетська, 26 загальною площею 0,1257 га.

Пунктом 1.2. договору передбачено, що земельна ділянка надається в тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01.03.2018 р. для проектування та будівництва-до 01.03.2003 р. тимчасового відкритоголітнього майданчика кафе та гостьової автостоянки до майданчика кафе та подальшої експлуатації без компенсації витрат у разі їх зносу.

26.07.2012 р. головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради Казьмерчуком О.А. було проведено обстеження земельної ділянки по вул. Університетській, 26 в м. Харкові, за результатами якого складено акт обстеження № 2563/12 від 26.07.2012 р.( т. 1 а.с. 23).

В акті обстеження зазначено, що земельна ділянка частково огороджена, будівництво тимчасового літнього майданчику кафе та гостьової автостоянки не ведеться.Земельна ділянка знаходиться в занедбаному стані (поросла чагарником, влаштовано смітник).

07.08.2012 року Державною інспекцією сільського господарства в Харківській області було проведено перевірку відповідача з питань дотримання вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки по вул. Університетській, 26 в м. Харкові.

За результатами перевірки складено акт від 07.08.2012 р ( т. 1 а.с. 27-34).

В акті зазначено, що земельна ділянка площею орієнтовно 0,1257 га за адресою: м. Харків, вул. Університетська, 26 огороджена парканом, поросла чагарниками та є засміченою.

Листом від 08.08.2012 р. № 3636 Державна інспекція сільського господарства у Харківській області звернулась до Харківського міського голови з клопотання про вирішення питання щодо скасування рішення виконавчого комітету Харківської міської ради від 14.03.2001 р. № 422 у зв'язку з виявленими зазначеною перевіркою порушеннями умов договору та земельного законодавства ( т. 1 а.с. 25-26).

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду Харківської області про задоволення позовних вимог, виходячи з наступних підстав.

Згідно зі статтею 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі статтею 15 вказаного Закону однією з істотних умов договору оренди землі є умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Як було наведено вище, пунктом 1.2. спірного договору передбачено надання земельної ділянки відповідачу в тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01.03.2018 р. для проектування та будівництва-до 01.03.2003 р. тимчасового відкритоголітнього майданчика кафе та гостьової автостоянки до майданчика кафе та подальшої експлуатації.

Відповідно до частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» встановлено обов'язок орендаря приступити до використання земельної ділянки у встановлені договором строки.

Згідно зі статтею 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.

Статтею 26 Закону України «Про планування та забудову територій», який діяв на час, коли відповідач відповідно до спірного договору повинен був здійснити проектування та будівництво об'єкта, передбачено, що будівництво об'єктів містобудування здійснюється згідно з законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією.

Згідно зі статтею 28 цього Закону проектна документація на будівництво об'єктів містобудування розробляється згідно з вихідними даними на проектування з дотриманням вимог державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови та затверджується замовником в установленому законом порядку.

Порядок розроблення і затвердження проектної документації на будівництво об'єктів містобудування встановлюється спеціально уповноваженим централь - ним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування.

Як було наведено вище, рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради від 14.03.2001 р. № 422, на підставі якого було укладено спірний договір оренди землі, відповідача зобов'язано одержати архітектурно-планувальне завдання на розробку робочого проекту в управлінні містобудування та архітектури; розробити та погодити робочий проект на будівництво об'єкту у встановленому порядку. Після погодження робочого проекту виконати проект відводу; одержати та виконати технічні умови управління соціально - економічного розвитку, планування та обліку по пайовій участі у розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста; зареєструвати об'єкт будівництва в відділі Державного архітектурно-будівельного контролю управління містобудування та архітектури; виконати сумісно з управлінням містобудування та архітектури встановлення на місцевості всіх будівель та трас підвідних інженерних мереж; після закінчення будівництва виконати виконавчу зйомку об'єкту, підвідних інженерних мереж та благоустрою; об'єкт будівництва здати до експлуатації чинним порядком.

Зважаючи на наведене, у відповідача на підставі спірного договору оренди земельної ділянки виникли зобов'язання у строк до 01.03.2003 р. здійснити на орендованій земельній ділянці будівництво тимчасового літнього майданчика кафе та гостьової автостоянки до майданчика кафе згідно з погодженою у встановленому порядку проектною документацією.

Як було наведено вище, проведеним головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради в порядку самоврядного контролю за використанням та охороною земель ( ст. ст. 187, 189 Земельного кодексу України) обстеженням земельної ділянки та проведеною Державною інспекцією сільського господарства в Харківській області в порядку державного контролю за використанням та охороною земель (ст.ст. 5, 6, 9 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель») перевіркою відповідача встановлено факт відсутності будівництва на спірній земельній ділянці та її невикористання за цільовим призначенням ( т. 1 а.с 23-24, 27-24)).

Листом № 1298 від 03.10.2012 р. службою містобудівного кадастру містобудування та архітектури департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради було повідомлено заступника міського голови Овіннікову Т.І. про те, що у період з 2001 р. по 2012 р. цією Службою проектна документація щодо інженерного забезпечення тимчасового відкритого літнього майданчика кафе та гостьової автостоянки за адресою: м. Харків, вул. Університетська, 26 не погоджувалась та не реєструвалася.Виконавчі креслення інженерних мереж та зйомка благоустрою території Службою також не реєструвалася.

Таким чином, матеріалами справи в їх сукупності підтверджується факт порушення відповідачем своїх обов'язків по договору щодо здійснення проектування та будівництва-до 01.03.2003 р. тимчасового відкритоголітнього майданчика кафе та гостьової автостоянки до майданчика кафе та щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених земельним кодексом України та іншими законами України.

При цьому колегія суддів зазначає, що виходячи з положень статей 25, 32 Закону України «Про оренду землі» порушення умов договору щодо використання земельної ділянки за її цільовим призначенням охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі (за будь-яким призначенням).

Аналогічної правової позиції дотримується Вищий господарський суд України в постанові від 06.04.2010 р. у справі № 54/91-09 (т.1 а.с. 62-64).

Крім цього в пункті 2.21. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17 травня 2011 року (v0006600-11) «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин»зазначено, що про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті.При цьому підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням.

Статтею 34 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Пунктами 6.1., 6.2. спірного договору передбачено обов'язок орендаря після припинення дії договору повернути орендодавцю орендовану земельну ділянку на протязі одного місяця по акту прийому-передачі з попереднім приведенням цієї ділянки у придатний для подальшого використання стан.

Зважаючи на наведене, господарський суд Харківської області дійшов правильного висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що підстави для розірвання спірного договору відсутні через недоведеність випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Як було наведено вище, статтею 32 Закону України «Про оренду землі» серед підстав розірвання договору оренди землі за рішенням суду передбачено не тільки випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, але і невиконання обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону, зокрема невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Також колегія суддів відхиляє посилання відповідача на те, що виконання ним свого обов'язку щодо здійснення проектування та будівництва до 01.03.2003 р. тимчасового відкритого літнього майданчика кафе та гостьової автостоянки до майданчика кафе підтверджується: індивідуальною карткою обліку основних засобів станом на 01.03.2002 р., в якій міститься відображення у ТК ТОВ з іноземними інвестиціями "Харків - Москва" літнього майданчика кафе за адресою: м. Харків, вул. Університетська, 26 первісною (балансовою) вартістю 263 215,79 грн.; роздруківкою з офіційного сайту http://streets-kharkiv.info/universitetskaya "аеросъемка: Дмитрий Следюк, источник hfnoramio/com/photo/5359666"; погодженням Харківської міської санітарно- епідеміологічної станції на роботу літнього майданчику; виданим Управлінням споживчого ринку ордером №10-27 в/с-320 на здійснення торгівлі з виносних столиків; заявою начальника управління споживчого ринку; висновком державної санітарно - епіодеміологічної експертизи на початок роботи підприємства, установи, організації; асортиментом продукції, що реалізується ТК ТОВ з іноземними інвестиціями "Харків - Москва".

Як було наведено вище, у відповідача на підставі спірного договору виникли зобов'язання у сторок до 01.03.2003 р. здійснити на орендованій земельній ділянці будівництво тимчасового літнього майданчика кафе та гостьової автостоянки до майданчика кафе згідно з погодженою у встановленому порядку проектною документацією.

Однак відповідачем не було надано жодних доказів здійснення будівництва на орендованій за спірним договором земельній ділянці тимчасового літнього майданчика кафе та гостьової автостоянки до майданчика кафе згідно з погодженою у встановленому порядку проектною документацією, не надано такої документації чи доказів вжиття заходів для її отримання, зокрема отримання вихідних даних для проектування будівництва.

Натомість, як було наведено вище, листом № 1298 від 03.10.2012 р. службою містобудівного кадастру містобудування та архітектури департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради було повідомлено заступника міського голови Овіннікову Т.І. про те, що у період з 2001 р. по 2012 р. цією Службою проектна документація щодо інженерного забезпечення тимчасового відкритого літнього майданчика кафе та гостьової автостоянки за адресою: м. Харків, вул. Університетська, 26 не погоджувалась та не реєструвалася, виконавчі креслення інженерних мереж та зйомка благоустрою території Службою також не реєструвалася.

Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновку господарського суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову, у зв'язку з чим апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржуване рішення-без змін.