1/6 Про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості - 21.05.2009 Прийняття

У лютому 2008 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Віко ЛТД" звернулось до господарського суду Чернігівської області з позовом до Приватного підприємства "Альянс-Плюс" про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 17.07.2007р., укладеного між позивачем та відповідачем; визнання за позивачем права власності на об’єкт нерухомості, а саме: телятник, загальною площею 1504,6м2 та площею по наружному обміру 1543,8м2, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Чернігівський район, с.Количівка, вул. Дружби, 47-Н.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 04.03.2008р. у справі №1/6 (суддя Шестак В.І.) позов задоволено повністю; визнано дійсним договір купівлі-продажу від 17.07.2007р., укладений між Приватним підприємством "Альянс-Плюс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Віко ЛТД"; визнано право власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Віко ЛТД" на об’єкт нерухомості, а саме: телятник, загальною площею 1504,6м2 та площею по наружному обміру 1543,8м2, що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Чернігівський район, с. Количівка, вул. Дружби, 47-Н; стягнуто з Приватного підприємства "Альянс-Плюс" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Віко ЛТД" 85грн. державного мита, 118грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; повернуто Товариству з обмеженою відповідальністю "Віко ЛТД" зайво сплачене державне мито з державного бюджету м.Чернігова в розмірі 55грн.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, заступник прокурора Чернігівської області у порядку ст. 107 ГПК України звернувся до Вищого господарського суду України з касаційним поданням в інтересах держави в особі Іванівської сільської ради, Комунального підприємства Чернігівського районного бюро технічної інвентаризації, в якому, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду першої інстанції та передати справу на новий судовий розгляд до суду першої інстанції.

В судове засідання представники сторін, Іванівської сільської ради та КП Чернігівського районного бюро технічної інвентаризації не з’явилися. Враховуючи, що про час, дату та місце розгляду справи учасники судвого процесу та прокурор були повідомлені своєчасно та належним чином, Вищий господарський суд України вважає за можливе розглянути касаційну скаргу за відсутності представники сторін, Іванівської сільської ради та КП Чернігівського районного бюро технічної інвентаризації.

Водночас Комунальним підприємством Чернігівського районного бюро технічної інвентаризації подано до Вищого господарського суду України листа з проханням розглядати дану справу за відсутності його представників.

Відзиви на касаційне подання на час розгляду справи в касаційній інстанції суду надані не були, що в силу положень статті 111-2 ГПК України не перешкоджає перегляду судового рішення, що оскаржується.

Розглянувши матеріали справи, касаційне подання, заслухавши суддю-доповідача, прокурора, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційне подання підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено місцевим господарським судом, між сторонами у відповідності до статті 655 Цивільного кодексу України, 17.07.2007р. був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого відповідач зобов’язався передати у власність позивача нерухоме майно –будівлю телятника загальною площею 1504,6кв.м. (1543,8кв.м. площа по наружному обміру), що знаходиться за адресою: Чернігівська область, Чернігівський район, с.Количівка, вул.Дружби, 47-Н, а позивач зобов’язався прийняти об`єкт і сплатити ціну відповідно до умов, які визначені в цьому Договорі.

При цьому, судом першої інстанції зазначено, що сторони виконали свої зобов`язання за цим договором, що підтверджується копією акту приймання-передачі до договору купівлі-продажу від 17.07.2007р., платіжним дорученням №2 від 17.07.2007р. про перерахування 14000грн. за спірне нерухоме майно.

Як вказано місцевим господарським судом, позивачем направлялися відповідачу листи від 25.07.2007р. №237/07 та від 31.07.2007р. з пропозицією дотримуватися нотаріальної форми при укладенні вищевказаного договору, які відповідачем залишені без задоволення.

Пославшись на приписи частини 2 статті 220 Цивільного кодексу України, зазначивши, що відбулося повне виконання сторонами умов договору, недодержання відповідачем процедури нотаріального посвідчення договору, суд першої інстанції дійшов висновку, що вимога позивача про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання за позивачем права власності на об’єкт нерухомого майна підлягає задоволенню.

Проте колегія суддів касаційної інстанції не може погодитись з таким висновком суду першої інстанції та вважає його передчасним з наступних підстав.

Відповідно до приписів статті 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За приписами ст. 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, згідно частин 1-5 цієї норми зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч.1 ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.

Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Дана стаття встановлює виключний перелік договорів купівлі-продажу, які укладаються в письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Разом з тим, якщо правочин повністю або частково виконаний однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд відповідно до частини другої статті 220 ЦК України за вимогою сторони, що виконала правочин (або її правонаступника), може визнати його дійсним. У цьому випадку наступне нотаріальне посвідчення договору не потрібно.

Це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов.

Зі змісту частини 3 статті 640 ЦК України вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації –з моменту державної реєстрації.

Отже, за частиною 1 статті 210 ЦК України такі правочини є вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

Однак чинним Цивільним кодексом України (435-15) не передбачено можливості визнання судом дійсним правочину в разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов’язкову державну реєстрацію.

Відповідно до частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Проте, вирішуючи спір, щодо дійсності укладеного сторонами правочину, господарський суд не досліджував обставин щодо дотримання сторонами вимог, які є необхідними для чинності правочину, зокрема, щодо змісту правочину та відповідності цього договору чинному законодавству, не перевірив наявність у осіб, які підписали спірний договір, відповідних повноважень, і чи немає підстав для визнання правочину нікчемним (невідповідність умовам законодавства).

Крім того, при розгляді спору по суті суд першої інстанції не з’ясовував наявності обставин, з якими закон пов'язує право на відчуження зазначеного у договорі майна (наявність у відповідача правовстановлюючого документа на майно, яке він відчужує, або іншого документа, який з достовірністю підтверджує право власності, інших доказів; відсутність заборони на відчуження або арешт зазначеного майна, відсутність податкової застави та заставної за даними Державного реєстру обтяжень нерухомого майна).

Крім того, при розгляді спору по суті суд першої інстанції не надав належної правової оцінки змісту пунктів 4, 5 спірного договору щодо обов’язків сторін з'явитися 24.07.2007р. до Державної нотаріальної контори Чернігівського району, що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул.Шевченка, 48, для наступного нотаріального посвідчення, та не з’ясовано, чи було призначено 24.07.2007р. нотаріусом Державної нотаріальної контори Чернігівського району нотаріальне посвідчення спірного договору, чи з'являвся позивач до Державної нотаріальної контори Чернігівського району для нотаріального посвідчення спірного договору у визначені договором, призначений нотаріусом час, а також докази повідомлення відповідача про призначення нотаріусом часу для нотаріального посвідчення спірного договору, докази неявки відповідача до Державної нотаріальної контори Чернігівського району для нотаріального посвідчення спірного договору у визначені договором, призначений нотаріусом час.

При цьому, судом не надано належної оцінки обставинам, вказаним в листах позивача до відповідача від 25.07.2007р. №237/07 та від 31.07.2007р. щодо повідомлення останнього про необхідність з'явитися до Державної нотаріальної контори Чернігівського району для нотаріального посвідчення спірного договору 31.07.2007р. та 07.08.2007р. відповідно, та не з’ясовано, чи дійсно направлялися ці листи позивачем відповідачу, з посиланням на докази, які про це свідчать.

Викладене свідчить про те, що судом всупереч приписів ст. 43 ГПК України не з’ясовано, чи був у сторін за договором взагалі намір нотаріально оформляти вказаний договір у відповідності до норм чинного законодавства України, чи дійсно був наявний факт ухилення однієї з сторін від нотаріального посвідчення даного договору купівлі–продажу - в даному випадку відповідача (продавця).

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази надаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Водночас задовольняючи заявлені позивачем вимоги щодо визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, суд в порушення вимог ст. 84 ГПК України не навів норми матеріального права, якою він керувався, дійшовши даного висновку.

Наведене свідчить про неповне з'ясування судом першої інстанції фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору, а, отже, і порушення вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України щодо всебічного, повного та об'єктивного розгляду всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976р. № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Оскільки передбачені ст.ст. 111-5, 111-7 ГПК України межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення у справі підлягає скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, доводи та заперечення сторін, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду, і вирішення спору по суті, і в залежності від встановленого, правильно визначити норми матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин, та прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.