2-17/9984-2008 Про визнання права на оренду нежитлових приміщень - 23.04.2009 Прийняття

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 21.11.2008 р. у справі №2-17/9984-2008 (суддя Гайворонський В.І.), залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 20.01.2009 р. (судді: Сотула В.В., Лисенко В.А., Гонтар В.І.), позов суб'єкта підприємницької діяльності Куперштейн Л.Г. задоволено: визнано за СПД Куперштейн Лілією Габдуллівною право на оренду нежитлових приміщень площею 560,5 кв.м, розташованих за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Ялта, вул. Блюхера, будинок №24, літери: "А", "Б", "Г", "Д", з включенням елементів благоустрою, строком на 10 (десять) років, з внесенням орендної плати згідно законодавства; зобов'язано Комунальне підприємство Ялтинської міської Ради фабрику "Чайка" укласти з СДП Куперштейн Лілією Габдуллівною договір оренди нежитлових приміщень, площею 560,5 кв.м, розташованих за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, вулиця Блюхера, будинок №24, літери: "А", "Б", "Г", "Д", з включенням елементів благоустрою, строком на 10 (десять) років, у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення господарського суду; у випадку не укладення договору оренди протягом 15 днів з дня вступу рішення по справі в законну силу, вважати Суб'єкта підприємницької діяльності Куперштейн Лілію Габдуллівну такою, що вступила в права та обов'язки орендатора нежитлових приміщень, площею 560,5 кв.м, розташованих за адресою: Автономна Республіка Крим, місто Ялта, вулиця Блюхера, будинок №24, літери: "А", "Б", "Г", "Д" з включенням елементів благоустрою, строком на 10 (десять) років, з внесенням орендної плати згідно законодавства; стягнуто з Комунального підприємства Ялтинської міської Ради фабрики "Чайка" на користь Суб'єкта підприємницької діяльності Куперштейн Лілії Габдуллівни судові витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн., та судові витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн.; повернуто СПД Куперштейн Лілії Габдуллівни зайво сплачене державне мито в сумі 27,00 грн. У позові третій особі з самостійними вимогами на предмет спору ТОВ "Ялта 8 Чайка" відмовлено повністю.

У касаційній скарзі Комунальне підприємство Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка" просить скасувати рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 21.11.2008 р., постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 20.01.2009 р. у справі №2-17/9984-2008 та направити справу на новий розгляд до господарського суду Автономної Республіки Крим, посилаючись на порушення господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 19 Конституції України, ч. 2 ст. 5, ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки: по-перше, господарські суди першої та апеляційної інстанцій не з’ясували статус спірного майна (від чого залежить вирішення питання, хто може бути орендодавцем майна) і виходили з того, що спірним майном є нежитлові приміщення, однак спірний об'єкт є господарським об'єктом із закінченим циклом виробництва продукції (робіт, послуг), який розташований на відведеній земельній ділянці, та має всі водо- та електрокомунікації, тобто є цілісним майновим комплексом; по-друге, в порушення вимог ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в договорі оренди не відображені передбачені законом істотні умови договору оренди, зокрема не вказано орендну плату з врахуванням індексації; не визначений порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди; об’єкт оренди, вказаний у резолютивній частині рішення (нежитлові приміщення площею 560,5 м2, розташовані за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Ялта, вул. Блюхера, будинок №24, літери "А", "Б", "Г", "Д" з включенням елементів благоустрою) не відповідає об’єкту оренди, зазначеному в договорі оренди (літери "А", "Б", "Г", "Д", елементи благоустрою, площею 560,5 м2, розташовані за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Ялта, вул. Блюхера, будинок №24); по-третє, поза увагою судів залишився той факт, що позивач звертався з заявою про передачу в оренду 400 м2, а конкурсна комісія розглядала питання передачі в оренду нежитлових приміщень площею 560,2 м2; по-четверте, господарськими судами при задоволенні позову порушено ч. 2 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою орендодавцями цілісних майнових комплексів можуть виступати виключно органи, уповноважені органами місцевого самоврядування.

Позивач, третя особа-1 та третя особа-2 не скористалися своїм процесуальним правом на участь своїх представників у судовому засіданні касаційної інстанції.

Заслухавши пояснення представника відповідача, перевіривши матеріали справи, повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій встановлено наступне.

Фонд комунального майна Ялтинської міської ради, згідно з п. 1.1 Положення про Фонд комунального майна Ялтинської міської ради, затвердженим рішенням Ялтинської міської ради першої сесії п'ятого скликання від 21.04.2006 р. №21 "Про Фонд комунального майна Ялтинської міської ради", є виконавчим органом Ялтинської міської ради з реалізації права володіння, користування й розпорядження комунальною власністю Ялтинської міської ради (т. 2, а.с. 28-30).

Рішенням Ялтинської міської ради 5-ої сесії 23-го скликання від 29.07.1998 р. №12 "Про затвердження "Порядку проведення конкурсу на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства, його структурного підрозділу та нерухомості" затверджено Порядок проведення конкурсу на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства, його структурного підрозділу та нерухомості, згідно з яким функції підготовки та контролю за проведенням конкурсів на укладення договорів оренди покладено на Фонд комунального майна Ялтинської міської ради. Відповідно до даного Порядку Фонд комунального майна організовує конкурс на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу; конкурс на укладення договору оренди нерухомості, що знаходиться на балансі підприємства ("орендодавця") або під юрисдикцією Фонду, може проводитися за наявності заяв на оренду 2-х та більше "заявників" (учасників конкурсу), які подали ці заяви протягом 10 днів після публікації інформації про "об'єкт" в "Крымской газете".

Нежитлові приміщення, розташовані за адресою: м.Ялта, вул.Блюхера, 24 (літ. А, Б, Г і Д), передані власником на баланс комунального підприємства "Фабрика "Чайка" Ялтинської міської ради.

Балансоутримувачем —комунальним підприємством "Фабрика "Чайка" Ялтинської міської ради у зв'язку з надходженням заяви суб'єкта підприємницької діяльності Куперштейн Л.Г. про надання в оренду нежилих приміщень площею 400 кв.м за адресою: м.Ялта, вул.Блюхера, б. 24, було оголошено конкурс на підставі ст. 76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України" (т. 1, а.с. 32).

22.04.2008 р. відбулося засідання конкурсної комісії на укладення договору оренди на нежитлові приміщення у м.Ялта по вул.Блюхера, 24, оформлене протоколом №1, за результатами якого було вирішено провести некомерційний конкурс на право укладення договору оренди на нежитлові приміщення площею 560,5 кв.м, розташовані за адресою: м.Ялта, вул.Блюхера, 24 (т. 2, а.с. 31).

У той же день відбулося ще одне засідання конкурсної комісії, яке було оформлене протоколом №2, на якому було прийнято рішення про порядок та умови проведення конкурсу, зокрема вирішено визначити переможцем на право укладення договору оренди на нежитлові приміщення площею 560,5 кв.м за адресою: м. Ялта по вул. Блюхера, 24 учасника конкурсу, який запропонував найкращі умови щодо подальшого використання об'єкта оренди та встановлено дату та місце проведення конкурсу: 06.05.2008 р. в Комунальному підприємстві "Фабрика "Чайка" по вул. Блюхера, 2; зобов'язано КП "Фабрика "Чайка" в строк до 25.04.2008 р. опублікувати інформацію про проведення конкурсу в "Крымской газета" із зазначенням місця та часу його проведення (т. 2, а.с. 32).

Вказані протоколи містять відмітки про їх затвердження орендодавцем—Комунальним підприємством "Фабрика "Чайка".

25.04.2008 р. на виконання п. 4 протоколу засідання конкурсної комісії №2 від 22.04.2008 р. в газеті "Крымская газета" №75 (18160) було розміщено оголошення про призначення на 06.05.2008 р. об 11 год. 00 хв. конкурсу на укладення договору оренди на нежитлове приміщення за адресою: у м.Ялта, вул.Блюхера, 24 (т. 2, а.с.24).

Відповідно до протоколу №3 засідання конкурсної комісії на укладення договору оренди на нежитлові приміщення м.Ялта, вул.Блюхера, 24 від 06.05.2008 р., затвердженого орендодавцем —Комунальним підприємством "Фабрика "Чайка", у зв'язку з надходженням на конкурс лише однієї заявки визнано переможцем конкурсу СПД Куперштейн Л.Г.; зобов'язано СПД Куперштейн Л.Г. в строк до 20.05.2008 р. надати необхідні документи до Фонду комунального майна на комісію з розгляду умов оренди нерухомості комунальної власності Ялтинської міської ради (т.1, а.с. 30).

03.09.2008 р. відбулося засідання конкурсної комісії, оформлене протоколом №4 (т. 2, а.с. 34), на якому були прийняти наступні рішення:

? скасувати рішення конкурсної комісії від 22.04.2008 р. (протокол №1); від 27.04.2008 р. (протокол №2), від 06.05.2008 р. (протокол №3);

? не передавати в оренду нежитлові приміщення за адресою: м.Ялта, вул.Блюхера, 24, оскільки Комунальне підприємство "Фабрика "Чайка" буде використовувати їх відповідно до статутної діяльності;

? інформувати заявника та Фонд комунального майна про припинення конкурсу на укладення договору оренди по вул.Блюхера, 24 у м.Ялта.

04.09.2008 р. Комунальне підприємство "Фабрика "Чайка" надіслало на адресу суб'єкта підприємницької діяльності Куперштейн Л.Г. та Фонду комунального майна Ялтинської міської ради лист №117, в якому повідомило про рішення (протокол №4 від 03.09.2008 р.) не передавати в оренду спірне майно (т. 1, а.с. 33).

19.09.2008 р. та 02.10.2008 р. позивач звертався до відповідача з заявами про укладення з нею договору оренди спірного майна на підставі результатів конкурсу від 06.05.2008 р. на умовах наданого позивачем проекту договору оренди, але відповіді отримано не було (т. 1, а.с. 17, 20, 22).

30.09.2008 р. відбулося засідання зборів колективу Комунального підприємства "Фабрика "Чайка" Ялтинської міської ради, на якому було прийнято рішення взяти в оренду структурний підрозділ —фабрику хімчистки, розташовану за адресою: вул.Блюхера, 24 (т. 2, а.с. 7-9).

16.10.2008 р. відбулися загальні збори учасників ТОВ "Ялта 8 Чайка", на яких було прийнято рішення, оформлене протоколом №1, про створення товариства з обмеженою відповідальністю "Ялта 8 Чайка" (т. 1, а.с. 144).

21.10.2008 р. до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців за №11461020000004923 були внесені дані та видано свідоцтво про державну реєстрацію Товариства з обмеженою відповідальністю "Ялта 8 Чайка" (т. 1, а.с. 145, 146).

24.10.2008 р. ТОВ "Ялта 8 Чайка" на адресу Фонду комунального майна Ялтинської міської ради було надіслано лист №1 з проханням надати товариству у довгострокову оренду структурний підрозділ "цех хімчистки" комунального підприємства Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка", розташований за адресою: вул. Блюхера, 24, м.Ялта (т. 1, а.с. 147).

29.10.2008 р. ТОВ "Ялта 8 Чайка" знову звернулось до Фонду комунального майна Ялтинської міської ради з листом №2, у якому повідомляло, що в раніше надісланому листі №1 від 24.10.2008 р. після слів "прохає передати в довгострокову оренду" замість слів "структурний підрозділ" слід читати "цілісний майновий комплекс структурного підрозділу". При цьому, до вказаного листа було долучено 2 примірники договору оренди цілісного майнового комплексу (т. 1, а.с. 148).

Листом від 04.11.2008 р. №02-11/1109 Фонд комунального майна Ялтинської міської ради повідомив ТОВ "Ялта 8 Чайка", що відповідно до Положення про порядок укладення договорів оренди майна, що знаходиться в комунальній власності, затвердженого сесією Ялтинської міської ради, клопотання на оренду цілісного майнового комплексу "заявник" направляє "міському голові" (т. 1, а.с. 149).

Позивач —суб'єкт підприємницької діяльності Куперштейн Л.Г., вважаючи, що ухилення відповідача від укладення з нею договору оренди нежитлових приміщень у м.Ялта по вул.Блюхера, 24, порушує її права як переможця конкурсу, проведеного 06.05.2008 р., 21.10.2008 р. звернулася до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до Комунального підприємства Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка", 3-тя особа: Фонд комунального майна Ялтинської міської ради про визнання за нею права на оренду нежитлових приміщень площею 560,5 кв.м, розташованих за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Ялта, вул.Блюхера, будинок №24, літери: "А", "Б", "Г", "Д", включаючи елементи благоустрою, строком на десять років з внесенням орендної плати згідно з законодавством; спонукання Комунального підприємства Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка" укласти з фізичною особою-підприємцем Куперштейн Л.Г. договір оренди вищевказаних нежитлових приміщень строком на десять років у редакції, наданій позивачем; у випадку неукладення договору оренди протягом 15 днів з дня набрання рішенням за даним спором чинності, вважати ФОП Куперштейн Л.Г. такою, що вступила в права та обов'язки орендатора нежитлових приміщень площею 560,5 кв.м, розташованих за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Ялта, вул.Блюхера, будинок №24, літери: "А", "Б", "Г", "Д", включаючи елементи благоустрою, строком на десять років з внесенням орендної плати згідно з законодавством, на підставі ст.ст. 5, 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 76 Закону України "Про Державний бюджет України на 2008 рік та про внесення змін до деяких законодавчих актів України".

ТОВ "Ялта 8 Чайка", вважаючи, що воно має переважне право на укладення договору оренди спірних нежитлових будівель, відповідно до ч. 4 ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (згідно з якою створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де створене це товариство) 17.11.2008 р. звернулося з позовом до господарського суду Автономної Республіки Крим про визнання за ТОВ "Ялта 8 Чайка" права на оренду об'єкта за адресою: м.Ялта, вул.Блюхера, 24; зобов'язання КП Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка" укласти з ТОВ "Ялта 8 Чайка" договір оренди об'єкта за адресою: м.Ялта, вул.Блюхера, 24.

Задовольняючи позовні вимоги СПД Куперштейн Л.Г. та відмовляючи у позові третій особі з самостійними вимогами на предмет спору ТОВ "Ялта 8 Чайка", господарські суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що: по-перше, матеріалами справи підтверджено дотримання відповідачем при проведенні конкурсу на укладення договору оренди спірного майна 06.05.2008 р. усіх вимог Порядку проведення конкурсу на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства, його структурного підрозділу та нерухомості; по-друге, Порядком проведення конкурсу на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу та нерухомості не передбачені такі повноваження конкурсних комісій як скасування раніше прийнятих рішень, у зв'язку з чим скасування рішенням конкурсної комісії результатів проведеного 06.05.2008р. конкурсу є таким, що не відповідає вимогам діючого законодавства; по-третє, наданий позивачем проект договору оренди відповідає вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) і містить усі істотні умови договору оренди; по-четверте, ТОВ "Ялта 8 Чайка" було створене лише 21.10.2008 р., у зв'язку з чим на час проведення конкурсу —06.05.2008 р. товариство як юридична особа не існувало та, відповідно, не мало будь-яких прав та обов'язків, які б могли бути порушені результатами конкурсу; по-п’яте, ТОВ "Ялта 8 Чайка" мало намір орендувати цілісний майновий комплекс структурного підрозділу комунального підприємства Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка", у зв’язку з чим відповідно до ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями цілісного майнового комплексу є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном, однак ТОВ "Ялта 8 Чайка" з вимогою про укладення договору оренди звернулося до КП Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка", яке не може бути орендодавцем цілісного майнового комплексу.

Однак, вищезазначені висновки господарських судів не є такими, що ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права та всебічному, повному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, як це передбачено ст. 43 Господарського процесуального кодексу України з огляду на наступне.

Так, господарськими судами не встановлено обставин, що мають значення для правильного вирішення спору, не надано оцінки наявним у справі доказам і доводам Фонду комунального майна Ялтинської міської ради та КП Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка".

Предметом позову є визнання права на оренду комунального майна і спонукання КП Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка" укласти договір оренди комунального майна з позивачем як переможцем конкурсу.

Організаційні відносини, пов’язані з передачею майна державних підприємств та підприємств, заснованих на майні, що перебуває в комунальній власності, їх структурних підрозділів врегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва —щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, —щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; підприємства —щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв.м на одне підприємство, а з дозволу органів, зазначених в абзацах другому та третьому цієї статті, —також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв.м.

Однак, господарські суди попередніх інстанцій не з’ясували статус спірного майна, не надали оцінки доводам відповідача про те, що спірний об’єкт є структурним підрозділом КП Ялтинської міської ради "Фабрика "Чайка" з завершеним циклом послуг і робіт, тобто цілісним майновим комплексом (т. 2, а.с. 133), хоча встановлення вказаних обставин необхідно для з’ясування питання хто може бути орендодавцем спірного майна і, відповідно, відповідачем у справі.

Крім того, господарські суди не встановили яке конкретно майно є об’єктом оренди, оскільки об’єкт оренди, вказаний у резолютивній частині рішення суду (нежитлові приміщення площею 560,5 м2, розташовані за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Ялта, вул. Блюхера, будинок №24, літери "А", "Б", "Г", "Д" з включенням елементів благоустрою) не відповідає об’єкту оренди, зазначеному в договорі оренди (літери "А", "Б", "Г", "Д", елементи благоустрою площею 560,5 м2, розташовані за адресою: Автономна Республіка Крим, м.Ялта, вул. Блюхера, будинок №24).

Крім того, господарські суди, обмежившись посиланням на відсутність порушень чинного законодавства при проведенні 05.06.2008 р. конкурсу на укладення договору оренди спірного майна як на підставу для задоволення позову, не надали оцінки доводам відповідача і Фонду комунального майна Ялтинської міської ради щодо грубого порушення при проведенні конкурсу вимог Порядку проведення конкурсу на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу та нерухомості (згідно з п. 1.6 якого такий конкурс може проводитися лише за наявності 2-х і більше заяв на оренду (учасників конкурсу), у зв’язку з визнанням переможцем позивача, яка була єдиним учасником конкурсу.

У зв’язку з наведеним неправомірним є посилання апеляційного господарського суду на ст. 1154 Цивільного кодексу України (згідно з якою переможцем є особа, яка досягла найкращого результату) в підтвердження висновків про відсутність порушень чинного законодавства при проведенні конкурсу 06.05.2008 р.

Крім того, господарським судом не надано оцінки доводам відповідача щодо відсутності в договорі оренди спірного майна істотних умов договору оренди, передбачених ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема не визначено орендну плату з врахуванням індексації, не визначено порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди тощо.

Слід зазначити, що задовольняючи позовні вимоги у спорі про зобов’язання укласти договір, суди обов’язково мають перевірити чи відповідає вимогам чинного законодавства запропонований на укладення договір. Однак, господарські суди, обмежившись посиланням на відсутність порушень вимог Порядку проведення конкурсу на укладення договору оренди цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу та нерухомості при проведенні конкурсу 06.05.2008 р. та відсутність у конкурсної комісії повноважень на скасування результатів конкурсу, вищевказані обставини не перевірили, оцінки умовам договору оренди не надали.