06/5026/2882/2011 Про стягнення заборгованості з оплати орендних платежів - 28.05.2012 Прийняття

Комунальне підприємство "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів обласної комунальної власності" (надалі - КП "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів обласної комунальної власності") звернулось до господарського суду Черкаської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Супер-Стар" про стягнення заборгованості в розмірі 16 094,75 грн., у т.ч. 10767,59 грн. орендної плати та 5327,16грн. комунальних послуг, мотивуючи вимоги неналежним виконанням умов договору №53-2008 від 01.03.2008 року.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 23.02.2012 року у справі №06/5026/2882/2011 позов задоволено повністю. Стягнуто з відповідача на користь позивача 16094,75грн. заборгованості по орендній платі та комунальним послугам.

Постановляючи рішення, місцевий господарський суд виходив з доведеності вимог позивача про неналежне виконання відповідачем зобов'язань по оплаті орендних платежів за договором оренди майна №53-2008 від 01.03.2008 року.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення господарського суду Черкаської області від 23.02.2012 року та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

В обґрунтування апеляційних доводів скаржник зазначає, що судом неповно з'ясовано обставини справи, а рішення суду винесено з порушенням норм матеріального права.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 29.03.2012 року апеляційну скаргу прийнято до апеляційного провадження, розгляд справи призначено в судове засідання 10.05.2012 року.

За наслідками судового засідання 10.05.2012 р., в порядку статті 77 ГПК України, оголошувалась перерва на 28.05.2012 р.

В судовому засіданні 10.05.2012р. представник скаржника підтримав вимоги апеляційної скарги, просив рішення місцевого суду скасувати та відмовити у задоволенні позову. Представник позивача проти доводів апеляційної скарги заперечував, вважав рішення законним та обґрунтованим, просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Сторони в судове засідання 28.05.2012р. своїх представників не направили, про день, місце та час розгляду апеляційної скарги були належним чином повідомлені.

Колегія суддів, порадившись, вважає за можливе здійснити перевірку судового рішення без участі представників сторін, за наявними у справі доказами.

28.05.2012 року в судовому засіданні колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні у справі матеріали та проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія Київського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду необхідно залишити без змін, виходячи з наступного.

Згідно зі ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі XII Господарського процесуального кодексу України (1798-12) .

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 01.03.2008 року між Комунальним підприємством "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів обласної комунальної власності" (в тексті договору - орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Супер-Стар" (в тексті договору - орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до обласної комунальної власності №53-2008 (надалі - договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення №16, 17, 19, 20 на 2-му поверсі, корисною площею 84,7 кв.м, загальною площею 109,1 кв.м, розміщене за адресою: м.Черкаси, вул. Хрещатик, 225, з метою використання в якості офісного приміщення (а.с.7-12).

До договору укладено додаткові угоди №1 від 01.05.2008р., №2 від 01.08.2009р., № 3 від 01.01.2011р. та №4 від 05.05.2011р. (а.с.13, 40-43).

Згідно додаткової угоди №2 від 01.08.2009р. пункт 1 договору викладений в редакції «орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення №10, 11 на 2-му поверсі, корисною площею 41,0 кв.м, загальною площею 61,5 кв.м, розміщене за адресою: м.Черкаси, вул. Хрещатик, 225. Майно передається в оренду з метою розміщення офісу».

Пункт 1.4 договору передбачає, що стан майна на момент укладання договору визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком орендодавця і орендаря.

Факт передачі відповідачеві в оренду приміщення підтверджується актами приймання-передачі від 01.03.2008 р. та 05.04.4011р. (а.с.45, 56).

Орендна плата за договором становить без ПДВ за перший місяць оренди-березень 2008року 3636,67 грн. з ПДВ 4364,00 грн. За рік без ПДВ 43640,04 грн., з ПДВ 52368,00 грн. (п. 3.1. договору). Згідно додаткової угоди №2 від 01.08.2009 р., пункт 3.1 договору викладено в редакції «орендна плата становить без ПДВ за місяць оренди-серпень 2009 року 2479,27 грн., з ПДВ 2975,12 грн.» (а.с.41).

Згідно п.11.1 договору даний договір укладено строком до трьох років, що діє з 01.03.2008р. по 31.12.2010р. включно.

Додатковою угодою № 4 від 05.05.2011р. до договору сторони узгодили на підставі листа орендаря від 28.04.2011р. №18 розірвати договір з 05.05.2011р. (а.с.13).

Матеріали справи свідчать про те, що між сторонами виникли зобов'язання з договору оренди, згідно якого, в силу статті 283 Господарського кодексу України, одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Аналогічні приписи містить частина 1 статті 759 Цивільного кодексу України.

Оренда державного та комунального майна здійснюється з урахуванням особливостей, визначених Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (2269-12) .

Таким чином, укладення КП "Управління по експлуатації Будинку рад і об'єктів обласної комунальної власності" та ТОВ "Супер-Стар" договору оренди майна №53-2008 від 01.03.2008 року було спрямоване на отримання останнім права на користування майном та обов'язку здійснювати плату за користування орендованим майном.

Відповідно до частин 1, 5 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно статей 626, 629 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно частини 1 статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Положеннями статей 525, 526 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Факт передачі відповідачеві в оренду майна підтверджується актами приймання-передачі від 01.03.2008 р. та 05.04.2011р. (а.с.45, 56).

Розділ 3 договору передбачає розмір та умови оплати орендної плати та порядок розрахунків.

Згідно п.3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. 3.5 договору орендна плата перераховується на рахунок орендодавця щомісячно не пізніше п'ятого числа місяця, за який сплачується орендна плата. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п.3.6 договору).

Додатковою угодою № 3 від 01.01.2011р., пункт 3.5 викладено в наступній редакції: «орендна плата перераховується на рахунок орендодавця щомісячно не пізніше дванадцятого числа місяця, за який сплачується орендна плата». Продовжено дію договору до 31.12.2012 року (а.с.43).

Відповідно до п.5.10 договору щомісяця до 15 числа надавати орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати за попередній місяць (копію платіжного доручення з відміткою банку про перерахування орендної плати).

Зі змісту п. 5.9 договору передбачено обов'язок орендаря застрахувати орендоване майно. Копію договору страхування орендар зобов'язаний передати орендодавцю, а також постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди майно було застрахованим.

Відповідно до п.3.10 договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, в повному обсязі, враховуючи санкції.

Зі змісту пункту 3.12 договору вбачається обов'язок орендаря сплачувати комунальні послуги та інші експлуатаційні витрати, зокрема:

- розмір експлуатаційних витрат визначається на підставі кошторису, затвердженого Головою Черкаської обласної ради і становить 8,17грн. за 1 кв.м. на місяць до 31.12.2008р.;

- розмір експлуатаційних витрат підлягає обов'язковому перегляду з 1-го січня кожного року;

- орендодавець залишає за собою право збільшувати розмір плати за експлуатаційні витрати в разі збільшення мінімальної заробітної плати та з інших підстав, передбачених законодавством;

- за умови встановлення на орендованій площі відповідних приладів обліку, орендар може здійснювати оплату комунальних послуг за цими приладами;

- зазначені платежі орендар сплачує протягом 5 днів за наданим рахунком.

З матеріалів справи вбачається, що позивач на виконання договору виставляв відповідачеві рахунки-фактури №РН92 від 31.01.2011 р., №АПРУ20 від 11.01.2011 р., №РН394 від 28.02.2011 р., №АПРУ153 від 09.02.2011р., №РН585 від 29.03.2011р., №АПРУ313 від 09.03.2011р., №РН776 від 29.04.2011р., №АПРУ390 від 11.04.2011р., №АПРУ492 від 11.05.2011р., №РН682 від 04.05.2011р. за період з січня по травень 30.06.2011 р. на оплату орендної плати в розмірі 14135,08грн. та комунальних послуг у розмірі 7603,09грн. (а.с.30-39).

Частина 1 статті 530 ЦК України визначає, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як вірно встановлено місцевим судом та підтверджується розрахунками позивача, за період з січня по травень 2011 року відповідачу нараховано 14135,08грн. орендної плати та 7603,09грн. комунальних платежів.

Матеріали справи свідчать, що відповідач зобов'язання по сплаті орендних платежів належним чином не виконав, оплата здійснена частково в розмірі 3367,49грн. орендної плати та 2275,93грн. комунальних платежів.

З огляду на встановлене, колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про неналежне виконання відповідачем зобов'язань по сплаті орендної плати на суму 10767,59 грн. та комунальних послуг на суму 5327,16 грн., а вимоги позивача про стягнення такої заборгованості є такими, що підлягають задоволенню.

Колегія суддів вважає вимоги, викладені в апеляційній скарзі, необґрунтованими, з наступних підстав.

Скаржник проти позовних вимог заперечує, вважає що у нього відсутня заборгованість по договору, оскільки ним у відповідності до вимог чинного законодавства та умов договору здійснено поліпшення орендованого майна на суму 16684,00грн., а отже на зазначену суму підлягає зменшенню розмір орендної плати та комунальних платежів.

Згідно пункту 6.4 договору орендар має право з письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт. Будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативно-правовими актами порядку, та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

Пункт 7.4 договору встановлював обов'язок орендодавця здійснювати контроль за виконання невід'ємних поліпшень майна, які здійснює орендар.

Відповідно до п.7.5 договору орендодавець зобов'язується в разі розірвання договору відшкодовувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Листами №318 від 28.04.2011р. та №39 від 15.11.2011р. відповідач звертався до позивача з клопотаннями про зарахування в рахунок витрат на оплату орендної плати та комунальних послуг здійснені ним поліпшення орендованого майна, які згідно відповіді позивача №18 від 10.01.2011р. залишені без задоволення з посиланням на відсутність дозволу орендодавця на здійснення зазначених поліпшень, а отже і правових підстав такого зарахування (а.с.67-69).

Ані під час розгляду справи в суді першої інстанції, ані під час апеляційного провадження відповідачем не надано доказів отримання від позивача дозволу поліпшення орендованого майна. Лист №171/П від 21.09.2004р., кошторисна документація, зведений кошторисний розрахунок вартості будівельних робіт складені не на виконання договору №53-2008 від 01.03.2008 р., а отже не є належними доказами отримання дозволу поліпшення орендованого майна в розумінні статей 32- 34 ГПК України (а.с.57-64).

Крім того, колегія суддів вважає необґрунтованими посилання скаржника на умови договору як на підставу зарахування витрат на поліпшення майна в рахунок витрат на оплату орендної плати та комунальних послуг, оскільки зазначене зарахування не передбачено ані Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (2269-12) , ані умовами договору №53-2008 від 01.03.2008 року.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

В силу частини 2 статті 34 Господарського процесуального кодексу України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно зі статтею 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

З огляду на вищевикладене, апеляційний господарський суд вважає, що рішення господарського суду Черкаської області від 23.02.2012 року прийнято після повного з'ясування обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими та відповідністю висновків, викладених в рішенні суду обставинам справи та правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.

Зважаючи на те, що доводи відповідача законних та обґрунтованих висновків суду першої інстанції не спростовують, рішення господарського суду Черкаської області від 23.02.2012 року слід залишити без змін, а апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Супер-Стар" без задоволення.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі статті 49 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 43, 32, 33, 43, 49, 99, 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Супер-Стар" на рішення господарського суду Черкаської області від 23.02.2012 року у справі № 06/5026/2882/2011 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду Черкаської області від 23.02.2012 року у справі № 06/5026/2882/2011 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 06/5026/2882/2011 повернути до господарського суду Черкаської області.

постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.