45/197 Про розірвання договору оренди земельної ділянки - 24.04.2012 Прийняття

Акціонерне товариство холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - позивач) звернулось до господарського суду м. Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач), третя особа Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.11.2009р.

Рішенням господарського суду м. Києва у справі № 45/197 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 05.11.2009 (реєстровий № 945, зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів 07.12.2009 № 63-6-00559), укладений між Київською міською радою та Акціонерним товариством Холдинговою компанією "Київміськбуд". Стягнуто з відповідача на користь позивача судові витрати. Рішення вмотивовано тим, що позивачем досягнуто мети для якої йому надано в оренду земельну ділянку, а також оскільки позивач відмовився від права користування земельною ділянкою, суд першої інстанції дійшов висновку, що вимога позивача про розірвання договору оренди підлягає задоволенню.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення господарського суду м. Києва у справі № 45/197, прийняти постанову, якою у задоволенні позову відмовити повністю. В обґрунтування доводів апеляційної скарги скаржник посилається на те, що оскаржуване рішення прийнято за неповного з'ясування обставин, що мають значення для справи, а також з порушенням норм матеріального права. Зокрема, відповідач зазначає, що судом не враховано вимоги статті 31 Закону України «Про оренду землі», згідно з якою договір оренди може бути розірвано за згодою сторін. Відповідач також зазначає, що судом не встановлено, а позивачем не доведено, що відповідачем порушено умови договору оренди. Крім того, на думку скаржника, позивач продовжує нести обов'язки орендаря, оскільки користується земельною ділянкою, а право власності не перейшло до іншої особи і не зареєстровано. У зв'язку з цим, відповідач вважає, що підстави для розірвання договору оренди відсутні.

Позивачем подано заперечення на апеляційну скаргу, відповідно до яких позивач зазначає, що він не погоджується з апеляційною скарго, вважає її необґрунтованою, а тому просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 01.03.2012р. апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду в судовому засіданні на 27.03.2012р.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 27.03.2012р. розгляд справи відкладено на 24.04.2012р. у зв'язку з неявкою представників позивача та третьої особи та клопотанням представника позивача.

У судове засідання 24.04.2012р. представник третьої особи не з'явився. Про розгляд справи повідомлявся належним чином.

Згідно зі ст. 99 ГПК України, в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі ХІІ ГПК України (1798-12) .

Відповідно до ч. 1 ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Частиною 2 статті 101 ГПК України передбачено, що апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги та перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Колегія суддів не вбачає підстав для відкладення розгляду справи, передбачених ст. 77 ГПК України у зв'язку з неявкою представника третьої особи, а тому вважає за можливе здійснювати апеляційний перегляд рішення суду у даній справі за відсутності представника третьої особи за наявними у справі матеріалами.

Розглянувши матеріали апеляційної скарги, дослідивши наявні докази у справі, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 25.11.2009р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки (реєстровий № 945, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів 07.12.2009 № 63-6-00559) (далі - Договір, а.с.24-26).

Згідно п. 1.1, 2.1 Договору відповідач, на підставі рішення Київської міської ради від 09.07.2009 № 946/2002 (ra0946023-09) передає, а позивач приймає в оренду земельну ділянку з наступними характеристиками: місце розташування - 2-й мікрорайон житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва, розмір - 0,1247 га, цільове призначення - для будівництва житлових будинків та об'єктів соціально-побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб, кадастровий номер - 8000000000:90:146:0095.

31.01.2011р. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві видано сертифікат відповідності КВ 000646 про відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Будівництво житлових будинків та об'єктів соціально побутового призначення, комплексного благоустрою території для суспільних потреб у 2-му мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва (житловий будинок № 4-Б) на вул. Урлівській, 34-А.

21.06.2011р. позивач звернувся до відповідача з листом № 4656/0/2-11, у якому повідомив про завершення будівництва житлових будинків та передачу вказаних будинків експлуатуючим організаціям, тому просив достроково розірвати договір оренди земельної ділянки (а.с.27).

16.08.2011р. позивач звернувся до відповідача з листом № 6175/0/2-11, у якому, посилаючись на закінчення будівництва та введення в експлуатацію житлових будинків, що підтверджується сертифікатами відповідності, зазначив про використання земельної ділянки за цільовим призначенням та повідомив відповідача про свою відмову від права користування земельною ділянкою та просив надати згоду на дострокове розірвання зазначеного договору оренди на підставі п.11.4 Договору, ст. 188 ГК України та ст. 141 Земельного кодексу України (а.с.28).

В подальшому, листом від 01.09.2011 № 05-358/24949 Головне управління земельних ресурсів повідомило позивача про те, що розірвання Договору можливе в разі оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку балансоутримувачем житлового будинку.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що він орендував земельну ділянку з метою будівництва багатоквартирного житлового будинку, і після завершення його будівництва звернувся до відповідача з пропозицією про його дострокове розірвання договору оренди, проте відповідач відмовився від розірвання договору оренди. Позивач вважає відмову відповідача неправомірною та просить розірвати Договір оренди у судовому порядку.

З урахуванням викладених обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову у даній справі.

Матеріалами справи підтверджується, що земельну ділянку передано позивачу згідно з рішенням Київської міської ради (відповідач) № 946/2002 від 09.07.2009р. (ra0946023-09) саме з метою будівництва (а.с.22) і, відповідно, на виконання вказаного рішення між сторонами укладено спірний Договір оренди.

За приписами статей 11, 509 ЦК України договір є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору, а одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускаються (ст. 525 ЦК України).

Згідно зі статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 11.4 Договору оренди земельної ділянки від 25.11.2009 р., укладеного сторонами в цій справі, передбачена можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Згідно ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Таким чином, завершення будівництва є підставою, яка надає позивачу (орендар) право на припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Крім того, пунктом "а" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (частини 1, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

Факт відмови позивача від права користування земельною ділянкою підтверджується наявними у матеріалах справи листами позивача, адресованими відповідачу та не заперечується відповідачем.

Слід також зазначити, що право оренди земельною ділянкою, відповідно до глави 15 ЗК України (2768-14) , є складовою права користування землею.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що право оренди земельної ділянки, яке є складовою права користування землею - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 ЗК України), а його припинення полягає в припиненні правовідношення, на підставі якого воно виникло.

Отже, відмова позивача від користування земельною ділянкою є підставою, передбаченою законом для припинення правовідношення з її користування.

Згідно з інформацією Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна від 10.11.2011р. № 50686 (И-2011) право власності на квартири в буд. № 34-а по вул. Урлівській за позивачем не зареєстровано (а.с.53).

Завершення будівництва та готовність до прийняття об'єкта в експлуатацію, як зазначалося раніше, підтверджується наявним у матеріалах справи Сертифікатом відповідності серії КВ № 000646, який видано Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві на підставі Акта готовності об'єкта до експлуатації від 11.01.2011р. (а.с.30).

У цьому контексті колегія суддів зазначає, законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, а частиною 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" прямо встановлено, що після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі і в даному випадку позивач звернувся за захистом свого права на припинення дії договору шляхом його розірвання. Аналогічну правову позицію викладено у постановах Вищого господарського суду України від 01.02.2011р. у справі № 11/227 та 18.04.2012р. у справі 10/446.

У зв'язку з наведеним, посилання відповідача на відсутність правових підстав для розірвання договору та задоволення позову відхиляються судом апеляційної інстанції, як необґрунтовані.

Таким чином, позовні вимоги у даній справі є обґрунтованими та підлягають задоволенню повністю.

Доводи, викладені відповідачем в апеляційній скарзі не спростовують правомірність висновків місцевого господарського суду у даній справі. Крім того, відповідачем не надано доказів, які б підтверджували інші обставини, ніж ті, які встановлені судом першої інстанції.

Відповідно до ч. 1 статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, як встановлено статтею 34 ГПК України.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Виходячи з наведеного, колегія суддів дійшла висновку, що підстави для скасування рішення господарського суду міста Києва від 19.01.2012р. у справі №45/197, які передбачені ст. 104 ГПК України, відсутні. Рішення є законним, обґрунтованим і відповідає обставинам справи. У зв'язку з цим апеляційна скарга задоволенню не підлягає.