17-15/17-1948-2011 Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки - 03.04.2012 Прийняття

Прокурор Кілійського району Одеської області в інтересах держави в особі Кілійської районної державної адміністрації звернувся до господарського суду Одеської області з позовними вимогами та уточненнями до них до ТОВ "Єрмак" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки водного фонду площею 2189,913 га розташованої на о.Єрмаків, Кілійського району, Одеської області від 22.10.2004р. №040482200001, укладеного між Кілійською РДА та ТОВ "Єрмак", шляхом викладення п.4.1 договору в наступній редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі трикратного розміру земельного податку для земель загальної категорії, що складає 210538,24 грн. на рік із розрахунку 96,14 грн. за 1га землі. Орендна плата вноситься щомісячно в розмірі 1/12 частині".

Рішенням господарського суду Одеської області від 25.07.2011року, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 08.09.2011 року позовні вимоги було задоволено в повному обсязі.

Судові рішення мотивовані тим, що зміна чинного законодавства є істотною зміною обставин, з якими закон пов’язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду в порядку ст. 652 ЦК України.

Постановою Вищого господарського суду України від 22.10.2011 року вказані судові рішення першої та другої інстанцій скасовані, справа передана на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

За висновками касаційної інстанції, судом першої та апеляційної інстанції не досліджено в повному обсязі матеріали та обставини справи, що мають суттєві значення для розгляду спору: умовами спірного договору не встановлено перегляду розміру орендної плати у випадках, передбачених нормативними актами, підвищення цін, товарів, в тому числі інфляційних процесів, зміни коефіцієнта індексації грошової оцінки земель, зміни розміру ставки земельного податку тощо; в основу розрахунку нового розміру орендної плати покладено змінений розмір ставки земельного податку, розрахований виходячи із проіндексованої на коефіцієнт 3.2 нормативно грошової оцінки землі, що залишено судами попередніх інстанцій без належної оцінки, під час виконання спірного договору оренди статус орендодавця залишився незмінним, однак необхідного розпорядження щодо приведення раніше укладених договорів оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення змін до цих договорів, матеріали справи не містять.

При новому розгляду рішенням господарського суду Одеської області від 24.01.2012 року (суддя Брагіна Я.В.) в задоволенні позову відмовлено.

Судове рішення мотивоване відсутністю підстав для внесення змін до спірного договору: розпорядження позивача №486 від 31.08.2006 року, яким встановлено розмір орендної плати для відповідача, на підставі якого укладено спірний договір, не визнано недійсними; умовами договору сторони не передбачили зміну розміру орендної плати при зміні законодавства, яке регулює розмір орендної плати за землю та зміну податкового законодавства, індексів інфляції; не прийнято рішення органу виконавчої влади щодо приведення раніше укладених договорів оренди землі водного фонду до вимог законодавчих актів, прийнятих у 2010 році; в Податковому кодексі України (2755-17) та в Законі України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийнятим ПК України" №2756-6 від 02.12.2010 року (2756-17) відсутня обов’язкова норма щодо приведення раніше укладених договорів оренди до вимог зазначених законів.

В апеляційній скарзі, не погодившись з висновками суду, прокурор Кілійського району просить рішення господарського суду скасувати, позовні вимоги задовольнити, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права. Нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутнього в засіданні представника відповідача дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом 22.10.2004 року між Кілійською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Єрмак" (орендар), укладено договір оренди земельної ділянки № 77, відповідно до умов якого орендодавець на підставі розпорядження Кілійської РДА від 31.08.2004 року № 486 зобов’язався передати, а орендар-прийняти в користування на умовах оренди земельну ділянку (о. Єрмаків) на території Кілійського району, Одеської області загальною площею 2189,913 га, в т.ч. сіножаті - 257,990 га, болото - 1931,923 га.

П. 4.1 договору встановлено, що за використання земельної ділянки Орендар сплачує орендну плату щорічно у сумі 54747,83 грн. із розрахунку 25 грн. за 1га. Орендна плата вноситься у 2 строки: Ѕ частини річної суми до 1 серпня, остання частина річної суми до 1 листопада.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям податкового кодексу України №2756-6 від 02.12.2010 року (2756-17) внесено зміни до ст. 21 Закону України "Про оренду землі", у зв’язку з чим ч.2 цієї статті викладена в такій редакції: розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторони у договорі оренди ( крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлені відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

П. 288.5 ст. 288 ПК України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Як свідчать матеріали справи, землі о. Єрмаків належать до категорії земель водного фонду ( лист відділу Держкомзему у Кілійському районі Одеської області №11-11-2/2128 від 27.12.2010 року).

Згідно з п. 280.1 ст. 280 ПК України ставка податку за земельні ділянки на землях водного фонду встановлюється у розмірі 0,3 відсотка від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

Розпорядженням Одеської Обласної Ради "Про грошову оплату земель сільськогосподарського призначення в області №287/95 від 23.06.1995 року було затверджено середню грошову оцінку 1 га земель по Одеській області в розмірі 3338 грн.

П. 289.2 ст. 289 ПК України передбачено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою

Згідно листа Держкомзему від 11.01.2011 року №334/22/6-11 нормативно грошова оцінка земель населених пунктів, що проведена за вихідними даними станом на 01.04.1996 року, земель сільськогосподарського призначення станом на 01.07.1995 року та земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, що приведено станом на 01.01.1997 року підлягає індексації станом на 01.01.2011 року на коефіцієнт 3.2.

З урахуванням вказаного, орендна плата за земельну ділянку водного фонду площею 2189,913 га, яка перебуває в користуванні ТОВ "Єрмак", в рік за наданим позивачем розрахунком, має складати 210538, 24 грн., розмір орендної плати за 1 га землі - становить 96,14 грн.

З метою приведено умов договору у відповідність до положень ст. 21 Закону України "Про оренду землі"- Кілійська РДА 02.08.2010 року, 25.08.2010 року, 13.09.2010 року, 17.12.2010 року, 14.01.2011 року, 03.02.2011 року зверталася до ТОВ "Єрмак" із пропозиціями про внесення змін до договору оренди землі, про що свідчать наявні в матеріалах справи копії листів позивача. Від підписання додаткової угоди про зміни до договору оренди землі відповідач відмовився, що й стало підставою для звернення з даним позовом прокурора Кілійського району.

Господарський суд, приймаючи рішення про відмову в задоволені позову, не погодившись з доводами позивача, послався на відсутність підстав для внесення змін до спірного договору, а саме:

- ні прокурор, ні позивач не наддали належних доказів суду, які б підтверджували істотне порушення умов спірного договору відповідачем, інші вимоги, встановлені договором або законом, чи істотними змінами обставин, якими сторони керувалися при укладені договору і встановленні орендної плати;

- спірний договір оренди укладено на підставі розпорядження Кілійської РДА №486 від 31.08.2004 року, п.3 якого встановлено орендну плату в розмірі 54747,83 грн.(25 грн. за 1 га), яке не скасоване, не визнано недійсним; необхідного розпорядження щодо приведення раніше укладених договорів оренди землі у відповідність до вимоги законодавства шляхом внесення змін до цих договорів позивачем не приймалося;

З обґрунтованістю висновків суду погодитися можна.

Відповідно до ст. 651, 652 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладені договору.

Згідно ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому, зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у ч. 1 ст. 21 Закону України "Про плату за землю" як платіж, який орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією з істотних умов договору.

Умовами договору оренди (п.4.1) сторони встановили орендну плату в розмірі 54747,83 грн. за рік з розрахунку 25 грн. за 1га.

Також сторони визначили (п.4.5), що розмір орендної плати може бути переглянутий сторонами шляхом внесення змін (доповнень) до цього договору. При цьому, умовами договору не встановлено перегляду розміру орендної плати у випадках, передбачених нормативними актами України, підвищення ціни, тарифів, інфляційних процесів, зміни коефіцієнта індексації грошової оцінки земель, зміни розмірів ставки земельного податку тощо.

Як підставно вказав господарський суд, договір оренди земельної ділянки № 77 укладено між Кілійською РДА та ТОВ "Єрмак" на підставі розпорядження Кілійської РДА від 31.08.2004 року № 486. Цим же розпорядженням встановлено і орендну плату для відповідача.

Відповідно до п. 7 ст.1 3, п. 2 ст. 21 Закону України "Про місцеві державні адміністрації"до вирішення місцевою державною адміністрацією відносяться в тому числі і питання щодо використання та розпорядження землями державної власності, що оформлюється відповідним розпорядженням.

Господарським судом зроблено правильний висновок про те, що під час виконання спірного договору оренди статус орендодавця, як органу встановленої влади, не змінився, але розпорядження щодо приведення раніше укладених договорів оренди землі у відповідність до вимог законодавства (ЗУ "Про внесення змін до законодавчих актів України в зв’язку з прийняттям податкового кодексу України № 2756-6 від 02.12.2010 року (2756-17) ), шляхом внесення змін до цих договорів –позивачем не приймалося.

Нормативні документи - Податковий кодекс України (2755-17) та Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям податкового кодексу України" № 2756-6 від 02.12.2010 року (2756-17) не містять обов’язкової норми щодо приведення раніше укладених договорів оренди до вимог зазначених законів, а тому господарським судом зроблено підставний висновок про відсутність підстав для внесення змін до п. 4.1 спірного договору.

Відповідно до постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 (v0006600-11) , "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", вирішення спорів про внесення змін до договору пов’язане із застосуванням положення ч.1 ст. 626 ЦК України, відповідно до якої договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін. У разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку.

Згідно зі ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Вказані висновки господарського суду відповідають фактичним обставинам справи та наявним матеріалам і ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права, із дотриманням процесуальних норм і вказівок касаційної інстанції.