6/194 Про визнання недійсним договороу оренди приміщення - 24.03.2009 Прийняття

У березні 2008 року Спільне українсько-російське підприємство "Музей мистецтв "Гелос" у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Подільської районної в місті Києві ради, Відділу приватизації комунального майна Подільського району міста Києва, Товариства з обмеженою відповідальністю "Вікторія 2000" про визнання недійсним рішення та договору, зобов'язання вчинити певні дії.

Рішенням господарського суду міста Києва від 10.09.2008 року (судді Ковтун С.А. Власов Ю.Л. Чеберяк П.П.) залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 03.12. 2008 року (судді Гарник Л.Л., Іваненко Я.Л., Пантелієнко В.О.) У задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погодившись з вищезазначеними процесуальними документами, Спільне українсько-російське підприємство "Музей мистецтв "Гелос" у формі товариства з обмеженою відповідальністю звернулось з касаційною скаргою, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 03.12.2008 р. та рішення господарського суду міста Києва від 10.09.2008 р. зі справи № 6/194 скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Вимоги касаційної скарги Спільне українсько-російське підприємство "Музей мистецтв "Гелос" у формі товариства з обмеженою відповідальністю обґрунтовує тим, що оскаржувані процесуальні документи прийняті з порушенням вимог матеріального права та з неповним дослідженням обставин справи.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарським судом першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, що викладені в п.1 Постанови від 29.12.1976 року № 11 "Про судове рішення (v0011700-76) ", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Обґрунтованим визнається рішення, в якому повністю відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.

Рішення місцевого та постанова апеляційного суду відповідають зазначеним вимогам, оскільки ґрунтуються на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Відповідно до ч. 2 ст. - 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Вирішуючи спір по суті заявлених вимог, суди першої та апеляційної інстанцій встановили,

Відповідно до розпорядження Подільської районної у місті Києві державної адміністрації № 407 від 12 квітня 2001 між Управлінням з питань майна району Подільської районної у місті Києві державної адміністрації (орендодавцем) та позивачем (орендарем) 03 травня 2001 року укладено договір оренди № 140-1 нежитлового приміщення поАДРЕСА_1, загальною площею 168,6 кв. м. в місті Києві.

Додатковою угодою від 01 березня 2002 року новим орендодавцем спірного приміщення визначено комунальне підприємство "Оренда".

Пунктом 7.2 Договору встановлено, що строком дії останнього є термін з 03.05.2001 по 03.05.2006.

Згідно з п. 7.7 Договору укладення повторного договору оренди на приміщення можливе лише в разі надання нових розпорядчих документів (розпорядження Подільської районної у місті Києві адміністрації, ордеру).

Рішенням господарського суду міста Києва від 24 листопада 2006 року у справі № 30/527, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 27 лютого 2007 року, за позивачем визнано переважне право на продовження договору оренди № 140-1 від 03 травня 2001 року на новий строк з 04.05.2006 по 04.05.2011.

Відповідно до ст.ст. 29, 41 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ч. 1 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"та ст.ст. 2, 7 Закону України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності", виконавчі органи мають повноваження щодо розпорядження комунальним майном, а саме: в межах, визначених радою, управління майном, що належить до комунальної власності територіальної громади, а також підготовки і внесення на розгляд рад пропозицій щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органом місцевого самоврядування є виборний орган (рада), який складається з депутатів і відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення. При цьому під комунальною власністю розуміється право територіальної громади володіти, доцільно, економічно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в України" власник на свій розсуд володіє, користується та розпоряджується належним йому майном.

01 березня 2007 року Подільською районною у місті Києві радою було прийнято рішення № 134 "Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, що підлягають приватизації та надання дозволу".

Зокрема, зазначеним рішенням було вирішено затвердити переліки об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, а саме: нежилі приміщення та будинки, що підлягають приватизації шляхом викупу орендарем та нежилі приміщення та будинки що підлягають приватизації конкурентним способом.

Згідно з п. 47 додатку № 2 спірне приміщення було включено до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, що підлягають приватизації конкурентним способом через аукціон.

За результатами аукціону 03 березня 2007 між відділом приватизації комунального майна Подільського району міста Києва та ТОВ "Вікторія-2000"укладено договір купівлі-продажу спірного приміщення (далі -Договір).

Приватизація державного майна -це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб (ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна").

Застосування переважно конкурентних способів приватизації, в силу ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного майна", є одним з принципів приватизації.

Правовий механізм приватизації цілісних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу встановлює Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (2171-12) (далі -Закон).

До об'єктів малої приватизації також відноситься окреме індивідуально визначене майно (ч. 1 ст. 2 Закону).

Порядок визначення переліку об'єктів, що підлягають приватизації, регламентовано ст. 7 Закону.

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону включення об'єктів малої приватизації до переліків, об'єктів, що підлягають приватизації, здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Ініціатива покупців реалізується шляхом подачі до відповідного органу приватизації заяви про включення підприємства до одного із переліків об'єктів, що підлягають приватизації (ч. 4 ст. 7 Закону).

Відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону орган приватизації розглядає подану заяву і в разі відсутності підстав для відмови у приватизації включає підприємство до переліків, об'єктів, що підлягають приватизації.

Відмова у приватизації, згідно з абзацом 2 частини 5 статті 7 Закону, можлива тільки у випадках, коли:

особа, яка подала заяву, не може бути визнана покупцем підприємства згідно з цим Законом;

є законодавчо встановлене обмеження на приватизацію цього підприємства;

не затверджено переліків, передбачених частиною першою цієї статті.

Затвердження за поданням органів приватизації переліку об'єктів, які перебувають у комунальній власності і підлягають викупу, покладено на місцеві Ради (ч. 1 ст. 7 Закону).

Офіційне тлумачення частини першої, третьої та п'ятої статті 7 Закону дано рішенням Конституційного Суду України від 13.12.2000 (v014p710-00) у справі № 1-16/2000.

Зокрема, положення частини першої, третьої статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"щодо ініціативи покупців про включення відповідного майна до переліку об'єктів, що підлягають приватизації, треба розуміти як право покупця пропонувати проведення приватизації конкретного об'єкта малої приватизації у вказаний ним спосіб, зокрема шляхом викупу.

Пропозиція покупця щодо способу приватизації підлягає розгляду у визначений законом строк, але вона не є обов'язковою для органів, які визначають або затверджують переліки об'єктів малої приватизації, за винятком випадків, передбачених статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"та іншими законами.

Положення частини п'ятої статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)"слід розуміти так, що органи приватизації зобов'язані розглянути подані покупцями заяви та, у разі відсутності встановлених цим Законом підстав для відмови у приватизації, включити конкретне підприємство до переліку об'єктів, що підлягають приватизації у встановлений спосіб, або прийняти рішення про відмову в приватизації.

Включення підприємства до іншого, ніж пропонує покупець, переліку об'єктів приватизації не може розглядатися як відмова у приватизації.

Таким чином, як зазначено у вказаному рішенні Конституційного Суду України, положення статті 7 Закону зобов'язують органи приватизації та органи, що за їх поданням затверджують переліки об'єктів малої приватизації, розглянути заяву покупця, проте не зобов'язують задовольнити її щодо конкретного способу приватизації об'єкта, якщо інше не передбачено законом.

Основні цілі, пріоритети, завдання та способи приватизації державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, та відчуження комунального майна, групи об'єктів, які підлягають приватизації, орієнтовні завдання щодо обсягів приватизації державного майна та надходження коштів від приватизації до Державного бюджету України визначає Державна програма приватизації на 2000 - 2002 роки (далі - Програма), яка затверджена Законом України "Про Державну програму приватизації" від 18.05.2000 № 1723-ІІІ (1723-14) і діє до затвердження чергової Державної програми приватизації.

Цілісні майнові комплекси, окреме індивідуально визначене майно, майно підприємств, які не були продані як цілісні майнові комплекси, вказаною Програмою віднесено до об'єктів групи А.

Відповідно до п. 51 Програми у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди вартістю не менше як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна будівлі, споруди, приміщення).

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Позивач не надав жодного доказу про згоду орендодавця на здійснення ремонтних робіт за договором від 16.12.2002, укладеного між ним та ТОВ "Укрспецторг", а сама вартість робіт (115180,8 грн.) становить 1,2% від вартості приміщення.

Таким чином, позивач не довів наявність у нього правових підстав на приватизацію майна шляхом викупу, у зв'язку з чим рішення Подільської районної в місті Києві ради від 01.03.2007 № 134 "Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади Подільського району, що підлягають приватизації та надання дозволу"в частині приватизації приміщення конкурентним способом (аукціон) відповідає законодавству.

Також позивач не скористався правом участі у конкурсі для придбання спірного приміщення.

Статтею 15 Закону передбачено, що інформація про об'єкти, що підлягають продажу на аукціоні, публікується не пізніше як за 30 календарних днів до дати проведення аукціону, конкурсу в інформаційних бюлетенях органів приватизації, місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації. Отже, виходячи з приписів даної норми, публікація повинна бути здійснена в одному з наведених друкованих видань.

Інформація про аукціон була опублікована у газеті "Українська столиця" № 26 від 23.07.2007, яка є друкованим засобом масової інформації комунального підприємства "Редакція газети "Українська столиця".

За таких обставин, доводи позивача про необхідність, одночасно з публікацією у місцевій пресі, здійснення публікації в інформаційних бюлетенях органів приватизації, не ґрунтуються на законодавстві, рівно як доводи про покладення на орендодавця обов'язку інформувати орендаря про проведення аукціону.

Як зазначено вище, приватизація державного майна -це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб (ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна").

В силу ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" законодавство України про приватизацію складається з цього Закону, інших законів України з питань приватизації.

Таким чином, застосування інших актів цивільного законодавства, у тому числі й Цивільного кодексу України (435-15) , до регулювання правовідносин приватизації повинно мати місце з урахуванням особливостей, встановлених законодавством про приватизацію.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

З огляду на викладене, оскільки належне виконання обов'язків наймача, відповідно до законодавства про приватизацію, не є підставою для застосування такого способу приватизації як викуп майна, реалізація даного права можлива лише шляхом участі у приватизації майна, продаж якого здійснюється на аукціоні або за конкурсом. Причому, виходячи з мети приватизації, якою є залучення коштів на структурну перебудову економіки України (ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна"), та задекларованою державною підтримкою конкуренції як змагання між суб'єктами господарювання (ст. 25 ГК України), застосування переважного права наймача може мати місце виключно при рівних умовах.

У той же час, позивач не скористався свої правом на участь у приватизації, що, в свою чергу, свідчить про відсутність порушення його переважного права перед іншими особами на придбання речі, переданої у найм.

Зміна власника речі, переданої у найм, не є підставою для припинення правовідносин найму (ст. 770 ЦК України), у зв'язку з чим доводи позивача про оскаржуваним Договором його прав є безпідставними.

Отже, рішення № 134 IX сесії Подільської районної у місті Києві ради V скликання від 01.03.2007 та договір купівлі-продажу нежитлового приміщення по вул. Сагайдачного, 14, літ. "В", в місті Києві, укладений 03.03.2007 між уповноваженим органом Подільської районної у місті Києві ради та товариством з обмеженою відповідальністю "Вікторія-2000"відповідають чинному законодавству.

Отже, під час вирішення спору, судами попередніх інстанцій правильно встановлені усі обставини, що мають значення для справи, їм надана вірна юридична оцінка, норми права застосовані вірно, а доводи касаційної скарги не спростовують висновків суду.

За наведених вище обставин, Вищий господарський суд України не знайшов законних підстав для повного або часткового задоволення вимог касаційної скарги, а тому судові акти слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

На підставі наведеного вище і керуючись ст.ст. - 111-5, - 111-7, - 111-9, - 111-10, - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

1. Касаційну скаргу Спільного українсько-російського підприємства "Музей мистецтв "Гелос" у формі товариства з обмеженою відповідальністю залишити без задоволення.