40/391 Про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, що був відчужений в порядку приватизації шляхом продажу на аукціоні - 20.02.2012 Прийняття

У жовтні 2011 року Регіональне відділення фонду державного майна України по Київській області звернулося до господарського суду з позовом до ОСОБА_3 про розірвання договору № 34-НБ-ЗД від 18.01.2002 року купівлі-продажу державного майна об'єкта незавершеного будівництва, що продано шляхом продажу на аукціоні "Будинок для людей похилого віку".

До прийняття господарським судом рішення у справі позивачем була подана заява про уточнення позовних вимог, у якій останній просив також вилучити у фізичної особи ОСОБА_3 будинок для людей похилого віку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та передати його РВ ФДМУ по Київській області.

Рішенням господарського суду міста Києва від 20.12.2011 року (дата підписання – 21.12.2011 року) у справі № 40/391 (суддя – Пукшин Л.Г.) у позові відмовлено повністю.

Не погоджуючись з вищевказаним рішенням суду першої інстанції, РВ ФДМУ по Київській області звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просило оскаржуване рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Апеляційна скарга мотивована неповним з’ясуванням судом першої інстанції обставин, що мають суттєве значення для справи. Так, апелянт зазначає, що відмовляючи у позові, місцевий господарський суд безпідставно залишив поза увагою акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі – продажу від 14.09.2011 року, яким підтверджується невиконання покупцем умов п. п. 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6 та 5.1.9 договору.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 19.01.2012 року апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 06.02.2012 року.

31.01.2012 року через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду відповідачем було подано відзив на апеляційну скаргу, у якому останній проти доводів апеляційного оскарження заперечував та просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.

У судовому засіданні 06.02.2012 року на підставі ст. 77 ГПК України було оголошено перерву до 20.02.2012 року.

Розпорядженням секретаря судової палати Київського апеляційного господарського суду від 20.02.2012 року № 01-22/1/1 "Про зміну складу колегії суддів" у зв’язку з перебуванням судді Рудченка С.Г. у відпустці було внесено до складу судової колегії для розгляду даної справи замість судді Рудченка С.Г. суддю Буравльова С.І.

У судове засідання 20.02.2012 року з’явилися представники сторін.

Відповідно до частини 2 статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, Київський апеляційний господарський суд, -

Як вбачається з матеріалів справи, 18.09.2002 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області (продавець) та фізичною особою ОСОБА_3 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу державного майна об'єкта незавершеного будівництва, що продано шляхом продажу на аукціоні "Будинок для людей похилого віку" № 34-НБ-ЗД (далі - договір), відповідно до п. 1.1 якого продавець зобов’язався передати у власність покупця об’єкт незавершеного будівництва - "будинок для людей похилого віку", який знаходиться за адресою: 08032, АДРЕСА_1, на земельній ділянці площею 0,35 га, питання відведення, купівлі або довгострокової оренди якої вирішується покупцем самостійно з місцевими органами влади у порядку, встановленому чинним законодавством, і є об’єктом приватизації згідно з наказом ФДМУ від 25.10.1999 року № 2016; РВ ФДМУ по Київській області від 11.11.1999 року № 5-27-1/12, а покупець – прийняти об’єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені у цьому договорі.

Право власності на об'єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту підписання акта приймання-передачі (п. 1.2 договору).

Розділу 5 договору визначено обов’язки покупця, а саме:

- в установлений цим договором термін сплатити ціну об’єкта приватизації (п. 5.1.1 договору),

- в установлений цим договором термін прийняти об’єкт приватизації (п. 5.1.2 договору),

- зареєструвати цей договір в місцевій раді та надати продавцю документ про реєстрацію (п. 5.1.3 договору),

- в шестимісячний термін з моменту підписання цього договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудови на об’єкт (п. 5.1.4 договору),

- забезпечити виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об’єкта (п. 5.1.5 договору),

- добудувати об’єкт протягом 5 років (п. 5.1.6 договору),

- при зміні первісного призначення зміни в проектно-технічній документації погодити в порядку установленому чинним законодавством з місцевими органами влади на протязі року з моменту нотаріального посвідчення договору (п. 5.1.7),

- у разі неможливості завершення будівництва об’єкта в установлені терміни за наявності відповідних обґрунтувань терміни завершення будівництва можуть бути змінені за спільним органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір (п. 5.1.8 договору),

- на вимогу продавця покупець зобов’язаний надати продавцю необхідні документи, щодо виконання умов цього договору (п. 5.1.9 договору),

- не відчужувати об’єкт та земельну ділянку, на якій він розташований, до завершення будівництва та введення в експлуатацію (п. 5.1.10 договору).

Як встановлено місцевим господарським судом, 22.01.2008 року сторони внесли зміни до даного договору, виклавши п 5.1.6. договору в наступній редакції: "в термін до 18.09.2009 року добудувати та ввести об’єкт в експлуатацію зі зміною первісного призначення".

Як слідує зі змісту позовної заяви, звертаючись до господарського суду з вимогами про розірвання договору № 34-НБ-ЗД від 18.01.2002 року і вилучення у фізичної особи ОСОБА_3 будинку для людей похилого віку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та передання його РВ ФДМУ по Київській області, позивач посилався на те, що відповідачем належним чином не виконано умови даного договору, а саме: пунктів 5.1.4, 5.1.5, 5.1.7 та 5.1.9 останнього.

Встановивши вказані обставини справи, місцевий господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими та такими що не підлягають задоволенню.

Колегія суддів погоджується з таким висновком господарського суду першої інстанції з наступних підстав.

За приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як правильно зазначено господарським судом міста Києва, укладений між сторонами договір № 34-НБ-ЗД від 18.01.2002 року за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу державного майна в процесі приватизації, а тому спірні правовідносини сторін підпадають під правове регулювання, у тому числі, законодавства про приватизацію державного майна.

Так, згідно з ч. 8 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Відповідно до ч. 8 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Контроль за виконанням договорів купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації, який уклав відповідний договір (ст. 135 Державної програми приватизації на 2000 - 2002 роки, затвердженої Законом України "Про Державну програму приватизації" від 18 травня 2000 р. № 1723-III (1723-14) ).

За результатами перевірки виконання умов договорів купівлі-продажу складаються акти перевірок за формою, встановленою Фондом (ст. 136 наведеного Закону (1723-14) ).

Як вбачається з матеріалів справи, в обґрунтування заявлених вимог та на підтвердження викладених у позовній заяві обставин щодо невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу № №34-НБ-ЗД від 18.09.2002 року, позивачем було надано акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 14 вересня 2011 року.

Як зазначено в оскаржуваному рішенні суду, правила організації та здійснення органами приватизації контролю за виконанням покупцями об'єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об'єктів визначено Порядком здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 19 серпня 1998 р. № 1649 (v1649224-98) (в редакції наказу Фонду державного майна України від 27 лютого 2004 р. № 372 (v0372224-04) з наступними змінами та доповненнями) (далі – Порядок).

Пунктом 1.5 вказаного Порядку (v0372224-04) закріплено, що перевірка здійснюється на підприємстві (організації), майно (акції) якого є об'єктом купівлі-продажу за даним договором (далі - підприємство), за участі уповноважених представників юридичної (фізичної) особи - покупця (далі - покупець) та підприємства. Якщо об'єктом купівлі-продажу за договором є об'єкт незавершеного будівництва, перевірка здійснюється за участі його покупця.

Про перевірку орган приватизації попередньо (не пізніше ніж за тиждень) повідомляє покупця та підприємство (п. 1.6 Порядку (v0372224-04) ).

Проте, з наявного у матеріалах справи реєстру відправки кореспонденції за вересень 2011 року (а. с. – 31) вбачається, що лист № 04-14-2245 від 08.09.2011 року з повідомленням про проведення перевірки виконання відповідачем умов договору купівлі-продажу був направлений позивачем лише 09.09.2011 року, у той час як перевірка була запланована та проведена 14.09.2011 року, тобто з порушенням вимог п. 1.6 Порядку про завчасне повідомлення покупця щодо проведення перевірки.

Пунктом 3.1 Порядку закріплено, що результати перевірок оформлюються актами перевірок, форми яких затверджено наказом Фонду від 15.08.97 № 885 "Про затвердження типових актів перевірки виконання умов договорів купівлі-продажу", зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 12.09.97 за № 394/2198 (z0394-97) , з урахуванням вимог інструктивного листа Фонду від 21.10.97 № 10-23-10008 та наказу Фонду від 09.08.2002 № 1432 "Про затвердження форм актів поточної та підсумкової перевірок виконання умов договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва", зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.09.2002 за № 767/7055 (z0767-02) .

Однак, наявний у матеріалах справи акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 14.09.2011 року складений за формою, затвердженою наказом ФДМУ від 15.08.97 № 885 (z0394-97) , тоді як повинен складатися за формою, затвердженою наказом Фонду від 09.08.2002 № 1432 "Про затвердження форм актів поточної та підсумкової перевірок виконання умов договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва", зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.09.2002 за № 767/7055 (z0767-02) .

Крім цього, згідно з п. 3.2 Порядку (z0767-02) у разі неявки покупця для участі у перевірці, відмови його та/або представника підприємства від підписання акта перевірки, представник органу приватизації, що проводить перевірку, може здійснити оформлення акта перевірки за підписом (підписами) представників інших органів (за погодженням з ними): органу місцевого самоврядування, бюро технічної інвентаризації тощо. Можливим у такому випадку є також оформлення акта перевірки комісією, створеною органом приватизації.

До акта перевірки як документи, що підтверджують висновки, зазначені в ньому, додаються належним чином оформлені документи (копії), які використовувалися під час перевірки. Конкретний склад цих документів визначається перевіряючим, який несе відповідальність за їх достатність та достовірність для підтвердження зафіксованих в акті перевірки висновків. У кінці розділу "Висновки" акта перевірки наводиться загальна кількість аркушів додатків до нього та кількість їх примірників (п. 3.3 Порядку (z0767-02) ).

Разом з цим, як вбачається з акта поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 14.09.2011 року, останній підписаний лише представниками органу приватизації при зафіксованому ним нез’явленні покупця для участі у перевірці, а також не містить жодних додатків (документів) на підтвердження викладених у ньому висновків про не виконання відповідачем п. 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6 та 5.1.9 договору купівлі – продажу.

При цьому, колегією суддів враховано, що матеріали справи не містять акта, складеного на підставі п. п. 6.2, 6.2.1 та 6.2.2 Порядку, зокрема, на підтвердження ненадання представнику органу приватизації необхідних документів.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що наданий позивачем акт поточної перевірки виконання умов договорів купівлі-продажу від 14.09.2011 року складений та оформлений останнім з порушенням п. п. 3.1, 3.2, 3.3 вищезазначеного Порядку і наказу Фонду від 09.08.2002 № 1432 "Про затвердження форм актів поточної та підсумкової перевірок виконання умов договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва", зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.09.2002 за № 767/7055 (z0767-02) ,

До того ж, матеріали справи не містять доказів направлення позивачем на адресу відповідача даного акта поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 14.09.2011 року, що відповідно позбавляє відповідача скористатися правом, передбаченим п. 3.4 Порядку (z0767-02) .

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

В силу ст. 34 вказаного Кодексу обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Таким чином, наданий позивачем акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 14.09.2011 року не може вважатися належним доказом не виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, на що позивач посилається, як на підставу розірвання вказаного договору.

При цьому, колегією суддів також враховано, що 22.01.2008 року сторони внесли зміни до п 5.1.6 договору купівлі – продажу, погодивши, зокрема, зміну первісного призначення об’єкту, у той час як згідно акта поточної перевірки виконання умов договору купівлі – продажу від 14.09.2011 року, складеного представниками органу приватизації, об’єктом перевірки значиться будинок для людей похилого віку.

Виходячи з наведеного, місцевим господарським судом правомірно відмовлено у задоволенні позовної вимоги Регіонального відділення фонду державного майна України по Київській області про розірвання договору купівлі – продажу № 34-НБ-ЗД від 18.09.2002 року.

Оскільки вимога про вилучення у фізичної особи ОСОБА_3 будинку для людей похилого віку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та передання його РВ ФДМУ по Київській області є похідною, вона задоволенню також не підлягає.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що зі змісту договору купівлі – продажу № 34-НБ-ЗД від 18.09.2002 року слідує, що його предметом є об’єкт незавершеного будівництва, однак, не будинок для людей похилого віку, вимога про вилучення якого заявлена позивачем.

За таких обставин колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги Регіонального відділення фонду державного майна України по Київській області та скасування рішення господарського суду міста Києва від 20.12.2011 року у справі № 40/391.