07/5026/2238/2011 Про визнання недійсними змін до договору оренди земельної ділянки - 26.01.2012 Прийняття

До господарського суду Черкаської області звернувся Фізична особа – підприємець ОСОБА_2 з позовом до Тальнівської районної державної адміністрації Черкаської області та Товариства з обмеженою відповідальністю "Об’єднана сільськогосподарська компанія" про визнання недійсними змін від 10.04.2008 року № 107 до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2003 року № 107 з урахуванням додаткової угоди від 05.05.2003 року № 1 із змінами від 09.02.2005 року № 56 укладені між відповідачами по справі.

Рішенням від 23.11.2011 року господарський суд Черкаської області позов задовольнив повністю. Визнав недійсними зміни від 10.04.2008 року № 107 до укладеного між відповідачами по справі договору оренди земельної ділянки від 25.03.2003 року № 107/1 з урахуванням додаткової угоди від 05.05.2003 року № 1 із змінами від 09.02.2005 року № 56, зареєстровані в Тальнівському відділі Черкаської філії ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 08.05.2008 року за № 040879300021. Стягнув з відповідачів по 42 грн. 50 коп. витрат на сплату державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням місцевого господарського суду ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" звернулося до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Черкаської області від 23.11.2011 року у справі № 07/5026/2238/2011 та прийняти нове рішення, яким припинити провадження у справі.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.12.2011 року апеляційна скарга позивача була прийнята до провадження та призначено розгляд справи № 07/5026/2238/2011 у судовому засіданні за участю представників сторін.

В судове засідання 26.01.2012 року повноважні представники відповідача 2 не з’явилися та про причини неявки суд не повідомили, хоча про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином. Після обговорення судова колегія дійшла висновку, що неявка повноважних представників відповідача 2 не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті. В судовому засіданні 26.01.2011 року представник відповідача 1 підтримав вимоги апеляційної скарги. Позивач та його представник проти вимог апеляційної скарги заперечували.

Дослідивши докази, що є у справі, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши застосування норм матеріального та процесуального права судом першої інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги судова колегія апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Черкаської області має бути залишено без змін, виходячи з наступного.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 25.03.2003 року голова Тальнівської районної державної адміністрації видав розпорядження "Про надання в оренду земельних ділком за межами населених пунктів в адмінмежах Кривоколінської і Кобриново-Гребеської сільських рад" № 107. Цим розпорядженням голова Тальнівської районної державної адміністрації вирішив, зокрема, передати ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" в оренду терміном до 30.09.2007 року з послідуючою пролонгацією на наступний період, за умови виконання орендарем умов договору, земельну ділянку із земель резервного фонду загальною площею 180,3 га по ціні 150 грн. за 1 га, розташовану за межами населеного пункту в адміністративних межах Кривоколінської сільської ради.

25.03.2003 року Тальнівська РДА, як орендодавець, і ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія", як орендар, на підставі розпорядження Тальнівської РДА від 25.03.2003 року № 107 уклали договір оренди земельної ділянки № 107/1, відповідно до умов якого орендодавець надав орендарю, а останній – прийняв у тимчасове користування на умовах оренди строком до 30.09.2007 року земельну ділянку із земель резервного фонду загальною площею 180,3 га, розташовану за межами села в адмінмежах Кривоколінської сільської ради, для ведення товарного виробництва з орендною платою у розмірі 150 грн. за 1 га.

У підпункті "і" п. 6.4 договору від 25.03.2003 року №107/1 його сторони передбачили зобов’язання орендаря не менше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору звернутись до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди земельної ділянки без зміни цільового призначення. Не надходження такого клопотання у вказаний термін є рівноцінним відмові орендаря від продовження договору оренди.

27.03.2003 року договір від 25.03.2003 року №107/1 був зареєстрований у Тальнівському районному відділі земельних ресурсів за № 4.

14.05.2003 року голова Тальнівської РДА видав розпорядження "Про внесення змін до розпорядження "Про надання в оренду земельних ділянок за межами населених пунктів в адмінмежах Кривоколінської і Кобриново-Гребеської сільських рад" від 25.03.2003 року №107 та "Про надання в оренду земельних ділянок за межами населених пунктів в адмінмежах Вишнопільської та Павлівської сільських рад" від 29.04.2003 року за № 156" №197. Цим розпорядженням голова Тальнівської РДА вирішив, зокрема, змінити встановлену розпорядженням від 25.03.2003 року № 107 кінцеву дату терміну оренди земельної ділянки ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" з 30.09.2007 року на 25.03.2008 року.

Відповідно до розпорядження голови Тальнівської РДА від 14.05.2003 року № 197 Тальнівська РДА, як орендодавець, і ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія", як орендар, уклали додаткову угоду від 05.05.2003 року № 1 до договору №107/1, якою змінили встановлену цим договором кінцеву дату терміну оренди товариством з обмеженою відповідальністю "Об’єднана сільськогосподарська компанія" земельної ділянки площею 180,3 га з 30.09.2007 року на 25.03.2008 року і доповнити договір від 25.03.2003 року № 107/1 пунктом 1.3.1 такого змісту: "У разі незгоди "Орендаря" продовжити дію цього договору після закінчення п’яти років, він повинен передати земельну ділянку "Орендодавцю" у придатному для використання стані у термін до 01.02.2008 року".

Перереєстрація договору від 25.03.2003 року № 107/1 у зв’язку з внесенням до нього додатковою угодою від 05.05.2003 року № 1 змін не здійснювалась.

09.02.2005 року голова Тальнівської РДА видав розпорядження "Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 25.03.2003 року № 107 "Про надання в оренду земельних ділянок за межами населених пунктів в адмінмежах Кривоколінської і Кобриново-Гребеської сільських рад" № 56. Цим розпорядженням голова Тальнівської РДА вирішив зменшити встановлений розпорядженням від 25.03.2003 року № 107 розмір орендованої ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" земельної ділянки з 180,3 га до 168 га.

Того ж дня – 09.02.2005 року Тальнівська РДА, як орендодавець, і товариство з обмеженою відповідальністю "Об’єднана сільськогосподарська компанія", як орендар, на підставі розпорядження голови Тальнівської РДА від 09.02.2005 року № 56 уклали угоду про внесення змін до договору від 25.03.2003 року № 107/1, згідно з якою з 01.01.2004 року зменшили встановлений цим договором розмір орендованої ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" земельної ділянки з 180,3 га до 168 га.

10.05.2005 року зміни від 09.02.2005 року до договору від 25.03.2003 року № 107/1 були зареєстровані у Тальнівському відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 040579300830.

У вересні 2007 року ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" звернулося до голови Тальнівської РДА з листами від 17.09.2007 року № 52 і № 53, якими товариство просило адміністрацію відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" поновити договір від 25.03.2003 року № 107/1 строком на 5 років, а у разі надходження інших заяв на оренду тієї ж самої земельної ділянки і проведення конкурсу – надіслати умови його проведення.

У листі від 29.10.2007 року № 01-13/2699 Тальнівська РДА запропонувала ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" за місяць до закінчення строку дії договору від 25.03.2003 року № 107/1 подати відповідний пакет документів на поновлення цього договору.

13.12.2007 року ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" звернулося до голови Тальнівської РДА з письмовим клопотанням від 11.12.2007 року № 78 про продовження строку дії договору від 25.03.2003 року № 107/1 на 10 років зі збільшенням орендної плати до 200 грн. за 1 га.

17.12.2007 року голова Тальнівської РДА видав розпорядження "Про внесення змін до розпорядження голови районної державної адміністрації від 25.03.2003 року № 107 із змінами від 14.05.2003 року № 197" № 618. Цим розпорядженням голова Тальнівської РДА вирішив збільшити встановлені розпорядженням від 25.03.2003 року № 107 зі змінами, внесеними розпорядженням від 14.05.2003 року № 197, розмір орендної плати зы 150 грн. за 1 га до 200 грн. за 1 га і кінцеву дату терміну оренди земельної ділянки ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" з 25.03.2008 року до 30.09.2018 року. Також розпорядженням від 17.12.2007 року № 618 було запропоновано ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" впродовж двох місяців виготовити кадастровий план земельних ділянок і встановлено, що в разі їх не виготовлення у вказаний термін дане розпорядження втрачає чинність.

За актом здачі-приймання технічної документації від 11.02.2008 року за договором від 25.12.2008 року № 166-п ТОВ "Земельно-кадастрове бюро" передало ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія", а останнє прийняло технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та складання документа, що посвідчує право довгострокової оренди терміном на 10 років земельними ділянками ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" площею 167,9428 га землі сільськогосподарського призначення – рілля для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за рахунок земель державного резерву в адмінмежах Кривоколінської сільської ради Тальнівського району Черкаської області за межами населених пунктів.

05.03.2008 року ФОП ОСОБА_2 звернувся до голови Тальнівської РДА з листом від 28.02.2008 року та доповненням до нього від 28.02.2008 року, якими він просив розглянути питання про надання йому в оренду для вирощування сільськогосподарських культур зі сплатою орендної плати у розмірі 250 грн. за 1 га тієї ж самої земельної ділянки площею 167,9428 га із земель резервного фонду, розташованих за межами населеного пункту в адміністративних межах Кривоколінської сільської ради, на продовження строку оренди якої претендувало і ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія".

08.04.2008 року виконуючий обов’язки голови Тальнівської РДА видав розпорядження "Про затвердження технічної документації із землеустрою, щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та складання документа, що посвідчує право довгострокової оренди ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" землі сільськогосподарського призначення – рілля в адмінмежах Кривоколінської сільської ради, Тальнівського району, Черкаської області, за межами населених пунктів та внесення змін до розпорядження РДА від 25.03.2003 року № 107 із змінами" № 107. Цим розпорядженням виконуючий обов’язки голови Тальнівської РДА вирішив, зокрема:

затвердити технічну документацію із землеустрою, щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та складання документа, що посвідчує право довгострокової оренди терміном на 10 років земельними ділянками ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" площею – 167,9428 га, землі сільськогосподарського призначення – рілля, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, за рахунок земель державного резерву в адмінмежах Кривоколінської сільської ради Тальнівського району Черкаської області за межами населених пунктів.

внести зміни в розпорядження РДА від 25.03.2003 року № 107 "Про надання в оренду земельних ділянок за межами населених пунктів в адмінмежах Кривоколінської і Кобриново-Гребеської сільських рад" із змінами, внесеними розпорядженнями від 14.05.2003 року № 197 і від 17.12.2007 року № 618, а саме: у підпункті 3.1 пункту 3 слова "загальною площею 180,3 га, в тому числі земель резервного фонду – 180,3 га" замінив на словами "резервний фонд площею 167,9428 га (рілля) землі сільськогосподарського призначення, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва"; підпункт 4.1 пункту 4 викласти у новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки державної власності загальною площею 167,9428 га в грошовій формі і складає – 33 588 грн. 56 гривень в рік, що становить 1,6 відсотків нормативної грошової оцінки".

10.04.2008 року Тальнівська РДА, як орендодавець, і ТОВ Об’єднана сільськогосподарська компанія", як орендар, на підставі розпорядження Тальнівської РДА від 08.04.2008 року № 107, враховуючи розпорядження цієї ж адміністрації від 17.12.2007 року № 618 уклали письмову угоду про внесення спірних змін № 107 до договору оренди земельної ділянки від 25.03.2003 року № 107 з урахуванням додаткової угоди від 05.05.2003 року № 1 із змінами від 09.02.2005 року № 56.

Згідно з цими змінами від 10.04.2008 року № 107 Тальнівська РДА і ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" виклали договір № 107/1 у новій редакції, згідно з якою орендар надав орендарю, а останній прийняв в тимчасове користування на умовах оренди строком з 01.01.2008 року по 30.09.2018 року земельну ділянку площею 167,9428 га із земель резервного фонду, розташовану за межами населеного пункту в адмінмежах Кривоколінської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з орендною платою у розмірі 200 грн. за 1 га, що становить 1.6 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

08.05.2008 року зміни від 10.04.2008 року № 107 до договору від 25.03.2003 року № 107/1 були зареєстровані у Тальнівському відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за № 040879300021. Законом України "Про оренду землі" (161-14) в редакції, чинній на день укладення договору від 25.03.2003 року № 107/1 та додаткової угоди до нього від 05.05.2003 року № 1, визначалося, що договір оренди землі – це угода сторін про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк (ст. 12). Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі (ст. 13). Істотною умовою договору оренди земельної ділянки є термін договору оренди (ст. 14). Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації (ст. 16). Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію. Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються Кабінетом Міністрів України (ст. 18).

Постановою від 25.12.1998 року № 2073 (2073-98-п) Кабінет Міністрів України затвердив Порядок державної реєстрації договорів оренди землі. Згідно з п. 4 цього Порядку забезпечення реєстрації договорів оренди покладено на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів. Пункт 17 названого Порядку передбачав, що у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації. Перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що відповідачі зобов’язані були перереєструвати договір від 25.03.2003 року № 107/1 у зв’язку з внесенням до нього додатковою угодою від 05.05.2003 року № 1 щодо такої істотної умови договору як термін його дії. Нездійснення такої перереєстрації означає про не набрання чинності вказаними змінами й відповідно про те, що кінцевою датою строку дії договору № 107/1 залишилося 30.09.2007 року, а не 25.03.2008 року, як помилково вважають відповідачі.

Другий відповідач у встановлений п.п. "і" п. 6.4 договору від 25.03.2003 року №107/1 строк з клопотанням до першого відповідача про продовження строку оренди земельної ділянки не звернувся, що за умовами вказаного договору означає про відмову другого відповідача від продовження договору.

Згідно з ст. 31, 33 Закон України "Про оренду землі" в редакції Закону України від 02.10.2003 року № 1211-IV (1211-15) договір оренди землі припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Також колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що із закінченням 30.09.2007 року строку, на який було укладено договір від 25.03.2003 року № 107/1, цей договір припинився, відповідно припинилося й право ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" на оренду передбаченої цим договором земельної ділянки. За правилами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір від 25.03.2003 року № 107 поновлений не був і на день внесення до нього спірних змін поновленню не підлягав.

Ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України із змінами, внесеними до них згідно із Законом України від 28.12.2007 року № 107-VI (107-17) , передбачали можливість набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, виключно на аукціонах, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб і в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі. При цьому обмеження на проведення земельних аукціонів у випадках встановлених ч. 2, 3 ст. 134 Земельного кодексу України ст. 124 цього Кодексу не передбачалися. Рішенням Конституційного Суду України від 22.05.2008 року № 10-рп/2008 (v010p710-08) зміни, внесені Законом України від 28.12.2007 року № 107-VI (107-17) до ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України, визнані неконституційними.

Відповідно до ч. 2 ст. 152 Конституції України закони, що визнані неконституційними, втрачають чинність з дня ухвалення Конституційним Судом України рішення про їх неконституційність.

Отже, Закон України від 28.12.2007 року № 107-VI (107-17) , яким були внесені зміни до ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України, втратив чинність з 22.05.2008 року, а до цього дня був чинним і відповідно підлягав виконанню.

Відсутність на день внесення спірних змін до договору від 25.03.2003 року № 107/1 визначеного законодавством порядку проведення аукціону та набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах не означає про можливість в порушення вимог ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України набуття права оренди на землю без проведення аукціону.

Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що з огляду на припинення з 30.09.2007 року договору №107/1, не поновлення його на новий строк за правилами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" і наявність заяви позивача на отримання в оренду тієї ж самої земельної ділянки, на оренду якої претендував і відповідач 2, та враховуючи вимоги ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України щодо набуття права оренди на землю виключно на аукціонах, відповідач 1 на день внесення спірних змін до договору від 25.03.2003 року № 107/1 не мав права надавати відповідачу 2 в оренду передбачену цим договором земельну ділянку без проведення аукціону.

Фактичне внесення відповідачами спірних змін до договору від 25.03.2003 року № 107/1 без проведення аукціону означає про порушення ними вимог ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України, права позивача на участь в аукціоні та його законного інтересу щодо отримання в оренду земельної ділянки, а це означає про наявність предмету спору і про безпідставність клопотання відповідача 1 про припинення провадження у справі у зв’язку з відсутністю предмету спору. З цих підстав це клопотання відповідача 1 правомірно залишено господарським судом без задоволення.

Також колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позивач не обґрунтовував свою позовну вимогу незаконністю розпорядження Тальнівської районної державної адміністрації видав розпорядження від 08.04.2008 року № 107, тому вирішення цього спору є можливим до вирішення адміністративної справи Черкаського окружного адміністративного суду № 2а/2370/6566/2011 за позовом ОСОБА_2 до Тальнівської РДА, третя особа – ТОВ "Об’єднана сільськогосподарська компанія" про скасування вказаного розпорядження. Відтак клопотання відповідача 2 про зупинення провадження у справі правомірно залишено господарським судом без задоволення.

Колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що спірні зміни до договору №107/1 не відповідають вимогам ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України.

Ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1 ст. 203 цього Кодексу, є підставою для визнання правочину недійсним. При цьому згідно з ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Отже, спірні зміни до договору від 25.03.2003 року № 107/1 як такі, що не відповідають вимогам ст. 16 Закону України "Про оренду землі" і ст. 124 Земельного кодексу України, на підставі ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підлягають визнанню недійсними.

Також колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позивач не є учасником угоди про внесення спірних змін до договору від 25.03.2003 року № 107/1. Докази про те, що позивач довідався про ці зміни чи міг довідатися про них за три рози до дня подання позову відсутні. Доводи відповідача 2 про сплив за позовом позивача загальної позовної давності тривалість у три роки правомірно визнані місцевим господарським судом безпідставними.

За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що доводи відповідача 2, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, а тому відсутні підстави для скасування рішення господарського суду.

Колегія суддів вважає, що господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, належним чином дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку та прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, а тому, рішення підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга – без задоволення.