Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

у судовому засіданні взяли участь представники:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 06.08.2008 р. у справі №30/96-08 (суддя Євстигнеєва Н.М.) позов задоволено: розірвано дію договору оренди землі від 20.04.2005 р., що знаходиться за адресою: м.Дніпопетровськ, вул.Комсомольська, 22, кадастровий номер 1210100000:02:406:0020, площа земельної ділянки 0,0031 га, який було укладено між Дніпропетровською міською радою та ТОВ "Піраміда"; розірвано дію договору оренди землі від 20.04.2005 р., що знаходиться за адресою: м.Дніпроперовськ, вул.Комсомольська, 22, кадастровий номер 1210100000:02:406:0019, площа земельної ділянки 0,0031 га, який було укладено між Дніпропетровською міською радою та ТОВ "Піраміда"; стягнуто з Дніпропетровської міської ради на користь ТОВ "Піраміда" витрати зі сплати державного мита в розмірі 85,00 грн., 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; повернуто ТОВ "Піраміда" з Державного бюджету України надмірно сплачене державне мито в сумі 85,00 грн. згідно з платіжним дорученням №3237 від 23.06.2008 р.

Не погоджуючись із рішенням господарського суду, Дніпропетровською міською радою було подано апеляційну скаргу до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.10.2008 р. у справі №30/96-08 (судді: Логвиненко А.О., Головко В.Г., Стрелець Т.Г.) апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради задоволено: рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.08.2008 р. у справі №30/96-08 скасовано; в позові ТОВ "Піраміда" відмовлено.

У касаційній скарзі ТОВ "Піраміда" просить скасувати постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.10.2008 р. у справі №30/96-08 та залишити в силі рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.08.2008 р. у справі №30/96-08, посилаючись на порушення господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме: ст.ст. 19, 124 Конституції України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст.ст. 120, 125 Земельного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, оскільки відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України з моменту відчуження об'єкта нерухомості позивач втратив право користування наданими йому в оренду земельними ділянками, яке перейшло до покупця об'єкта нерухомості (що є підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду).

Відповідач та третя особа не скористалися своїм процесуальним правом на участь свого представника у судовому засіданні касаційної інстанції.

Заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши матеріали справи та проаналізувавши на підставі встановлених у них фактичних обставин правильність застосування господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція виходить із обставин, встановлених у справі господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, а саме.

Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій встановлено наступне.

20.06.2005 р. між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Піраміда" (орендар) було укладено договори оренди землі, відповідно до п.1.1 яких орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки, які знаходяться за адресою: вул.Комсомоль ська, 22 (Бабушкінський район).

Відповідно до п. 1.2 договорів цільове використання земельних ділянок за цими договорами (УКЦВЗ) 1.11.3 (роздрібна торгівля та комерційні послуги).

Підставою для надання земельних ділянок в оренду є рішення міської ради від 20.04.2005 р. №295/26 (п. 1.3 договорів).

Відповідно до п. 2.1 договорів в оренду передаються земельні ділянки площею 0,0031 га, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші об'єкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки (п. 2.2 договору).

Відповідно до п. 3.1 договорів останні укладено на 15 років.

28.09.2006 р. між ТОВ "Піраміда" (продавець) та ТОВ "Інгор" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення, відповідно до п. 1 якого продавець продав, а покупець купив нежиле приміщення №13 по вул.Комсомольській, 22 в м.Дніпропетровську. Опис об'єкта: на цокольному поверсі в будинку літ. А-2 нежитлове приміщення №13 поз. 1–9, загальною площею 124,6 м2, ґанок літ. а.

Зазначений договір купівлі-продажу було посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Прокоф'євоюО.Ю. 28.09.2006 р. та зареєстровано в реєстрі за №2767.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Піраміда" зверталося до міського голови з листами від 13.12.2006 р. №678 та від 11.02.2008 р. №1373 про розірвання вищевказаних договорів оренди землі у зв'язку з переходом права власності на нежитлове приміщення (оздоровчий центр), розташоване на орендованій землі, до ТОВ "Інгор", які залишено відповідачем без відповіді та задоволення.

Вважаючи, що Дніпропетровська міська рада безпідставно ухиляється від розірвання договорів оренди землі від 20.06.2005 р., ТОВ "Піраміда" звер нулося до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпропетровської міської ради про розірвання дії договору оренди землі від 20.04.2005 р., що знаходиться за адресою: м.Дніпропетровськ, вул.Комсо моль ська, 22, кадастровий номер 1210100000:02:406:0020, площа земельної ділянки 0,0031 га, який було укладено між Дніпропетровською міською радою та ТОВ "Піраміда"; розірвання дії договору оренди землі від 20.04.2005р., що знаходиться за адресою: м.Дніпропетровськ, вул.Комсомоль ська, 22, кадастровий номер 1210100000:02:406:0019, площа земельної ділянки 0,0417 га, який було укладено між Дніпропетровською міською радою та ТОВ "Піраміда", на підставі ст. 120, п.4 ст. 142 Земельного кодексу України, ч.ч. 2–4 ст. 188 Господарського кодексу України.

Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив із того, що перехід до третьої особи права власності на житлові приміщення,розташовані на орендованих позивачем земельних ділянках, відповідно до ст. 120 Земельного кодексу України є достатньою підставою для дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок (укладених між позивачем і відповідачем) за рішенням суду.

Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову ТОВ "Піраміда" до Дніпропетровської міської ради про розірвання дії договорів оренди землі від 20.06.2005 р., господарський суд апеляційної інстанції виходив із того, що: по-перше, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України (ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі"); по-друге, ні умовами договорів оренди, ні чинним законодавством України не передбачено такої підстави розірвання договору оренди землі як укладення орендарем земельної ділянки договору відчуження об'єкта нерухомості, який розташовано на цій ділянці; по-третє, право користування земельною ділянкою у нового власника об'єкта нерухомості виникає не автоматично після укладення договору купівлі-продажу вказаного об'єкта, а лише після укладення нового договору оренди земельної ділянки і його державної реєстрації.

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що вис новки господарського суду апеляційної інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позову є законними та обґрунтованими з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція перевіряє застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи.

Як встановлено господарськими судами та підтверджено матеріалами справи, 20.06.2005 р. між сторонами було укладено два договори оренди земельних ділянок, розташованих за адресою: м.Дніпропетровськ, вул.Комсо мольська, 22, площею 0,0031 га та 0,0417 га строком на 15 років (а.с.13–18), при цьому умовами договорів передбачено, що земельні ділянки надаються в оренду для здійснення позивачем роздрібної торгівлі та надання комерційних послуг, а також зазначено, що на земельних ділянках знаходяться об'єкти нерухомого майна та об'єкти інфраструктури, які зазначені в актах приймання-передачі земельних ділянок.

Відповідно до актів приймання-передачі земельних ділянок від 20.06.2005 р. на спірних земельних ділянках розташовано житловий будинок із вбудованими нежитловими приміщеннями.

Підстави і порядок припинення дії договорів оренди землі встановлено у розділі 12 договорів, згідно з п.п. 12.3–12.7 яких дія договорів припиняється у разі: закінчення строку, на який їх було укладено; придбання орендарем земельних ділянок у власність; викупу земельних ділянок для суспільних потреб або примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря; договори припиняються також в інших випадках, передбачених законом; дія договорів припиняється шляхом їх розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованих земельних ділянок, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом; розірвання договорів оренди землі в односторонньому порядку допускається; умовами розірвання договорів в односторонньому порядку є рішення суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договорами, внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованих земельних ділянок, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

28.09.2006 р. між ТОВ "Піраміда" та ТОВ "Інгор" було укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення №13 по вул.Комсомольська, 22 в м.Дніпропетровську загальною площею 124,6 м2 та ґанку, відповідно до умов якого право власності на вказані об'єкти перейшло до третьої особи (а.с. 11–12).

Земельні правовідносини в Україні регламентуються спеціальними законами, зокрема Земельним кодексом України (2768-14) та Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі визначається як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Зі змісту ст. 13 вказаного Закону вбачається, що договір оренди землі—це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За приписами ст.ст. 2, 15 Закону України "Про плату за землю" за користування землею державної або комунальної власності сплачується, зокрема, орендна плата з дня виникнення права користування.

Отже, основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання ним орендної плати у встановленому розмірі протягом всього строку дії договору.

Підстави припинення договору оренди встановлено у ст. 31 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи - орендаря.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Господарським судом встановлено, що ні умовами договорів оренди землі від 20.06.2005 р., ні нормами чинного законодавства України не передбачено такої підстави для дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду як укладення орендарем земельної ділянки договору відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на цій земельній ділянці.

Крім того, слід зазначити, що господарський суд першої інстанції при задоволенні позову не врахував виключне, передбачене ст.ст. 13, 142 Конституції України, право ради від імені територіальної громади самостійно розпоряджатися землею, яка є матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування, адже доходи від її використання є складовими у формуванні доходів місцевого бюджету.

Крім того, господарський суд першої інстанції не звернув увагу, що питання регулювання земельних відносин вирішуються виключно на пленарних засіданнях міської ради (п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування").

Обґрунтування позовних вимог нормами ст. 120 Земельного кодексу України та п. 4 ст. 142 Земельного кодексу України колегія суддів не вважає підставами з огляду на наступне.

Аналіз положень норм ст. 120 Земельного кодексу України дає підстави для висновку, що вони диспозитивно унормовують перехід при відчуженні об'єкта нерухомості до його набувача права користування землею, яке виникло у продавця нерухомого майна на підставі договору оренди землі з її власником і не встановлюють автоматичного переходу права на оренду, адже таке право не може бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначається згідно з договором оренди, за письмовою згодою орендодавця (в даному випадку Ради).

Таким чином, у законі не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на умовах оренди від відчужувача майна, а виникнення такого права у набувача можливе лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності, яким є Дніпропетровська міська рада, в порядку, встановленому ст. 124 Земельного кодексу України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Крім того, слід взяти до уваги, що обґрунтовуючи позовні вимоги нор мами п. 4 ст. 142 Земельного кодексу України, позивач не взяв до уваги, що вказаними нормами врегульовано порядок припинення права власності і права користування земельною ділянкою на підставі добровільної відмови (згідно з п. 4 ст. 142 Земельного кодексу України власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації), який не було дотримано.

З огляду на викладене, постанова Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.10.2008 р. у справі №30/96-08 відповідає вимогам чинного законодавства та фактичним обставинам справи, у зв'язку з чим підстав для її скасування не вбачається.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, п. 1 ст. 111-9, ст. 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу ТОВ ТОВ "Піраміда" на постанову Дніпропетровського апеляційного господа рського суду від 13.10.2008 р. у справі №30/96-08 залишити без задоволення, а постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 13.10.2008 р. у справі №30/96-08—без змін.