48/366 Про визнання недійсним договору оренди нежилих приміщень (місць спільного користування) та стягнення надмірно сплаченої орендної плати - 08.12.2011 Прийняття

розглянувши матеріали апеляційних скарг Солом’янської районної в місті Києві державної адміністрації, Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у місті Києві ради та Приватного підприємства "Між Полюсами" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.10.2011 (суддя Бойко Р.В.)

за позовом Приватного підприємства "Між Полюсами"

до Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у місті Києві ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Солом’янської районної у місті Києві державної адміністрації

про визнання недійсним договору та стягнення 12 311,44 грн.

Приватне підприємство "Між Полюсами" (далі позивач) звернулось до господарського суду першої інстанції з позовом про визнання недійсним договору та стягнення 12 311,44 грн.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 10.10.2011 у справі № 48/366 позов задоволено частково. Визнано недійсним Договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва № 390/Ч від 13.05.2010, укладений між Комунальним підприємством "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у м. Києві ради та Приватним підприємством "Між Полюсами". Стягнуто з Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду"Солом’янської районної у м. Києві ради на користь Приватного підприємства "Між Полюсами" державне мито у розмірі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118,00 грн. В іншій частині в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Солом’янська районна в місті Києві державна адміністрація, КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у місті Києві ради та ПП "Між Полюсами" звернулись із апеляційними скаргами до Київського апеляційного господарського суду.

КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у місті Києві ради в апеляційній скарзі просить рішення суду скасувати в частині визнання договору оренди нежитлового приміщення № 390/Ч від 13.05.2010 та прийняти нове рішення, яким в позовних вимогах відмовити в повному обсязі, з підстав зазначених в апеляційній скарзі.

Солом’янська районна в місті Києві державна адміністрація в апеляційній скарзі просить рішення суду про визнання недійсним договору і стягнення суми скасувати та прийняти нове рішення, яким в позовних вимогах відмовити в повному обсязі, з підстав зазначених в апеляційній скарзі.

ПП "Між Полюсами" в апеляційній скарзі просить рішення суду скасувати повністю та прийняти нове рішення, яким задовольнити вимоги позивача в повному обсязі, з підстав зазначених в апеляційній скарзі.

Апеляційний господарський суд, розглянувши доводи апеляційних скарг, дослідивши наявні матеріали справи у повному обсязі, перевіривши повноту встановлення обставин справи та їх юридичну оцінку, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, встановив наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов’язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов’язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов’язаної сторони виконання її обов’язку. Майнові зобов’язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства (п. 1 ст. 628 ЦК України).

Як свідчать матеріали справи, Солом’янською районною у місті Києві державною адміністрацією було оголошено конкурс на право оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва, зокрема, на конкурс виставлялось нежитлове приміщення, розташоване на першому поверсі у буд. 8/10 по вул. Донецькій у м. Києві, про що свідчить перелік нежитлових приміщень (а. с. 19, том 1).

16.10.2009 Солом’янською районною у м. Києві державною адміністрацією було проведено конкурс на право оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району м. Києва, про що свідчить витяг з протоколу № 13 від 16.10.2009 (а. с. 20, том 1).

18.11.2009 Солом’янською районною умісті Києві державною адміністрацією прийнято розпорядження № 1314 (а. с. 22, том 1).

Відповідно до Переліку суб’єктів підприємницької діяльності, яким на конкурсних засадах надаються в орендне користування нежилі приміщення, що належать до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району м. Києва за результатами конкурсу ПП "Між Полюсами" було надано в орендне користування нежиле приміщення за адресою: м. Києва, вул. Донецька, 8/10, загальною площею 18,3 кв. м. (а. с. 22 на звороті, том 1).

На підставі розпорядження "Про використання майна, яке належить до комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва" № 1314 від 18.11.2009 між КП "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у м. Києві ради (орендодавець) та ПП "Між Полюсами" (орендар) було укладено договір № 1005/Ч оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва (далі договір 1), відповідно до якого орендодавець та орендар на підставі розпоряджень Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації № 1314 від 18.11.2009 передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення для розміщення туристичної агенції за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10 (п. 1.1.).

Згідно із п. 2.1. договору 1 об’єктом оренди є: нежиле приміщення, загальною площею 18,3 кв.м. у тому числі 1-й поверх - 12,1 кв.м.; МСК - 1-й поверх - 6,2 кв.м. згідно викопіювання з поверхневого плану, що складає невід’ємну частину цього договору (додаток № 1).

18.11.2009 на виконання умов договору 1 відповідач на підставі акту приймання-передачі передало, а позивач прийняв об’єкт оренди загальною площею 18,3 м.кв., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10 (а. с. 25 на звороті, том 1).

22.02.2010 між відповідачем та позивачем було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору 1 згідно із п. 1 якої орендодавець та орендар на підставі п. 2 ст. 19, ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та розпорядження Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації № 122 від 22.02.2010 прийшли до згоди внести зміни до договору оренди нежилого приміщення загальною площею 18,3 м.кв. розташованого за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10, яке використовується для туристичної агенції; згідно із п. 2 додаткової угоди в пункті 2.1 фразу: загальною площею 18,3 м.кв. у тому числі 1-й поверх – 12,1 кв.м.; МСК - 1-й поверх – 6,2 кв.м. замінено фразою: загальною площею 38,6 кв.м. у тому числі 1-й поверх – 29,3 кв.м.; МСК - 1-й поверх – 9,2 кв.м. (а. с. 26 на звороті, том 1).

13.05.2010 між відповідачем та позивачем було укладено додаткову угоду до договору 1 (а. с. 27 на звороті, том 1) згідно із п. 1 якої орендодавець та орендар на підставі п. 2 ст. 19, ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та розпорядження Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації № 122 від 22.02.2010 та листа № 1861/37 від 13.05.2010 прийшли до згоди внести зміни до договору оренди нежилого приміщення загальною площею 38,6 м.кв. розташованого за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10, яке використовується для туристичної агенції. Згідно із п. 2 додаткової угоди в пункті 2.1 фразу: загальною площею 38,6 м.кв. у тому числі 1-й поверх – 29,3 кв.м.; МСК - 1-й поверх – 9,2 кв.м. замінено фразою: загальною площею 29,0 кв.м. у тому числі 1-й поверх – 29,0 кв.м.

29.10.2010 між Управлінням приватизації комунального майна району Солом’янської районної у місті Києві державної адміністрації (продавець) та позивачем (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежилих приміщень, місто Київ, вулиця Донецька, 8/10 (а. с. 42, том 1), реєстраційний номер № 889 згідно із п. 1.1 якого продавець зобов’язується передати у власність покупцю нежилі приміщення (в літері А) №№63, 64, загальною площею 29,0 кв.м. по вулиці Донецька, 8/10 у місті Києві, а покупець зобов’язується прийняти об’єкт приватизації і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Наведене свідчить, що позивач у відповідності до умов договору купівлі-продажу став власником приміщення загальною площею 29,0 кв.м., що було передано йому в оренду згідно договору 1 та додаткових угод до нього.

13.05.2010 між відповідачем та позивачем було укладено договір № 390/Ч оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Солом’янського району міста Києва (далі договір 2), відповідно до п. 1.1 договору 2 орендодавець та орендар на підставі розпоряджень Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації № 122 від 22.02.2010 та листа № 1861/37 від 13.05.2010 передає, а орендар приймає в оренду нежиле приміщення для розміщення туристичної агенції за адресою: м. Київ, вул. Донецька, 8/10 (а. с. 46, том 1).

Згідно із п. 2.1. договору 2 об’єктом оренди є: нежиле приміщення загальною площею 15,1 кв.м. у тому числі 1-й поверх (МСК) - 15,1 кв.м. згідно викопіювання з поверхневого плану, що складає невід’ємну частину цього договору.

Орендна плата на момент укладання договору встановлюється у розмірі 23% від вартості майна і становить 1 630,54 грн. (п. 3.1. договору 2).

Відповідно до п. 9.1. договору 2 строк дії договору встановлено з 13.05.2010 до 18.10.2012.

Таким чином, наведене свідчить, що після приватизації нежитлової площі у розмірі 29,0 кв.м. в орендному користуванні позивача залишилось нежиле приміщення площею 15,1 кв.м., що відповідно до плану БТІ від 26.03.2010 складається з частин (1/2; 1/3) місць спільного користування, орендна плата за які становить 23% від вартості майна, як це було встановлено розпорядженням Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації № 1314 від 18.11.2009.

Позивач просить суд визнати недійсним вищезазначений договір 2, оскільки вважає, що приміщення яке передане йому в користування є місцем спільного користування та визначено його призначення як хол і коридор, які згідно плану БТІ є допоміжними приміщеннями, що призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування і не можуть бути самостійним об’єктом оренди. Крім того, позивач вказує, що під час укладення договору № 390/Ч від 13.05.2010 відповідач вийшов за межі наданих йому повноважень, оскільки розпорядженням Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації № 122 від 22.02.2010 не передбачено передачі позивачу в оренду приміщення, визначеного як місце спільного користування загальною площею 15,1 кв.м., а окремого розпорядження стосовно передачі вказаного приміщення Солом’янською районною у м. Києві державною адміністрацію видано не було.

Колегія суддів, переглядаючи в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції, дійшла висновку, що підстави для скасування рішення у даній справі відсутні, виходячи з наступного.

Згідно із ч. 1 ст. 207 ГК України господарське зобов’язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб’єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Згідно із ч. 2 ст. 208 ГК України у разі визнання недійсним зобов’язання з інших підстав кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за зобов’язанням, а за неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість грошима, якщо інші наслідки недійсності зобов’язання не передбачені законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (в редакції чинній на момент укладення договору; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Спір у справі виник у зв’язку з тим, що на думку позивача договір 2 було укладено з порушенням законодавства та перевищенням орендодавцем своїх повноважень.

Відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

Згідно із ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 760 ЦК України встановлено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Позивач відповідно до договору купівлі-продажу є власником частини нежитлового приміщення в будівлі по вул. Донецькій, 8/10 у м. Києві, площею 29,0 кв.м., об’єктом оскаржуваного договору 2 є приміщення загальною площею 22,7 кв.м. (3-ри коридори та вбиральня), якими користується два власники та хол площею 11,4 кв.м., який використовують три власника, тобто загальна площа місць спільного користування згідно плану БТІ становить 34,1 кв.м. площа, якою користується позивач складає 15,1 кв.м.

Відповідно до ст. 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.

Головною визнається та річ, яка сама по собі задовольняє повну потребу особи в її господарській чи побутовій діяльності, а приналежністю вважається та річ, яка робить користування головною річчю більш зручним або ефективним і при цьому самостійно задовольняти потребу особи не може.

Згідно із ст. 187 ЦК України складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Таким чином, коридори, вбиральня та хол, які були передані позивачу згідно договору 2 є саме допоміжними приміщеннями, які призначені для обслуговування та забезпечення експлуатації нежитлової будівлі по вул. Донецькій, 8/10 у м. Києві, відповідно до договорів № 3584 від 18.11.2009 та № 3589 від 22.02.2010 про надання послуг з водо-, теплопостачання, водовідведення та участь в витратах по утриманню будинку та прибудинкової території (а. с. 51, 53, том 1) вбачається, що позивач бере участь в понесенні витрати по утриманню будинку та прибудинкової території по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві.

За таких обставин, висновок господарського суду першої інстанції про те, що нежитлові приміщення загальною площею 15,1 кв.м. по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві, які є об’єктом оспорюваного договору, а саме: 3-ри коридори та вбиральня загальною площею 22,7 кв.м. з яких у користуванні позивача знаходиться площа розміром 11,3 кв.м. та хол загальною площею 11,4 кв.м. з якої у користуванні позивача знаходиться площа розміром 3,8 кв.м. не можуть бути самостійним об’єктом оренди та використовуватись незалежно від головної речі – будівлі по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві є вірним.

Крім того, положення оскаржуваного договору свідчать, що нежилі приміщення по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві загальною площею 15,1 кв.м. позивачу передано в оренду на підставі розпорядження Солом’янської районної у м. Києві державної адміністрації № 122 від 22.02.2010 (а. с. 49, том 1), яким відповідачу надано повноваження на приєднання позивачу приміщення площею 20,2 кв.м., в тому числі: 1 поверх – 17,2 кв.м., МСК – 3,0 кв.м. в будинку по вул. Донецькій, 8/10 у місті Києві, яке є суміжним з приміщенням, що орендує підприємство у цьому будинку, для розміщення туристичної агенції, на термін дії договору оренди. Розпорядження, які б уповноважували відповідача на передачу позивачу приміщення площею 15,1 кв.м. Солом’янською районною у м. Києві державною адміністрацією в матеріалах справи відсутні та в ході розгляду справи апеляційним господарським судом не надано, а тому апеляційний господарський суд приходить до висновку, що такого розпорядження видано не було.

За таких обставин, апеляційний господарський суд погоджується із висновком господарського суду першої інстанції про те, що об’єктами вказаного договору мали бути нежитлові приміщення, що, в свою чергу виключає можливість передачі в орендне користування окремо коридорів, вбиральні та холу.

Отже, оскільки, як встановлено вище, положеннями чинного законодавства України передбачена можливість передання в оренду речі, визначеної індивідуальними ознаками, а не приналежності головної речі, то висновок господарського суду першої інстанції про те, що договір № 390/Ч від 13.05.2010. не відповідає нормам законодавства, що згідно ч. 1 ст. 203 та ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.

За таких обставин, позовні вимоги позивача про визнання недійсним договору № 390/Ч від 13.05.2010 правомірно задоволені господарським судом першої інстанції.

Відповідно до ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Згідно із п. 3.2 роз’яснення Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням угод недійсними" № 02-5/111 від 12.03.1999 (v_111800-99) за загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення. Виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними, наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму, зберігання за договором схову тощо.

За таких обставин висновок господарського суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог позивача про повернення сплачених ним за договором № 390/Ч від 13.05.2010 коштів у розмірі 12 311,44 грн. є вірним та обґрунтованим.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин справи апеляційний господарський суд вважає, що доводи, викладені позивачем, відповідачем та третьою особою в апеляційних скаргах, є необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами і не відповідають вимогам закону.

За таких обставин, апеляційний господарський суд вважає, що судом першої інстанції повно, всебічно і об’єктивно з’ясовано обставини справи, винесено рішення у відповідності до норм матеріального і процесуального права, тому апеляційні скарги Солом’янської районної в місті Києві державної адміністрації, Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у місті Києві ради та Приватного підприємства "Між Полюсами" не підлягають задоволенню, а рішення Господарського суду м. Києва від 10.10.2011 у справі № 48/366 не підлягає скасуванню.

Відповідно до викладеного, керуючись ст. 101, п. 1 ст. 103, ст. 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

1. Апеляційні скарги Солом’янської районної в місті Києві державної адміністрації, Комунального підприємства "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду" Солом’янської районної у місті Києві ради та Приватного підприємства "Між Полюсами" залишити без задоволення, рішення Господарського суду м. Києва від 10.10.2011 у справі № 48/366 - без змін.