Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

розглянувши у відкритому судовому засіданні

Київського міжобласного апеляційного господарського суду

третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні

В судове засідання прибули представники сторін:

Заслухавши суддю-доповідача –Є. Борденюк, пояснення представника відповідача та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України

Позов заявлений у січні 2008 року про визнання права користування та усунення перешкод у користуванні орендованим майном обґрунтовується наступним.

15.05.1998 між Державним підприємством "Київський деревообробний завод" Міністерства оборони України (орендодавець) та ТОВ "Автор" (орендар) укладений договір оренди нежитлових приміщень № 201/1998/ГоловКЕУ, розташованих за адресою: смт.Коцюбинське Київської області, вул.Будівельна,17, Київський ДОЗ.

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення деревообробного цеху площею 1328,4 кв.м. та території 70 кв.м., про що складений відповідний акт прийому-передачі від 15.05.1998 (додаток № 2 до договору).

Строк дії договору встановлений п.3.4 договору та складає з 15.05.1998 по 15.05.2002.

Додатковою угодою від 19.04.2002, яка є невід'ємною частиною договору, строк дії договору було продовжено до 15.11.2002. Таким чином, строк дії договору з урахуванням додаткової угоди складає 4 роки 6 місяців.

Відповідно до пункту 5.6 договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, що відповідає вимогам частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Тобто договір оренди був продовженим до 15.05.2007 та потім до 15.11.2011.

У липні 2007 року орендодавець звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди з підстав неналежного виконання орендарем зобов'язань за договором, за результатами розгляду якого рішенням господарського суду міста Києва від 21.08.2007 у справі № 3/317 у позові відмовлено. Зазначене рішення підтримане судами апеляційної та касаційної інстанцій.

25.08.2007 орендодавець відключив орендовані приміщення від електропостачання (акт від 25.08.2007), що призвело до повної зупинки господарської діяльності орендаря, а працівники підприємства орендаря були відправлені до вимушеної відпустки. Намагання орендаря заживити електроенергією прилади підприємства шляхом встановлення автономного трансформатора перешкоджала охорона підприємства орендодавця, що стало підставою для звернення орендаря до правоохоронних органів. Крім того, орендодавець не допускає працівників підприємства орендаря до орендованих приміщень.

05.11.2007 орендодавець надіслав орендарю лист № 278 про припинення договору оренди у зв'язку з закінченням терміну його дії.

Так як законодавчими положеннями як і умовою договору передбачений інший термін попередження однією із сторін про непродовження договору оренди (місяць після закінчення строку дії договору), орендар вважає договір оренди діючим, а перешкоди, які чинить орендодавець є порушенням права орендаря на користування орендованим майном.

Рішенням господарського суду Київської області від 05.05.2008 (суддя О. Тищенко) у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що у відповідності до положень статті 260 Цивільного кодексу УРСР, на яку посилався і господарський суд міста Києва у рішенні від 21.08.2007 у справі № 3/317 про відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди, у разі продовження користування майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку наймодавця, договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна із сторін вправі в будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону за місяць. Аналогічна правова підстава припинення договору найму, укладеного на невизначений строк, передбачена і статтею 763 Цивільного кодексу України, окрім того, що у разі найму нерухомого майна –попередження відбувається за три місяці. Отже, базуючись на попередженні орендодавця від 14.11.2007 про припинення договору оренди, суд дійшов висновку, що з 14.02.2008 договір оренди є припиненим, а орендар втратив право на користування майном, у зв'язку з чим правових підстав для захисту його прав суд не знайшов.

Постановою Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 21.10.2008 (колегія суддів: І.Фаловська, О.Агрикова, Н. Зеленіна) рішення у справі залишене без зміни, однак з інших мотивів щодо припинення договору оренди.

Так, не погодившись з висновком суду першої інстанції про укладення договору оренди на невизначений строк у відповідності до положень статті 260 Цивільного кодексу УРСР, оскільки договором оренди передбачений строк його дії, а пунктом 5.6 договору як і законодавчі положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) передбачають інші правові підстави визначення строку дії договору при відсутності заяви однієї із сторін протягом місяця після припинення його дії про непродовження договору оренди, господарський суд апеляційної інстанції оцінив додатково поданий орендодавцем доказ, яким є додаткова угода від 20.11.2002, відповідно до пункту 3.4 якої строк дії за договором вважати термін у п'ять років, тобто з 15.11.2002 до 15.11.2007, дійшов висновку, що договір оренди припинив свою дію 15.11.2007, про непродовження якого орендодавець повідомив орендаря листом від 05.11.2007. Так як з моменту припинення договору оренди, орендар втратив право на користування орендованим майном, втрачене право не може бути захищеним у судовому порядку. Крім того, вимога орендаря про припинення з боку орендодавця дій, що перешкоджають орендарю користуватися майном, не є способом захисту його права, оскільки не визначає коло таких дій, як і спосіб їх існування.

Посилання орендаря на підписану сторонами 22.11.2002 додаткову угоду, тобто після підписання угоди від 20.11.2002, яка змінює строк дії договору шляхом його продовження з 16.11.2002 по 15.05.2003, господарським судом апеляційної інстанції відхилене як неналежний доказ визначення строку дії договору, оскільки угода від 22.11.2002 суперечить домовленостям сторін за угодою від 20.11.2002; не зареєстрована у книзі реєстрації договорів орендодавця; відсутні відомості про погодження її з Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Збройних сил України.

Звертаючись до суду з касаційною скаргою, орендар посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм права, зокрема, визначення судами терміну припинення договору оренди здійснене всупереч встановлених рішенням від 21.08.2008 у справі № 3/317 фактів; перешкоди, які чинить орендодавець у користуванні орендованим майном, перелічені у позовній заяві, підтверджені поданими орендарем доказами і не заперечуються орендодавцем, вимога про усунення яких і є способом захисту порушеного права. Скаржник просить судові рішення у справі скасувати, задовольнивши позовні вимоги.

Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з такого.

Позов заявлений орендарем про визнання права користування та усунення перешкод у користуванні орендованим майном.

Судовими рішеннями попередніх інстанцій відмовлено у задоволенні позовних вимог з підстав припинення договору оренди.

Відповідно до положень статті 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму, наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ.

Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки.

Законодавчими положеннями параграфу 4 глави 58 Цивільного кодексу України (435-15) встановлені спеціальні норми найму будівлі або іншої капітальної споруди. Так, частиною 2 статті 795 Цивільного кодексу України визначено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом). З цього моменту договір найму припиняється.

Ухилення наймача від виконання обов'язку щодо повернення майна після припинення договору найма є порушення права наймодавця на володіння майном, яке може бути предметом захисту у судовому порядку. Наймодавець не звернувся до суду за захистом порушеного права. Отже, користування наймачем переданим йому майном є правомірним, якщо інше не буде доведено у порядку захисту права наймодавця. Виходячи з наведеного та з урахуванням зазначених вище законодавчих положень про терміни припинення договору оренди, господарськими судами попередніх інстанцій помилково здійснена оцінка доказів щодо припинення договору оренди за заявленим орендарем позовом про порушення його права.

Обов'язки орендодавця у правовідносинах сторін з оренди майна визначені умовами договору оренди та договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю від 02.04.2007 (а.с. 59).

Відключення орендодавцем переданих в оренду приміщень від електроенергії, фізична перешкода працівниками охорони підприємства орендодавця вільного доступу орендаря та його працівників до орендованих приміщень, на що посилається позивач як на перешкоду у користуванні орендованим майном, підтверджуючи відповідними доказами, які не заперечує відповідач та не спростовує суд, усунення яких заявлене позивачем як спосіб захисту порушеного права шляхом припинення дій щодо вільного доступу орендаря до орендованих приміщень та відновлення становища, яке існувало до порушення щодо забезпечення орендованих приміщень електроенергією є визначеними статтею 16 Цивільного кодексу України способами захисту порушеного права, реалізація яких забезпечується у тому числі у примусовому порядку виконання судових рішень.

Виходячи з наведеного, судові рішення у справі підлягають до скасування, позовні вимоги слід задовольнити.

Керуючись ст.ст.111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Автор" задовольнити.

Рішення від 05.05.2008 господарського суду Київської області від 05.05.2008, постанову Київського міжобласного апеляційного господарського суду від 21.10.2008 у справі № 10/102-08 скасувати.

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати право користування ТОВ "Автор" нежитловими приміщеннями, які є предметом оренди за договором від 15.05.1998 № 201/1998/ГоловКЕУ, укладеним між сторонами у справі, заснованого на орендних відносинах.

Припинити ДП "Київський деревообробний завод" Міністерства оборони України чинити перешкоди ТОВ "Автор" у вільному доступі до орендованих приміщень.

Зобов'язати ДП "Київський деревообробний завод" Міністерства оброни України відновити електропостачання до орендованих приміщень протягом 10 (десяти) днів з дня прийняття цієї постанови.

У разі ухилення відповідача від виконання постанови у добровільному порядку, доручити господарському суду Київської області видати відповідний наказ про примусове виконання судового рішення з залученням при необхідності спеціалістів постачальника електроенергії щодо відновлення забезпечення електроенергією орендованих приміщень.