3/125 Про визнання незаконним рішення Київської міської ради про продовження термінів дії договорів оренди та надання дозволів на укладення договорів суборенди - 22.01.2009 Прийняття

Розпорядженням №02.03-10/24 від 21.01.2009р. у зв'язку з відрядженням судді Першикова Є.В. змінено склад колегії суддів у справі №3/125 призначеної до розгляду у складі - головуючий суддя – Першиков Є.В., судді Данилова Т.Б., Ходаківська І.П., утворено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя –Ходаківська І.П., судді Данилова Т.Б., Полянський А.Г.

У лютому 2008 року товариство з обмеженою відповідальністю "РВ-Сервіс-Плюс" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору –відокремлений підрозділ "Станція технічного обслуговування автомобілів" комунального підприємства "Київпастранс" про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради №1165/1826 (ra1165023-07) від 12.07.2007р. "Про продовження термінів дії договорів оренди та надання дозволів на укладення договорів суборенди" в частині позиції 21 додатку №2 до вказаного рішення; по визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради №154/1988 (ra_154023-07) від 22.08.2007р. "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду державним та комунальним підприємствам (установам, організаціям)" в частині позиції 4 додатку до вказаного рішення стосовно корпусу №7 на 1 поверсі 330,22 кв.м., на 2 поверсі 156,56 кв.м.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 04.03.2008р. до участі у справі залучено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору –комунальне підприємство "Київтранспарксервіс".

Рішенням господарського суду міста Києва від 03.04.2008р. (суддя Сівакова В.В.) залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.09.2008р. (судді Корсак В.А., Авдеєв П.В., Коршун Н.М.) позовні вимоги задоволено в повному обсязі, визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради "Про продовження дії договору оренди та надання дозволів на укладання договорів суборенди" №1165/1826 (ra1165023-07) від 12.07.2007р. в частині позиції 21 додатку №2 до вказаного рішення Київської міської ради та визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду державним та комунальним підприємствам (установам, організаціям)" №154/1988 (ra_154023-07) від 22.08.2007р. в частині позиції 4 додатку до вказаного рішення Київської міської ради стосовно корпусу №7 на першому поверсі –330,22 кв.м., на другому поверсі –156,56 кв.м.

Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, Київська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення і неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та постанову та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Заслухавши присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Судами попередніх інстанцій встановлено і це підтверджується матеріалами справи, що 05 січня 2004 року на підставі рішення Київської міської ради від 27.11.2003р. №246/1121 (ra_246023-03) між відокремленим підрозділом "Станція технічного обслуговування автомобілів комунального підприємства "Київпастранс" та товариством з обмеженою відповідальністю "РВ-Сервіс Плюс" було укладено договір №76 оренди нерухомого майна (нежилих приміщень) комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Відповідно до пунктів 1.1, 2.1 вказаного Договору, орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежилі приміщення за адресою: вул. Чистяківська, 19-А, загальною площею 486,78 кв.м., в т.ч. корпус №7 на першому поверсі - 330,22 кв.м. - під станцію технічного обслуговування, на другому поверсі - 156,56 кв.м. - підсобне приміщення.

На виконання вимог пункту 4.1 Договору орендодавець за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв нежилі приміщення площею 486,78 кв.м.

Пунктом 9.1 Договору встановлено, що він діє з 05.01.2004р. до 04.01.2007р.

Стаття 785 Цивільного кодексу України зазначає, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно пункту 7.5 Договору, у разі закінчення строку дії договору орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди орендодавцеві у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент його передачі в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які не можливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що в матеріалах справи відсутній акт приймання-передачі об'єкта оренди орендарем орендодавцю, складений на виконання вимог пункту 7.5 Договору №76, таким чином, після 04.01.2007р. позивач продовжує користуватися орендованими приміщеннями.

Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно із ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Враховуючи вимоги ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Також судами встановлено, що сторони не надали доказів вчинення у період з 04.01.2007р. до 04.02.2007р. дій, спрямованих на припинення чи зміну умов спірного Договору.

Суди попередніх інстанцій правомірно дійшли висновку, що дія Договору №76 була продовжена на той же строк та на тих самих умовах, які було встановлено договором № 76, тобто до 03.01.2010р.

Тимчасовий Договір №76 від 03.01.2007р., укладений між позивачем та третьою особою судом до уваги не приймається, оскільки Положенням відокремленого підрозділу "Станція технічного обслуговування автомобілів", затвердженого наказом КП "Київпастранс" від 07.12.2001р. №28 (з урахуванням змін внесених наказом №37 від 01.02.2005р.), передбачено право третьої особи надавати в орендне користування майно лише за попереднім погодженням з КП "Київпастранс".

Крім того, в будь-якому випадку, тимчасовий Договір №76 від 03.01.2007р., укладений між позивачем та третьою особою, не свідчить про небажання орендодавця за договором № 76 продовжувати його дію.

Частина третя статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" надає орендарю, який належним чином виконував свої обов'язки, переважне право після закінчення терміну договору оренди, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Отже, реалізація орендарем переважного права на продовження договору оренди на новий термін полягає в укладенні між орендарем та орендодавцем нового договору оренди на новий строк з умовами погодженими обома сторонами.

Стаття 777 Цивільного кодексу України зазначає, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. При цьому, наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Відповідно до пункту 5.4 Договору, орендар після закінчення терміну дії договору має переважне право, за інших рівних умов, на продовження дії договору, за умови належного виконання своїх обов'язків, передбачених цим договором. Дозвіл на продовження строку оренди надає Київрада.

Стаття 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначає, що відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Порядком передачі майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.09.2006р. №34/91 (ra-034023-06) , встановлено, що юридична особа, яка виявила бажання укласти договір оренди комунального майна, подає заяву на ім'я начальника Головного управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації).

Судами встановлено, що позивач звертався до Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) з проханням продовжити термін дії договору №76 від 27.02.2007р.

Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що позивач має право реалізувати своє переважне право на продовження дії договору оренди на новий строк.

Пункт 21 додатку №2 до рішення Київської міської ради від 12.07.2007р. №1165/1826 (ra1165023-07) "Про продовження дії договорів оренди та надання дозволів на укладення договорів суборенди", є таким, що порушує права позивача як орендаря за Договором №76 та суперечать вищевказаним нормам Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , Цивільного кодексу України (435-15) та Господарського кодексу України (436-15) .

Отже, пункт 21 додатку №2 до рішення Київської міської ради від 12.07.2007р. №1165/1826 (ra1165023-07) "Про продовження дії договорів оренди та надання дозволів на укладення договорів суборенди" визнано судами незаконним.

22 серпня 2007 року Київська міська рада прийняла рішення №154/1988 (ra_154023-07) "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду державним та комунальним підприємствам (установам, організаціям)".

Згідно додатку до вказаного рішення, а саме, пункту 4, приміщення у корпусі №7 1-й, 2-й поверх - 486,78 кв.м., розташовані на вул. Чистяківській, 19-а було вирішено надати в орендне користування КП "Київтранспарксервіс".

У відповідності до частини першої ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Як вбачається з пункту 4 додатку №154/1988 (ra_154023-07) від 22.08.2007р. "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду державним та комунальним підприємствам (установам, організаціям)" та Договору №76, Київська міська рада надала в орендне користування КП "Київтранспарксервіс" приміщення, які вже перебували у орендному користуванні позивача на підставі Договору № 76.

Таким чином, судами встановлено, що пункт 4 додатку №154/1988 від 22.08.2007р. "Про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду державним та комунальним підприємствам (установам, організаціям)" суперечить ст.ст. 651, 764 Цивільного кодексу України, ст.ст. 284, 188, 291 Господарського кодексу України та ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

На підставі викладеного колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що судами першої та апеляційної інстанцій було повно та всебічно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та прийнято судові рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Статтею 111-7 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, а доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів.