5002-28/2026.2-2011 Про розірвання договорів оренди земельної ділянки - 06.10.2011 Прийняття

Рішенням місцевого господарського суду позов (з урахуванням доповнень - а.с. 122 т. 1) задоволено - розірвані договори оренди земельних ділянок. З відповідача до Державного бюджету України стягнуті судові витрати: 85 грн. державного мита, 118 грн. - витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу (а.с. 28-40 т. 5).

Судове рішення мотивовано тим, що відповідач істотно порушив умови договорів - протягом встановленого договорами та рішенням орендодавця строку не освоїв орендовані земельні ділянки та не сплачував орендну плату за землю.

Відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати та у позові відмовити через те, що воно прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, викладені в ньому висновки не відповідають обставинам справи (а.с. 47-53, 73-80 т. 5).

З відзиву позивача на апеляційну скаргу відповідача слідує, що позивач з її доводами не згоден тому, що відповідач не прийняв засобів для освоєння земельних ділянок, систематично мав борг з орендної плати (а.с. 103-105 т.5).

У судовому засіданні представники відповідача підтримали доводи апеляційної скарги та пояснили, що за кошти відповідача був розроблений та погоджений у встановленому порядку проект комплексу та лабораторії, для яких земельні ділянки надані в оренду, у відповідача не має вини у незакінчені освоєння земельних ділянок через перешкоди з боку органів влади та місцевого самоврядування. Представник позивача з апеляційною скаргою не погодився, підтримав доводи відзиву та пояснив, що позивачем розроблений ескізний проект комплексу та лабораторії не є проектом, за яким можливо будівництво, відповідач не звертався та не отримував архітектурно - планувального завдання, без якого неможлива розробка проекту для будівництва вказаних об’єктів.

На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд витребував додаткові докази (а.с. 89-101, 110-150 т. 5, а.с. 1-2 т. 6) та встановив наступне.

10 січня 1997 року відповідач був зареєстрований в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України з ідентифікаційним кодом 24025269 (а.с. 36-41, 73-84 т. 1, а.с. 75, 126 т. 2, а.с. 54-58 т. 4), але до наступного часу відомості щодо відповідача як юридичної особи до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців не внесені (а.с. 1-2 т. 6).

26 січня 2005 року на підставі рішення 22 сесії 24 скликання Ялтинської міської ради (а.с. 32 т. 1) між орендодавцем - позивачем, та орендарем - відповідачем (а.с. 36-41, 73-84 т. 1, а.с. 75, 126 т. 2, а.с. 54-58 т. 4) у простій письмовій формі були підписані договори оренди земельних ділянок строками на 10 років для розміщення та обслуговування об’єктів та лабораторії позабюджетного регіонального центру сейсмобезпеки:

1) земельної ділянки площею 1,25га за кадастровим №0111900000:01:013:0090, розташованої по АДРЕСА_2, для розміщення та обслуговування об’єктів позабюджетного регіонального центру сейсмобезпеки;

2) земельної ділянки площею 0,1 га за кадастровим №0111900000:01:014:0054, розташованої по АДРЕСА_3, для розміщення та обслуговування сейсмолабораторії (а.с. 18-26 т. 1 чи а.с. 195-197, 214-216 т. 3).

03 вересня 2004 року встановлені межі цих земельних ділянок в натурі, 14 червня 2005 року здійснена державна реєстрація договорів оренди за №040502100085 та №040502100084 в Державному реєстрі земель Ялтинським міським управлінням земельних ресурсів, земельні ділянки передані орендодавцем орендарю за актами прийому-передачі.

Вказані земельні ділянки надані в оренду за умовами їх освоєння протягом двох років з моменту укладення договорів та їх державної реєстрації, не дотримання такої умови є підставою для розірвання договорів, про що вказано в пункті 6.5 та підпункті 12.4.1 договорів.

20 липня 2007 року рішенням 11 сесії 5 скликання Ялтинської міської ради було вирішено внести зміни до вказаних договорів щодо строку освоєння земельної ділянки до трьох років (а.с. 31 т. 1). Але до наступного часу такі зміни до договорів не внесені, про що сторони надали пояснення в судовому засіданні апеляційного суду. Через що апеляційний господарський суд виходить з того, що за умовами договорів відповідач був зобов’язаний освоїти земельні ділянки протягом двох років з моменту державної реєстрації договорів.

29 липня 2010 року позивач письмово запропонував відповідачу розірвати договори через не освоєння земельних ділянок та боргу з орендної плати (а.с. 67 т. 3).

З пояснень представників сторін та письмових доказів у справі слідує, що сторони під освоєнням орендарем земельних ділянок розуміють (як мінімум) початок будівництва за погодженим проектом. При цьому, орендар вважає, що передбачений договорами дворічний строк для такого будівництва був достатнім.

Для початку будівництва на орендованих земельних ділянок орендар протягом двох років, тобто з 14 червня 2005 року (державної реєстрації договорів) і по 15 червня 2007 року, здійснив:

1) 23 червня 2005 року отримав від Виконавчого комітету Ялтинської міської ради дозвіл на виконання проектно-пошукових робіт для будівництва комплексу та лабораторії на вказаних земельних ділянках (а.с. 45 т. 1 чи а.с.110 т. 2, а.с. 12, 79 т. 4);

2) 16 березня 2006 року погодив розроблений на замовлення відповідача ескізний проект генерального плану (а.с. 46-50 т. 1 чи а.с. 111 т. 2, а.с. 32 т. 3, а.с. 13, 15-19, 77-78 т. 4).

Але за думкою відповідача, він не винний у невиконанні зобов’язання з освоєння земельних ділянок (початку будівництва) тому, що різні органи державної та місцевої влади перешкоджали відповідачу у виконанні такого зобов’язання. Зокрема, виконком позивача не надав відповіді на звернення позивача в 2006-2008 роках за дозволом на знос зелених насаджень, що необхідно для огорожі орендованих земельних ділянок та початку підготовчих для будівництва робіт; Ялтинська міська рада надавала дозволи на розробки проектів відводів земельних ділянок громадянці ОСОБА_6., що закриває проїзд до земельних ділянок відповідача; виконкомом наданий дозвіл ОСОБА_5. на пристрій під'їзного шляху через земельні ділянки відповідача; позивач самостійно скасував свої рішення про передачу відповідачу в оренду земельних ділянок та потім прийняв рішення про передачу земельної ділянки у власність громадянки ОСОБА_7., яка повністю співпадає з земельною ділянкою відповідача.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України, статті 526 Цивільного кодексу України зобов’язання повинні виконуватися належним чином, зокрема за передбаченими договором умовами та строками.

Правовими наслідками порушення зобов'язання є (в тому числі) розірвання договору, що передбачено пунктом 1 статті 611 Цивільного кодексу України.

Частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачає, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною; і істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини 3 статті 31 Закону України " Про оренду землі " (в редакції Закону України від 02 жовтня 2003 року N1211-IV (1211-15) , з змінами як на час подачі позову, так і на даний час) передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Стаття 32 цього Закону передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Статтями 24 та 25 вказаного Закону передбачено (в тому числі) зобов’язання орендаря сплачувати орендну плату та право орендодавця отримувати таку плату.

Згідно з пунктом " д " статті 141 Земельного кодексу України (з змінами на час подання уточнень до позову та на даний час) та частиною 5 статті 17 Закону України " Про плату за землю " (в редакції Закону України №378/96-ВР від 19 вересня 1996 року (378/96-ВР) , з змінами на час подання уточнень до позову) підставою примусового припинення в судовому порядку права оренди є систематична несплата орендної плати, під якою розуміється несплата орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності не виробниками сільськогосподарської і рибної продукції та не громадянами протягом півроку.

Таким чином, діюче законодавство передбачало та передбачає такі самостійні підстави для розірвання договору оренди землі:

1) несплата орендної плати протягом півроку;

2) невиконання певних умов договору, що за договором є підставою для розірвання договору.

З витребуваних апеляційним господарським судом додаткових доказів слідує, що станом на час (09 червня 2009 року) подання уточнень до позову, якими позивач просив розірвати договори оренди землі через несплату орендарем плати (а.с. 122 т. 1), орендар мав заборгованість з орендної плати в сумі 121.629,07 грн. (станом на 20 травня 2009 року). Але орендар періодично здійснював платежі, так, 29 квітня 2009 року сплатив 12.000 грн., до цього протягом 2008 року сплачував орендну плату: 24 січня - 20.000 грн., 28 лютого - 40.000 грн., 23 і 30 травня - 19.200 і 39.000 грн., 27 червня - 800 грн., 30 липня - 22.000 грн., 25 вересня - 19.85 грн., 30 жовтня - 19.800 грн., 28 листопада - 20.000 грн., 30 грудня - 10.000 грн., що слідує з особистої картки платника, наданої органом державної податкової служби (а.с. 90-101 т. 5), та копіями платіжних доручень (а.с. 136-147 т. 5). Таким чином, не має обставин несплати орендної плати протягом півроку, позовні вимоги про розірвання договору через систематичну несплату орендної плати необґрунтовані та задоволенню не підлягають.

Той факт, що з травня 2009 року по 18 липня 2011 року орендар не сплачував орендну плату за землю може бути підставою для розірвання договорів, але такі обставини знаходяться поза межами поданого по цій справі позову з урахуванням уточнень.

Як вказано вище, укладені сторонами договори прямо передбачають, що не освоєння орендарем земельних ділянок протягом двох років з моменту державної реєстрації договорів є підставою для розірвання договорів. Орендар протягом цього строку, тобто до 15 червня 2007 року, земельні ділянки не освоїв (не замовив та не погодив у встановленому порядку проект будівництва, не почав будівництва), чого сам орендар не оспорює. А тому такі обставини є підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок через істотне порушення орендарем умов договору. Таке порушення умов договору орендарем значною мірою позбавило орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договорів, а саме, він розраховував на раціональне використання земельних ділянок шляхом будівництва центру сейсмобезпеки та лабораторії. При цьому, апеляційний господарський суд приймає до уваги, що відповідно до статті 14 Конституції України та статті 1 Земельного кодексу України земля - основне національне багатство, що перебуває під особливою охороною держави. Під охоронною земель розуміється система правових, організаційних, економічних та інших заходів, спрямованих на (в тому числі) раціональне використання земель, що слідує з статті 162 Земельного кодексу України.

Апеляційний господарський суд не погоджується з доводами відповідача про те, що він не винний в не освоєнні земельних ділянок, існували випадки, через які відповідач не міг виконати цього договірного зобов’язання, і тому не має підстав для розірвання договору з наступного.

Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом; особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язанням (частина 1); відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання (частина 2).

Також стаття 617 цього Кодексу передбачає, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Як слідує з письмових доказів та пояснень сторін, виниклі обставини не свідчать про те, що відповідач вжив всі залежні від нього заходи щодо початку будівництва. Доводи відповідача про здійснення йому перешкоди у будівництві фактично такими не є з наступного.

Діюче у період з 14 червня 2005 року по 15 червня 2007 року (встановлений договорами строк для освоєння орендованих земельних ділянок) законодавство України (стаття 22 Закону України "Про основи містобудування" №2780-XII від 16 листопада 1992 року, статті 27- 29 Закону України "Про планування і забудову територій" №1699-III від 20 квітня 2000 року, статті 5, 6 Закону України "Про архітектурну діяльність" №687-XIV від 20 травня 1999 року, пункти 13 і 4 Порядку надання архітектурно-планувального завдання і технічних умов по інженерному забезпеченню об'єкту архітектури і визначення розміру плати за їх видачу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №2328 від 20 грудня 1999 року (2328-99-п) ) передбачало певну процедуру для початку будівництва орендарями земельних ділянок:

1) отримання дозволу на проектно-пошукові роботи, який відповідач отримав 23 червня 2005 року, тобто через 9 днів після державної реєстрації договорів оренди та початку строку для освоєння земельних ділянок (а.с. 45 т. 1),

2) отримання вихідних даних на проектування, до яких належать: архітектурно-планувальне завдання; завдання на проектування; технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури, але відповідач за отриманням архітектурно-планувального завдання не звертався, хоча відповідно до пункту 3 рішення виконавчого комітету позивача №938 від 23 червня 2005 року на нього був покладений такий обов’язок (а.с. 45 т. 1),

3) вибір за конкурсом найкращої архітектурно-планувальної пропозиції щодо об'єкту архітектури, що вирішила 16 березня 2006 року містобудівна нарада (а.с. 13 т. 4);

4) розробка на замовлення орендаря земельних ділянок проектної документації для будівництва об’єкту архітектури, погодження такого проекту з певними органами, в певних випадках державна експертиза проекту, але відповідач такого проекту не замовляв, а проект генерального плану комплексу об’єктів (а.с. 46-50 т. 1, а.с. 111 т. 2, а.с. 32 т. 3, а.с. 13, 15-19, 77-78 т. 4) не є проектом будівництва об’єкту архітектури;

5) отримання на підставі погодженого проекту будівництва об’єкту архітектури дозволу на будівельні роботи, в тому числі підготовчого етапу будівництва.

Апеляційний господарський суд вважає неспроможними доводи відповідача про те, що не отримання відповіді на його заяви від 16 березня 2006 року (а.с. 51 т. 1) надати дозвіл (рішення) на знос зелених насаджень та здійснення підготовчого етапу будівництва (а.с. 52 т. 1) перешкоджало відповідачу у початку будівництва тому, що хоча відповідно до частини 3 статті 28 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" (станом на 16 березня 2006 року - дата звернення відповідача до виконкому позивача за дозволом на знос зелених насаджень) видалення дерев, кущів, газонів і квітників здійснюється в порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України, але такий Порядок був затверджений Кабінетом Міністрів України лише 01 серпня 2006 року. Відповідно до пунктів 2-5 Порядку видалення дерев, кущів, газонів і квітників у населених пунктах, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України N1045 від 01 серпня 2006 року (1045-2006-п) , для реалізації генерального плану розвитку населеного пункту, реконструкції або капітального ремонту об'єкта благоустрою виконавчий комітет на заявою юридичної особи протягом трьох днів затверджує склад відповідної комісії, яка у п'ятиденний строк визначає стан зелених насаджень і складає акт обстеження тих насаджень, що підлягають видаленню, цей акт у триденний строк погоджується з територіальним органом Мінприроди, та в триденний строк готується проект рішення про видалення зелених насаджень, після чого виконком приймає рішення про видалення зелених насаджень.

Однак такі події, пов’язані з отриманням відповідачем дозволу на видалення зелених насаджень, ніяким разом не перешкоджали відповідачу здійснювати заходи для замовлення та отримання архітектурно-планувального завдання для проектування будівництва, замовлення такого проектування та отримання дозволу на будівельні (в тому числі підготовчі) роботи.

Вказане архітектурно-планувальне завдання - це комплекс містобудівних та архітектурних вимог і особливих умов проектування і будівництва об'єкта архітектури, що випливають з положень затвердженої містобудівної документації, державних будівельних норм, місцевих правил забудови населених пунктів, відповідних рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, включаючи вимоги і умови щодо охорони пам'яток історії та культури, довкілля, законних прав і інтересів фізичних та юридичних осіб при розташуванні об'єкта архітектури на конкретній земельній ділянці, що передбачено вказаними вище нормами законодавства України. А тому без замовлення відповідачем такого архітектурно-планувального завдання було неможливо здійснення наступних заходів для будівництва центру сейсмобезпеки. Таким чином, відповідач не здійснив усіх залежних від нього дій для виконання зобов’язання з освоєння земельних ділянок.

Повторне звернення відповідача 02 червня 2008 року за дозволом на видалення зелених насаджень та за дозволом на здійснення робіт підготовчого етапу будівельних робіт (а.с. 57 т. 1) не свідчить про намір відповідача належним чином (у передбачений договорами строк) виконати договірні зобов’язання тому, що таке звернення відбулося після закінчення передбаченого договорами строку для освоєння земельних ділянок та без звернення відповідача за отриманням архітектурно-планувального завдання, без якого неможливо проектування будівництва та отримання дозволів на будівельні роботи.

Апеляційний господарський суд також вважає, що не було випадків чи непереборної сили в розумінні статті 617 Цивільного кодексу України, внаслідок яких відповідач не виконав у строк зобов’язання з освоєння орендованих земельних ділянок з наступного.

Як слідує з пояснень відповідача та його звернення 13 лютого 2008 року до позивача (а.с. 53 т. 1, а.с. 114 т. 2, а.с. 38 т. 3, а.с. 22 т. 4), рішенням Ялтинської міської ради громадянці ОСОБА_6. був наданий дозвіл на розробку проекту відводу земельної ділянки по вул. Щорса, відвід такої земельної ділянки (на думку відповідача) закриває проїзд до орендованих відповідачем земельних ділянок.

Однак відповідно до статей 125, 126 Земельного кодексу України (з змінами на 15 червня 2007 року - закінчення строку для освоєння земельних ділянок) дозвіл на розробку проекту відводу земельної ділянки не є правовстановлюючим документом на право власності чи право користування земельною ділянкою, до отримання такого правовстановлюючого документа та встановлення меж земельної ділянки в натурі громадянка ОСОБА_6 не мала права приступати до використання земельної ділянки, а тому рішення про дозвіл на розробку проекту відводу земельної ділянки ніяк не перешкоджав відповідачу користуватися своїми земельними ділянками та здійснювати заходи для початку будівництва.

Щодо надання виконкомом позивача дозволу громадянці ОСОБА_5. на пристрій під'їзного шляху до домоволодіння АДРЕСА_1, який проходить по орендованій відповідачем земельній ділянці, апеляційний господарський суд вважає наступне.

Такий дозвіл був наданий ОСОБА_5. рішенням виконкому №1986 від 24 грудня 2004 року - до передачі відповідачу в оренду земельної ділянки, тобто в момент надання дозволу права відповідача на земельну ділянку не порушувалися.

Крім того, 10 травня 2007 року (тобто до спливу терміну, в який відповідач був зобов’язаний освоїти земельну ділянку) Ялтинським міським судом по справі №2-761/07 була затверджена мирова угода між ОСОБА_8 та закритим акціонерним товариством "Кримський міжнародний центр сейсмобезпеки", через наявність якої 25 квітня 2007 року рішенням виконкому позивача №747 скасовано вищевказане рішення про дозвіл на пристрій під'їзного шляху (а.с. 18, 65-71 чи 74, 97-102, 132, 133-138, 215 т. 2).

26 травня 2008 року відповідач звертався до позивача з проханням продовжити до 14 червня 2010 року строк для освоєння земельних ділянок (а.с. 54 т. 1, а.с. 24-29 т. 4), рішенням позивача №298 (3) від 21 березня 2008 року це прохання не задоволено (а.с. 127 т. 1). Такі дії позивача є законними тому, що відповідають вимогам статті 627 Цивільного кодексу України (свобода умов договору), та не перешкоджали орендарю звернутися з позовом про внесення змін до договорів щодо зміни строку освоєння земельних ділянок.

Стосовно дій позивача по самостійному скасуванню рішень про передачу земельних ділянок в оренду відповідачу та подальшої передачі частки орендованої відповідачем земельної ділянки у власність громадянці ОСОБА_7. апеляційний господарський суд вважає наступне.

Дійсно, 29 січня 2009 року рішенням 23 сесії 5 скликання Ялтинської міської ради №181 було самостійно скасовано рішення про надання відповідачу земельних ділянок в оренду через не освоєння цих земельних ділянок протягом трьох років (а.с. 30 т. 1, а.с. 152, 214 т. 2, а.с. 31 т. 3), таке рішення скасовано в судовому порядку 14 травня 2009 року рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим по справі №2-1/2141-2009 між тими ж сторонами, це судове рішення набрало законну силу 03 серпня 2009 року (а.с. 103-109, 141-145, 210-213 т. 2, а.с. 46-52 т. 3).

18 грудня 2008 року рішенням позивача було затверджено акт вибору місце розташування земельної ділянки та наданий ОСОБА_7. дозвіл на розробку проекту відводу земельної ділянки площею 0,0800 га по вул. Щорса, 02 жовтня 2009 року рішенням позивача проект землеустрою затверджений та земельна ділянка передана у власність ОСОБА_7., 30 березня 2010 року наданий державний акт, який 06 квітня 2010 року зареєстрований в Державному земельному кадастрі, але ця земельна ділянка співпадає з земельної ділянкою, яка надана в оренду відповідачу, що встановлено актом перевірки (а.с. 62-64, 75-78, 93-94, 139-149, 184-194, 203-213 т. 3).

Як слідує з наведеного, вказані події відбулися після закінчення передбаченого договорами строку для освоєння відповідачем орендованих земельних ділянок, а тому не можуть були підставою вважати, що був випадок, через який відповідач своєчасно не виконав свої договірні зобов’язання.

По цій справі двічі в касаційному порядку були скасовані рішення судів першої та другої інстанцій, справа направлялася на новий розгляд суду першої інстанції з зазначенням касаційної інстанції на необхідність надати оцінку доводам відповідача про його неодноразове звернення з заявами про надання дозволів для освоєння земельних ділянок, дотримання порядку розірвання договорів (а.с. 227-233 т. 2, а.с. 224-227 т. 3). При новому розгляду цієї справи судами першої та другої інстанцій досліджені вказані обставини та надана ним оцінка, тобто зазначення касаційної інстанції виконані. Щодо необхідності надання оцінки про достатність передбаченого договорами строку для освоєння земельних ділянок, апеляційний господарський суд вважає, що строк у два роки був достатнім для того, що б відповідач почав освоєння земельних ділянок, зокрема, звернувся за отримання архітектурно-планувального завдання та замовив проект будівництва об’єкту архітектури, але цього він не зробив.

На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга необґрунтована та задоволенню не підлягає. Місцевим господарським судом рішення прийнято без порушення норм матеріального та процесуального права, при повному з’ясуванні обставин, що мають значення для справи. Позовні вимоги підлягають задоволенню за підставами, вказаними вище.