5002-21/5110-2011 Про розірвання договору оренди земельної ділянки - 20.12.2012 Прийняття

розглянувши апеляційну скаргу Заступника прокурора міста Сімферополя (95011, м. Сімферополь, вул. Р. Люксембург 29/Річна 11) на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Чонгова С.І. ) від 17 січня 2012 року у справі № 5002-21/5110-2011

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Норд-Сервіс-Шипінг" (вул. Севастопольська, 59,Сімферополь,95013)

до Сімферопольської міської ради (вул. Толстого, 15,Сімферополь,95000)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці позивача - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Жилой комплекс "Московський" (вул. Камська, 25,Сімферополь,95050)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача- Державна інспекція сільського господарства Автономної Республіки Крим

(вул. Севастопольська, 48/1, місто Сімферополь, 95038)

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Товариство з обмеженою відповідальністю «Норд-Сервіс-Шипінг»звернулось до Господарського суду Автономної Республіки Крим із позовом до відповідача - Сімферопольської міської ради, в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки № 710-Г від 31.03.2010 року, зареєстрований в КРФ ДП «Центр ДЗК»за № 041002700089 від 19.11.2010 р., укладений між Сімферопольською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Норд-Сервіс-Шипінг». Позовні вимоги мотивовані тим, що ТОВ «Норд-Сервіс-Шипінг» будучи орендарем вказаної земельної ділянки побудувало на ній два багатоповерхових будинків, якім присвоєно адресу: м. Сімферополь, вул. Камська, 23 та м. Сімферополь, вул. Камська, 25.

На даний час, власниками квартир та приміщень даних будинків створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Жилой комплекс "Московський", якому відповідно до статті 42 Земельного кодексу України орендована земельна ділянка повинна бути передана у постійне користування, а відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду землі» позивач має право на припинення дії договору оренди даної земельної ділянки.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 17 січня 2012 року у справі № 5002-21/5110-2011 позов задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки №710-Г від 31.03.2010 року, який укладений між Сімферопольською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Норд-Сервіс-Шипінг", та зареєстрований в КРФ ДП "Центр ДЗК" за №041002700089 від 19.11.2010р.

Приймаючи оскаржуване рішення, господарський суд виходив з положень статті 652 Цивільного Кодексу України, та статті 120 Земельного кодексу України та з тих обставин, що, оскільки позивачем передано на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Жилой комплекс "Московський" два багатоповерхових будинків, тому до останнього перейшло право оренди земельної ділянки.

Не погодившись з рішенням господарського суду першої інстанції, Заступник прокурора міста Сімферополя звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду в інтересах держави в особі Державної інспекції сільського господарства України з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 17 січня 2012 року скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

В апеляційній скарзі прокурор зазначив, що він звертається в інтересах держави в особі Державної інспекції сільського господарства України. Відповідно до "Положення про Державну інспекцію сільського господарства України Державна інспекція сільського господарства України" затвердженою Указом Президента України від 13 квітня 2011 року N 459/2011 (459/2011) , Держсільгоспінспекція України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі.

Також прокурор звернув увагу на неправильне застосування господарським судом норм матеріального права, що в свою чергу призвело до прийняття невірного рішення, яке порушує інтереси держави в сфері належного порядку розірвання договорів оренди земельних ділянок.

Так, на думку прокурора, суд повинен був не розривати договір оренди земельної ділянки на підставі статті 652 Цивільного Кодексу України, а припинити його на підставі норм спеціального закону, а саме, статті 31 Закону України «Про оренду землі», пункту «е»статті 141 Земельного кодексу України. Проте, вказані особливості припинення права користування на земельну ділянку суд не врахував, як і не врахував наявність волевиявлення позивача на зміну істотних обставин всупереч статті 652 Цивільного Кодексу України.

Також, прокурор просив відновити процесуальний строк на подачу апеляційної скарги.

03.12.2012р. ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду прокурору відновлений строк на подачу апеляційної скарги, а також скарга прийнята до провадження апеляційного господарського суду у наступному складі колегії суддів: головуючий суддя -Сікорська Н.І, судді -Антонової І.В. Євдокімова І.В.

У призначеному на 13.12.2012р. судовому засіданні представник позивача надав відзив на апеляційну скаргу, в якому він заперечував проти її доводів та просив рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін. Також представник позивача надав суду витяг з рішення 32-ої сесії 6-го скликання Сімферопольської міської ради від 29.12.2011р. за №313, яким припинено позивачу право користування спірною земельною ділянкою.

13.12.2012р. ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача- Державну інспекцію сільського господарства Автономної Республіки Крим та відкладений розгляд справи на 20.12.2012р.

19.12.2012р. від прокурора надійшли пояснення по справі, в яких прокурор просив оскаржуване рішення скасувати, провадження по справі припинити на підставі п.1-1 ч.1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України.

У призначене на 20.12.2012р. судове засідання представники сторін не з'явились.

Відповідно до статті 98 Господарського процесуального кодексу України учасники судового процесу були належним чином повідомлені про час і місце розгляду скарги.

Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України, зобов'язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін -це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Судова колегія вважає можливим розглянути справу за відсутності представників сторін за наявними документами в матеріалах справи.

Розглянувши справу повторно у порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступні обставини.

31 березня 2010 р. між Сімферопольською міською радою (Орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Норд-Сервіс-Шипінг»(Орендарем) був укладений договір оренди земельної ділянки № 710-Г.

Відповідно до умов укладеного договору, Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку для обслуговування та експлуатації двох багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями торгівельно-побутового призначення, які знаходяться за адресою: м. Сімферополь, Автономна Республіка Крим, Україна, вул.. Камська-вул. Ростовська, план (схема) якої є невід'ємною частиною договору, кадастровий номер 01 101 000 00: 02: 001: 0061.

Як визначено пунктом 2.3. договору -на земельній ділянці розташовані закінчені будівництвом два багатоповерхових житлових будинки з вбудовано-прибудованими приміщеннями торгівельно-побутового призначення.

Вищевказані будинки введені в експлуатацію, про що свідчать рішення виконавчого комітету Сімферопольської міської ради від 24.12.2008 р. № 3415, від 24.12.2008 р. № 3411, якими затверджені акти державної приймальної комісії. (том 1 а.с. 30-31)

Згідно з пунктом 3.1. договору -земельна ділянка надана в оренду строком на 10 років, а саме -до 23.07.2019 року.

Пункт 7.4. договору визначає, що договір припиняється після письмового повідомлення іншої сторони не пізніше ніж за три місяця у наступних випадках: закінчення строку дії договору; ліквідації юридичної особи -Орендаря; в інших випадках, передбачених законом.

Договір припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок: невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договором; випадкового знищення, пошкодження земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає її використанню; інших підставах, визначених законом, що обумовлено сторонами у пункті 7.5. договору.

Договір припиняється шляхом його розірвання:

- за взаємною згодою сторін ( п.п. 7.5.1)

- за рішенням суду за вимогою однієї із сторін внаслідок: (п.п.7.5.2)

невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором; (п.п. 7.5.2.1)

випадкового знищення, пошкодження земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає її використанню; (п.п. 7.5.2.2)

інших підстав, передбачених законом. ( п.п.7.5.2.3.)

Актом приймання-передачі 19.11.2010р. земельну ділянку площею 0,3900га по вул.. Камська-вул. Ростовська відповідачем передано позивачу.(том 1 а.с.18)

Відповідно до свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи серії А01 № 146778 23 квітня 2010 р. створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Московський». (том 1 а.с.37)

Згідно актів приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 26 квітня 2011 р. комісія, у складі директора ТОВ «Норд-Сервіс-Шипінг», голови правління Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Московський», провела обстеження активів житлових будинків, розташованих за адресою: м. Сімферополь, вул.. Камська, 23, та вул. Камська, 25, які передані Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Жилой комплекс «Московський». (том 1 а.с.54-62)

23.05.2011р. ТОВ «Норд-Сервіс-Шипінг»звернулось до Сімферопольської міської ради з листом за вих.. №83, в якому товариство просило припинити дію договору № 710-Г на підставі частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», у зв'язку введенням в експлуатацію двох багатоповерхових будинків, розташованих на орендованій земельній ділянці та передачею їх Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Житловий комплекс «Московський». (том 1 а.с.33)

Листом від 24.10.2011р. за вих.. №155 ТОВ «Норд-Сервіс-Шипінг»повторно звернулось до Сімферопольської міської ради з аналогічними вимогами. (том 1 а.с.34)

Однак, відсутність рішення органу місцевого самоврядування щодо припинення права користування земельною ділянкою ТОВ «Норд-Сервіс-Шипінг»і стало причиною звернення позивача з вимогою про розірвання договору оренди № 710-Г.

Проаналізувавши обставини даної справи, перевіривши підстави прийняття оскаржуваного рішення судом першої інстанції, судова колегія дійшла висновку щодо обґрунтованості вимог апеляційної скарги з огляду на наступне.

Оскільки предметом спірних правовідносин є розірвання договору оренди земельної ділянки, тому для правильного вирішення спору необхідно застосовувати положення норм спеціального законодавства, які регулюють саме вказані правовідносини, а саме, Закон України «Про оренду землі» (161-14) , Земельний кодекс України (2768-14) , також норми цивільного та господарського законодавства у випадках неврегульованих спеціальними нормами.

Як вбачається з матеріалів справи, господарський суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги, виходив з положень статті 652 Цивільного кодексу України, вважаючи, що передача на баланс будинків є істотною обставиною, яка є підставою для розірвання спірного договору оренди.

Проте, із зазначеним висновком місцевого господарського суду не погоджується судова колегія з огляду на наступне.

Як вже зазначалось, 23 травня 2011 року за вих №83 та 27 жовтня 2011 року за вих №155 ТОВ "Норд-Сервис-Шипинг" направило на адресу Ради пропозицію про припинення договору оренди земельної ділянки у зв'язку із завершенням будівництва, прийняттям в експлуатацію цих об'єктів та створенням ОСББ "Житловий комплекс "Московський", однак відповіді від Ради не отримано.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі статтею 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до п. "а", "е" ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно п. 7 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. 3 ст. 31 цього Закону).

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Частиною 1 ст. 377 ЦК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Як убачається з матеріалів справи було здійснено передачу багатоповерхових будинків № 23,25 по вул.. Камській у м. Сімферополі з балансу ТОВ "Норд-Сервис-Шипинг" на баланс ОСББ "Житловий комплекс "Московський", відповідно до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року N 1521 (1521-2002-п) .

Таким чином, судом першої та апеляційної інстанції встановлено, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий балансоутримувач, а позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, та законодавством та умовами договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Аналогічна правова позиція щодо підстав розірвання договору оренди земельної ділянки наведена у Постанові Верховного Суду України від 19.06.2012 року № 3-30гс12.

Однак суд першої інстанції не повно встановив обставини по справі, у зв'язку з чим рішення суду підлягає скасуванню з припиненням провадження у справі через відсутність предмету спору.

Як убачається з матеріалів справи, представник позивача суду апеляційної інстанції надав витяг з рішення 32-ої сесії 6-го скликання Сімферопольської міської ради від 29.12.2011р. за №313, яким припинено позивачу право користування спірною земельною ділянкою та розірвано укладений договір оренди земельної ділянки.

Вказане рішення було прийнято органом місцевого самоврядування до прийняття оскаржуваного судового рішення, що свідчить про відсутність предмету спору у даній справі, оскільки саме з підстав відсутності вказаного рішення позивач звернувся до господарського суду з вимогою про розірвання договору оренди № 710-Г від 31.03.2010 року.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Автономної Республіки Крим підлягає скасуванню, як постановлене з неповним з'ясуванням обставин справи, при цьому провадження у даній справі підлягає припиненню з огляду на відсутність предмету спору.