29/307-05-9167 Про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним та визнання права власності на це майно - 28.12.2010 Прийняття

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одеса апеляційну скаргу Першого заступника прокурора Приморського району м. Одеси на рішення господарського суду Одеської області від 14.11.2005 р. у справі № 29/307-05-9167 за позовом ПП "Сторм-57" до ТОВ "Едванс" про визнання договору дійсним та визнання права власності,

10.10. 2005 р. (вх. №10857) у господарському суді Одеської області від ПП "Сторм-57" (далі –Позивач, Підприємство) пред'явлено позов до ТОВ "Едванс" ( далі –відповідач, Товариство) про визнання дійсним укладеного між ними 29.08.2005р. договору купівлі –продажу (далі - Договір) об’єкту нерухомості - будівлі кафе-бару "Стерео" загальною площею 756,2 кв.м. (в т.ч. : а) підвал загальною площею- 45,4 кв.м.(склад-7,0 кв.м., склад-12,0 кв.м., склад - 26,4 кв.м.) ; б) приміщення першого поверху загальною площею 471,5 кв.м. (зал -238,0 кв.м., умивальник -6,0 кв.м., туалет -2,1 кв.м., туалет -2,1 кв.м., туалет -2,4 кв.м., умивальник -10,0 кв.м., туалет -1,5 кв.м., туалет -1,5 кв.м., туалет -1,4 кв.м., комора-4,1 кв.м.,кухня-12,0 кв.м., комора -4,1 кв.м., підсобне –4, 0 кв.м. підсобне—1,6 кв.м., магазин - 20,3 кв.м., коридор-1,4 кв.м.,підсобне-8,1 кв.м., барна стійка -24,3 кв.м., літній майданчик-126,7 кв.м.) ; в). приміщення другого поверху загальною площею 239,3 кв.м.( тераса-139,1 кв.м., барна стійка -59,8 кв.м.,підсобне-15,4 кв.м., санвузол –7,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м, туалет -1,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м., умивальник –5,0 кв.м., підсобне-2,2 кв.м., майданчик - 4,0 кв. м.) розташованого у м. Одеса Приморський район, міський пляж "Аркадія", центральна алея та визнання права власності на вказане майно (об’єкт нерухомості).

Свої позовні вимоги позивач, з посиланням на ст. ст. 220, 328, 316, 317, 319, 312, 376 ЦК України та ст.ст. 26, 48 Закону України "Про власність", обґрунтовував тим, що, по-перше, після укладення вказаного Договору він оплатив вартість майна яке є предметом цього Договору та отримав його в користування, однак відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення,а,по-друге,п.5 ст. 376 ЦК України передбачено визнання судом права власності на самовільно побудоване нерухоме майно, а такому за аналогією можливо визнання права власності на реконструйований об’єкт, оскільки здійснена реконструкція не порушує чії –небудь та відповідає будівельним та санітарним, пожежним та іншим нормам (а.с.2-5)

Рішенням господарського суду Одеської області від 14.11.2005 р. (суддя Аленін О.Ю.) позов задоволено в повному обсягу. Договір визнано дійсним на підставі ст..220 ЦК України (435-15) , оскільки Договір сторонами частково виконано і відповідач ухилявся від його нотаріального посвідчення. За позивачем також визнано право власності на нерухоме майно на підставі п.5 ст. 376 ЦК України. В обґрунтування своєї позиції суд послався ст.ст.220, 328,316,317.319,312,376 ЦК України (435-15) та ст.ст. 26, 48 Закону України "Про власність"(а.с.172-174)

Зазначене рішення в апеляційному і касаційному порядку не оскаржувалось і набуло законної сили.

Однак, через чотири роки одинадцять місяців після ухвалення зазначеного рішення не погоджуючись з ним Перший заступник прокурора Приморського району м. Одеси (далі - скаржник, прокурор), який не приймав участі у розгляді справи, звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на це рішення, в якій просить скасувати його та прийняти нове, яким у позові відмовити повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги Прокурор послався на наступне.

У матеріалах справи відсутні докази того, що відповідач на момент укладання спірного Договору був власником майна, яке є предметом цього Договору.

Згідно ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Об’єкт, який є предметом Договору є самочинним будівництвом і цим будівництвом порушено права виконкому Одеської міської ради, як органу уповноваженому законодавством уповноваженому здійснювати контроль за будівництвом та Одеської міської ради як власника земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт.

Прокурор також заявив клопотання про відновлення йому строку на подання скарги пославшись на те, що про існування вказаного рішення йому стало відомо в процесі перевірки, яка здійснювалась ним в жовтні 2010р.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 22.10.2010р., враховуючи внесення змін до ст. 91 та ст. 93 ГПК України (виключення трьохмісячного пересічного строку та розширення кола суб’єктів апеляційного оскарження) прокурору відновлено процесуальний строк на подання апеляційної скарги, її прийнято до провадження та призначено до розгляду на 07.12.2010 р. о 11.30, про що скаржник та інші учасники процесу, згідно приписів ст. 98 ГПК України, були належним чином повідомлені.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 07.10.2010 р. до участі у розгляді справи в якості відповідачів було залучено Одеську міську раду та виконком Одеської міської ради, розгляд справи відкладено на 28.12.2010р. та зобов’язано сторони надати суду додаткові докази, про що скаржник та інші учасники процесу, згідно приписів ст. 98 ГПК України, були належним чином повідомлені.

Оскільки учасники процесу не заявили клопотань про технічну фіксацію судового процесу така фіксація не здійснювалась, але вівся протокол судового засідання.

Представник ТОВ "Едванс" в судове засідання не з’явився, і судова колегія, враховуючи думку інших учасників процесу, прийняла рішення про розгляд справи за його відсутністю.

Позивач виконав вимогу суду і надав квитанції про відправлення позову залученим судом відповідачам.

Прокурор не виконав вимоги суду викладені в ухвалі від 07.12.2010р., а саме не надав витребуваних документів і судова колегія прийняла рішення розглядати справи без цих документів, оскільки з наданих позивачем документів вбачається, що на цей час власником майна, що є позивач.

Судова колегія відхилила клопотання прокурора про накладення арешту на майно, яке було предметом спірного договору, оскільки прокурор не обґрунтував необхідність вказаного забезпечення, а,по-друге, на надав суду доказів кому на цей час належить це майно.

Судова колегія відхилила клопотання представників позивача про призначення по справі судової будівельно - технічної експертизи, оскільки дійшла висновку, що вказані позивачем в клопотанні питання експертам не мають відношення до предмету спору.

Судова колегія задовольнила клопотання представників позивача про залучення до справи додаткових доказів, договору оренди і договору купівлі продажу, залучивши їх до матеріалів справи.

Прокурор в усних поясненнях наданих суду просив суд задовольнити скаргу на викладених у ній підставах, скасувати рішення місцевого суду та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову

Представник Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради в усних поясненнях наданих суду просили суд задовольнити скаргу Прокурора на викладених у ній підставах, скасувати рішення місцевого суду та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову. Вказані представники також зазначили, що незважаючи на те, що на цей час позивачу надано в оренду ділянку, на який знаходиться спірний об’єкт, вони заперечують проти визнання за позивачем право власності на цей об’єкт, оскільки його було збудовано самовільно і на той час земельна ділянка ні позивачу ні ТОВ "Едванс" не надавалась.

Представники позивача в усних поясненнях наданих суду просили суд відмовити в задоволенні скарги та припинити провадження на підставі п.1-1 ч.1 ст. 80 ГПК України. Вони також зазначили, що на цей час позивачу надана в оренду земельна ділянка на якій розташовано спірний об’єкт і він є власником цього об’єкту згідно договору купівлі продажу, а не оскаржуваного прокурором судового рішення.

Згідно ст. 85 ГПК України, в судовому засіданні оголошувались лише вступна та резолютивна частини судової постанови.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши доводи викладені в апеляційній скарзі, наявні у матеріалах справи докази та обставини справи, а також перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія встановила наступне.

Задовольняючи позов позивача, а саме визнавши цей договір дійсним та визнавши за позивачем право власності на це майно місцевий суд виходив з того, що цей договір відповідає вимогам закону і відповідач дійсно ухилявся від нотаріального посвідчення цього договору. В обґрунтування своєї позиції суд послався на ст. 655, ч.1 ст. 656, ст. 328 та ст. 334 ЦК України.

Проте, з цими висновками погодитись не можна з огляду на таке.

Як вбачається зі змісту Договору його предметом є купівля-продаж нерухомого майна.

Згідно приписів ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Виходячи зі змісту ч.1 ст. 220 ЦК України, недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину робить такий правочин нікчемними, якщо він відповідно до чинного законодавства підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню

Частиною другою ст. 220 ЦК України передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Однак, норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не може застосовуватись щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 та ст. 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

При розгляді справи місцевим судом наведені вище норми закону не враховані.

Крім того, позивач, на думку судової колегії, у порушення приписів ст. ст. 33 і 34 ГПК України, не надав суду першої інстанції, належних та достатніх доказів того, що відповідач (продавець) дійсно ухилявся від нотаріального посвідчення цього договору. Більш того, що з протоколів судового засідання від 26.10.2005р., 11.11.2005р. та 14.11.2005 ( на зміст яких не вносились зауваження) вбачається, що відповідач не визнавав позову, а з рішення місцевого суду вбачається, що в поясненнях представник відповідача зазначив, що відповідачем не здійснювались навмисні дії направлені на ухилення від виконання зобов’язань за договором, тобто позивач не довів, а відповідач не визнавав, що він ухилявся від нотаріального посвідчення договору, а отже, обставини, які утруднювали чи робили неможливим посвідчення цього договору нотаріально у встановленому законом порядку, відсутні, тобто правові підстави для звернення позивача до суду з позовом про визнання цього договору дійсним з посиланням на ст. 220 ЦК України також відсутні.

Крім того, місцевий суд у порушення вимог законодавства не перевірив чи був відповідач власником цього майна, тобто чи мав він право на укладання цього договору і таки докази в матеріалах справи відсутні.

Натомість з матеріалів справи вбачається, що відповідач не був власником цього об’єкту, оскільки він був збудований ним (відповідачем) самочинно і на момент укладання цього договору за ним не було визнано право власності на цей об’єкт.

Позивач заявляючи позовну вимогу про визнання за ним права власності на об’єкт послався п.5 ст. 376 ЦК України, тобто норму, яка передбачає можливість визнання права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомості і місцевий суд визнав за ним права власності саме на підставі цієї статті.

Проте, як зазначалось вище, самочинне будівництво здійснив не позивач, а відповідач і відповідно саме він, а не позивач мав право (при наявності інших підстав ) звертатись до суду з позовом про визнання за ним права власності на самочинно збудований ним об’єкт на підставі вищевказаної норми, що ним не було зроблено, однак, він здійснив відчуження цього самочинного не визнаного його власністю об’єкту позивачу, що не мав право робити, оскільки не був власником цього майна.

Відповідно до ст. 24 Закону України "Про планування і забудову територій" фізичні і юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об’єктів містобудування (тобто капітальних будівель або споруд) на земельних ділянках, повинні отримати у відповідних виконавчих органів дозвіл на таке будівництво. Однак, надання такого дозволу не надає права на початок виконання робіт без одержання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. Здійснення будівельних робіт об’єкта містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт згідно ст.29 цього Закону вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно законодавству.

Статтею 116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та користування земельними ділянками із земель державної і комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом (2768-14) .

Згідно ст.126 ЗК України, право власності і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами, а право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до ст. 376 ЦК України, самочинним будівництвом визнається будівля або споруда, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети або без належного дозволу на будівництво чи належно затвердженого проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Матеріали справи свідчать, що територія пляжу "Аркадія" (центральна алея), на якій збудовано спірний об’єкт, входить до складу земель комунальної власності м. Одеси.

З матеріалів справи також вбачається, що земельна ділянка, на якій збудовано спірний об’єкт та обладнано літній майданчик, ні позивачу, ні відповідачу у власність, користування, оренду або суборенду власником землі на той час не надавалась і вони не набули на неї право на підставі інших цивільно-правових угод.

Матеріали справи свідчать, що відповідачу (а не позивачу) надавалась згода лише на реконструкцію літньої площадки та торгового павільйону–кафе площею 49 кв.м, і саме на цю площу розроблявся проект та здійснювались узгодження з відповідними службами і саме ця площа приймалась в експлуатацію, а позивач у позові просив визнати право власності на самочинно збудований об’єкт загальною площею 756, 2 кв.м, на будівництво якого будь-яких дозволів не отримувалось.

З викладеного вбачається, що відповідач, у порушення вищевказаних норм права, здійснив самочинне будівництво капітальної будівлі, у розумінні ст. 376 ЦК України і тому відповідно до ч.2 цієї статті ні в нього і тим більш у позивача не виникло права власності на цю будівлю, а відтак, застосування місцевим судом до цих відносин положень ст.ст. 328, 391 цього Кодексу та посилання на них є необґрунтованим та помилковим.

Відповідно до ч.3 зазначеної статті право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за рішенням суду за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

З позиції Виконкому та Одеської міської ради, які були залучені до участі у справі на стадії апеляційного провадження в якості відповідачів, оскільки саме вони є органами, які розпоряджуються земельною ділянкою, на якій розташоване самочинно збудований об’єкт та уповноважені контролювати таке будівництво, вбачається, що вони на час здійснення самовільного будівництва, укладання спірного договору та ухвалення оскаржуваного судового рішення, по-перше, не надавали відповідачу або позивачу у будь-який спосіб земельну ділянку, на якій розташовано спірний об’єкт, а,по-друге, не давали згоду на реконструкцію цього об’єкту, по-третє, на цей час заперечують проти визнання за позивачем права власності на цей об’єкт і надали йому земельну ділянку лише тимчасово для обслуговування вказаного об’єкту.

Враховуючи вказану позицію Виконкому та Одеської міської ради судова колегія відхиляє клопотання представників позивача про припинення провадження у справі на підставі п.1-1 ч.1 ст. 80 ГПК України, оскільки предмет спору є.

Та обставина, що позивач на цей час уклав з Одеською міською радою договір оренди на земельну ділянку, на який знаходиться спірний об’єкт, а також після відчуження знов придбав цей об’єкт за договором купівлі-продажу у власність не впливає на результати вирішення цього спору і не може бути підставою для залишення рішення місцевого суду без змін, оскільки апеляційний суд розглядає цей спір на підставі лише тих обставин, які були наявні на час розгляду цієї справи в суді першої інстанції.

За таких обставин судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга Прокурора підлягає задоволенню, рішення місцевого суду, відповідно до ст.ст. 103 та 104 ГПК України - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Приймаючі до уваги, що Прокурора звільнено від сплати судових витрат при зверненні до суду з апеляційною скаргою, а його скарга задовольняється судом апеляційної інстанції, ці витрати відповідно до ст. 49 ГПК України підлягають стягненню позивача до державного бюджету України.

Керуючись ст.ст. 49, 91, 103- 104 ГПК України колегія судів,

1) Апеляційну скаргу Першого заступника прокурора Приморського району м. Одеси -задовольнити.

2) Рішення господарського суду Одеської області від 14.11.2005 р. у справі № 29/307-05-9167 –скасувати.

3) Позов ПП "Сторм-57" до ТОВ "Едванс" про визнання укладеного між ПП "Сторм-57" та ТОВ "Едванс" 29.08.2005р. договору купівлі-продажу дійсним та визнання за ПП Сторм-57" права власності на об’єкт нерухомості (будівлі кафе-бару "Стерео" загальною площею 756,2 кв.м. (в т.ч. : а) підвал загальною площею- 45,4 кв.м.(склад-7,0 кв.м., склад-12,0 кв.м., склад - 26,4 кв.м.) ; б) приміщення першого поверху загальною площею 471,5 кв.м. (зал -238,0 кв.м., умивальник -6,0 кв.м., туалет -2,1 кв.м., туалет -2,1 кв.м., туалет -2,4 кв.м., умивальник -10,0 кв.м., туалет -1,5 кв.м., туалет -1,5 кв.м., туалет -1,4 кв.м., комора-4,1 кв.м.,кухня-12,0 кв.м., комора -4,1 кв.м., підсобне –4, 0 кв.м. підсобне—1,6 кв.м., магазин - 20,3 кв.м., коридор-1,4 кв.м.,підсобне-8,1 кв.м., барна стійка -24,3 кв.м., літній майданчик-126,7 кв.м.) ; в). приміщення другого поверху загальною площею 239,3 кв.м.( тераса-139,1 кв.м., барна стійка -59,8 кв.м.,підсобне-15,4 кв.м., санвузол –7,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м, туалет -1,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м., туалет -1,3 кв.м., умивальник –5,0 кв.м., підсобне-2,2 кв.м., майданчик - 4,0 кв. м.) розташованого у м. Одеса Приморський район, міський пляж "Аркадія", центральна алея )- залишити без задоволення.