2/192пд Про зобов'язання укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна - 27.12.2010 Прийняття

Позивач, приватне сільськогосподарське підприємство "Чапаєвське" с. Покровське Донецької області ( далі по тексту –ПСП "Чапаєвське"), звернувся до господарського суду Донецької області з позовною заявою до відкритого акціонерного товариства "Державний Ощадний банк України" м. Київ в особі філії Артемівське відділення №21 м. Артемівськ Донецької області ( далі по тексту –ВАТ "Державний Ощадний Банк") про зобов'язання ВАТ "Державний Ощадний Банк" укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлових будівель згідно з п. 1 договору від 06.07.2007р.: машинного дворища та ангару позначених за технічним паспортом літерами "Л" та "К", розміщених за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Міліцейська, б/н, зерносховище № 1, № 2, № 3 позначене за технічним паспортом літерами "А", "Б" та "В", розміщені за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н, приміщення по переробці, відчистки та зберіганню зерна, розміщене за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н) на умовах передбачених договором від 06.06.2007р. саме з ПСП "Чапаєвське".

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач послався на договір купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р., укладений між позивачем та відповідачем, гарантійний лист, щодо нотаріального оформлення правочину нерухомого майна; ст. ст. 334, 509, 635, 657 Цивільного кодексу України, ст.ст. 181, 182, 187 Господарського кодексу України; на той факт, що відповідач відмовляється укласти договір купівлі-продажу оформити його нотаріально.

Рішенням господарського суду Донецької області від 18.10.2010р. ( підписане 21.10.2010 року) у справі № 2/192пд відмовлено у задоволенні позовних вимог ПСП "Чапаєвське" до ВАТ "Державний Ощадний Банк" про зобов'язання ВАТ "Державний Ощадний Банк укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна.

ПСП "Чапаєвське", не погоджуючись з рішенням господарського суду Донецької області, звернувся з апеляційною скаргою про скасування рішення від 18.10.2010р. по справі № 2/192пд та прийняття нового рішення, яким просить задовольнити позовні вимоги ПСП "Чапаєвське" до ВАТ "Державний Ощадний Банк" про зобов'язання ВАТ "Державний Ощадний Банк" укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлових будівель згідно з п. 1 договору від 06.07.2007р.: машинного дворища та ангару, позначених за технічним паспортом літерами "Л" та "К", розташованих за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Міліцейська, б/н, зерносховище № 1, № 2, № 3 позначені за технічним паспортом літерами "А", "Б" та "В", розташовані за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н, приміщення комплексу по переробці, очищення та зберіганню зерна, розташованого за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н) на умовах передбачених договором від 06.06.2007р. саме:

"1. Продавець продає, а Покупець купує належне Продавцю на підставі рішення господарського суду Донецької області від 26.09.2006 року ( справа №25/252пн) наступне нерухоме майно:

- нежитлові споруди ( машинне дворище та ангар, літери "Л" та "К"), розташовані за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Міліцейська, б/н,;

- нежитлові споруди (зерносховище № 1, № 2, № 3, літери "А", "Б" та "В" відповідно), розташовані за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н,;

- нежитлове приміщення комплексу з переробки, очищення та зберігання зерна, розташоване за адресою: Донецька область, Артемівський район, с. Покровське, вул. Полєва, б/н.

2. Вищенаведене нерухоме майно, яке відчуджується, належить Продавцю на підставі витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 14.05.2007 року № 14538482, реєстраційний номер 11248144, номер запису 350 в книзі №2, виданий комунальним підприємством "Артемівське бюро технічної інвентаризації".

3. Продаж вказаної в п.1 договору нерухомості здійснюється за 407914,37грн. без ПДВ.

ПДВ в розмірі 81582,87грн.

Всю суму 489497,24 грн. буде перераховано на рахунок Продавця після оформлення угоди купівлі-продажу нотаріально.

4.Продавець підтверджує факт того, що вказану нерухомість буде передано Покупцю. Покупець ознайомлений зі станом нерухомості, яку він набуває, і готовий використовувати її за цільовим призначенням.

5.Сторони домовилися про те, що витрати при здійсненні угоди купівлі-продажу сплачує Покупець".

Заявник апеляційної скарги вважає, що судом першої інстанції не в повному обсязі вивчено матеріали справи, порушено і неправильно застосовані норми матеріального права, що призвело до порушення норм процесуального права та в цілому до прийняття незаконного рішення. Вважає, що необ'єктивний розгляд спору судом першої інстанції призвів до невірного встановлення юридично значимих фактів. Стверджує, що всі дії підприємства були направлені на добросовісне виконання умов договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2010 року, а також на якомога швидше укладення основного договору. Подав заяву про забезпечення апеляційної скарги шляхом заборони ВАТ " Державний ощадний банк" відчужувати спірне майно третій особі з підстав укладення між ВАТ "Державний ощадний банк" в особі філії Артемівське відділення та СФГ "Артеміда" договору №21/07/2010/01 відповідального зберігання, в зв'язку з чим, на думку скаржника, ПСП "Чапаєвське" ризикує відчудженням майна третій особі, чим будуть порушені права підприємства.

В судовому засіданні повноважні представники сторін висловилися на підтримку своїх доводів викладених в апеляційній скарзі та запереченнях до неї.

Повноважний представник скаржника наголосив на задоволенні заяви про забезпечення апеляційної скарги, яка судовою колегією залишається без задоволення як безпідставна.

Згідно з положеннями ст. 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішень місцевого господарського суду в повному обсязі.

У відповідності до п.п. 2, 3, 4 частини 3 ст. 129 Конституції України, основними засадами судочинства є рівність усіх учасників судового процесу перед законом та судом, забезпечення доведеності вини, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Згідно зі ст.ст. 42, ст. 4-3 Господарського процесуального кодексу України - правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом та змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Розглянувши матеріали господарської справи, апеляційну скаргу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, Донецьким апеляційним господарським судом встановлено наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 06.06.2007р. між ВАТ "Державний ощадний банк України" в особі керуючого філією Артемівське відділення № 21, діючого на підставі Положення та довіреності № 2295 від 29.03.2007р. (Продавець) та ПСП "Чапаєвське" в особі директора (Покупець) був підписаний договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Згідно пункту 1 договору Продавець продає, а Покупець купує належне Продавцю на підставі рішення господарського суду Донецької області від 26.09.2006р. (справа № 25/262пн) наступне нерухоме майно:

- нежитлові споруди (машинний двір та ангар, літери "Л" та "К"), розташовані за адресою: Артемівський район, с. Покровське, вул. Міліцейська, б/н;

- нежитлові споруди (зерносховище № 1, № 2, № 3, літери "А", "Б" та "В" відповідно), розташовані за адресою: Артемівський район, с. Покровське, вул. Польова, б/н;

- нежитлове приміщення комплексу з переробки, очищення та зберігання зерна, розташовані за адресою: Артемівський район, с. Покровське, вул.. Польова, б/н.

Нерухоме майно, що відчужується, належить Продавцю на підставі витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 14.05.2007р. № 14538482 реєстраційний номер 11248144, номер запису 350 в книзі 2, виданого комунальним підприємством "Артемівське бюро технічної інвентаризації".

Пунктом 3 договору передбачено, що продаж вказаного в п. 1 договору нерухомого майна буде здійснюватися за 407914,37грн. без ПДВ, ПДВ в розмірі 81582,87грн. Вся сума 489497,24грн. буде перерахована на рахунок Продавця після оформлення угоди купівлі-продажу нотаріально.

Продавець підтверджує факт того, що вказана нерухомість буде передана Покупцю. Покупець ознайомлений із станом нерухомості і готовий використовувати її по цільовому призначенню. З моменту підписання даного договору Покупець має право користуватися придбаною нерухомістю ( п. 4 договору).

Строк дії договору з 06 червня 2007р. до моменту нотаріального оформлення договору купівлі-продажу нерухомого майна ( п. 5 договору).

Пунктом 6 договору сторони передбачили, що до моменту нотаріального оформлення договору купівлі-продажу Продавець дає Покупцю гарантійний лист.

Договір підписаний представниками сторін та скріплений печатками підприємств.

Листом № 1153 від 06.06.2007р. Артемівським відділенням №21 ВАТ "Державний ощадний банк України" в особі керуючого, гарантовано позивачу нотаріальне оформлення угоди купівлі-продажу нерухомого майна, яке розташоване в с. Покровське Артемівського району Донецької області ( договір купівлі-продажу б/н від 06.06.2007р.) після отримання всіх необхідних для угоди документів з Правління Ощадбанку м. Київ.

ПСП "Чапаєвське" наполягає, що неодноразово зверталось до відповідача з проханням прискорити процедуру оформлення угоди купівлі-продажу, та підтверджував свій намір як добросовісного покупця ( листи №19 від 17.05.2008р.,№66 від 20.07.2010 року).

Оскільки вказаний договір не був нотаріально посвідчений, ПСП "Чапаєвське" звернулось до господарського суду Донецької області з позовною заявою про зобов'язання укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Статтею 11 Цивільного кодексу України передбачено, що цивільні права і обов’язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також з дій осіб, що не передбачені актами цивільного законодавства, але за аналогією породжують цивільні права і обов’язки.

Згідно ст. 181 Господарського кодексу України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Як стверджує позивач між сторонами було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р., проте відповідач ухиляється від укладання основного договору та його нотаріального посвідчення.

Особливості укладання попередніх договорів передбачено статтею 182 Господарського кодексу України.

Так, за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором ( п. 1 ст. 182 ГК України). Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів ( п.2 ст. 182 ГК України). Відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (436-15) ( п.5 ст. 182 ГК України). Угода сторін про наміри (протокол про наміри тощо) не визнається попереднім договором і не породжує юридичних наслідків.

Відповідно до ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі ( п.1). Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства ( п.2). Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення ( п.3).

Враховуючи, що спір виник між двома господарюючими суб"єктами, крім того придбання нерухомості здійснюється для ведення господарської діяльності, у цьому спорі мають застосовуватися особливості про попередній договір, врегульовані Господарським кодексом України (436-15) .

Відповідно до ст. 182 Господарського кодексу України, у разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку ( п.3). Зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні ( п.4).

Позивач не підтвердив документово, що ним надсилався відповідачу проект основного договору нерухомого майна, який останній просить зобов’язати укласти; що проект отриманий банком, однак банк ухиляється від його укладання.

В матеріалах справи відсутній проект договору купівлі-продажу нерухомості, яка є предметом попереднього договору.

Згідно зі ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Частиною 1 ст. 181 Цивільного кодексу України встановлено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, пересування яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Аналогічні норми містяться в ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", об'єкти нерухомого майна - це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 року N 20/5 (z0283-04) , передбачає, що нотаріальному посвідченню підлягають, зокрема, договори про відчуження майна, право власності на яке підлягає державній реєстрації за умови надання документів з відміткою про реєстрацію відповідних прав та витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Як встановлено господарським судом першої інстанцій, сторони уклали попередній договір купівлі-продажу комплексу будівель без нотаріального посвідчення договору, при тому, що обов'язковість нотаріального посвідчення договорів нерухомості та попередніх договорів нерухомості передбачена ст.ст. 635, 657 Цивільного кодексу України.

Статтею 220 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Враховуючи той факт, що при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна від 06.06.2007р. сторонами не було додержано вимог закону щодо нотаріального посвідчення цього договору, останній є нікчемним.

Відповідно до ч.2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

За приписом п.4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом.

З такого правомірним є висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для зобов'язання відповідача укласти основний договір купівлі-продажу.

За статтями 15 та 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Оскільки згідно положень частини 5 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки можуть виникати з судового рішення тільки у випадках, встановлених законодавством, під час розгляду справи позивач повинен довести належними та допустимими доказами наявність його права, за захистом якого він звернувся, на момент звернення з відповідним позовом.

Згідно з ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Наведений перелік способів не є вичерпним з огляду на зміст частини другої пункту 2 цієї ж статті, оскільки суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Однак, позивач не навів норми чинного законодавства або договору, якою би встановлювався такий спосіб захисту порушеного права, як зобов'язання нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу. Отже, позивачем обраний невірний спосіб захисту порушеного права.

Як в позовній заяві, так і в апеляційній скарзі в підтримку своїх позовних вимог ПСП "Чапаєвське" посилається на укладення договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 142098700:01:110:0001 для обслуговування нежитлових будівель зерносушильного комплексу та несення витрат на утримання спірного майна.

Як встановлено господарським судом першої інстанції, з чим погоджується суд апеляційної інстанції, за вищевказаним договором в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,1918га під будівлями і дворами, кадастровий номер 1420987500:01:110:0001. На орендованій земельній ділянці є об’єкти нерухомого майна: нежитлові будівлі зерносушильного комплексу. Земельна ділянка передається в оренду для обслуговування нежитлових будівель зерносушильного комплексу.

Однак, ані з умов договору ( а.с.39-42, том І), ані з плану (схеми) меж земельної ділянки кадастровий номер 14209875:01:110:0001, акту встановлення меж в натурі та акту прийому та передачі земельної ділянки ( а.с.43-45 том І) не вбачається, що спірні об’єкти нерухомості розташовані саме на вказаній земельній ділянці, що передана позивачу в оренду. Крім того, укладання договору оренди земельної ділянки, не є виключною підставою для задоволення цього позову.

Враховуючи зазначене, доводи заявника, викладені в апеляційній скарзі не обґрунтовані, не доведені належними та допустимими доказами в розумінні ст. 33, ст. 34 Господарського процесуального кодексу України.

Наведені висновки місцевого господарського суду відповідають матеріалам справи та чинному законодавству.

Твердження заявника апеляційної скарги про порушення і неправильне застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення не знайшли свого підтвердження, в зв’язку з чим підстав для зміни чи скасування рішення господарського суду Донецької області від 18.10.2010 р. ( підписане 20.10.2010 р.) по справі № 2/192пд суд апеляційної інстанції не вбачає.