25/119 Про визнання права власності на частку в нерухомому майні - 27.12.2010 Прийняття

( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs14359748) ) ( Додатково див. постанову Вищого господарського суду України (rs29718264) ) ( Додатково див. постанову Київського апеляційного господарського суду (rs22136274) ) ( Додатково див. рішення господарського суду міста Києва (rs20522927) )

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Ропій Л.М.

при секретарі:

за участю представників:

позивача: Чигринов А.В., дов.від 22.12.10,

відповідача: Луцюк П.Я., дов.від 19.11.10 № 247,

3-ої особи 1: Короєд С.О., дов.від 09.08.10 № 9/1-9-78,

3-ої особи 2: не з’явились, про час і місце розгляду справи повідомлені належним чином,

прокуратури: Половенко Л.В. – помічник прокурора, посв.№ 87 від 30.03.07,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника прокурора Печерського району міста Києва

на рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2008

(підписане 02.04.08)

у справі № 25/119 ( )

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Київ-Авто"

до Вищого професійного училища № 26 м. Києва

третя особа відповідача 1) Міністерство освіти і науки України

2) Регіональне відділення Фонду

державного майна України по м. Києву

про визнання права власності на частку

Товариство з обмеженою відповідальністю "Київ-Авто" (далі – позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовними вимогами про визнання за ним права власності на частку у нерухомому майні: двоповерховому окремо розташованому нежилому приміщенні загальною площею 264,3 кв.м, що розташоване у м. Києві по вул. Струтинського, 31-37.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.03.08 позов задоволено. Рішення мотивовано тим, що добудова площею 149,96 кв.м до орендованого позивачем у відповідача приміщення, є новоствореним майном, будівництво якого здійснено за рахунок позивача; на підставі ст. 331 Цивільного кодексу України позивач набув право власності на добудову.

Не погодившись з рішенням, заступник прокурора Печерського району міста Києва (далі – прокурор) звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати. Скаргу аргументовано тим, що при прийнятті рішення суд керувався лише загальними нормами цивільного права, тоді як до даних відносин застосовуються спеціальні цивільно-правові норми, оскільки спірне майно має статус державного; судом не було залучено до участі у справі Фонд державного майна України та Міністерство освіти і науки України. Окремо прокурор підкреслив, що позивач мав право вимагати від відповідача відшкодування вартості ремонту або розірвання договору оренди та відшкодування збитків, але не визнання права власності на частку орендованого приміщення.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 03.11.10 прокурору відновлено строк подання апеляційної скарги, порушено апеляційне провадження, скаргу призначено до розгляду на 22.11.10.

В судовому засіданні представником відповідача надано відзив на апеляційну скаргу, в якому він підтримує позицію прокурора.

Прокурором заявлено усне клопотання про залучення до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Міністерства освіти і науки України та Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву. Дане клопотання підтримано представником відповідача.

Представники позивача заперечували щодо задоволення клопотання прокурора.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 22.11.10 розгляд апеляційної скарги прокурора у даній справі відкладено на 13.12.10. Пунктом 3 даної ухвали залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Міністерство освіти і науки України та регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву.

В зв’язку з відставкою судді Григоровича О.М. розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 10.12.10 № 01-23/1/2 внесено зміни до складу суду у даній справі: введено суддю Ропій Л.М.

До початку судового засідання 13.12.10 відділом документального забезпечення суду апеляційної інстанції зареєстровано письмові пояснення представника Міністерства освіти і науки України (третя особа 1) у справі № 25/119 по суті позовних вимог. В поясненнях третя особа 1 підтримує подану прокурором апеляційну скаргу, а позовні вимоги вважає необґрунтованими. Представником третьої особи 1 підкреслено, що ані договором оренди, ані положеннями чинного на дату укладення договору законодавства не було надано право позивачеві створювати нову річ з майна державної власності. Положення договору оренди, на якому ґрунтуються позовні вимоги, дозволяли позивачеві за згодою орендодавця (відповідача) зробити лише реконструкцію і технічне переустаткування орендованого майна (п.6.3 договору), а не створювати нову річ, про що йдеться у ст. 778 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України (435-15) ).

В судовому засіданні 13.12.10 представником позивача надано відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить оскаржуване рішення залишити без змін, а скаргу – без задоволення. У відзиві позивачем звернуто увагу суду апеляційної інстанції на неправильне твердження прокурора про необхідність застосування до спірних відносин положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , а саме, п.3 ст.18-1. Зокрема, позивач зазначає, що не здійснював капітального ремонту нежилих приміщень, а з дотриманням передбаченого законом порядку здійснив реконструкцію та створив новий об’єкт за власні кошти.

Представником Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (третя особа 2) надано письмові пояснення у даній справі, які він просив взяти до уваги при прийнятті постанови.

За результатами судового засідання 13.12.10 оголошено перерву до 27.12.10.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 23.12.10 № 01-23/1/5 для розгляду апеляційної скарги прокурора у даній справі головуючим суддею колегії призначено Ропій Л.М.

В судове засідання 27.12.10 представники третьої особи 2 не з’явились, про час і місце розгляду скарги були повідомлені належним чином. Про належне повідомлення свідчить підпис представника, здійснений у повідомленні про перерву у розгляді справи від 13.12.10.

Порадившись, колегія суддів ухвалила здійснити розгляд справи за наявними у справі документами за відсутності представника третьої особи 2.

Присутні представники сторін, третьої особи 1 та прокурор не змінили власних позицій щодо предмету спору.

Згідно зі ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Заслухавши пояснення присутніх представників сторін, третьої особи 1, прокурора, ознайомившись з матеріалами справи, колегія суддів встановила наступне.

На балансі відповідача знаходиться нерухоме майно – три підвальних підсобних приміщення площею 108,0 кв.м, розміщені за адресою: м. Київ, вул. Струтинського, 31-37.

Відповідно до п.6.10 Статуту Вищого професійного училища № 26 м. Києва об’єкти права власності: навчально-виробничі, побутові, культурно-освітні, оздоровчі, спортивні будівлі та споруди, житло, комунікації, обладнання, засоби навчання, транспортні засоби та інше майно училища є державною власністю, що закріплена Міністерством освіти і науки України за училищем і перебуває у його користуванні.

Листом від 23.01.03 № 10/5-119 Міністерство освіти і науки України надало згоду відповідачу на передачу в оренду терміном на три роки частини підвальних підсобних приміщень площею 108, 0 кв.м.

27.02.03 між Вищим професійним училищем № 26 міста Києва (за текстом договору "орендодавець") та Товариством з обмеженою відповідальністю "Київ-Авто" (за текстом договору "орендар") укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (надалі - договір оренди).

Відповідно до п.1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно – три підвальних підсобних приміщення площею 108,0 кв.м, розміщені за адресою: м. Київ, вул. Струтинського, 31-37. Майно передавалося в оренду з метою організації в ньому діяльності з надання послуг побутового обслуговування населення, пов’язаних з очищенням та прибиранням приміщень (п.1.2 договору оренди).

28.02.03 по акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до державної власності (арк.10), орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування (оренду) нерухоме державне майно, яким є підвальні підсобні приміщення площею 108,0 кв.м, розташовані за адресою: м. Київ, вул. Струтинського, 31-37.

В п.10.1 договору оренди зазначено, що його укладено строком на три роки з 27.02.03 до 27.02.06 включно. Пунктом 10.6 договору визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Надалі, додатковою угодою від 27.02.09 до зазначеного договору оренди нерухомого майна сторони підтвердили продовження строку дії договору на наступні три роки, тобто до 27.02.2012 включно.

У відповідності до п.6.3 договору оренди за згодою орендодавця орендар має право вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, переоснащення, здійснювати інші поліпшення, що зумовлюють підвищення вартості орендованого майна, покращують його технічний стан тощо.

Листом від 31.03.03 № 57/1 (арк.16) позивач звернувся до відповідача з проханням надати згоду на проведення капітального ремонту, а також на реконструкцію, технічне переозброєння, переоснащення та внесення інших змін до складу орендованого майна з метою покращення його технічного стану.

Відповідач не заперечував проти здійснення позивачем капітального ремонту, технічного переозброєння, переоснащення, реконструкції та інших необхідних поліпшень орендованого майна з метою приведення його у стан, придатний для використання за призначенням. Така згода викладена у листі від 10.04.03 № 01-97 (арк.17).

Матеріали справи свідчать, що протягом 2003-2004 років позивач здійснив комплекс ремонтних та будівельних робіт, реконструкцію орендованого майна (арк.18-54). До того ж, протягом 2006-2007 років над орендованими приміщеннями позивачем зведено додатковий поверх, якого не існувало до передачі приміщень в оренду.

В зв’язку з виконанням робіт по оздобленню (покращенню) орендованого майна та здійсненням добудови позивач вважає, що ним створена нова річ, і він є її співвласником на підставі ст. 778 ЦК України.

Дослідивши наявні докази, обговоривши доводи скарги, відзивів, пояснень, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга прокурора підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції скасуванню з огляду на наступне.

Питання використання державного та комунального майна шляхом передачі його в оренду фізичним та юридичним особам, а також питання організації відносин, пов’язаних з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, регулюється положеннями Закону України від 10.04.1992 № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) (надалі – Закон про оренду).

Передане в оренду майно належить до державної власності, що не заперечувалося позивачем та випливає з письмових доказів, долучених до матеріалів справи. Майно перебуває на балансі (в оперативному управлінні) відповідача, який знаходиться в сфері управління Міністерства освіти і науки України.

Як зазначалося вище, приміщення передавалися в оренду з метою організації в них діяльності з надання послуг побутового обслуговування населення, пов’язаних з очищенням та прибиранням приміщень.

Разом з тим, приймаючи дані приміщення в оренду, позивач був обізнаний, що майно передається в оренду у його фактичному стані, без проведення в ньому необхідного капітального ремонту. В п.2 акта приймання-передачі було зазначено, що загалом стан майна є незадовільним та таким, що не передбачає можливості його використання за призначенням, визначеним у договорі оренди. Зокрема, майно не є обладнаним та оснащеним необхідними системами комунікацій, відсутні опалення, водопостачання та електрозабезпечення. Стеля потребує нового покриття та капітального ремонту.

Тобто, з моменту укладення договору оренди позивач знав про необхідність проведення комплексу ремонтних робіт в орендованих ним приміщеннях.

В листі від 31.03.03 № 57/1 на отримання згоди (арк.16) позивачем підставою проведення ремонтних робіт зазначено незадовільний стан орендованого майна та в зв’язку з цим відсутність можливості використання його за призначенням, визначеним у договорі оренди.

Право на проведення таких робіт надано позивачу в пункті 6.3 договору оренди.

Відповідно до п.7.4 договору оренди орендодавець зобов’язаний відшкодувати орендареві вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень. В цьому випадку вартість орендованого майна, яку воно матиме в зв’язку зі здійсненням орендарем його поліпшень, визначається експертним шляхом.

Матеріали справи свідчать, що всі роботи щодо поліпшення стану орендованого майна позивачем зроблено за власний рахунок. Отже, відповідно до умов договору він має право на відшкодування вартості зроблених невідокремлюваних поліпшень орендованого майна.

Аналогічне зазначено і в ст. 272 ЦК УРСР, чинному на дату укладення договору оренди та вирішення питання проведення поліпшень орендованого майна.

Однак, позовні вимоги заявлено позивачем не про відшкодування вартості здійснених поліпшень, а про визнання права власності на частку у нерухомому майні, яке позивач вважає створеною ним новою річчю.

Відповідно до частини 4 ст. 778 ЦК України, на яку посилається позивач, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Однак, судом першої інстанції не було взято до уваги, що ні умовами договору оренди, ні положеннями законодавства, чинного на час укладення договору оренди та надання згоди відповідачем на проведення поліпшень орендованого майна, не було надано право орендареві (позивачеві) створювати нову річ з орендованого майна державної власності.

Той факт, що положеннями п.6.3 договору оренди надано позивачу право проводити за згодою відповідача реконструкцію, технічне переозброєння, переоснащення, інші поліпшення, що покращують технічний стан орендованого майна, не означає згоду орендодавця на можливість набуття орендарем права власності на частину поліпшеного ним майна, а також не означає згоду власника майна (держави в особі Міністерства освіти і науки України) на створення орендарем нової речі з об’єкта державної власності.

На думку колегії суддів, судом першої інстанції помилково ототожнено поняття поліпшення орендованого майна, про яке йдеться в п.6.3 договору оренди, з поняттям поліпшення, в результаті якого створено нову річ, визначеним нормою частини 4 ст. 778 ЦК України.

Крім того, місцевим господарським судом не враховано, що нормами ст. 272 Цивільного кодексу УРСР, ст.27 Закону про оренду, якими на час укладення договору оренди мали керуватись сторони при визначенні їх прав та обов’язків в зв’язку з поліпшенням майна, не передбачали права орендаря стати співвласником орендованого майна внаслідок проведених поліпшень.

Правовідносини зі створення нової речі в результаті поліпшення орендованого майна стали врегульованими в результаті внесення 27.04.07 змін і доповнень до Закону про оренду, а саме, доповненням ст.23 Закону новою частиною такого змісту: "Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди".

В матеріалах справи відсутні відомості щодо внесення змін чи доповнень до договору оренди в зв’язку зі зміною законодавства щодо визначення долі поліпшень орендованого майна.

У відповідності до п.1 ст.23 Закону про оренду передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.

До того ж, задовольняючи позов про визнання за позивачем права власності на частину державного майна, суд першої інстанції не звернув уваги, що на це майно поширюються норми Закону про оренду (2269-12) та законодавство про приватизацію, за приписами яких придбання орендованого державного чи комунального майна у власність можливе лише шляхом застосування процедур приватизації.

Окремо слід зазначити, що Вище професійне училище № 26 м. Києва є установою системи освіти. Згідно зі ст. 63 Закону України "Про освіту" основні засоби та інше майно установ, організацій, підприємств системи освіти не підлягають вилученню.

При вирішенні даного спору, господарським судом першої інстанції також залишено поза увагою питання використання земельної ділянки, наданої/займаної відповідачем, на якій позивачем здійснено добудову.

Згідно з частиною 2 ст. 63 Закону України "Про освіту" земельні ділянки державних навчальних закладів, установ та організацій системи освіти передаються їм у постійне користування відповідно до Земельного кодексу України (2768-14) . Відповідно до п."з" частини 4 ст.84 зазначеного кодексу до земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать земельні ділянки, закріплені за навчальними закладами державної форми власності.

В матеріалах справи наявні висновки спеціалістів Київського науково-дослідного інституту судових експертиз від 17.12.07 № 14914/14915 (арк.77-90) про створення позивачем нової речі (новий окремо розташований об’єкт нерухомого майна) та від 29.02.08 № 1428 (арк.97-99) про визначення частки ремонтно-будівельних робіт, виконаних позивачем, по відношенню до залишкової вартості об’єкта оренди. Колегія суддів не розглядає дані висновки в якості доказів встановлення фактів, на які посилається позивач, в розумінні ст. 32 ГПК України.

Колегія суддів не приймає до уваги посилання третьої особи 1 на те, що суд вирішив спір щодо неналежного відповідача.

Як зазначалося вище, предмет спору (орендоване позивачем майно) належить до державної власності та перебуває на балансі (в оперативному управлінні) Вищого професійного училища № 26 м. Києва. Міністерством освіти і науки України (як власником) було надано згоду на передачу в оренду частини підвальних підсобних приміщень площею 108,0 кв.м. Відповідач в спірних відносинах виступив як орендодавець майна, оскільки воно перебуває на його балансі. Подальші дії відповідача щодо укладення договору оренди та виконання його умов не суперечили положенням існуючого законодавства.

З огляду на викладене вище, колегія суддів дійшла висновку про скасування рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.08 у справі № 25/119 та прийняття нового рішення про відмову в задоволенні позову повністю.