13/139-09/5 Про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки - 14.12.2010 Прийняття

Товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" звернулось до господарського суду Київської області з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота", Козинської селищної ради Обухівського району Київської області про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Рішенням господарського суду Київської області від 07.10.2010 у справі № 13/139-09/5 позов задоволено повністю.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 31.01.2003 площею 0,1720 га, який посвідчено приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л.К. та зареєстровано в реєстрі за № 1-50 за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, вул. Золотоворітська, 93.

Стягнуто з Козинської селищної ради Обухівського району Київської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" 42,50 грн. державного мита, 156,25 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Стягнуто з Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" 42,50 грн. державного мита, 156,25 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись з вказаним рішенням, Приватне акціонерне товариство "Золоті ворота" звернулось з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення господарського суду Київської області від 07.10.2010 у справі № 13/139-09/5 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

Скарга мотивована тим, що господарським судом Київської області порушено, неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 08.11.2010 прийнято до розгляду апеляційну скаргу у справі № 13/139-09/5. Розгляд апеляційної скарги призначений на 16.11.2010 об 11:30.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 16.11.10 № 01-23/1/2 у справі № 13/139-09/5 у зв’язку з виробничою необхідністю введено до складу колегії суду суддю Алданову С.О.

16.11.2010 представник Козинської селищної ради Обухівського району Київської області в судове засідання не з’явився, про причини неявки суд не повідомив не зважаючи на те, що був повідомлений про час та місце розгляду апеляційної скарги.

16.11.2010 представником Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" через відділ діловодства Київського апеляційного господарського суду було подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просив рішення господарського суду Київської області від 07.10.2010 у справі № 13/139-09/5 залишити без змін, а апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" - без задоволення.

16.11.2010 представником Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" в судовому засіданні було заявлено клопотання про фіксування судового процесу.

Суд задовольнив клопотання представника Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота".

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 16.11.2010 розгляд справ № 13/139-09/5 відкладено на 30.11.2010 об 11:00.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 30.11.10 № 01-23/1/2 у справі № 13/139-09/5 у зв’язку з виробничою необхідністю введено до складу колегії суду суддю Маляренко А.В.

30.11.2010 представником Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" в судовому засіданні заявлено клопотання про відкладення розгляду справи та витребування в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Обухівської районної державної адміністрації копії документів, які подавались Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" для оформлення дозволу на виконання будівельних робіт від 22.04.2003 № 33 по будівництву торгово-сервісного центру за адресою: Київська область, смт. Козин, вул. Золотоворітська, 93.

Суд задовольнив клопотання Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота".

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 30.11.2010 розгляд апеляційної скарги у справі № 13/139-09/5 відкладено на 13.12.2010 о 10:40.

13.12.2010 представник відповідача 2 в судове засідання не з’явився, про причини неявки суд не повідомив не зважаючи на те, що був повідомлений про час та місце розгляду апеляційної скарги належним чином.

13.12.2010 представником Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" в судовому засіданні заявлено клопотання про відкладення розгляду справи та витребування в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Обухівської районної державної адміністрації копії документів, які подавались Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" для оформлення дозволу на виконання будівельних робіт від 22.04.2003 № 33 по будівництву торгово-сервісного центру за адресою: Київська область, смт. Козин, вул. Золотоворітська, 93.

Колегія суддів відмовила в задоволенні клопотання в зв’язку з тим, що 30.11.2010 судом вже було задоволено таке клопотання та був зроблений запит до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Обухівської районної державної адміністрації.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2010 розгляд апеляційної скарги у справі № 13/139-09/5 відкладено на 14.12.2010 о 12:20.

14.12.2010 представник відповідача 2 в судове засідання повторно не з’явився, про причини неявки суд не повідомив не зважаючи на те, що був повідомлений про час та місце розгляду апеляційної скарги належним чином.

14.12.2010 представником Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" через відділ діловодства Київського апеляційного господарського суду було подано уточнення до клопотання.

14.12.2010 представником Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" в судовому засідання для долучення до матеріалів справи надав копії додаткових документів.

Розглянувши мотиви апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів встановила наступне.

31.01.2003 між виконавчим комітетом Козинської селищної ради (продавець) та Закритим акціонерним товариством "Золоті ворота", яке змінило назву на Приватне акціонерне товариство "Золоті ворота" (покупець) було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л.К. за реєстровим № 1-50 (надалі – Договір 1).

Відповідно до п. 1.1. Договору 1 продавець продав, а покупець купив у власність і оплатив земельну ділянку несільськогосподарського призначення за адресою: Київська область, смт. Козин, вул. Золотоворітська, 93, загальною площею 0,1720 га.

21.02.2003 між Закритим акціонерним товариством "Золоті ворота" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Золотоворітський" (покупець) укладено договір купівлі - продажу незавершеної будівництвом нежитлової будівлі, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Мегедь Л.К. за реєстровим № 1-127 (надалі – Договір 2).

Згідно з п. 1. Договору 2 продавець продав, а покупець купив незавершений будівництвом торгівельно-сервісний центр, побудований на 60%, за адресою: Київська область, смт. Козин, вул. Золотоворітська, 93.

У п. 1.3 Договору 1 сторони визначили, що земельна ділянка продається для будівництва торгово-сервісного центру.

Розпорядженням Обухівської районної державної адміністрації Київської області від 01.12.2003 затверджено акт державної технічної комісії по прийняттю в експлуатацію закінченого будівництвом торгово-сервісного центру Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Золотоворітський" .

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно у позивача з 01.12.2003 виникло право власності на вказаний вище об'єкт.

Після реєстрації права власності на нерухоме майно, яке розташоване за адресою: Київська область, смт. Козин, вул. Золотоворітська, 93, позивач звернувся до Козинської селищної ради з клопотанням про вирішення питання оренди земельної ділянки на якій розташований зазначений об' єкт нерухомості з подальшим її викупом.

Проте Рішенням Козинської селищної ради "Про відмову у передачі в довгострокову оренду земельної ділянки" № 24 від 28.05.2008 Товариству з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" відмовлено у передачі в довгострокову оренду земельної ділянки загальною площею 0,1720 га в смт. Козин з цільовим призначенням для розміщення торгово-сервісного центру, з мотивів того, що дана земельна ділянка вже знаходиться у приватній власності.

Таким чином, зазначене вище та наявність Договору 1, перешкоджає здійсненню позивачем свого законного права на землю, що і стало підставою для звернення Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Золотоворітський" до суду за захистом законного інтересу та порушеного права.

Статтею 14 Конституції України визначено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Отже, позивач обґрунтовує позовні вимоги порушенням його права та охоронюваного законом інтересу з набуття у власність земельної ділянки з посиланням на ст. 14 Конституції України, так-як він був зацікавлений у придбанні земельної ділянки, що є предметом спірного договору, враховуючи наявність у нього нерухомого майна на спірній земельній ділянці.

Дані обставини підтверджуються тим, що позивач має у власності нерухомість, що розташована на спірній земельній ділянці та позивач звертався до Козинської селищної ради з клопотанням про вирішення питання для оренди даної земельної ділянки з подальшим її викупом та реалізації свого права передбаченого ст. 377 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України не допускаються випадки, коли право власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомості належить на праві власності одній особі, а земельна ділянка перебуває у власності чи на праві користування в іншої особи.

Колегією суддів було проаналізовано Договір 1 та встановлено, що він був укладений з порушенням норм чинного на той час законодавства. Тому Договір 1 повинен бути визнаний недійсним з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 78 Земельного кодексу право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України (254к/96-ВР) , цього Кодексу (2768-14) , а також інших законів, що видаються відповідно до них (ч. 2 ст. 78 Земельного кодексу).

Частиною 3 ст. 78 Земельного кодексу Земля встановлено, що в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Згідно з п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) визначено, що до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади.

Відповідно до ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб’єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

З матеріалів справи вбачається, що 12.04.2002 на засіданні першої сесії Козинської селищної ради XXIV скликання було прийнято рішення № 8 про надання виконкому Козинської селищної ради повноваження по виділенню в користування, вилучення, викуп, надання в оренду та надання в приватну власність земельних ділянок.

Проаналізувавши вказане вище рішення колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що воно надає загальні повноваження виконкому Козинської селищної ради щодо розпорядження земельними ділянками, а не продажу земельних ділянок та укладання відповідних договорів.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону (ст. 116 Земельного кодексу України).

Частиною 1 ст. 127 Земельного кодексу України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 2 ст. 127 Земельного кодексу України продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу (2768-14) .

Отже, законодавством визначено процедуру продажу земельних ділянок державної і комунальної власності.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом (2768-14) , провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень (ч. 1 ст. 128 Земельного кодексу України).

Відповідно до ч. 6 ст. 128 Земельного кодексу України рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Згідно з п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції ради відносяться вирішення і виключно на пленарному засіданні питань регулювання земельних відносин.

За приписами п. 43 ч. 1 ст. 26, п. 16 ч. 3 ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", міський голова укладає від імені територіальної громади, ради і її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради.

Проте, сторонами у справі не було надано доказів прийняття Козинською селищною радою Обухівського району Київської області рішення про продаж Приватному акціонерному товариству "Золоті ворота" спірної земельної ділянки. Також не надано доказів затвердження Договору 1 Козинською селищною радою Обухівського району Київської області.

До того ж, в матеріалах справи відсутні будь-які докази, що підтверджують проведення аукціону стосовно продажу спірної земельної ділянки.

Таким чином, виконком Козинської селищної ради в особі голови виконкому Федоренко Миколи Микитовича не мав права на підставі рішення засідання першої сесії Козинської селищної ради XXIV скликання від 12.04.2001 № 8 укладати Договір 1.

Відповідно до ст. 41 Цивільного кодексу Української РСР угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори).

Отже, двостороннім правочинами притаманна наявність взаємоузгодженого волевиявлення двох осіб, спрямованого на виникнення єдиного правового результату, покликаного забезпечити реалізацію спільної чи самостійної мети кожної з цих осіб.

Господарським судом Київської області було встановлено, що на час укладення Договору 1 було відсутнє волевиявлення Козинською селищною радою Обухівського району Київської області, як власника землі, щодо продажу земельної ділянки відповідачу 1.

Оскільки Договір 1 суперечить зазначеним вище норам законодавства, то судом першої інстанції на вимогу позивача правомірно визнано його недійсним на підставі ст. 48, 59 Цивільного кодексу Української РСР.

Що стосується твердження скаржника про пропуск позивачем строку позовної давності для звернення з відповідним позовом, то колегія суддів вважає його необґрунтованим та спростовується наступним.

В п. 6 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (435-15) зазначено, що правила Цивільного кодексу України (435-15) про позовну давність застосовуються до позовів, строк пред'явлення яких, встановлений законодавством, що діяло раніше, не сплив до набрання чинності цим Кодексом.

Статтею 256 Цивільного кодексу України встановлено, що позовна давність це строк у межах якого особа може звернутись до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно з п. 1 ст. 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

До того ж, в апеляційній скарзі скаржник стверджує, що позивач повинен був знати про існування Договору 1 та власника спірної земельної ділянки до отримання дозволу на виконання будівельних робіт від 22.04.2003 № 33, так-як він видається на підставі документа, що засвідчує право власності.

Проте з матеріалів справи вбачається, що позивач дізнався про порушення свого права з рішення Козинської селищної ради від 28.05.08 № 24, яким йому відмовлено у задоволенні клопотанням про передачу йому земельної ділянки під торгівельно - сервісним центром за адресою: Київська область, Обухівський район смт. Козин, вул. Золотоворітьська, 93 в довгострокову оренду з подальшим викупом, з мотивів того, що дана земельна ділянка знаходиться у приватній власності.

Згідно ст. 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

З вищенаведеного вбачається, що позивачем строк позовної давності, як строк у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу, не було пропущено.

Таким чином, посилання скаржника на пропущення позивачем строку позовної давності для звернення з відповідним позовом є необrpунтованим.

Отже, твердження скаржника про те, що позивач повинен був знати про існування спірного договору та власника спірної земельної ділянки до отримання дозволу на виконання будівельних робіт від 22.04.2003 № 33, оскільки він видається, зокрема, на підставі документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою судом не приймається до уваги з огляду на наступне.

На вказаному вище дозволі стоїть відмітка, що він виданий в замін дозволу № 88 від 27.09.2002.

Відповідно до ч. 9 ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій" встановлено, що у разі, якщо право на будівництво об'єкта містобудування передано іншому замовнику або змінено будівельну організацію (підрядчика), дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає перереєстрації.

Враховуючи те, що право на будівництво об'єкта містобудування було передано іншому замовнику, то дозвіл на виконання будівельних робіт підлягав лише перереєстрації, а тому позивача не був зобов'язаний надавати до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю передбачені ч. 3 ст. 29 Закону України "Про планування і забудову територій" документи, зокрема, що засвідчують право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, надання яких передбачено для отримання дозволу вперше.

Отже, наявність у позивача зазначеного вище дозволу на виконання будівельних робіт не підтверджує посилання скаржника про те, що позивач знав про порушення своїх прав за захистом яких він звернувся до суду на час отримання вказаного дозволу.

Крім того, листами Управління земельних ресурсів у Обухівському районі від 03.03.2009 № 03-15/633 та від 17.09.2010, зазначено, що на території Козинської селищної ради, земельна ділянка площею 0,1720 га за Закритим акціонерним товариством "Золоті ворота" не обліковується.

Таким чином, наведене вище та докази, які містяться в матеріалах справи, спростовують доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі.

Водночас ч. 1 ст. 33 ГПК України передбачено обов’язок доказування кожною стороною тих обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За таких обставин колегія суддів прийшла до висновку, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими судами першої і апеляційної інстанції, тому рішення господарського суду Київської області від 07.10.2010 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

1. Рішення господарського суду Київської області від 07.10.2010 у справі № 13/139-09/5 залишити без змін, а апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Золоті ворота" - без задоволення.