46/400 Про визнання частково недійсною додаткової угоди до інвестиційно-підрядного Договору - 14.12.2010 Прийняття

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ПАТ трест "Київміськбуд - 1" ім. М.П. Загороднього звернулося з апеляційною скаргою до Київського апеляційного господарського суду, в якій просить рішення Господарського суду м. Києва від 08.10.2010 у справі №46/400 скасувати, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права.

Скаржник в апеляційній скарзі наголошує на тому, що суд першої інстанції дійшов невірного висновку про те, що у Додатковій угоді №4 сторони погодили предмет (компенсація орендної плати), ціну та строк дії додаткової угоди, оскільки в даному пункті зазначено "...до набуття права користування земельною ділянкою, шляхом переоформленням договору оренди земельної ділянки", але це не є подією, яка має неминуче настати.

Позивач не має права оформити на себе договір оренди, оскільки не є фактичним користувачем земельної ділянки та не має жодної власності у житловому будинку по вулиці Артєма, 12 в місті Києві.

Договір оренди земельної ділянки, на якій здійснювалося будівництво, укладений між відповідачем та Київрадою, а, отже, лише орендар може розірвати договір оренди земельної ділянки чи відмовитися від права користування.

Таким чином, відповідач користується земельною ділянкою за рахунок позивача, з якого стягує компенсацію за орендну плату.

У запереченнях на апеляційну скаргу відповідач повністю заперечує проти доводів апеляційної скарги та просить оскаржуване рішення залишити без змін.

Ухвалою від 19.11.2010 розгляд апеляційної скарги було призначено на 14.12.2010.

Розпорядженням Заступника Голови Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2010 №01-23/2/7 було змінено склад судової колегії: головуючий суддя - Кондес Л.О., судді – Авдеєв П.В., Нєсвєтова Н.М.

Представники сторін в судове засідання з’явилися, представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги. Представники відповідача заперечили проти апеляційної скарги та просили оскаржуване рішення залишити без змін.

Розглянувши в судовому засіданні апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, колегія суддів встановила наступне:

До Господарського суду м. Києва звернулося з позовною заявою ПАТ трест "Київміськбуд - 1" ім. М.П. Загороднього до КП "Генеральна дирекція Київської міської ради з обслуговування іноземних представництв" про визнання недійсним п. 2.2.9 укладеної між сторонами Додаткової угоди №4 від 31.01.2008 р. до івестиційно-підрядного Договору від 12.07.2000 № 146/2000.

Позивач мотивує свої вимоги тим, що спірний п.2.2.9 Додаткової угоди №4 суперечить актам цивільного законодавства України, а саме, ні правової підстави переоформлення договору земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, ні строку дії, чітко визначеного предмету, встановлено не було.

Відповідач у своїх запереченнях на позовну заяву повністю заперечує проти позову та просив відмовити у позові в повному обсязі.

Колегія суддів повністю підтримує позицію суду першої інстанції про відмову задоволенні позовних вимог з наступних підстав:

Між ПАТ трест "Київміськбуд - 1" ім. М.П. Загороднього та КП "Генеральна дирекція Київської міської ради з обслуговування іноземних представництв" було укладено інвестиційно-підрядний договір № 146/2000 від 12.07.2000 на забудову земельної ділянки по вул. Артема, 12 у м. Києві (далі - Договір).

Відповідно до п.1.1 Договору є спільна учать сторін у забудові земельної ділянки по вул. Артема, 12, що складається з житлової частини, вбудовано-прибудованих офісних приміщень та підземної автостоянки (далі - Жилого будинку).

В п.2.1.1 Договору сторони передбачили, що відповідач передає позивачу правові та дозвільні документи на забудову земельної ділянки по вул. Артема, 12 у тому числі нотаріально завірену копію документа на право користування земельною ділянкою.

Позивач приймає на себе зобов'язання своєчасно та у повному обсязі фінансувати проектні, будівельно-монтажні та пусконалагоджувальні роботи, послуги міських служб та організацій, пов'язані з отриманням технічних умов, погодженням проектних рішень, вартість матеріалів та обладнання, а також всі інші витрати, пов'язані з будівництвом Жилого будинку. Після закінчення будівництва та оформлення Акту державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію 10 % загальної площі квартир, вбудовано-прибудованих офісних приміщень та місць в підземній автостоянці залишаються у власності відповідача, а 90% - переходять у власність позивача, або залучених ним Інвесторів - юридичних чи фізичних осіб (п.2.2 -2.4 Договору).

Пунктами 5.1-5.3 Договору встановлено, що договір вступає в дію з моменту підписання його сторонами і діє до повного виконання ними своїх зобов'язань по ньому. В Договір можуть бути внесені зміни або доповнення за згодою сторін, а також подовжений строк дії. Зміни до договору, перенесення строків дії Договору не звільняють сторони від прийнятих на себе обов'язків.

Виконуючи умови Договору, відповідач 11.04.2003, на підставі рішення Київради від 24.10.2002 р. № 69/229 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею", в установленому порядку уклав з Київською міською радою Договір довгострокової оренди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації у книзі записів державної реєстрації договорів за № 91-6-00108 (далі - Договір оренди).

Відповідно до п. 1 Договору оренди земельна ділянка, місце розташування якої вул.Артема, 12 у Шевченківському районі м. Києва, розміром 0,3730 га (далі -земельна ділянка) передається Київською міською радою відповідачу у довгострокову оренду на 25 років для будівництва та обслуговування житлового з офісними приміщеннями та адміністративного будинків із загальною підземною стоянкою для співробітників посольств, консульських установ, представництв міжнародних організацій.

До обов'язків відповідача за Договором оренди належить, зокрема, своєчасна сплата орендної плати (п.7.2 Договору оренди).

В подальшому до інвестиційно-підрядного договору від 12.07.2000 №146/2000 сторони уклали Додаткову угоду № 3 від 18.05.2005, якою домовились доповнити п. 2.2 Договору підпунктами наступного змісту:

2.2.4. Після введення об'єкта в експлуатацію позивач забезпечує обслуговування жилого будинку на вул. Артема, 12 та прилеглої до нього території створеною ним експлуатаційною організацією або передає будинок в установленому порядку на обслуговування житлово-експлуатаційній організації міста.

2.2.6. Позивач зобов'язується відшкодувати Відповідачу орендну плату за земельну ділянку з квітня 2003 по 2005 рік включно. Відповідно до ст. 415 ЦК України Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди) набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник.

Сторони 31.01.2008 р. уклали до інвестиційно-підрядного договору від 12.07.2000 №146/2000 Додаткову угоду № 4, в якій дійшли згоди доповнити Договір п. 2.2.8, яким була передбачена компенсація позивачем витрат відповідача, пов'язаних зі сплатою орендної плати за 2006-2007 роки всього на суму 150 913,95 грн. та п. 2.2.9, яким позивач зобов’язався відшкодувати відповідачу витрати, пов’язані зі сплатою орендної плати до набуття права користування земельною ділянкою, шляхом переоформлення договору оренди земельної ділянки.

Статтею 8-1 Закону України "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам.

Рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 р. № 457/1867 (ra0457023-04) "Про порядок дачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у м. Києві" встановлено, що передача земельних ділянок в оренду або надання їх в постійне користування здійснюється відповідно до рішення Київської міської ради, яке приймається на підставі документації із землеустрою.

В свою чергу, відповідач наполягає, що у позивача перед ним існує заборгованість по сплаті орендної плати за земельну ділянку по вул. Артема, 12 за 2008-2009 роки у сумі 288 876,14 грн.

Як вбачається з матеріалів справи, а саме, рішення Господарського суду міста Києва №8/111 від 27.05.2010, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.07.2010, позовні вимоги Комунального підприємства "Генеральна дирекція Київської міської ради з обслуговування іноземних представництв" задоволені повністю, стягнуто з Публічного акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" ім. М.П. Загороднього на користь Комунального підприємства "Генеральна дирекція Київської міської ради з обслуговування іноземних представництв" заборгованості з орендної плати за земельну ділянку по вул. Артема, 12 за 2008-2009 роки за Додатковою угодою № 4 до інвестиційно-підрядного договору від 12.07.2000 р. № 146/2000 у сумі 288 876,14 грн.

Відповідно до приписів ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони. Пленум Верховного Суду України в пункті 2 постанови "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.2009 р. № 9 (v0009700-09) , зазначив, що судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК (435-15) , іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) та ЦК (435-15) , міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України (254к/96-ВР) та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) (статті 1, 8 Конституції України). Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

В силу положень ст. 4 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво - чи багатосторонніми (договори). Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Статтею 205 ЦК України встановлено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах.

Внаслідок укладення договору між сторонами згідно ст. 11 ЦК України виникли цивільні права та обов’язки.

Частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу (435-15) , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Приписами ст. 207 Господарського кодексу України (далі – ГК України (436-15) ) господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

господарське зобов'язання припиняється також у разі його розірвання або визнання недійсним за рішенням суду. До відносин щодо припинення господарських зобов'язань застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (435-15) (ч. ч. 2, 3 ст. 202 ГК України).

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 8 ст. 181 ГК України у разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Згідно зі ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов’язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов’язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

В свою чергу, ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу (435-15) , інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, за заявою хоча б однієї із сторін має бути то згоди (ст. 638 ЦК України).

Як вбачається з п. 2.2.9 Додаткової угоди № 4 від 31.01.2008 р. до інвестиційно-підрядного договору від 12.07.2000 р. № 146/2000 сторони погодили її предмет - компенсація позивачем витрат по сплаті орендної і земельну ділянку на вул. Артема, 12 у м. Києві. Також дійшли згоди щодо вартості договору - позивач зобов'язується компенсувати відповідачу витрати по сплаті орендної плати. Сума орендної плати розраховується відповідно до договору оренди земельної ділянки, нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що надається КП "Київський інститут земельних відносин" та коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель.

Суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що, оскільки відповідно до ст. 23 Закону України "Про плату за землю" нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт дії, порядок проведення якої затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 р. № 213 (213-95-п) "Про Методику нормативної грошової оцінки земель господарського призначення та населених пунктів", то передбачити вартість договору сторони не могли.

Тобто, сторони при укладенні спірного пункту 2.2.9 Додаткової угоди № 4 до інвестиційно-підрядного договору від 12.07.2000 р. № 146/2000 досягли згоди з усіх істотних умов.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання спірного пункту 2.2.9 Додаткової угоди №4 недійсним.

Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Обов’язок доказування, відповідно до приписів статті 33 ГПК України, розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на певні обставини як на підставу своїх вимог та заперечень. Це стосується і позивача, який мав довести з посиланням на конкретні докази свої позовні вимоги.

Колегія суддів критично відноситься до доводів апеляційної скарги з огляду на наступне:

31.01.2008р. сторонами за інвестиційно-підрядним договором була укладена Додаткова угода № 4 до інвестиційно-підрядного договору від 12.07.2000 №146/2000 на забудову земельної ділянки по вул. Артема, 12 у м. Києві, якою сторони погодили, що ВАТ трест "Київсміськбуд-1"ім. М.П.Загороднього - "сторона 2"зобов'язана компенсувати Комунальному підприємству "Генеральна дирекція Київської ради з обслуговування іноземних представництв"- "сторона 1"витрати пов'язані з орендною платою за 2006 рік у сумі 50 223,32 грн. та ПДВ в сумі 10 044,66 грн., разом 60 267,98 грн. та 2007 рік в сумі 75 538,31 грн. та ПДВ у сумі 15 107,66 грн., разом 90 645,97 грн.

Пунктом 2.2.9 Додаткової угоди № 4 від 31.01.2008р. встановлено, що "сторона 2"зобов'язана відшкодувати "стороні 1" витрати пов'язані зі сплатою орендної плати до набуття права користування земельною ділянкою, шляхом переоформлення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 2, 3, 4 ст. 415 ЦК України землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною діяльною на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди). Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

Таким чином, фактичним землекористувачем земельної ділянки по вул. Артема, 12 у м.Києві є позивач.

Однак, позивачем не врегульовано земельного питання при передачі майна інвесторам, яких він залучив та при подальшій продажі квартир, у зв'язку з чим землекористувачем до цього часу залишається відповідач.

Статтею 417 ЦК України передбачено, що у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Оскільки відповідач не є власником спорудженої будівлі (споруди) на земельній ділянці по вул. Артема, 12 у м. Києві, тому добровільно відмовитися від земельної ділянки він не може.

Відповідно до ст. 8-1 Закону України "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Рішенням Київської міської ради від 15.07.2004р. № 457/1867 (ra0457023-04) "Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві" встановлено, що передача земельних ділянок в оренду або надання їх в постійне користування здійснюється відповідно до рішення Київської міської ради, яке приймається на підставі документації із землеустрою.

Набуття права користування земельною ділянкою шляхом переоформлення договору оренди земельної ділянки, передбачає що фактичні користувачі земельної ділянки - власники будівель (споруд), квартир, повинні належним чином оформити на себе земельну ділянку по вул. Артема, 12 у м. Києві, а відповідач у цьому випадку добровільно відмовитись від користування вказаною земельною ділянкою згідно ст. 141 Земельного кодексу України.

В свою чергу, при підписанні спірного пункту Додаткової угоди, сторони були вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Цивільного кодексу України (435-15) , інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду м. Києва від 08.10.2010 у справі №46/400 відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи, підстав для його скасування або зміни не вбачається. Апеляційна скарга є необґрунтованою, а тому задоволенню не підлягає.